이러한 배경 속에서 건설부는 최근 사회주택 개발을 위한 우대자본 조달에 관한 결의안 초안에서 1,000억 VND 규모의 우대대출 패키지를 제안했으며, 이는 사회주택 부문에 획기적인 변화를 가져올 것으로 기대된다.
대출금 지급 관련 문제
2023년 4월 초, 정부는 결정 338/QD-TTg를 통해 "2021년부터 2025년까지 저소득층 및 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 채의 사회주택 건설 투자" 사업을 승인했습니다. 이 사업의 목표는 2030년까지 총 약 1,062,200채의 주택을 완공하는 것입니다. 이 중 428,000채는 2021년부터 2025년 사이에, 나머지 634,200채는 2025년부터 2030년 사이에 완공될 예정입니다.
본 사업 시행을 위해 정부는 베트남 중앙은행(SBV)의 제안을 승인하여 4개 국영 상업은행에 1,200억 VND를 배정하고, 투자자 대출 금리는 연 8.7%, 사회주택 구매자/임차인 대출 금리는 연 8.2%로 책정했습니다. 2023년 7월 1일부터 베트남 중앙은행은 참여 상업은행에 대한 우대 대출 금리를 6개월마다 정기적으로 발표할 예정이며, 이는 금리가 시장 상황에 따라 변동될 수 있음을 의미합니다.
베트남 중앙은행이 중장기 대출 금리를 일반 시장 금리보다 연 1.5~2% 낮게 책정하자, TP 은행, VP 은행, MB 은행, 테크콤 은행, HD 은행 등 여러 상업 은행들이 "파이를 나눠 갖기" 위해 각 은행당 5조 VND씩 투자하여 금리 지원 프로그램에 참여 신청을 했고, 이로써 금리 지원 총액은 145조 VND에 달하게 되었습니다.
유감스럽게도, 시행 후 약 20개월 만에 이 대출 상품은 베트남 중앙은행(SBV)이 정한 규정이 사람들의 재정 능력에 맞지 않는다는 이유로 대중의 외면을 받았습니다. 이에 따라, 심도 있는 논의 끝에 2024년 9월 초, 중앙은행은 개발업자에게는 연 7%, 주택 구매자에게는 연 6.5%로 금리를 인하하기로 결정했습니다.
그러나 평가에 따르면, 제시된 금리가 주택 구매자에게는 여전히 너무 높아 이 대출 패키지가 현재까지 인기를 얻지 못하고 있는 이유입니다. 이는 건설부가 발표한 120조 VND 규모의 사회주택 우대 대출 패키지 시행에 관한 상세 보고서에서도 확인할 수 있습니다.
구체적으로, 2024년 3분기 말 기준으로 63개 지역 중 34개 지역만이 전자 포털에 우대 대출 대상 사업 83건 목록을 게시했습니다. 총 대출액은 1조 7,830억 VND(기업 고객 1조 6,330억 VND, 주택 구매자 1,500억 VND)로, 등록된 총 지원 자금의 약 1.1%에 해당합니다.
"현재 사회주택 사업 시행이 많은 어려움에 직면해 있습니다. 2024년 3분기에만 8개 사업(총 4,960세대)이 진행 중이었고, 3개 사업(총 2,676세대)이 투자 승인을 받았으며, 1개 사업(총 200세대)만 부분적으로 완공되었습니다. 지방 정부 보고에 따르면 2021년부터 2024년 3분기 말까지 79개 사회주택 사업(총 42,414세대)이 완공되었고, 131개 사업(총 111,687세대)이 착공되었습니다."라고 건설부 주택부동산시장관리국 황하이 국장은 밝혔습니다.
주택 구매자에게 우선권을 주어야 합니다.
건설부의 집계 자료에 따르면, 현재까지 전국적으로 완공되었거나 건설 중인 사회주택은 14만 3천 채에 불과합니다. 따라서 2021년부터 2025년까지 추진 중인 사업의 목표인 42만 8천 채는 사실상 달성하기 어렵습니다. 13개월도 채 안 되는 기간 동안 25만 8천 채를 완공하는 것은 기적에 가까운 일이기 때문입니다. 저소득층과 근로자들의 내 집 마련 꿈은 더욱 멀어질 것입니다.
호찌민 시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우에 따르면, 사회주택은 당과 국가의 주요 정책입니다. 이는 2023년 주택법, 2024년 토지법 및 여러 지침 시행령을 개정 및 보완하여 사회주택 관련 규정의 통일성과 일관성을 확보하려는 의지에서 더욱 분명하게 드러납니다.
그러나 사회주택 개발을 위한 우대 자금 조달 메커니즘은 여전히 많은 문제점을 안고 있으며, 이는 우려스러운 부분입니다. 구체적으로 말하자면, "초기 자금"이 부족하거나, 설령 자금이 있더라도 규제가 지나치게 엄격하여 자격 요건을 충족하는 사람들이 접근하기 어렵거나 불가능한 경우가 많습니다.
“정부령 100/2024/ND-CP는 사회주택 사업에 대한 대출의 자본 수준, 우대 금리, 조건 및 지급 방식(매매 또는 임대 후 구매 투자자의 경우 연 7.92%, 임대만 하는 사업의 경우 연 6.6%)을 규정하여 투자자들이 우대 자금을 활용하여 사업을 추진할 수 있도록 유리한 조건을 조성하고 있습니다. 그러나 사회정책은행이 2024년 8월 1일자로 발행한 공식 서한 4524/NHCS-TDSV에서는 정부령 100/2024/ND-CP에 근거하여 주택 구매자에 대한 연 6.6%의 대출 금리가 높다고 지적하고 있습니다.”라고 레 호앙 차우 씨는 밝혔습니다.
위와 같은 상황을 고려하여 사회주택 개발을 위한 우대 자금 조달원을 확대하기 위해, 건설부가 정부 공포에 앞서 각 부처 및 기관의 의견 수렴을 위해 마련한 ‘사회주택 개발을 위한 우대 자금 조달원 관련 결의안’ 초안은 5년 만기 채권 발행을 통한 1,000억 VND 규모의 우대 대출 패키지 도입을 제안하고 있습니다. 건설부가 사회주택 지원 패키지를 채권 발행 방식으로 추진하는 것은 이번이 처음입니다.
따라서 이번 우대 대출 패키지의 이자율은 총리가 매 기간 정하는 저소득 가구 대출 이자율과 동일하며, 대출금 전액이 소진될 때까지 지급이 계속되되 2030년 12월 31일을 넘지 않습니다.
하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 테 디엡은 이 사안에 대해 논의하면서 건설부가 사회주택 개발을 위한 우선 자금 조달 방안에 관한 결의안 초안에 제시한 내용은 개발 자금 조달원을 확대하고 사회주택 구매자들에게 기회를 제공한다는 점에서 획기적이라고 평가했습니다. 그러나 주택 구매자를 중심으로 우선권을 부여해야 하는 이 대출 패키지의 금리 규정을 명확히 할 필요가 있다고 덧붙였습니다.
응우옌 테 디엡 씨는 "만약 100조 VND 규모의 신용 패키지 금리가 총리령 100/2024/ND-CP에 따라 매 기간 총리가 정하는 저소득 가구 대출 금리인 연 6.6%와 동일하다면, 현재와 같이 정부령 486/2023/QD-TTg에 따른 대출 금리가 연 4.8%에 불과한 상황에서 사람들이 사회주택 구입을 위해 돈을 빌리도록 장려하기는 여전히 어려울 것"이라고 말했다.
호레아(HoREA) 회장 레 호앙 차우는 같은 의견을 표명하며, 정부가 총리령 486/2023/QD-TTg에 명시된 연 4.8%의 대출 금리 규제를 계속 시행하는 방안을 고려해야 한다고 제안했습니다. 현재 사회정책은행은 '저소득 가구 주택 지원 대출 프로그램'을 연 3%의 금리로 시행하고 있으므로, 사회주택을 구매하거나 임대하는 사람들에게는 연 3~4.8%의 대출 금리를 적용하는 것이 주택 구매를 장려하고 시장을 활성화하며 투자자들이 사업 추진을 가속화하는 데 도움이 될 것이라고 덧붙였습니다.
건설부가 제안한 1,000억 VND 규모의 신용 패키지는 사회주택 개발 자금 부족이라는 현 상황을 고려할 때 매우 적절합니다. 그러나 과거 결의안 33/2023/NQ-CP에 따라 추진되었던 1,200억 VND 규모의 신용 패키지가 차입자 유치에 실패했던 경험에서 교훈을 얻어야 합니다. 특히 대출 조건과 금리에 대한 규정을 신중하게 검토하여 국민의 실제 상황에 적합하도록 해야 합니다.
Nguyen Huy Thanh 박사 - 금융 전문가
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출처: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
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