토지 이용권 거래소에 대한 몇 가지 생각

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최근 팜 민 찐 총리는 건설부에 천연자원환경부 및 관련 기관과 협력하여 토지 사용권 거래소 설립을 연구하라고 지시했습니다.

요약: 2022년 6월 16일자 중앙집행위원회 결의안 제18-NQ/TW호는 제도 및 정책의 지속적인 혁신 및 개선, 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성 향상을 위한 해결책을 제시했습니다. "공시지가, 거래소를 통한 의무 거래, 은행 결제, 현금 결제 금지"라는 내용이 포함되어 있습니다. 이러한 정치적 기반을 바탕으로 부동산 시장의 개방적이고 투명한 운영을 위해 최근 팜 민 찐 총리는 건설 부가 천연자원환경부 및 관련 기관들과 협력하여 토지 이용권 거래소 설립을 검토하도록 지시했습니다. 이 정책에 대한 더 많은 관점을 제공하기 위해 본 논문에서는 일부 국가의 기반, 목표, 필요성, 그리고 경험을 논의하고 관련 해결책을 제시합니다.

1. 부동산 거래소는 우리나라에서 새로운 문제가 아닙니다. 부동산 거래소 및 부동산 거래소를 통한 거래에 대한 규정은 2014년 부동산사업법에서 부동산 거래의 투명성과 안전성을 강화하기 위한 조항 중 하나입니다. 2014년 부동산사업법 제3조 제6항은 "부동산 거래소는 부동산의 매매, 양도, 임대, 전대, 임대매수 등의 거래가 이루어지는 장소"라고 규정하고 있습니다.

현행 법률 규정에 따르면, 부동산 거래소는 다음과 같은 활동을 하는 기업에 의해 설립됩니다. 부동산 매매, 양도, 임대, 전대, 임대 매수 거래 수행; 부동산 매매, 양도, 임대, 전대, 임대 매수 주선; 거래가 필요한 당사자에게 부동산에 대한 정보를 소개, 목록화 및 공개 제공; 부동산에 대한 서류를 검사하여 거래 적격 여부를 확인; 당사자 간의 부동산 매매, 양도, 임대, 전대, 임대 매수에 대한 계약 교환, 협상 및 체결을 위한 중개자 역할 수행.

2015년 민법 제107조 제1항은 부동산에 토지, 주택 및 토지에 부착된 건설공사, 토지, 주택 및 건설공사에 부착된 기타 자산을 포함한다고 규정하고 있습니다. 따라서 부동산 거래소의 활동에는 토지사용권 거래와 관련된 서비스가 포함됩니다. 거래소를 통한 거래는 의무적인 것은 아니며, 매수인과 매도인의 재량에 따라 이루어집니다.

최근 총리는 천연자원환경부와 관련 부처에 토지이용권 거래소 설립을 검토하도록 지시했습니다. 이 정책은 경제 발전과 사회의 관심을 끌겠다는 총리와 정부의 결의를 보여줍니다. 현재 토지이용권 거래소 모델에 대한 논의가 진행 중입니다. 천연자원환경부는 총리에게 결정을 요청하기 위해 토지이용권 거래소에 대한 두 가지 방안을 개발하고 있으며, 구체적으로는 다음과 같습니다.

- 옵션 1: 부동산 사업법에 따라 국가 감독 하에 전문적인 방향으로 부동산 거래소 모델을 개발하고 업그레이드합니다.

- 옵션 2: 토지 이용권을 위한 전문 거래소를 건설합니다.

전반적인 방향은 부동산 거래소를 기업에 위탁하는 것이 아니라 국가가 관리한다는 원칙을 정립하는 동시에 모든 유형의 토지를 거래 대상으로 포함하도록 범위를 확대하는 것입니다. 거래소는 정보 시스템, 토지 데이터베이스, 건설 시스템과 연동되어 시스템에 동기화되어 업데이트되어야 합니다.

따라서 토지이용권 거래소가 위의 방안에 따라 설립될 경우, 현행 부동산사업법(부동산 거래 전반, 특히 토지이용권 거래의 중개기관)의 규정에 따른 부동산 거래소와 동일한 성격을 가지지만, 조직 및 운영 측면에서 많은 차이가 있을 것입니다. 따라서 토지이용권 거래소는 "국가의 공익사업을 위한 관리기관"으로 운영될 것입니다.

2. 토지이용권 거래소 설립 정책과 관련 국가기관의 초기 의견은 기업, 국민, 연구자, 정책 입안자들의 관심과 논의를 불러일으켰습니다.

토지이용권 거래소의 필요성을 평가하면서, 많은 의견이 거래소를 통한 거래의 이점을 긍정적으로 평가했습니다. 그 이점으로는 다음과 같습니다. 사업에 투입되는 토지와 부동산의 합법성을 통제하고, 실제 토지 거래 가치를 통제하여 토지 데이터베이스를 형성하고, 토지 가격을 시장 가격에 가깝게 만들고, 신뢰를 높이고, 토지이용권 거래 시 위험과 분쟁을 최소화하고, 세금 손실을 방지하고, 건강한 사업 환경을 조성하는 것입니다.

토지이용권 거래소를 설립하는 가장 큰 목적은 정보의 투명성을 확보하고, 정보 부족으로 인한 거래 위험을 최소화하는 것이라고 할 수 있다. 이를 통해 시장 가격에 가까운 거래, 매매 가격에 대한 비교적 완전하고 정확한 데이터 시스템을 구축하여 국가가 토지 및 부동산 사업에 대한 관리를 효과적으로 수행하는 데 기여할 수 있다.

그러나 토지이용권 거래소의 필요성에 대해서는 많은 우려가 제기되고 있다. 특히 거래에 참여하는 사람과 사업체에 부담을 주는 비용과 절차를 만드는 측면, 거래소를 통한 거래가 의무화되면 사람들의 거래 자유가 제한되는 측면, 적절한 통제 및 운영 메커니즘 없이 의무화되면 정보의 '독점', 부정성, 조작, 시장 왜곡으로 이어질 가능성이 매우 높다.

특히 부동산 거래조건, 절차, 계약서 등에 대한 규정, 부동산 거래에 대한 투자자의 투명성 의무, 부동산 거래계약서의 공증 등 부동산 시장의 투명성을 확보하기 위한 규제와 제도가 마련됐다는 의견도 있습니다.

그렇다면 문제는 정말 관리 메커니즘과 도구의 부족, 아니면 기존 도구의 비효율적인 사용, 혹은 관련 인력의 역량과 책임 부족일까요? 따라서 "토지이용권 거래소 설립이 시장의 투명성을 높이는 데 도움이 될지 여부는 현재로서는 아직 가설일 뿐입니다."

3. 평가의 근거를 더욱 확대하기 위해, 우리는 토지이용권 거래소와 부동산 거래의 투명성과 안전성을 확보하기 위한 솔루션에 관한 이 지역 및 전 세계 일부 국가의 경험을 참고했습니다.

미국, 한국, 싱가포르, 태국, 인도네시아 등 각국 부동산협회 동료들과 논의한 결과, 이들 국가에는 자체 토지 이용권 거래소가 없다는 사실을 확인했습니다. 미국에서는 부동산(주택 및 토지 모두) 관련 정보가 미국 부동산 포털의 MLS(Multiple Listing Service)를 통해 공개됩니다.

이 플랫폼은 주택, 토지, 압류 부동산, 신규 부동산, 기존 부동산, 상업용 부동산, 투자용 부동산 등에 대한 정보를 제공하여 중개인의 매매 활동에 도움을 줍니다. MLS.com이나 주 정부 발행 MLS는 미국 정부의 소유가 아닙니다.

이 사이트는 미국 부동산 매매 과정에서 판매자로부터 수수료를 징수하는 민간 운영 사이트입니다. 시장에 거래되려는 모든 부동산은 MLS에 "등록"되어 정보를 공개해야 합니다. 매매는 허가받은 중개인을 통해 진행되어야 하며, 일반적으로 매도인 측 중개인과 매수인 측 중개인 모두의 중개인이 됩니다. 중개 수수료는 매매 가격에 포함되어 있으며, 협상 내용, 위치 및 부동산 유형에 따라 1~10%입니다. 이 수수료는 주마다, 심지어 주나 도시 내에서도 다릅니다. 이 수수료는 매매 계약 체결 시 중개인 및 관련 당사자들과 공유됩니다.

한국, 싱가포르, 인도네시아 등 일부 국가에는 토지 이용권 거래소가 없습니다. 태국에는 토지 매매 기능을 하는 토지주택은행(또는 토지은행)이 있는데, 주로 토지 매매를 규제하고 농림지 없는 사람들을 지원하기 위한 것입니다. 주요 서비스는 다음과 같습니다. 예금(수령), 사업자 대출, 부동산 구매, 토지 매입, 신탁 기금, 자산 관리 서비스, 외환 등

따라서 많은 국가에서는 부동산에 대한 정보, 특히 토지에 대한 정보를 투명하게 공개하고, 기술 애플리케이션을 사용하여 부동산 및 부동산 거래에 대한 정보를 관리하고 수집하며, 공통 데이터베이스의 정보를 활용하여 부동산 거래 및 양도 절차를 간소화하는 추세입니다.

4. 다른 국가의 경험과 베트남 토지이용권 거래소 설립 방향을 바탕으로, 우리는 다음과 같은 생각을 가지고 있습니다.

4.1. 토지이용권 거래소를 별도로 설립하는 것이 필요한가?

중앙집행위원회가 2022년 6월 16일자 제18-NQ/TW호 결의안을 통해 토지 관리 및 이용의 혁신 지속, 제도 및 정책 개선, 효과성 및 효율성 제고를 목표로 삼았습니다. 해당 결의안의 방향은 "공시지가, 거래소를 통한 의무 거래, 은행 결제, 현금 결제 금지"입니다. 따라서 이 결의안은 "거래소를 통한 거래"를 지향하며, "토지이용권 거래소" 또는 국가가 직접 설립하고 관리하는 거래소가 아닙니다.

따라서 현행 규정에 따라 부동산 거래소와의 중복을 피하고 거래소 운영 시 효과성과 효율성을 확보할 수 있도록 별도의 토지이용권 거래소 설립을 신중하게 검토해야 합니다. 국가공공기관 모델에 따라 토지이용권 거래소를 설립할 경우, 여러 지자체에 거래소 설립을 위한 시범사업을 연구·개발하고, 이를 바탕으로 종합·평가한 후 법률로 공식 규정해야 합니다.

4.2. 모든 부동산 거래는 현장을 거쳐야 합니까?

거래소를 통한 부동산 거래에는 많은 장점이 있지만, 위의 2절에서 언급했듯이 잠재적인 위험, 절차 증가, 비용 증가, 부정적인 측면도 있습니다.

우리의 의견으로는 현재의 실무적 여건에 맞게 부동산 거래는 부동산 사업법 초안에서처럼 거래소를 통한 부동산 거래가 점진적으로 사회에 습관화되고 사업체들이 사업 및 거래 형태를 선택하는 자율성을 촉진하는 데 도움이 되는 격려적인 방식으로 규제되어야 합니다. 동시에 거래소가 시장 메커니즘에 따라 경쟁력을 확보하고 고객을 유치하기 위해 끊임없이 품질과 가격을 개선하도록 해야 합니다.

4.3. 우리는 이 지역과 세계 각국의 경험으로부터 무엇을 배울 수 있는가?

각 국가는 자체적인 토지 소유 제도를 가지고 있습니다. 그러나 모든 국가는 정보 투명성 보장을 원칙으로 시장을 운영합니다. 부동산 데이터베이스, 즉 부동산 데이터베이스 정보 의무 공개에 관한 다른 국가들의 경험을 참고할 수 있습니다. 모든 국가는 주택, 토지, 부동산 시장에 대한 완전한 정보 시스템을 갖추고 있습니다.

지금까지 우리는 이를 제대로 이행하지 못했고, 원하는 결과도 얻지 못했습니다. 투명한 시장을 운영할 수 있는 데이터 센터를 확보하기 위해 이 정책과 실행 조직을 정리하고 평가하여 개선해야 합니다. 이는 오늘날 우리나라의 강력한 디지털 전환이라는 맥락에서 적합하고 실현 가능한 방안입니다. 현금 흐름을 통제하고, 은행을 통해 거래를 규제하고, 확인하는 것이 이 목표를 달성하는 데 도움이 될 것입니다.

완전한 시장 정보와 무현금 결제는 투명성을 가져올 것입니다. 투명성이 확보되면 사람들은 강제로 따르지 않아도 됩니다. 또한, 법률 서비스 시장의 발전으로 부동산 거래 시 공증, 변호사 등의 서비스 이용이 증가함에 따라 시장 투명성이 향상되고 거래 위험도 감소할 것입니다.

4.4. 권장 사항

부동산사업법에 따른 부동산거래소 모델은 토지이용권 및 토지자산을 포함한 부동산 거래에 대해 합법화되어 실질적으로 시행되고 있습니다.

부동산 거래소는 투자자와 개인 간의 사업 목적 부동산 거래 서비스를 제공하며, 필요에 따라 개인 간의 비사업 목적 부동산 거래 서비스도 완벽하게 제공할 수 있습니다. 이는 경영진이 관심을 갖고 토지이용권 거래소를 연구하고 설립해야 하는 이유 중 하나로 고려하는 부분입니다.

따라서 부동산사업법에 따른 부동산 거래소 모델 완성 방안을 국가 감독 하에 전문적인 방향으로 추진하는 것이 바람직하다.

이 계획은 당의 정책에 부합하고 국가가 관리하는 계획으로, 기능 중복을 피하고, 행정을 위한 정보자료를 확보하고, 시장원칙과 경영의 자유, 사람과 기업의 선택의 자유를 보장하며, 새로운 기구를 만들지 않고, 행정절차를 늘리고, 시간을 늘리고, 준수비용을 증가시키지 않고 효율성을 달성합니다.

이러한 새로운 층위모델을 구축하기 위한 방안을 논의하는 회의에 국가기관이 참여하는 것조차 막대한 비용이 소요되고, 다른 전문법과 연계하여 적절한 방안을 마련하는 데 시간이 얼마나 걸릴지, 2023년 10월 국회에서 통과될 것으로 예상되는 토지법안(개정안)에 포함될 수 있을지, 그리고 포함된다 하더라도 연구 및 영향평가에 필요한 시간이 부족한 상황에서 성급한 해결책이 될 수 있을지는 쉽게 알 수 있다.

(출처: 건설신문)

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