호찌민시는 '토지를 인프라 구축에 투자'하는 것이 시급하다.

호치민시의 오랫동안 방치된 공공 부지를 활용하여 대규모 건설-양도(BT) 프로젝트에 자금을 지원하면 민간 자본 유입을 촉진하고 인프라 병목 현상을 개선할 수 있습니다.

Báo Sài Gòn Giải phóng•22/04/2026

"프라임 랜드" 잠금 해제

최근 호치민시 인민위원회는 민관협력(PPP) 및 건설-양도(BT) 계약 방식으로 사업을 시행하는 투자자들에게 보상금을 지급할 토지 목록(총 33개 필지)을 승인했습니다. 이는 도시의 막대한 인프라 투자 수요에 맞춰 예산 외 재원을 동원하는 정책을 구체화하는 조치로 해석됩니다.

건설부에 따르면 호치민시는 2026년부터 2030년까지 3조 VND 이상의 자금이 필요하지만, 현재까지는 1조 VND 정도만 확보한 상태입니다. 새롭고 더욱 유연해진 규정을 통해 호치민시는 건설-양도(BT) 모델을 활용하여 토지 자원을 동원하고 인프라 프로젝트를 가속화할 수 있는 기회를 얻게 되었습니다.

얼마 전 호찌민시 인민위원회는 깐지오대교, 푸미2대교, 락찌엑 국립 체육 단지 등 3개 건설-양도(BT) 사업에 대한 투자 계획을 승인했으며, 총 투자액은 1,820억 VND를 넘어섭니다. 이와 동시에 투자자들은 BT 모델을 활용한 여러 다른 사업들도 제안하고 있으며, 총 예상 투자액은 3,660억 VND 이상입니다.

호찌민시는 — 호치민시 안칸동에 위치한 투티엠 신도시 지역의 많은 토지가 BT(건설-양도) 계약 비용을 지불하는 데 사용될 예정입니다.
사진: 낫틴

호찌민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 호찌민시가 BT(Build-Transfer, 건설-양도) 사업을 위한 대규모 토지 펀드를 조성한 것은 이번이 처음이라고 평가했습니다. 이는 시 당위원회의 정책적 합의가 호찌민시 인민위원회의 제도화로 이어져, 인민위원회가 다음 단계를 실행할 수 있는 여건을 마련했음을 보여줍니다. 또한, 이는 호찌민시가 시급한 인프라 사업에 투자할 투자자들을 적극적으로 유치할 준비가 되어 있음을 시사합니다.

앞서 호찌민시 당위원회 상무위원회는 환경오염, 하수처리, 홍수, 교통 체증 문제 해결을 위해 건설-양도(BT) 계약 방식의 긴급 인프라 사업들을 추진하도록 지시했습니다. 호찌민시 인민위원회는 이러한 사업들이 모두 상당한 규모의 재원이 투입되는 대규모 사업이므로 재정적 타당성을 확보해야 한다고 밝혔습니다. 따라서 사업 부지는 충분한 규모뿐만 아니라 높은 상업적 잠재력을 갖추어야 하며, 이를 통해 공정 가치 지불 원칙을 준수하고 예산 부담을 최소화하며 유능한 투자자를 유치할 수 있어야 합니다.

투자자들의 신뢰 구축

호치민시의 계획에 따르면, 토지는 다양한 기술 인프라 분야의 건설-양도(BT) 사업에 투자되어 주요 병목 현상을 해소하는 데 사용될 예정입니다. 교통 분야에서는 깐지오 대교, 푸미 2 대교, 그리고 지역 간 연결 도로와 같은 사업들이 도시 남부와 동부 지역의 교통 체증을 완화하고 도시 개발 공간을 확대하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

환경 분야에서는 서사이공과 북사이공의 하수처리장이 운하 오염 감소, 삶의 질 향상, 홍수 방지 강화에 중요한 역할을 합니다. 또한 벤냐롱-칸호이 공원, 중앙 광장, 행정 센터와 같은 공공 공간 조성 사업은 도시의 질을 개선하고 특색 있는 랜드마크를 만드는 데 기여할 것입니다.

이 목록에서 주목할 만한 점은 많은 토지가 이전에 조사 보고서, 감사 또는 법원 판결과 관련된 이력이 있다는 것입니다. 실제로 많은 토지가 토지 정리 작업은 완료되었지만 여전히 법적 장애물에 직면하여 개발이 지연되고 있습니다. 예를 들어, 사이공동의 하이바쭝 거리 2-4-6번지, 레두안 거리 8-12번지, 응우옌두 거리 33번지, 추만찐 거리 34-36-42번지에 위치한 "최우량 토지"는 법적 문제가 해결된 후 호치민시 토지기금개발센터에 관리권이 이관되었습니다.

최적의 위치에도 불구하고, 이 단지의 토지 대부분은 비어 있거나 부분적으로만 사용되고 있어 보안 비용이 낭비되고 토지 이용이 비효율적입니다.

호찌민시 인민위원회의 토지 펀드 목록 승인은 관련 기관들이 평가, 투자자 선정, BT(건설-양도) 계약에 따른 대금 지급 등 후속 절차를 진행할 수 있는 공식적인 법적 근거를 마련한 것으로 해석됩니다. 한 금융 전문가는 투자자에게 가장 큰 위험은 토지 가치 자체에 있는 것이 아니라 법적 틀의 안정성과 투명성에 있다고 지적했습니다. 토지가 공식 목록에 포함되면 검토, 처리 및 법적 계약 절차를 거쳤다는 의미이므로 위험이 크게 줄어들고 자금 조달 가능성이 높아진다는 것입니다.

핵심은 토지 평가 과정에 있습니다.

많은 전문가들은 BT 프로젝트 비용 마련을 위해 토지 자금을 활용하는 것을 지지하면서도, 토지 평가가 전체 "인프라를 위한 토지" 정책의 효과를 결정짓는 중요한 단계가 될 것이라고 믿고 있습니다.

레 호앙 차우 씨는 사업적 관점에서 볼 때, 이러한 방식이 예산은 제한적인 반면 인프라 투자 수요는 매우 높은 호치민시의 현실에 적합하다고 생각합니다. 토지 자금을 이용한 지불 방식은 국가의 자본 부담을 줄일 뿐만 아니라 투자자들의 참여를 유도하는 인센티브를 제공합니다. 그는 "기업은 토지의 잠재력과 효율성을 직접 평가하는 주체입니다. 기업은 관리 기관이 완전히 수량화하지 못한 가치를 파악할 수 있으며, 바로 이것이 비즈니스 기술(BT) 프로젝트 참여 시 기대하는 바입니다."라고 말했습니다.

경매에서 더 낮은 가격에 낙찰될 수도 있습니다.

호찌민시 인민위원회에 따르면, 목록에 있는 토지 대부분은 아직 종합적인 기반 시설 투자가 이루어지지 않았고 개발 잠재력이 제한적이어서 현재 상황에서 경매를 진행하기는 어렵다고 합니다.

가치 측면에서 볼 때, 현재 시점에 경매를 통해 토지를 매입한다면, 토지 매입 자금의 가치는 토지 배정 시점의 시장 가치보다 상당히 낮을 가능성이 높습니다. 이는 광역교통망(BT) 프로젝트가 완료되고 기반 시설 개발이 완료되면 토지 가치가 상승하는 것이 일반적이기 때문입니다. 반면, 기반 시설 투자 후 토지 매입 자금을 활용하는 방식은 시장 가치에 더 가까운 금액을 책정할 수 있게 해 주어, 가치 동등성의 원칙을 보장할 수 있습니다.

차우 씨는 토지 목록이 발표된 후 투자자들이 개발 전략에 적합한 토지를 제안하고 선택할 수 있다고 밝혔습니다. 그러나 최종 결정권은 국가 기관에 있으며, 이는 공공 자산 관리 및 유능한 투자자 선정이라는 원칙을 보장하기 위한 것입니다. 신규 BT 프로젝트의 경우 토지 가격은 토지 배정 또는 임대 시점에 산정되며, 기존 프로젝트의 경우 가격은 국회 와 정부의 결의에 따라 결정됩니다.

호치민시 전 부건축국장인 보 킴 꾸엉 박사는 원칙적으로 공공 토지는 시장에 매물로 나올 때 경매 방식으로 매각해야 한다고 주장합니다. 그러나 BT 프로젝트 대금 지급의 경우, 토지 평가 메커니즘을 인프라 프로젝트와 "교환"하는 데 적용하는 것은 독특한 거래 방식이라고 지적합니다.

꾸엉 씨는 이 사건에서 국가와 투자자 간의 관계를 "물물교환" 원칙에 기반한 상업적 관계로 봅니다. 국가는 토지를, 투자자는 기반 시설 프로젝트를 보유하고 있으며, 양측은 계약을 통해 합의와 동의에 따라 서로의 이익을 교환하여 균형을 유지합니다. 기술적인 관점에서 보 김 꾸엉 박사는 평가 작업은 전문성을 갖춘 평가위원회를 통해 수행되어야 하며, 양측의 정보 투명성 또한 필수적이라고 강조합니다.

따라서 국가는 토지의 법적 지위와 가치를 명확히 규정해야 하며, 투자자는 사업 시행 일정을 준수해야 합니다. 보 킴 꾸엉 박사는 "토지 할당은 먼저 이루어지지만 기반 시설 사업은 지연되고 장기화되는 상황을 용납할 수 없습니다. 일정이 어겨질 경우 명확한 제재 조치가 있어야 합니다."라고 권고했습니다.

출처: https://ttbc-hcm.gov.vn/tp-hcm-doi-dat-lay-ha-tang-cap-bach-1021163.html