가격이 높은 수준에 "고정"된 상태를 유지하고 있습니다.
Savills Vietnam의 2023년 상반기 시장 보고서에 따르면, 아파트 시장의 신규 공급량은 전분기 대비 76%, 전년 동기 대비 125% 증가한 3,596채를 기록했습니다. 이 중 신규 분양 물량은 20,412채로, 전분기 대비 5%, 전년 동기 대비 14% 증가했습니다.
반면, 빌라 및 타운하우스 시장에서는 해당 분기 동안 신규 프로젝트가 전혀 시작되지 않았습니다. 신규 공급은 모두 기존 프로젝트의 126세대에서 나왔으며, 이는 전분기 대비 334% 증가했지만 전년 동기 대비 14% 감소한 수치입니다. 신규 공급은 14개 프로젝트에서 797세대로 구성되었으며, 이는 전분기 대비 5% 증가했지만 전년 동기 대비 20% 감소한 수치입니다.
2023년 2분기 기준 하노이 아파트 평균 분양가는 평방미터당 5,300만 VND 에 달해 전분기 대비 1%, 전년 동기 대비 17% 상승했습니다. 이는 18분기 연속 상승세를 기록한 것으로, 2019년 1분기 대비 73% 높은 수치입니다. 세빌스 하노이 컨설팅 및 리서치 부서의 도 투 항 수석 이사는 "토지 가격과 건설 비용의 급격한 상승이 주요 원인"이라며, "또한, 프로젝트 내 제품 품질 향상 및 주변 기반 시설과 편의시설 투자 필요성으로 인해 신규 분양가, 즉 신축 프로젝트 가격이 일반 아파트 분양가 평균보다 높은 수준을 유지하는 것"이라고 설명했습니다.
까우자이 지역에 거주하는 호앙 탄 냔 씨는 "저희 가족은 아이가 독립해서 살 수 있도록 아파트를 사야 하는데, 도심은 너무 비싸고, 교외 개발 단지도 가격이 만만치 않아요. 6~7개 단지를 둘러봤지만 아직 결정을 못 내렸어요. 구매하려면 은행에서 추가 대출을 받아야 하는데, 소득이 적어 이자 부담이 가장 큰 걱정이에요."라고 말했습니다.
한편, 빌라와 타운하우스의 경우 2023년 2분기 가격은 전분기 대비 일부 상품에서 하락세를 보였습니다. 타운하우스 상품은 가격 인하가 없었습니다. 구체적으로, 신규 빌라 가격은 메린(Me Linh) 지역의 미분양 토지 기준 전분기 대비 10% 하락한 평방미터당 1억 동 을 기록했습니다. 이는 신규 공급 물량 증가와 맞물려 소비자 수요 증가가 미미한 상황에서 공급 과잉 현상이 나타난 것입니다. 상가 주택 가격은 전분기 대비 7% 하락했습니다. 반면, 타운하우스 가격은 전분기 대비 4% 상승한 평방 미터당 1억 7,300만 동에 달했습니다.
저층 주택과 아파트 가격의 상반된 추세에 대해 도 투 항 씨는 다음과 같이 논평했습니다. "빌라와 타운하우스 시장의 가격 하락은 도심에서 멀리 떨어진 지역에 합리적인 가격으로 분양되는 프로젝트들 때문이며, 이로 인해 전체 시장 수준이 낮아진 것입니다. 실제로 저층 주택 부문의 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 특히 하노이 순환도로 2호선과 3호선 인근 지역, 사회 및 교통 인프라 계획이 안정적인 개발 지역, 그리고 인구 밀도가 높은 지역에서 이러한 경향이 두드러집니다."
소득 증가율은 물가 상승률과 마찬가지로 계속해서 확대되고 있다.
순이동률 증가, 인구 증가, 높은 도시화율로 인해 장기적인 주택 수요는 여전히 높은 수준입니다. 더욱이, 예측에 따르면 하노이에는 2023년에서 2025년 사이에 15만 7천 가구가 추가될 예정입니다. 그러나 향후 공급될 주택은 모든 유형을 포함한 아파트 5만 9천 채, 저층 주택 9천 채, 그리고 사회주택 1만 8천 7백 채에 불과합니다. 따라서 7만 3백 채의 주택 부족 현상이 지속될 것으로 예상됩니다.
주택 수요가 높은 상황에서 하노이 시민들의 평균 소득으로 내 집 마련이 가능한지에 대한 의문이 제기됩니다. 세빌스 베트남 보고서에 따르면 하노이는 2023년까지 1인당 평균 소득을 연간 1억 5천만 동(VND)까지 끌어올리는 것을 목표로 하고 있습니다. 2019년 대비 평균 소득 증가율은 연 6%에 달합니다. 한편, 2019년부터 2023년 상반기까지 아파트 가격 상승률은 연 13%입니다.
항 씨는 다음과 같이 논평했습니다. “하노이의 1인당 소득 증가율이 아파트 가격 상승률보다 낮은 것은 분명합니다. 이는 소득과 가격 격차가 커질수록 내 집 마련이 더 어려워진다는 것을 보여주는 사례입니다. 이 두 수치가 좁혀지지 않으면 하노이에 거주하는 사람들뿐 아니라 직장이나 자녀를 위해 하노이에 집을 마련하려는 다른 지역 출신 사람들의 내 집 마련이 더욱 어려워지고 시간이 오래 걸릴 것입니다. 특히 저층 주택의 경우 가격이 높으면 구매자들은 가격의 적정성과 제품의 실제 가치에 부합하는지 여부를 고려하게 됩니다. 이는 구매 결정 과정을 더욱 느리고 길게 만듭니다.”
하지만 빌라와 타운하우스 시장에서는 합리적인 가격과 잘 계획된 프로젝트가 여전히 구매자들을 끌어들이고 있습니다. 이는 하노이 저층 주택 부문의 거래량이 1분기의 부진을 딛고 회복세를 보이며 106채가 판매되어 전분기 대비 20% 증가한 사실에서 확인할 수 있습니다.
“이는 2023년 2분기 말에 나타난 긍정적인 신호 중 하나로, 당시 시장에서는 유닛당 약 100억 VND 수준의 저층 프로젝트들이 공급되고 있었습니다. 하노이의 2023년 2분기 데이터에 따르면, 분양가가 100억 VND 미만인 프로젝트가 전체 거래의 39%를 차지했고, 100억~200억 VND 사이는 28%, 300억 VND 이상은 13%에 불과했습니다. 이 데이터는 제품 가격이 합리적일수록 판매율이 높아진다는 것을 보여줍니다.”라고 항 씨는 언급했습니다.
다이퐁 투자건설부동산 주식회사 영업이사인 딘 반 트로이 씨에 따르면, 신규 공급은 제한적이지만, 현재 하노이 부동산 시장의 유리한 점은 기존에 개발되어 법적으로 보장되고 가격도 더 합리적인 중고 시장을 선택할 수 있다는 것입니다.
현재 중고 부동산 시장은 신규 시장에 비해 경쟁력 있는 가격을 유지하고 있습니다. 예를 들어, Savills Vietnam에 따르면 2023년 2분기 저층 건물의 중고 공급 가격은 신규 시장 물량보다 20% 낮았습니다. 신규 시장은 선택의 폭이 제한적인 반면, 중고 시장은 가격 면에서 더 다양한 옵션을 제공합니다. 중고 부동산은 신축은 아니지만, 구매자는 즉시 입주하거나 사용할 수 있습니다.
특히 하노이시는 최근 공공투자 집행을 가속화하고 있습니다. 이는 하노이의 전반적인 경제 활동, 특히 부동산 사업을 비롯한 여러 분야의 활성화에 긍정적인 요인으로 작용하고 있습니다. 최근 착공된 4호선 순환도로는 메린, 단푸엉, 호아이득, 속선, 하동, 탄오아이 등 교외 지역의 개발을 촉진할 것으로 예상됩니다. 2027년 4호선 순환도로가 개통되면 주변 지역의 주택 공급량이 현재보다 크게 증가할 것으로 전망됩니다.
[광고_2]
원천
댓글 (0)