2013년 토지법을 대체하여 2024년 8월 1일부터 시행된 2024년 토지법은 부동산 시장과 자원 관리에 제도적 활력을 불어넣을 것으로 기대되었습니다. 그러나 시행 후 약 2년 만에 이 법은 올해 다시 개정되어 많은 주요 변경 사항이 반영될 예정입니다.
도입되기도 전에 이미 '구식'이었다.
전문가들에 따르면, 토지법 개정은 시급한 과제입니다. 이 법은 최근에야 시행되었지만, 특히 2025년 7월 1일부터 전국적으로 도(省)와 면/구(區)급을 포함하는 2단계 지방 정부 모델이 시행될 예정인 상황에서 새로운 맥락에 더 이상 적합하지 않기 때문입니다. 현행 토지법은 여전히 국가, 도, 구의 3단계로 토지 이용 계획 및 관리 시스템을 규정하고 있습니다.
이러한 비호환성은 여러 가지 단점을 초래하여, 지방 자치 단체 폐지 이후 다른 부문과의 중복 및 동기화 부족을 야기했습니다.
국회는 약 2년간 시행된 토지법을 연말 회기에서 전면 개정할 예정이다. (이미지는 예시)
호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 토지법 개정 주기가 보통 10년 정도라고 설명했습니다. 하지만 2024년부터 2026년까지의 기간에는 법을 더 빨리 개정해야 할 세 가지 주요 변수가 있다고 덧붙였습니다.
이는 지방 정부 구조가 구/군 단위를 없애고 2단계 모델로 전환되는 것을 의미합니다. 그러나 2024년 토지법은 여전히 국가, 도, 구의 3단계로 토지 이용 계획을 수립하고 있습니다. 이러한 행정 단계의 불균형으로 인해 많은 절차가 수행될 곳이 없어 병목 현상이 발생하고 있습니다.
또한, 토지 관리에 관한 중앙 결의안 18호와 69호를 제도화하기 위해서는 토지 금융 메커니즘, 특히 평가 및 보상에 대한 추가적인 명확화가 필요합니다.
마지막으로, 주요 기반 시설 프로젝트를 위한 토지 정리 압력이 증가하고 있습니다. 투명하고 구체적인 메커니즘이 없다면, 진척은 계속해서 더딜 것입니다.
차우 씨는 가장 큰 병목 현상이 여전히 보상 가격이라고 강조하며, " 국가가 세금과 토지 임대료를 계산하는 데 사용하는 현행 토지 가격표는 합리적입니다. 하지만 토지를 매립할 때 사람들은 보상금이 시장 가격에 가깝기를 원합니다."라고 말했습니다.
해결책은 어느 한쪽 극단을 선택하는 데 있는 것이 아니라, 명확한 방법론, 디지털화되고 검증된 거래 데이터, 그리고 주민 대표가 포함된 평가위원회를 갖춘 독립적인 보상 평가 메커니즘을 구축하는 데 있습니다. 목표는 합의를 도출하고, 장기적인 분쟁을 줄이며, 해당 지역의 재정 규율을 확보하는 것입니다 .
한편, 농림축산식품부는 토지이용계획과 토지이용 관련 부문별 계획이 이중적인 지방정부 모델과 양립할 수 없을 뿐만 아니라, 일관성이 없고 서로 연동되지 않는다고 설명했다.
또한, 공공 투자 사업이나 정치적 및 외교적 정책 목표 달성에 기여하는 시급하고 특정한 성격의 중요 사업은 아직 계획에 포함되지 않았거나 계획과 일치하지 않습니다.
현재의 토지 평가 방법은 여전히 복잡하고 독립 컨설턴트에 크게 의존하는 반면, 주 정부 기관은 평가를 담당할 뿐만 아니라 법적 책임도 지고 있습니다.
팜 반 호아 의원 (동탑성 대표 국회의원)
앞서 언급한 중요 프로젝트들, 예를 들어 아시아태평양경제협력체(APEC) 포럼 관련 프로젝트나 자유무역지대 및 국제금융센터 프로젝트들은 토지 수용에 대한 규정이 미비합니다. 또한 현행 법률은 투자자들이 남은 부지(소규모)에 대한 합의에 도달하지 못할 경우 토지 수용에 대한 규정이 없어 프로젝트가 지연되고 자원이 낭비되며 투자 진행이 더뎌지는 문제를 야기합니다.
2024년 토지법은 기존 도시 및 농촌 계획이 있는 지역에서 별도의 토지 이용 계획 없이 기존 계획을 활용하여 토지 이용을 관리할 수 있도록 허용했습니다. 그러나 현실적으로 도시 및 농촌 계획의 적용 범위는 여전히 낮습니다. 많은 지역에서 계획이 행정 구역 전체를 포괄하지 못하고 있어 기존 계획이 있음에도 불구하고 추가적인 토지 이용 계획을 수립해야 하는 경우가 발생하고 있으며, 이는 중복과 낭비로 이어지고 있습니다.
현재 토지 할당 및 임대는 주로 토지 사용권 경매 또는 투자자 선정 입찰 과정을 통해 이루어지고 있습니다. 그러나 이러한 과정은 경매 및 입찰 관련 법률의 절차와 규정에 따라 진행되므로 준비 시간이 많이 소요됩니다.
한편, 많은 경우 충분한 투자 능력을 갖춘 투자자를 선정하는 데 여전히 어려움을 겪고 있어 사업 진행이 지연되고 토지 활용이 더디게 진행되어 투자 유치에 악영향을 미치고 있습니다.
대중의 분노를 야기하는 일련의 병목 현상을 제거합니다.
팜 반 호아(동탑) 의원은 토지법이 여러 차례 개정되고 사회경제적 발전에 상당한 기여를 해왔지만, 특히 직접 시행이 이루어지는 지방 차원에서는 여전히 많은 장애물이 있다고 지적했습니다.
특히 호아 씨는 토지 평가, 토지 수용 및 보상과 관련된 장애물이 빈번하게 민원과 주민들의 의견 불일치를 초래한다고 지적했습니다.
"현재 토지 평가 방법은 여전히 복잡하고 독립 컨설턴트에 크게 의존하고 있으며, 주 정부 기관은 평가를 담당할 뿐만 아니라 법적 책임도 지고 있습니다."
"산업용지나 생산 및 사업용지의 경우, 토지 사용료는 총 투자액에서 차지하는 비중은 작지만, 기업들은 가격 확정을 기다리는 데만 6개월에서 12개월을 허비할 수 있습니다. 이러한 대기 시간은 기회비용을 증가시키는 반면, 서로 다른 평가 방식 간의 가치 차이는 대개 미미합니다."라고 호아 씨는 말했다.
호아 의원에 따르면, 장애물은 기술적인 문제뿐만 아니라 시행 과정에도 존재합니다. 법률에 따라 시장 가격을 최대한 반영하도록 연간 토지 가격표를 작성하고 있지만, 보상금으로 적용될 경우 실제 거래 가격보다 낮다는 것이 사람들의 인식입니다.
반대로, 시장 가격만을 기준으로 삼을 경우 예산 균형을 맞추기 어려워지고 투명성 부족에 대한 불만이 제기될 가능성이 높습니다. 공식 가격표와 시장 가격 간의 격차는 정부와 토지 수용 대상자 모두에게 딜레마를 안겨주고 있습니다.
더욱이, 새로운 법률과 시행령의 많은 조항들이 일반적인 원칙 수준에 머물러 있습니다. 예를 들어, 합법적인 진입로만 있다면 도로변에 접하지 않은 토지라도 토지 분할 및 용도 변경이 가능하도록 한 규정은 올바른 정책이며 도시화의 현실과도 부합합니다. 그러나 합법적인 진입로란 무엇이며, 최소 폭은 얼마이고, 어떻게 확정되는 것일까요? 법률은 아직 이러한 세부 사항을 명시하지 않았습니다. 그 결과, 많은 지역에서는 보다 안전한 방법으로 신청 처리 절차를 일시적으로 중단하는 선택을 했습니다.
현재처럼 기본 틀 문서만 존재하는 상황에서는 추가 조치가 필요한 문서들이 쌓여 지자체는 혼란에 빠지고, 시민과 기업은 여러 차례 방문해야 하며, 비공식적인 비용이 증가합니다.
호아 씨는 특정 집단에 대해 토지 사용료를 70% 감면하는 정책을 예로 들었습니다. 이러한 정책의 목표는 인도적이지만, 적용 조건이 중복되고, 가구, 개인 또는 토지 사용 시점을 정의하는 데 있어 일관성이 부족하다고 지적했습니다.
호아 씨는 경직된 경영 방식에서 효율성과 가치 창출에 초점을 맞춘 방식으로 전환할 것을 제안했습니다. 또한 절차를 최대한 간소화하고 투명성을 높이며, 특히 행정적 조치보다는 경제적 수단을 더욱 적극적으로 활용할 것을 강조했습니다.
예를 들어, 토지 가치를 정확히 산정하려고 애쓰는 대신, 가격표에 따라 합리적인 가격을 책정하고 세금, 수수료 또는 기타 재정적 의무를 통해 부가가치를 규제하는 방식이 가능합니다. 이는 시스템에 대한 부담을 줄이면서도 국가가 부가가치를 징수할 수 있도록 보장합니다.
농림축산식품부가 발의한 토지법 개정안은 크게 두 가지 주요 내용에 초점을 맞출 것으로 예상됩니다.
첫 번째 그룹은 새로운 시대의 국가 발전 요구와 두 자릿수 경제 성장 필요성을 충족하는 콘텐츠로 구성됩니다.
문화부는 토지 가격, 토지 가격표, 토지 가격 조정 계수, 토지 사용료, 토지 임대료, 토지 수용, 보상, 지원 및 재정착 등과 같은 토지법 시행상의 어려움과 장애물을 해결하기 위한 메커니즘 및 정책에 관한 조항을 국회 결의안 및 정부령과 결의안으로 성문화하여 토지법 시행에 있어 발생하는 어려움과 장애물을 해소하는 방안을 토지법의 여러 조항에 포함시키고 보완할 것을 제안합니다.
토지 등록 및 증명서 발급; 토지 이용 계획 및 계획 수립; 토지 배분, 토지 임대, 토지 용도 변경 허가, 토지 임대 계약서 양식 선택, 토지 분할, 토지 통합; 특정 유형 토지에 대한 토지 이용 제도; 토지 정보 시스템 및 토지 분쟁 해결.
동시에 면 단위의 토지 이용 계획 및 계획에 관한 규정, 벼농사 토지 이용자의 권리와 의무, 2014년 7월 1일 이전에 토지법을 위반한 토지 이용자의 권리와 의무, 특별한 경우의 보상, 특정 유형 토지의 이용 체제 등에 대한 개정 및 추가 사항이 이루어졌습니다.
두 번째 그룹은 이중 지방 정부 모델에 따른 분권화, 권한 위임 및 권한 범위 설정에 관한 규정과 토지 분야의 행정 개혁으로 구성됩니다.
해당 부처는 이중 지방 정부 모델에 맞춰 토지 국가 관리 시행 권한에 관한 규정을 개정 및 보완하고, 토지 국가 관리 시행 권한에 관한 새로운 조항을 추가할 것을 제안합니다.
또한, 지방 차원의 행정 절차 관련 규정을 개정 및 보완하고, 다른 법률 및 결의안과의 일관성과 통일성을 확보하기 위해 검토한다.
출처: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
댓글 (0)