중국 최대 부동산 개발업체 중 일부가 어려움에 처해 부채 구조조정을 모색하고 있습니다. 하지만 부동산 시장 수요가 감소하면서 상황은 더욱 악화되고 있습니다. 더 큰 문제는 이러한 대형 부동산 개발업체들이 무너질 경우 경제 와 금융 부문이 얼마나 큰 타격을 입을지입니다.
이제 모든 시선이 뉴욕에서 Chapter 15 파산 보호 신청을 한 과중한 채무에 시달리는 에버그란데(Evergrande)에 쏠려 있습니다. 에버그란데는 해외 부채 구조조정 계획에 대한 지지를 확보하는 데 어려움을 겪고 있습니다.
파산 보호는 에버그란데에 시간을 벌어줄 것입니다. 이 조치로 채권자들은 에버그란데의 부채를 추심하고 그룹에 대한 법적 절차를 일시적으로 중단하는 조치를 취할 수 없게 되었습니다. 에버그란데는 총 3,950억 위안에 달하는 수천 건의 소송과 청구에 직면해 있습니다.
이 그룹은 파산 보호를 통해 부채 구조 조정 계획에 대한 승인을 받고 미완성 프로젝트를 완료하기 위해 평소처럼 사업을 계속할 수 있는 더 유리한 환경이 조성되기를 바라고 있습니다.
이에 대한 선례가 있습니다. 2022년, 또 다른 중국 부동산 개발업체인 모던랜드는 13억 4천만 달러 규모의 해외 달러 표시 채권 구조조정 계획에 대해 Chapter 15(파산보호) 신청을 하고 승인을 받았습니다.
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| 에버그란데 파산 신청, 중국의 리먼브러더스와 같은가? (출처: 더 리프리젠트) |
전염 효과가 있나요?
에버그란데의 파산 신청이 중국의 리먼 브라더스와 같은 것인지에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 리먼 브라더스는 한 회사의 문제가 모든 사람의 문제가 되는 상황을 초래합니다. 2008년 리먼 브라더스의 파산은 주식 시장 폭락을 촉발했고, 미국 연방 정부가 나머지 금융 산업을 보호하기 위해 대규모 구제 금융 프로그램에 착수하게 만들었습니다.
지금은 상황이 다릅니다. 우선, 중국 정부가 토지 가격 폭락을 방치할 것이라는 생각은 상상조차 할 수 없습니다. 특히 중국이 부동산 시장에 깊이 관여하고 있다는 점을 고려하면 더욱 그렇습니다. 하지만 이번 사태는 이 문제가 에버그란데를 넘어 확산되고 있음을 보여주는 것이며, 당국은 이 문제가 전염병으로 번지지 않도록 최선을 다하고 있습니다.
이 이야기는 2021년, 3천억 달러가 넘는 부채를 지고 있던 에버그란데가 채무 불이행을 시작하면서 시작되었습니다. 그 이후 중국 주택 판매량의 40%를 차지하는 개발사들 또한 채무 불이행을 겪었습니다. 이들 대부분은 민간 기업입니다.
최근 들어, 한때 계약 매출 기준 중국 최대 부동산 개발업체였던 컨트리 가든은 12개에 가까운 국내 채권 거래를 중단하면서 채무 불이행 위기에 처했습니다. 이 회사는 부채 구조조정을 추진할 가능성도 있습니다.
에버그란데와 컨트리 가든의 개발로 인해 은행들이 민간 개발업체에 자금을 지원하는 데 소극적인 태도를 보이며, 부동산 회사들이 매출 부진으로 어려움을 겪고 있는 시기에 어려움을 겪고 있는 개발업체들이 피해를 볼 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.
약한 수요
주택담보대출 금리가 하락하고 계약금도 감소했지만, 중국의 주택 수요는 여전히 약세를 보이고 있습니다. 신규 주택 가격은 몇 달간 안정세를 보이다 7월에 하락했습니다. 고용 시장이 악화되고 있으며, 사람들은 자신이 사고 싶어 하는 집이 제대로 공급될지 확신하지 못하고 있습니다. 주택 구매자들이 신중한 것은 당연한 현상입니다.
주택 판매 부진은 개발업체, 특히 유동성 부족에 어려움을 겪는 개발업체에 더 큰 부담을 안겨주고 있습니다. 에버그란데는 지난 2년간 총 8,120억 위안의 손실을 보고했으며, 순부채는 2021년 6,270억 위안에서 2022년 6,880억 위안으로 증가했습니다. 컨트리 가든은 최근 2023년 상반기에 450억~550억 위안의 순손실을 예상하며, 2022년 매출은 전년 대비 35% 감소할 것이라고 발표했습니다.
주택 유동성 위기가 국유 개발업체로 확산되고 있습니다. 국영 건설사인 시노오션그룹(Sino-Ocean Group)은 채권단에 부채 부담을 관리하기 위해 대주주들과 협력하고 있다고 밝혔습니다. 중국 반커(Vanke)는 중국 주택 시장이 예상보다 악화되고 있다고 밝혔습니다.
부동산 개발업체의 최우선 과제는 기존 약속 이행입니다. 이러한 업체 대부분은 토지 매입 및 신규 사업 착수 능력이 없거나 의지가 없습니다. 2023년 첫 7개월 동안 신규 주택 건설 건수는 2022년 동기 대비 26% 감소했고, 7월 부동산 투자는 8.5% 감소했습니다.
2023년 2분기 중국의 부동산 부문은 2022년 같은 기간에 비해 1.2% 감소했습니다. 이 부문과 관련 부문은 중국 국내총생산(GDP)의 약 14%를 차지합니다. 즉, 부동산 부문의 둔화는 중국 경제에 부정적인 영향을 미칩니다.
위험
7월 초, 중국인민은행(PBoC, 중앙은행)은 개발업체가 미완성 프로젝트를 2024년 5월까지 완료할 수 있도록 특별 대출 프로그램을 연장했습니다. 중앙은행에 따르면 6월 말까지 전국의 343개 중형 도시 중 약 3분의 1이 신규 주택 구매자를 위한 주택담보대출 금리를 인하했으며, 대출 평균 주택담보대출 금리는 6월 4.11%로, 1년 전 4.62%에서 하락했습니다.
그러나 주택 시장은 여전히 약세를 보이고 있으며, 부동산 부문뿐만 아니라 주택 시장을 지원해 온 은행 부문과 지방 정부 부문의 재정 위험도 증가하고 있습니다. 따라서 정책 완화의 필요성이 더욱 시급합니다.
위험 부담이 큽니다. 중국 당국은 부동산 시장을 안정시키고 해당 분야의 "거물"들이 더 이상 "유출"하지 않도록 막아야 합니다. 그렇지 않으면 중국 당국의 위험 관리 능력에 의문이 제기될 수 있습니다.
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