채권은 개선되지 않았고, 부동산은 여전히 신용자본에 목말라 있습니다...

일부 "대기업"에서는 부동산 채권이 다시 번성하고 있습니다.

베트남채권시장협회의 통계에 따르면, 2025년 5월 상반기(5월 16일 기준)에 시장에서 총 10조 4,500억 VND 규모의 회사채 발행이 10건 기록되었습니다.

은행 부문은 10건 중 6건을 발행하며 여전히 주도적인 역할을 하고 있지만, 장기간의 침체 이후 부동산 채권이 다시 등장한 점은 주목할 만합니다.

구체적으로 빈그룹(Vingroup Corporation)과 반푸부동산주식회사(Van Phu Real Estate Joint Stock Company) 등 부동산 기업에서 3건의 채권을 발행했으며, 총 가치는 4조 1,500억 동에 달했습니다. 이는 이달 상반기에 발행된 회사채 총액의 약 40%에 해당합니다. 그 중 빈그룹만 해도 최대 4조 VND를 발행했습니다.

이전에는 2025년 1분기에 부동산 채권 시장이 거의 완전히 동결되었습니다. 그러나 4월부터 이러한 자본 조달 채널이 다시 활성화되기 시작하여 4건의 발행이 이루어졌으며, 그 중 빈그룹이 3건을 차지하여 총 9조 VND의 가치를 지녔으며, 이는 전체 부동산 산업 발행량의 80%에 해당합니다. 이러한 현실은 채권 시장이 아직 완전히 회복되지 않았으며, 여전히 주로 일부 대규모 기업에 집중되어 있음을 보여줍니다.

새로운 채권 발행처가 제한적인 상황에서 부동산 사업체는 부채를 연장하고 채권을 만기해야 하는 엄청난 압박에 직면해 있습니다. VIS Rating에 따르면, 올해 첫 4개월 동안 발행된 비금융 채권 총 13조 2,000억 VND 중 최대 73%가 부채 구조조정에 사용되었으며, 대부분이 부동산 채권이었습니다.

올해 초부터 이 부문의 기업들은 만기 전에 약 27조 4,160억 VND 상당의 채권을 매입했습니다. 그러나 지금부터 2025년 말까지 이들은 약 82조 VND에 달하는 부채 만기에 직면하게 될 것입니다.

재정적 압박이 커지면서 부동산 업계에서는 채권의 원금과 이자가 연체되는 현상이 계속 확산되고 있습니다. VNDirect Securities Joint Stock Company의 분석가인 응우옌 바 쿠엉(Nguyen Ba Khuong)씨에 따르면, 현재 시장에서 채권 부채 상환이 지연되고 있는 90여 개 기업 중 대부분이 부동산 그룹에 속합니다.

채권은 개선되지 않고 부동산은 여전히 신용자본에 목말라 — 대부분의 부동산 사업은 여전히 주로 은행 대출에 의존하고 있습니다. 삽화

신용이 주도하고 채권이 돌파구를 약속

국가은행의 최신 데이터에 따르면, 2025년 3월 말 현재 부동산 사업 부문의 미지급 신용 잔액은 1,560조 VND를 넘어섰으며, 이는 2024년 말 대비 약 20% 증가한 수치입니다.

이 수치는 전체 시스템의 평균 신용 성장률보다 5~6배 높은 수치로, 부동산 산업이 은행 대출에 크게 의존하고 있음을 보여줍니다.

상장은행 12곳의 2025년 1분기 재무보고서에 따르면 부동산 대출 추세가 계속해서 크게 증가하고 있는 것으로 나타났습니다. 예를 들어, 테크콤뱅크의 경우, 미지급 부동산 대출은 전체 미지급 대출의 약 34%를 차지하며 작년 말에 비해 약 15% 증가했습니다. PGBank에서는 증가율이 34.4%에 달했고, VIB는 25%, KienlongBank는 20.5%, HDBank는 17% 증가를 기록했습니다.

은행들은 신용이 '실제 수요'와 법적으로 투명한 프로젝트가 있는 부문에 집중되어 있다고 주장하지만, 실제로는 자금이 주로 고급 프로젝트로 흘러들어간다. 저렴한 주택 공급이 거의 부족한 시장입니다. 저렴한 주택은 수요가 많은 부문입니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 다음과 같이 말했습니다. 신용 흐름이 계속해서 고급 부문에 집중되면서 수요와 공급의 균형이 점점 더 불균형해지고 있으며, 은행 시스템에 대한 위험도 커지고 있습니다. 이러한 맥락에서 신용 시스템에 대한 압박을 줄이기 위해서는 자본 조달 채널, 특히 채권 발행을 다각화하는 것이 시급합니다.

주목할 만한 경고는 부동산 사업의 부채/자본 비율이 2018년 이후 최고 수준이라는 것입니다. S&I Ratings 전문가들은 앞으로도 기업들에 대한 재정적 압박이 계속될 것이라고 언급했으며, 따라서 올해 남은 3분기 동안 기업 채권 발행 활동이 폭발적으로 증가할 것으로 예측했습니다.

VIS Rating도 같은 견해를 공유하며, 2025년 비금융 채권 시장은 주거용 부동산 개발업체의 발행이 주도할 것이라고 밝혔습니다. 점차 개선되는 사업 환경 속에서 부동산 사업은 은행 대출에 대한 접근성을 계속 확보하고 있지만, 여전히 자본원을 다각화하고 재무 전략을 최적화하기 위해 채권 발행을 늘리는 경향이 있습니다.

개별 기업채 발행 조건 강화

국회 에 심의를 위해 제출된 기업법(개정) 초안에는 추가 조항이 제안되어 있다. 비상장 회사의 경우 개별 채권을 발행하기 위한 조건은 총 채무(발행 예정 채권의 가치 포함)가 발행 기업의 자본금의 5배를 초과해서는 안 된다는 것이다.

재무부에 따르면, 이 규정은 기본적으로 기업이 생산, 사업 또는 경제 성장 목표 달성을 위해 자본을 조달하는 데 방해가 되지 않습니다. 특히 부채비율이 높은 기업은 개별 채권 발행 외에도 공채 발행이나 은행 대출을 통해 자본을 조달할 수 있습니다.

하노이 증권거래소의 자료에 따르면, 2024년에 발행 당시 부채 비율이 자기자본의 5배를 초과하는 기업을 대상으로 회사채를 발행한 기업은 상업은행을 제외하고 단 13개에 불과했습니다. 이는 새로운 규제가 기업 수나 개별 회사채 시장 전체에 큰 영향을 미치지 않을 것임을 보여줍니다.

출처: https://baodaknong.vn/trai-phieu-chua-khoi-sac-bat-dong-san-van-khat-von-tin-dung-253760.html