역설: 기업은 스스로 토지를 임대해야 합니다.

공장, 작업장 등을 짓기 위한 토지를 얻기 위해 이전에는 많은 기업이 토지를 국가에 "이전"한 다음, 다시 자신의 토지를 임대해야 했습니다.

자신의 땅을 되찾는 데 어려움

2000년대 초, 호찌민시 인민위원회 정책에 따라 환경 오염을 피하기 위해 생산 시설을 교외로 이전해야 했습니다. 한편, 도심 지역의 공장 부지는 도시 및 서비스 목적으로 계획되었습니다.

현재 산업단지는 매우 적고, 때로는 적합하지 않은 지역입니다. 많은 교외 토지가 주거용 토지 이용 계획은 있지만, 1/2,000 구획 계획은 없어 공장 건설에 적합하지 않습니다. 제안된 해결책은 토지를 소유한 개인이나 기업이 국가에 토지를 양도하는 것입니다. 이 경우 국가는 자체 토지를 토지 사용자에게 임대하여 공장 건설을 지원합니다(비 농업용 토지). 연간 임대료, 단기 임대 계약, 5년 또는 10년 계약이 적용됩니다.

그러나 임대 계약이 만료되거나 기업이 토지 임대 계약을 청산하고 현재 또는 이전 상태로 분홍색 책을 재발행하려고 할 때 많은 문제에 직면하게 됩니다.

대표적인 사례가 1990년 구 호치민시 빈찬구의 까오끄엉 씨입니다. 그는 생산 시설을 교외로 이전하는 정책을 시행했습니다. 빈찬구 인민위원회의 승인을 받아 까오끄엉 씨는 ^5,930m² 면적의 핑크북 농지를 매입했습니다. 2006년, 그는 위 토지를 자신이 사업주였던 회사에 양도하여 생산 및 사업용지로 용도 변경을 요청했습니다.

카오 꾸옹 씨는 자신의 땅을 빌려야 했습니다.

그러나 해당 토지는 기존 주택 재개발 계획에 속해 있어 1/2,000 규모의 세부 건설 계획이 승인되지 않아 호치민시 인민위원회는 해당 토지를 구빈찬구 인민위원회에 인계하여 10년(2010~2020년) 동안 그의 회사에 임대하고, 면적 ^5,150m2를 공장 건설에 사용하고 연간 임대료를 지불하는 정책을 승인했습니다. 나머지 ^780m2 (토지 뒤편 ^380m2 , 앞면 ^400m2 포함)는 운하 보호 구역에 속해 있어 여전히 농경지로 남아 있습니다.

2017년, 임대 기간 만료 직전, 까오 꿍 씨의 회사는 임대 연장을 위한 서면 신청서를 제출했지만, 해당 지역은 주거용으로 지정되어 있는 반면 공장은 생산 및 사업 목적으로 사용되어 승인되지 않았습니다. 따라서 회사는 2018년에 까오 꿍 씨에게 직접 토지를 반환하는 절차를 완료했습니다. 이 기간 동안, 그는 토지 임대 연장, 토지 용도 변경, 또는 임대 기간 만료 시 계속 사용할 수 있도록 현재 또는 원래 상태에 따라 핑크북 재발급을 요청하는 여러 신청서를 제출했습니다.

그러나 정착 과정에 오랜 시간이 걸렸고, 2024년까지 그는 ^4,800m²의 토지를 주거용지로 전환할 수 있었지만, 농지 가격을 공제하지 않고 토지 사용료의 100%를 지불해야 했습니다. 나머지 ^350m² 의 생산 및 사업용지는 주거용지로 전환할 수 없었지만, 핑크북(Pink Book)을 받지 못해 토지 임대 계약을 갱신하고 연간 임대료를 지불해야 했습니다.

프엉 씨의 사례와 유사하게, 그녀는 2010년 공장을 짓기 위해 4,890 ^제곱미터 의 토지를 빈찬현 인민위원회에 "이전"해야 했습니다. 이후 그녀의 회사는 국가와 위 토지 면적을 임대하는 계약을 체결해야 했습니다. 2018년 회사는 위 토지를 프엉 씨에게 이전했습니다. 그러나 규정에 따라 그녀는 2020년까지 남은 기간 동안만 토지 임대를 계속할 수 있습니다. 프엉 씨는 수년간 같은 목적으로 토지에 대한 핑크북(Pink Book) 재발급을 신청했지만 아직 성공하지 못했습니다. 한편, 만약 그녀가 위 면적의 토지 용도를 주거용 토지로 변경한다면, 계산에 따르면 1,600억 동(VND)이 넘는 세금을 납부해야 하는데, 이는 매우 큰 금액이어서 그녀는 극도로 어렵고 딜레마에 빠지게 됩니다.

핑크북 재발행 제안

카오 꿍 씨는 전국적으로 이와 유사한 문제가 많다고 말했습니다. 개인이 토지를 직접 조성하고 공장을 짓고자 하는 경우, 국가에 토지를 양도한 후 임대해야 합니다. 하지만 임대 계약이 만료되어 토지 소유주는 원상 그대로의 핑크북(Pink Book)을 받을 수 없습니다. 토지 임대를 계속할 수 없게 되면, 현행법이 이를 명확하게 규정하지 않아 국가 또한 "딜레마"에 빠지게 됩니다. 용도가 주거용 토지로 변경되면 세금 계산 시 토지 가치는 0동(VND)으로 계산됩니다. 이는 기업이 임대하는 공공 토지의 토지 사용료를 계산하는 것과 유사합니다. 이러한 규제는 자산, 투자, 담보 대출, 거래 등에 많은 영향을 미칩니다.

호치민시 변호사 협회의 쩐 민 꾸엉 변호사는 또한 현행 토지법 2024와 법령 103/2024로 인해 많은 사람과 기업이 연간 임대료를 지불하며 임대된 비농업 토지의 토지 사용 목적을 변경하고 토지 임대 계약을 청산하는 절차를 수행할 때 어려움, 장애물, 부족함이 발생했다고 말했습니다. 이 토지는 공공 임대 토지가 아닌 자체적으로 조성한 토지에서 발생한 것입니다.

지금까지 푸옹 씨의 토지는 주거용 토지로 전환된 적이 없습니다.

103/2024호 법령은 연간 임대료를 지불하는 사유지와 국가가 임대하는 공공 토지를 명확하게 구분하지 않습니다. 이러한 구분이 없기 때문에 주거용 토지로 전환 시 두 유형 모두 전환 시점의 토지 가격(토지 가치는 0)을 기준으로 주거용 토지 사용료의 100%를 지불해야 합니다. 결과적으로 토지 사용자는 토지 매입에 사용된 실제 토지 가치를 계산하지 않기 때문에 다른 농지보다 훨씬 높은 토지 사용료를 지불해야 합니다.

현행 법률에는 토지 임대 계약 종료 시 토지 임대 전 상태 또는 현재 상태 그대로 핑크북을 재발급받을 수 있도록 하는 장치가 없습니다. 또한, 이 경우 토지 회수에 대한 규정도 없어 토지 임대 계약 종료 시 핑크북 발급에 많은 어려움을 겪고 있습니다. 이로 인해 관리가 어렵고 거래가 불가능한 소규모의 버려진 토지가 산재하게 발생합니다.

따라서 쩐 민 꾸엉 변호사는 가구 및 개인이 연간 임대료를 지불하고 임대하는 토지, 상속 또는 자가 조성한 토지, 국가가 임대하는 공공 토지가 아닌 토지의 토지 이용 전환 수수료에 관한 법령 103/2024를 개정 및 보완할 것을 제안했습니다. 주거용 토지로 전환되는 경우, 토지 이용 수수료는 주거용 토지 가격의 100%를 적용하는 것이 아니라 토지 이용 전환 시점의 비농업 생산 및 사업용 토지 또는 농업용 토지에 대해 계산됩니다. 또한, 이러한 경우 더 이상 필요 없게 되면 임대 기간 전에 임대 계약을 해지하고 임대 전 토지의 현재 상태 또는 유형에 따라 핑크북을 재발급받을 권리가 있습니다.

출처: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm