하노이 에 주택 부족과 빈민가가 더 많이 생길까?
최근 몇 년 동안 하노이의 주택 공급은 지속적으로 감소했으며, 특히 저렴한 아파트 부문은 시장에서 거의 자취를 감췄습니다. 반면 수도권 주민들의 주택 구매 수요는 증가하고 있습니다.
세빌리스 보고서에 따르면 하노이의 도시화율은 2025년까지 62%에 도달하고, 2030년까지 75%까지 증가할 것으로 예상됩니다. 이러한 성장세에 따라 수요는 약 426,700세대에 달할 것으로 예상됩니다.
일러스트 사진 (사진: LD)
그러나 하노이 주택 개발 프로그램은 2025년까지 3,320만 제곱미터의 신규 주택 공급을 목표로 하고 있으며, 1인당 평균 주택 면적은 29.5제곱미터입니다. 이 수치는 95,800호의 공급 부족을 보여줍니다.
세빌리스의 전문가인 도 투 항 씨는 다음과 같이 말했습니다. "도시화의 빠른 속도는 도시의 전반적인 사회적 이미지에 영향을 미칠 것입니다."
항 씨는 "주택 공급 부족은 빈민가 형성이나 관련 사회악의 증가와 같은 사회 보장 문제로 이어질 가능성이 높습니다. 이는 정부 와 하노이가 구체적이고 단계적인 조치를 취해야 할 시급한 문제입니다."라고 말했습니다.
또한, 신규 공급이 제한적이고, 분양 아파트 수가 감소했으며, 1차 평균 가격이 m²당 5,200만 동으로 높아 2차 매매 가격이 상승할 수 있는 여건이 조성되었습니다.
2018년부터 2022년까지 아파트의 평균 1차 가격은 연평균 13% 상승한 반면, 1차 공급은 연평균 14% 감소했습니다. 2023년 1분기에는 평균 1차 가격이 2차 가격보다 48% 높았습니다.
항 씨는 다음과 같이 말했습니다. "2020년부터 2024년까지 아파트 공급량이 연평균 36% 감소할 것으로 예상되어 2차 시장에 대한 수요가 증가할 것입니다. 뿐만 아니라, 2차 시장은 1차 시장보다 가격이 저렴할 뿐만 아니라 제품의 합법성이 명확하기 때문에 구매자에게 최적의 선택으로 여겨집니다."
항 씨는 "중고품이라도 2차 시장에서 거래되는 제품은 명확한 법적 지위를 갖고 있어 수요가 있을 것"이라고 말했다.
장기 전망
최근 정부는 부동산 시장의 공급난 해소를 위해 여러 정책을 발표했습니다. 특히, 정부 결의안 33호는 시의적절하게 발표되어 시장에 매우 유익했습니다.
이 결의안은 구체적인 로드맵을 통해 해결해야 할 문제를 명확히 제시하고, 모든 관련 기관과 부서의 실행 참여를 장려합니다. 이를 통해 안전, 건강, 지속가능성이라는 목표에 따라 시장 신뢰를 강화하고 지원할 수 있습니다.
최근 정부는 부동산 시장 공급난 해소를 위해 여러 정책을 내놓았습니다. (사진: TS)
이러한 움직임은 부동산 시장의 두 가지 기본 장애물인 합법성과 자본을 제거하는 데 초점을 맞췄습니다.
법적으로, 이 결의안은 정부 기관에 법률 및 법령을 연구, 개발, 완성하고 공포하여 법률의 시행을 지도하는 법령을 개정 및 보완하도록 요구했습니다.
법적 규제 및 절차상의 장애물을 제거하고 부동산 프로젝트를 조직하고 실행하는 것도 포함됩니다.
자본과 관련하여, 제33호 결의안에서는 원리금 상환 연장, 부채 구조 조정, 실제적 수요를 충족하고 유동성이 좋은 사업에 대한 자본 차입을 촉진할 것을 언급했습니다.
또한, 이 결의안은 사회주택 개발을 촉진하기 위한 해결책을 제시하고 있으며, 정부는 이 모델을 개발하기 위해 약 12조 VND 규모의 신용 프로그램을 시행할 것을 제안했습니다.
항 여사의 평가에 따르면, 시장의 회복 능력은 법적 문제, 자본 출처, 적합한 상품 등 여러 요인에 따라 달라집니다.
시장은 올해 말까지 주택법(개정), 부동산사업법(개정), 토지법(개정), 가격법(개정), 입찰법(개정) 등 중요 법률안들이 통과되기를 기다리고 있다.
시장이 이를 흡수하는 데는 시간이 걸리겠지만, 이러한 움직임은 출처를 명확히 하고 자본 접근성을 높여 시장이 2024년부터 새로운 공급을 기대할 수 있도록 하는 "약"으로 간주됩니다.
2024년부터는 98개 단지에서 약 86,500세대의 아파트가 분양될 것으로 예상되며, B등급 아파트가 여전히 대부분을 차지할 것으로 예상됩니다. 그러나 공급 증가로 인해 분양가가 조정되고 아파트 분양 물량이 증가할 것으로 예상됩니다. 이때 투자자와 수요자들의 신뢰가 회복되어 아파트 시장이 더욱 활성화될 것입니다.
또한, 올해 지아럼(Gia Lam)과 동안(Dong Anh) 지역이 시군으로 지정되어, 이 지역의 주택 개발 사업 기회가 확대되고, 합리적인 가격으로 공급이 확대되어 구매자에게 도달할 수 있습니다. 앞으로 하노이는 수도 바로 아래에 두 개의 도시를 개발할 계획입니다.
이로 인해 동쪽으로는 동안, 메린, 속선 지역, 서쪽으로는 호아락, 쑤언마이 지역으로 수요가 이동하는 추세가 나타날 것입니다.
점점 더 편리한 교통 인프라가 개발되고 있는 이러한 변화는 아파트 시장이 활성화되는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.
일반적으로 급속한 도시화는 아파트 시장을 더욱 활성화시키는 압력이지만 동시에 원동력이기도 합니다.
법 제도가 완성되면 시장에 긍정적인 변화가 일어나 대다수 사람들에게 적합한 주택 문제가 해결되고 투자자와 부동산 투자자들의 어려움이 사라질 것으로 기대됩니다.
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