이러한 맥락에서 최근 건설부는 사회주택 개발을 위한 우선자본 조달에 관한 결의안 초안에서 100조 VND 규모의 우선대출 신용 패키지를 제안했는데, 이는 사회주택 부문의 돌파구가 될 것으로 기대됩니다.
신용 지급 문제
2023년 4월 초, 결정 338/QD-TTg를 통해 정부는 "2021년~2025년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 100만 채 이상 건설에 투자"하는 프로젝트의 시행을 승인했습니다. 2030년까지의 목표로, 지자체에서 완공된 아파트 총 수는 약 1,062,200호입니다. 이 중 2021년부터 2025년까지 428,000개의 주택이 완공될 예정입니다. 2025년부터 2030년까지 634,200개의 주택이 완공됩니다.
이 프로젝트를 시행하기 위해 정부는 베트남 국립은행(SBV)이 국가가 지정한 4개 주식회사 상업은행에 120,000억 동을 배정하고, 사회주택 투자자에게는 연 8.7%, 구매자와 임차인에게는 연 8.2%의 대출 이자율을 적용한다는 제안을 승인했습니다. 2023년 7월 1일부터 국가은행은 6개월마다 참여 상업은행을 대상으로 우대대출금리를 공표할 예정이며, 이는 금리가 시장에 따라 변동될 수 있음을 의미합니다.
국가은행이 중장기 대출에 대해 일반 수준보다 연 1.5~2% 낮은 이자율을 규정함에 따라 일련의 상업은행(TP은행, VP은행, MB은행, Techcom은행, HD은행)이 프로그램 참여를 위한 등록금액을 은행당 5조 VND로 하여 이자율 지원 자본원을 145조 VND로 늘렸습니다.
안타깝게도 이 신용 패키지가 시행된 지 거의 20개월이 지났지만, 국민들은 국가은행이 제시한 규정이 국민의 재정 능력에 적합하지 않다고 이유로 이 신용 패키지를 거부했습니다. 따라서 여러 차례의 "고민" 끝에 2024년 9월 초 국립은행은 투자자의 경우 이자율을 연 7%, 주택 구매자의 경우 이자율을 연 6.5%로 인하하기로 결정했습니다.
그러나 평가에 따르면 이러한 이자율에 대한 규제는 여전히 주택 구매자에게는 너무 높아서 지금까지 이 신용 패키지는 여전히 부진한 상태입니다. 이는 사회 주택을 위한 120,000억 VND 규모의 우대 신용 패키지 시행에 대한 건설부의 상세 보고서에서 입증됩니다.
구체적으로, 2024년 3분기 말까지 전자정보포털에 우대대출 대상 사업 83건을 공고한 문서는 63개 자치단체 중 34개 자치단체에 불과했으며, 총 지급 미지급 채무는 1조 7,830억 동(법인 고객: 1조 6,330억 동, 주택 구매자: 1,500억 동)으로, 전체 등록 지원 자본의 약 1.1%를 차지했습니다.
"사회주택 사업 시행은 현재 많은 어려움에 직면해 있습니다. 2024년 3분기에만 전국적으로 4,960세대 규모로 8개 사업이 시행되었고, 투자 정책 승인을 받은 사업은 2,676세대 규모로 3개 사업이 승인되었으며, 200세대 규모로 부분적으로 완료된 사업은 1개 사업뿐입니다. 지방자치단체 보고서 요약에 따르면, 2021년부터 2024년 3분기 말까지 전국적으로 42,414세대 규모로 79개 사회주택 사업이 완료되었고, 111,687세대 규모로 131개 사업이 착공되었습니다."라고 건설부 주택부동산시장관리국 황하이 국장이 밝혔습니다.
주택 구매자 우선권
건설부가 보고한 집계 데이터에 따르면, 지금까지 전국에 완공되었거나 건설 중인 사회주택 아파트는 143,000여 채에 불과하며, 2021~2025년 프로젝트 기간 동안 428,000여 채의 아파트를 건설한다는 목표는 사실상 불가능합니다. 13개월도 안 되는 기간 동안 "기적"이 일어나야만 최대 258,000여 채의 신규 아파트를 건설할 수 있기 때문입니다. 저소득층과 근로자들의 주택 소유 꿈은 연기되어야 합니다.
호치민 시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우에 따르면, 사회주택은 당과 국가의 주요 정책입니다. 이는 사회 주택에 대한 규정의 동기화 및 일관성을 유지하기 위해 주택법 2023, 토지법 2024 및 해당 법률에 따른 여러 지침령을 개정 및 보완하기로 한 결의를 통해 더욱 입증되었습니다.
그러나 사회주택 개발을 위한 우선대출원조 메커니즘은 여전히 많은 단점을 가지고 있으며, 이는 우려할 만한데, 즉 "시드니자본"이 부족하거나, 있다 하더라도 규제가 다소 엄격해서 주체가 이를 이용할 수 없거나 어려움을 겪는다는 점입니다.
정부 법령 100/2024/ND-CP는 사회주택 프로젝트의 자본금 수준, 우대 금리, 대출 기간 및 지급 방식(매매 및 임대형 사회주택 투자자의 경우 연 7.92%, 임대형 프로젝트의 경우 연 6.6%)을 규정하고 있으며, 이는 투자자들이 프로젝트 실행을 위해 우대 신용원을 활용할 수 있는 여건을 마련했습니다. 그러나 베트남 사회정책은행의 2024년 8월 1일자 공보 4524/NHCS-TDSV는 주택 구매자를 위한 법령 100/2024/ND-CP에 근거하여 연 6.6%의 대출 금리는 높은 수준이라고 지적했습니다. - 레 황 짜우 씨는 자신의 의견을 밝혔습니다.
위와 같은 상황에 직면하여 사회주택 개발을 위한 우대 자본원을 확대하기 위해 건설부가 정부에 공포하기 전에 각 부처와 협의 중인 사회주택 개발을 위한 우대 자본원에 관한 결의안 초안에서 채권 자본원으로부터의 대출에 대해 5년간 적용되는 100,000억 VND 규모의 우대 패키지를 시행할 것을 제안했습니다. 건설부가 채권 발행을 통해 사회주택 패키지를 적용하자고 제안한 것은 이번이 처음이다.
이에 따라 이 우대대출의 이자율은 각 기간별 총리가 정하는 저소득 가구 이자율과 동일하게 적용됩니다. 신용 패키지가 전액 지급될 때까지의 지급 기간이지만, 2030년 12월 31일을 초과할 수 없습니다.
이 문제에 대해 하노이 부동산 클럽의 응우옌 테 디엡(Nguyen The Diep) 부회장은 사회주택 개발을 위한 우선 자본에 관한 건설부의 결의안 초안은 개발 자본을 확대하고 사회주택 구매자에게 기회를 창출하기 때문에 획기적인 일이라고 말했습니다. 하지만 주택 구매자를 중심으로 우선순위를 두고 대출 금리에 대한 규정을 명확히 하는 것도 필요합니다.
"100,000억 VND 신용 패키지의 대출 이자율이 총리가 각 기간마다 정한 빈곤 가구 대출 이자율인 100/2024/ND-CP 법령에 따라 연 6.6%와 같다면, 현 시점에서 사람들이 사회 주택을 구매하기 위해 돈을 빌리도록 장려하기 어려울 것입니다. 왜냐하면 이전 결정 486/2023/QD-TTg에 따른 대출 이자율이 연 4.8%에 불과했기 때문입니다."라고 Nguyen The Diep 씨가 말했습니다.
같은 견해를 공유하는 HoREA 회장인 Le Hoang Chau는 정부가 총리 결정 486/2023/QD-TTg에 따라 연 4.8%의 대출 이자율 규정을 계속 시행할 수 있도록 허용하는 것을 고려할 것을 제안했습니다. 현재 베트남 사회정책은행은 연 3%의 이자율로 "빈곤 가구 주택 지원 대출" 프로그램을 시행하고 있으므로, 주택 구매자와 임차인에게 연 3-4.8%의 대출 이자율을 적용하는 것이 주택 구매자를 격려하고, 시장을 활성화하며, 투자자들에게 프로젝트 시행을 가속화할 동기를 부여하는 데 가장 좋습니다.
건설부가 제안한 1000조 VND 규모의 신용 패키지는 사회주택 개발을 위한 자본이 부족한 현재 상황에서 매우 적절하지만, 대출자가 없는 33/2023/NQ-CP 결의안에 따른 1200조 VND 규모의 신용 패키지에서 얻은 명백한 교훈을 참고하여, 국민의 실제 상황에 맞춰 대출 조건, 대출 금리 등에 대한 규정을 주의 깊게 연구할 필요가 있습니다.
Nguyen Huy Thanh 박사 - 금융 전문가
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출처: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
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