이자율이 계속해서 낮아지면 부동산 투기가 돌아올 수 있습니다.

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부동산은 가장 변동성이 큰 경제 부문 중 하나입니다.

VIRES에 따르면, 부동산은 코로나19 팬데믹의 영향으로 경제가 저성장 악순환에 빠지면 가장 불안정한 산업 중 하나이며, 세계 경제가 변동할 때 많은 불리한 요인의 영향을 받습니다.

부동산 사업은 2010~2013년의 위기보다 더 심각한 어려움과 과제에 직면해 있습니다.

통계청에 따르면, 올해 초부터 10월 말까지 전국에서 1,067개의 부동산 기업이 해산되었으며, 이는 2022년 같은 기간보다 9.5% 증가한 수치입니다.

따라서 매달 107개의 부동산 사업체가 시장을 떠나게 되는 셈이다. 한편, 지난 10개월 동안 신규로 설립된 부동산 사업체 수도 2022년 같은 기간 대비 50.2% 감소했습니다.

대부분의 부동산 사업은 사업 계획을 변경하고, 투자 활동을 중단하거나 연기하고, 건설 프로젝트를 추진하고, IPO를 중단하고, 생산 규모를 줄이고, 심지어 프로젝트를 이전하고, 인력의 70~80%를 감축하고, 구조조정을 위해 모든 노력을 기울이고, 생존과 회복 방안을 모색해야 했습니다.

하지만 유동성이 급격히 감소하는 상황에서 부동산 사업의 어려움은 점점 더 복잡해지고 있으며, 특히 재정적인 문제가 심각해지고 있습니다.

어려운 재정 상황에 직면하여 부동산 사업뿐만 아니라 경제의 다른 많은 부문도 통화 정책의 지원에 더 기대를 걸고 있는 것으로 보입니다.

VIRES는 다음과 같이 강조했습니다. 신용 성장과 신용 자본 접근성은 거의 모든 크고 작은 포럼과 컨퍼런스에서 뜨거운 논쟁거리가 되고 있습니다.

"여유 공간 확대", "부동산 여유 증가", "신용 병목 현상 해소", "신용 성장 개선"...과 같은 새로운 신호는 시장에서 긍정적인 감정으로 환영받고 있습니다.

VIRES는 " 부동산 사업의 회복에 어려움을 겪고 있는 사람들을 돕고, 안전하고 건강하며 지속 가능한 부동산 시장을 개발하는 것은 경제 회복을 위한 중요한 원동력을 창출하는 시급한 문제가 되고 있습니다. 부동산 시장은 파급 효과가 큰 산업이기 때문입니다." 라고 강조했습니다.

이자율이 계속해서 낮아지면 부동산 투자가 다시 늘어날 수 있습니다.

현재 많은 부동산 사업체들은 통화 정책 완화를 여전히 원하고 있으며, 여기에는 이자율을 계속 낮추라는 권고도 포함됩니다. 하지만 VIRES는 지금 시점에서 이자율을 낮추는 것은 더 이상 중요하지 않다고 생각합니다.

왜냐하면 2023년 상반기에만 국립은행이 4번 연속으로 운영금리를 인하했기 때문입니다. 이에 따라 새로운 환경에서 개인과 기업의 대출 수요를 더욱 잘 충족시키기 위해 상업은행의 예금 및 대출 금리도 낮아졌습니다.

하지만 금리 인하가 예상대로 경제를 끌어올리는 데 효과적이지 않았고, 금리를 계속 인하할 것인지 여부도 중요한 문제입니다.

VIRES 보고서는 " 신용 가격을 더욱 낮추기 위해 금리를 낮추는 것은 여전히 잠재된 인플레이션 위험, 미국 달러와 다른 주요 경제권의 금리가 하락하지 않았거나 상승할 가능성이 없는 상황에서 환율에 미치는 영향 등의 장애물에 직면하게 될 것" 이라고 밝혔습니다.

반면, 총수요를 회복, 통합, 발전시키기 위한 조치를 취하지 않고 이자율을 인하하여 신용을 늘리는 것과 동시에 자본을 시장으로 유입시키는 방안을 찾는다면, 신용자본이 늘어나 재정적으로 지속 불가능한 생산 및 사업 프로젝트로 이전되어 불확실한 부채 상환 계획이 생길 것입니다.

VIRES는 대출 상환 능력이 있는 실행 가능한 생산 및 사업 프로젝트가 부족하기 때문에 시장에 자본을 늘리려는 노력이 신용 자본이 투기적 부문으로 이전되는 결과를 초래할 수 있으며, 이로 인해 일부 시장에서 가격 거품이 다시 커질 수 있다고 생각합니다.

말할 것도 없이, 신용 성장이 강하면 시장은 뒷받침되지만, 기업 전반과 특히 부동산 사업체가 기업 채권과 프로젝트 채권을 발행하여 자본원을 다각화하려는 노력은 약화될 것입니다.

부동산 시장은 무엇을 기다리고 있을까?

VIRES는 최근 국립은행이 신용 기관이 프로젝트에 자본을 집중하도록 지시하는 데 많은 노력을 기울였다고 생각합니다.

관련 부처와 지방자치단체 역시 기업의 어려움을 해소하고, 기업이 법적 조건을 충족할 수 있도록 지원하는 조치를 취해야 합니다.

하지만 부동산 사업은 은행 대출에 지나치게 의존해서는 안 되며, 여유가 생기거나 늘어날 때까지 기다려야 합니다. 부동산에 쏟아붓는 대출 규모가 상당히 높고 여전히 상승 추세이기 때문입니다.

현재 상황으로는 부동산을 위한 별도 공간이 있더라도 은행의 대출 조건을 충족하지 못해 사업체들이 이를 활용하지 못할 수도 있습니다.

반면, 부동산이 계속해서 신용 지원에 의존한다면 엄청난 체계적 위험이 발생할 것입니다. 부동산이 파산하면 그 돈이 은행으로 흘러들어가기 때문입니다.

VIRES에 따르면, 부동산 시장의 가장 중요한 자본원은 채권이어야 합니다. 시장에는 중장기 자본이 필요하므로 은행 자본이 아닌 채권에 의존해야 합니다.

" 부동산 업계의 은행 의존도를 줄이는 것 외에는 다른 방법이 없으며, 그렇게 해야만 위험을 분산시킬 수 있다" - VIRES가 밝혔습니다.

장기적으로는 기업이 자본을 동원할 수 있는 여지를 늘리기 위해 건강하고 투명하며 지속 가능한 채권 시장을 개발하기 위해 법률 제도를 지속적으로 개선하는 것이 필요합니다.

법률 정책 관리에서는 때로는 기업이 경쟁적으로 발행할 수 있는 허점이 가득한 시장을 조성하기에는 너무 느슨한 상황이 발생하고, 위험이 발생하면 갑자기 "브레이크"가 걸려 기업이 제때 대응할 수 없게 되는 상황을 피해야 합니다. 2022년에 이런 일이 있었습니다.

또한, 부동산 사업체들은 미래 부동산 사업에서 자본을 조달하는 것이 매우 시급한데, 특히 현재의 어려운 상황에서는 더욱 그렇습니다. 이를 위해서는 창업자금 조성부터 프로젝트의 법적 장애물 제거까지 솔루션을 동시에 결합하는 것이 필요합니다.

부동산 사업의 경우 지속 가능한 성장과 발전을 이루기 위해서는 손실을 줄이기 위한 자산 매각, 기업 부채 구조 조정, 신용 및 채권 자본과 고객 예금의 자본 접근 기록 "정리" 등 구조 조정 단계를 어떻게든 견뎌내야 합니다.

VIRES는 부동산 시장의 균형을 재확립하고 흐름의 병목 현상을 해소하기 위해서는 정부 와 부처의 협력이 필요하지만, 기업의 주도성도 반드시 필요하다고 생각합니다.

VIRES는 "도전 속에서 기회를 찾고 적응에 대한 유연성을 갖는 것이 기업이 생존하고 난관을 벗어나려는 방식"이라고 강조했습니다.

VIRES에 따르면, 부동산 시장은 전례 없는 어려움에 직면해 있으며 회복 속도가 매우 느리지만 정부와 각 부처, 지자체가 기업의 어려움을 극복하려는 의지와 기업 사회가 어려움을 극복하기 위해 노력한다면 앞으로 부동산 시장은 탄탄한 발걸음을 내딛고 더욱 전문적이고 건강하며 지속 가능하게 발전할 것으로 예상되며, 그에 따라 모든 "흐름"이 정리될 것입니다.

딘 트란

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원천