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| 최신 부동산 소식. (출처: 스크린샷/DT) |
계획대로 '먹으려고' 서두르다가...대폭 손실을 줄이는 것
작년 이맘때쯤, 많은 투자자들이 수도권 4번 순환도로의 계획 및 시행을 앞두고 큰 수익을 기대했습니다. 이 순환도로 인근 부동산 개발 사업이 투자자들의 관심을 집중시켰습니다.
스플렌도라 박안칸, 하도참빌라, 부온캄, 안락그린심포니, 호아이득구의 히노데 왕립공원, 단프엉구의 피닉스 가든 도시지역, 탄하 도시지역, 도응이아 도시지역, 하동구의 쑤언마이 단지 등 링로드 4를 "예상"하는 일련의 도시 지역 프로젝트가 모두 가격이 올랐습니다.
특히, 주택도시개발공사(HUD)는 2022년 6월 초 메린구의 탄럼-다이틴2 신도시 지역 프로젝트(상업명: HUD 메린 센트럴)에 속한 빌라 202채를 경쟁 입찰을 통해 매각하여 최대 98%(198채)의 낙찰률을 달성했습니다.
시장에 출시된 대부분의 상품은 초기 가격 대비 수억 동(VND)의 가격 차이를 보이고 있으며, 일부 부동산은 수십억 동(VND)의 가격 차이를 보이기도 합니다. 그러나 계획 수립 당시 기대했던 수익과는 달리, 순환도로 4호선 사업이 시작되면서 "예상" 사업의 부동산 상품들은 손실로 판매되고 있습니다.
한 조사에 따르면, HUD 메린 센트럴 프로젝트의 많은 빌라와 가든하우스(타운하우스)가 손실로 매매되고 있습니다. 매매 계약가 대비 손실액은 세대당 약 수억 동(VND)에 달합니다.
예를 들어, HUD 메린 센트럴(HUD Me Linh Central) 프로젝트의 화원 맞은편에 위치한 250m² 면적의 빌라 2채가 약 113억 동(VND)의 손실에 판매되고 있습니다. 이는 부지 및 건축비 포함 m²당 4,500만 동(VND)에 해당합니다. 현재 매매가는 계약가보다 5억 동(VND) 가량 낮으며, 매수자는 추가 협상이 가능합니다.
부동산 거래 채널을 조사한 결과, HUD 메린 센트럴 프로젝트의 2022년 중반 매매 가격은 m2당 4,800만~5,500만 동에서 변동했으나 현재는 m2당 평균 4,200만~5,400만 동으로 감소했습니다. 부온깜 도시권은 2022년 중반 m2당 5,800만~8,500만 동에서 변동했으나 현재는 m2당 5,200만~6,100만 동으로 감소했습니다.
마찬가지로, 2022년 중반 하도참 빌라(Ha Do Charm Villas)의 타운하우스와 빌라 매매가는 m²당 9천만~1억 1천 5백만 동에서 변동했지만, 현재는 m²당 8천 6백만~9천 5백만 동으로 하락했습니다. 예를 들어, 190m² 면적의 세미디태치드 하우스는 m²당 8천 6백만 동, 345m² 면적의 코너 하우스는 m²당 9천 5백만 동입니다.
수도권 4번 순환도로를 따라 투자자들이 몰려드는 현상에 대해 많은 전문가들은 이 도로가 지방을 통과하면서 부동산 시장이 '뜨거워지겠지만' 투자자들이 계획 경계, 복도, 좌표, 랜드마크 등을 제대로 파악하지 못하면 많은 잠재적 위험도 존재한다고 경고합니다.
따라서 이러한 지역의 부동산에 투자하기 전에 투자자는 준비해야 하며, 특히 프로젝트가 실행될 때까지 기다리는 시간에 대해 준비해야 합니다.
베트남 부동산중개업협회 회장 응우옌 반 딘 씨는 새로 건설되고 확장된 교통 인프라는 인근 부동산에 큰 가치를 가져다준다고 말했습니다. 하지만 이러한 인프라 사업은 장기적인 관점에서 추진되어야 합니다.
"과열과 '토지 열풍'에 대한 정보는 시장 파동을 일으키려는 '주도자들'의 술책일 뿐입니다. 투자자들은 매우 신중해야 하며, 시장에 대해 면밀히 배우고, 자본 매몰 위험을 피하기 위해 시장 계획과 유동성을 이해해야 합니다."라고 딘 씨는 경고했습니다.
경제 전문가 딘 테 히엔에 따르면, 2020~2022년 동안 하노이 4번 순환도로와 호치민시 3번 순환도로 지역의 부동산 가격은 계획적으로 부풀려져 도로가 완공되면 실제 가격과 같거나 더 높은 수준에 도달할 수 있다고 합니다.
할인은 단순히 최고 할인일 뿐, 적정 가격은 아닙니다. 적정 할인이란 구매자의 필요와 지불 능력에 맞춰 실제 거래를 성사시킬 수 있는 가격을 의미합니다.
이 전문가는 또한 오늘날 부동산 투자는 투자자에게 자격과 투자 지식을 요구하며, 거주, 임대 및 즉각적인 수익을 가져올 수 있는 실제 가치가 있는 상품에 투자하는 데 중점을 둔다고 생각합니다.
광찌성, 200여개 토지 경매 예정
8월과 9월, 꽝찌성 빈린현, 하이랑현, 지오린현의 토지 204필지가 경매에 부쳐집니다. 최고 시작가는 필지당 34억 동(VND)이 넘습니다.
닷 비엣 주식회사는 빈린 지구(광찌 성)의 프로젝트 관리 위원회, 토지 기금 개발 및 산업 클러스터, 해양 관광 자산인 124개 토지 사용권에 대한 경매를 실시할 예정입니다.
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| 8월과 9월, 광찌성 빈린현, 하이랑현, 저린현의 토지 204필지가 경매에 부쳐집니다. (사진 출처: 광찌 포털) |
따라서 경매된 토지 124개 중 14개는 빈호아(Vinh Hoa) 사의 소규모 주거 지역에 있고, 13개는 빈선(Vinh Son) 사의 티엔안(Tien An) 마을 1번 주거 지역에 있고, 32개는 빈타이(Vinh Thai) 사의 탄호아(Tan Hoa) 마을 주거 지역에 있고, 45개는 꾸아퉁(Cua Tung) 마을의 호아리하이(Hoa Ly Hai) 주거 지역 북서쪽에 있고, 19개는 히엔탄(Hien Thanh) 사의 탄안(Tan An) 농촌 주거 지역에 있고, 1개는 호싸(Ho Xa) 사의 3번 마을 주거 지역에 있습니다.
경매 부지의 면적은 168m²에서 560m²까지입니다. 시작가는 부지당 1억 7,700만 동에서 34억 동 이상까지입니다. 입찰자는 부지 총 가치의 20%를 계약금으로 지불해야 합니다.
가격 발표는 8월 20일 오전 7시 30분 빈린구 인민위원회 회관에서 시작될 예정입니다.
8월 31일 오전, 해랑구에서 바오민 주식 경매회사가 해랑구 토지기금개발 및 산업단지 프로젝트 관리위원회의 자산인 토지 사용권 7개에 대한 경매를 실시합니다.
하이훙 사에서 경매된 토지 7개 중 2개는 람투이 마을의 푸탄 마을에 있고, 5개는 킨주이 마을의 벵 마을에 있습니다.
경매 토지의 면적은 196~280m²입니다. 시작 가격은 필지당 1억 5,600만 동에서 4억 2,000만 동까지입니다.
경매는 하이랑구, 하이훙사 문화회관에서 열렸습니다.
9월 9일 오전, 조린 지구에서는 남풍 공동주식경매회사가 조린 지구 프로젝트 관리위원회, 토지기금개발, 산업단지의 자산인 토지 73개에 대한 경매를 실시할 예정입니다.
구체적으로, 경매된 토지 49개는 조손 공동체 주택 개발 프로젝트에 속하고, 24개는 조호아 공동체 주택 개발 프로젝트에 속합니다.
경매 대상 부지의 면적은 216~419m²입니다. 시작가는 2억 9,500만 동에서 약 14억 동까지입니다.
가격 발표는 조린구 인민위원회 홀에서 이루어졌습니다.
204개 토지의 경매는 모두 오름차순 가격 방법을 사용한 간접 투표 형태로 진행되었습니다.
동탑: 부동산 시장은 느리게 성장하는 경향이 있습니다.
동탑성 건설국은 2023년 2분기 동탑성 주택 및 부동산 시장 정보 발표에 대한 보고서 제1400/BC-SXD호를 발표했습니다. 이에 따라 동탑성 부동산 시장은 대부분 부문에서 성장이 둔화될 것으로 예상됩니다.
그 중 토지 부동산 부문의 거래량이 가장 많고, 산업용 부동산 부문은 공급이 제한되어 시장 수요를 충족하지 못하고 있습니다. 주택, 리조트, 상업용 부동산은 대부분 주택 프로젝트가 투자 준비 단계에 있기 때문에 아직 개발이 더딘 편입니다.
보고서에 따르면 동탑성의 부동산 시장은 정상적으로 운영되고 있으며 주택 사업이 시행되고 있습니다. 또한, 지방 정부는 투자자들에게 성 내 주택 사업 개발에 대한 참여를 지속적으로 촉구하고 있습니다. 현재 동탑성에서는 다음과 같은 여러 사업이 시행되고 있습니다. 사덱시 탄푸동(Tan Phu Dong) 사구 푸호아(Phu Hoa) 마을의 송하이롱(Song Hai Long) 사회주택, 사덱시 푸롱 마을 도시 주거 지역과 탄꾸이따이(Tan Quy Tay) 타운하우스 지역의 상업용 주택, 까오란시 빈호안(Vinh Hoan) 노동자 주택. 이 외에도 규정에 따라 사업 준비 절차를 진행 중인 주택 사업도 다수 있습니다.
동탑성의 도시 지역은 지속적으로 발전하고 있으며, 편의시설이 점차 개선되고 삶의 질, 고용 및 사업 환경이 항상 편리해져 인구 유입과 성장으로 이어지고 있습니다. 그러나 이 지역의 토지 자금은 여전히 매우 부족한 반면, 수요는 증가하고 있습니다. 경제 부문의 주택 사업 투자 참여는 여전히 저조하며, 공급과 수요의 격차는 현재와 같이 높은 부동산 가격으로 이어지고 있습니다.
2023년 2분기에는 2개의 상업용 주택 프로젝트에 계속 투자합니다: Sa Dec시 Tan Phu Dong 면 Phu Long 도시 지역(면적 15.11 헥타르, 투자 자본 1조 110억 VND 이상) 및 Tan Quy Tay 타운하우스 프로젝트, Sa Dec City Tan Quy Tay 면, 면적 0.389 ha, 투자 자본 약 825억 VND.
현재 동탑(Dong Thap)은 사덱(Sa Dec)시 탄푸동(Tan Phu Dong)읍 푸호아(Phu Hoa) 마을에 송하이롱(Song Hai Long) 사회주택 프로젝트를 지속적으로 추진하고 있습니다. 이 프로젝트는 송하이롱 동탑 건설무역회사(Song Hai Long Dong Thap Construction and Trading Company Limited)가 시행합니다. 이 사회주택 프로젝트는 0.8헥타르 규모이며, 투자 자본금은 750억 동(VND)이 넘습니다.
까오란시 11구에 빈 호안 주식회사가 추진하는 근로자 주택 프로젝트가 있습니다. 이 프로젝트는 1.99헥타르 규모이며, 투자 자본금은 900억 동입니다. 2023년 2분기 동탑성에서는 토지 528필지와 주택 57채만 거래되었습니다.
토지를 사용하지 않거나 포기하면 벌금이 부과되고 토지 사용권이 상실될 수 있습니다.
현행 토지법은 방치된 토지에 대한 구체적인 규정을 두고 있지 않습니다. 그러나 방치된 토지는 장기간 사용되지 않아 토지 자원이 낭비되고, 심지어 토지의 가치와 용도를 상실한 토지로 이해될 수 있습니다. 일정 기간 동안 사용되지 않은 방치된 토지는 국가에 의해 회수되며, 이때 토지 사용자는 해당 토지의 사용권을 상실하게 됩니다.
토지이용권이란 국가로부터 할당, 임대받거나, 전환, 양도, 임대차, 전대차, 상속, 증여 등의 방법으로 다른 주체로부터 양도받은 토지에 대하여 그 권리를 가진 주체가 그 토지를 이용하고 그 토지의 이용에 따른 이익을 향유할 수 있는 권리입니다.
국가가 법률 규정에 따라 토지를 환수하면, 환수된 토지 소유자는 위에서 언급한 바와 같이 더 이상 해당 토지를 사용할 권리를 갖지 못하게 됩니다. 2013년 토지법은 국가가 토지를 환수하는 여러 사례를 규정하고 있으며, 여기에는 일정 기간 동안 지속적이고 정기적으로 토지를 사용하지 않아 토지를 환수하는 것도 포함됩니다.
2013년 토지법 제64조 제1항에 따르면 토지법 위반으로 인한 토지 회복 사례는 다음과 같습니다. 1년생 작물 재배용 토지로 12개월 연속 사용되지 않은 경우; 다년생 작물 재배용 토지로 18개월 연속 사용되지 않은 경우; 산림 재배용 토지로 24개월 연속 사용되지 않은 경우; 투자 프로젝트를 시행하기 위해 국가가 할당 또는 임대해 준 토지로 12개월 연속 사용되지 않은 경우.
법령 91/2019/ND-CP 제32조에 따르면, 불가항력 사유 없이 12개월 연속으로 1년생 작물 재배에 토지를 사용하지 않거나, 18개월 연속으로 다년생 작물 재배에 토지를 사용하지 않거나, 24개월 연속으로 임업에 토지를 사용하지 않을 경우 행정 처벌이 부과됩니다.
구체적으로: 미사용 토지 면적이 0.5ha 미만인 경우 50만~100만 VND의 벌금; 미사용 토지 면적이 0.5ha~03ha 미만인 경우 100만~300만 VND의 벌금; 미사용 토지 면적이 3ha~10ha 미만인 경우 300만~500만 VND의 벌금; 미사용 토지 면적이 10ha 이상인 경우 500만~1000만 VND의 벌금.
또한, 법을 위반하는 개인과 단체는 국가가 토지 사용권을 양도, 임대 또는 인정한 용도로 토지를 사용하도록 강요받습니다. 토지 사용 허가를 받았지만 실제로 사용되지 않은 경우, 국가는 규정에 따라 토지를 회수합니다.
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