부동산 사업 자본: 채권은 줄어들고 신용은 확대된다

부동산 신용은 증가하는 반면 부동산 채권은 감소하고 있다. 최근 많은 부동산 프로젝트가 법적 절차를 거쳐 기업들이 신용을 활용할 수 있는 더 많은 조건을 갖추게 되었기 때문이다. 사진: ST Graphics, Thanh Huyen

부동산에 320억동(약 3조2000억원)이 쏟아졌다.

베트남국립은행(SBV)은 2025년 6월말 기준 전체 경제 의 신용 규모가 1720억 동에 달했으며, 그 중 부동산 사업 신용만 18.47%, 약 318억 동으로 주로 투자자에게 유입됐고, 주택담보대출 수요는 완만하게 회복됐다고 밝혔다.

경제 전문가인 레쑤언 응이아 박사는 높은 주택 가격이 구매자들을 주저하게 만들고, 부동산 시장이 투기꾼, 즉 투자자와 은행의 "놀이터"가 되고 있다고 말했습니다. 이것이 신용이 이전처럼 주택 구매를 위한 대출이 아닌, 주로 부동산 사업체로 흘러가는 이유입니다.

전문가 분석에 따르면 부동산 사업 신용은 여러 가지 이유로 급격히 증가했습니다.

첫째, 부동산 시장의 회복으로 은행들은 대출에 대한 자신감을 갖게 되었고, 대출 절차도 수월해졌습니다.

둘째, 법적 문제가 해결되어 많은 투자자가 자본에 접근하기가 더 쉬워졌습니다.

셋째, 채권시장은 아직 어려움에서 벗어나지 못하고 있으며, 발행조건이 엄격하고, 이자율이 높은 반면, 은행 대출금리는 합리적이고, 대출조건이 예전보다 유연해 투자자들이 신용채널로 전환하는 경향이 나타나고 있다.

FiinRatings의 응우옌 꽝 투안(Nguyen Quang Thuan) 대표이사는 올해 상반기 채권 발행량이 전년 동기 대비 72.3% 증가했지만, 전체 발행액의 75%가 은행권에서 발생했다고 밝혔습니다. 부동산 채권은 약 33조 VND(약 3,300억 VND)로 작년보다 감소했습니다.

이 전문가는 부동산 신용이 크게 증가한 이유는 최근 많은 프로젝트들이 법적 절차가 마무리되어 신용 확보가 용이해졌기 때문이라고 분석했습니다. 부동산 기업들은 신규 채권 발행에는 소극적인 반면, 만기 전에 채권을 매입하는 데는 서두르고 있습니다. 기존 채권의 금리가 높아 투자자들이 이자 부담을 줄이기 위해 만기 시점에 서둘러 채권을 매입했기 때문입니다.

하노이 아파트 가격 상승세가 둔화되었지만, 새로 분양된 아파트의 가격이 m²당 1억 2천만~1억 5천만 동에 달하는 등 잦아들 기미는 보이지 않습니다. 높은 주택 가격은 실거주를 원하는 매수자들의 대출 수요를 저해하고 있습니다.

현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 첫해에는 연 6~7%, 그 이후 연 10% 안팎으로 변동하고 있습니다. 이는 여전히 주택 구매자에게 부담스러운 수준이며, 145조 VND 규모의 사회주택 대출 상품은 공급 부족으로 "미분양" 상태입니다.

경제부문신용국(SBV) 응우옌 쑤언 박 부국장은 이 프로그램 시행 이후 SBV가 투자자 연 8.7%, 주택 구매자 연 8.2%였던 대출 금리를 투자자 연 6.4%, 주택 구매자 연 5.9%로 인하하겠다고 여섯 차례 발표했다고 밝혔습니다. 그러나 현재 대출금 지급액은 4조 940억 동에 불과합니다. 대출금 지급이 지연된 주된 이유는 공급 부족입니다. 또한, SBV는 현재 진행 중인 주택 프로젝트 103개 중 28개가 투자자들로부터 대출이 필요 없다고 보고되었다고 밝혔습니다.

자본은 부동산과 인프라로 계속해서 강력하게 흘러들 것입니다.

최근 보고서에서 SSI 리서치 애널리스트들은 2025년 하반기와 2026년 신용 성장의 원동력이 부동산과 인프라에 달려 있다고 전망했습니다. 이 두 분야는 현재 세계 경제 변동 속에서 내수 진작과 경제 성장 모멘텀 유지를 위한 정부 의 노력에 발맞춰 정책적 관심이 높아지고 있는 분야이기도 합니다.

2025년 하반기와 2026년 신용 성장의 원동력은 부동산과 인프라라는 두 가지 주요 부문에 달려 있습니다.

연구팀에 따르면 베트남 부동산 시장은 2024년부터 조기 회복 조짐을 보이고 있는데, 이는 법적 진전과 신규 아파트 공급의 급증(전년 동기 대비 91% 증가)에 힘입은 것입니다. 하노이와 호찌민시를 비롯한 주요 도시의 부동산 가격은 회복세를 보였습니다. 지방 합병과 인프라 개발 사업 덕분에 국내 부동산 시장 또한 주목을 받고 있습니다. 저금리는 단기적으로 매수 심리를 지속적으로 개선하고 시장 유동성을 뒷받침할 것입니다.

한 민간 상업은행의 대표는 기자들과의 인터뷰에서 올해 상반기에 부동산 대출이 은행 포트폴리오 구조에서 가장 빠르게 성장한 부문이었다고 말했습니다.

한편, 국유 상업은행의 인프라 신용은 매우 호조를 보였습니다. 비엣콤은행 회장 응우옌 탄 퉁은 2025년 6월 30일 기준 비엣콤은행의 총 시스템 신용 잔액이 16억 동(VND)에 달해 2024년 말 대비 11.1% 증가했다고 밝혔습니다.

"올해 상반기 동안 Vietcombank는 여러 주요 프로젝트에 대한 신용 조달을 독립적으로 후원하거나 중점적으로 지원해 왔습니다. 앞으로도 Vietcombank는 지역 사회와 전국의 사회경제적 성장 촉진에 중요한 역할을 하는 여러 주요 프로젝트, 특히 대규모 프로젝트에 높은 신용 가치를 제공하는 신규 자금을 계속 제공할 것입니다."라고 Tung 씨는 밝혔습니다.

정부는 2025년까지 공공투자계획의 100%를 집행하겠다는 강력한 의지를 재확인했습니다. 일련의 대규모 공공투자사업을 통해 2025년 하반기뿐만 아니라 중기적으로도 신용성장이 촉진될 것으로 예상됩니다.

신용이 크게 증가하고 있지만(2025년 6월 말 기준, 전체 시스템 신용은 전년 동기 대비 2.5배 빠르게 증가), 특히 부동산 신용의 경우, 전문가들은 유동성과 금리가 안정적으로 유지되고 있다고 평가합니다. 유동성 부족과 금리 인상은 국지적인 현상일 뿐, 광범위한 현상이 아닙니다.

은행들이 대출에 더 자신감을 갖는 또 다른 이유는 국회에서 신용기관법의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법률이 통과되어 2025년 10월 15일부터 시행될 예정이며, 이 법률에 따라 고객이 지불 의무를 위반할 경우 은행이 담보를 압류할 수 있는 권리가 부여되었기 때문입니다.

출처: https://baodautu.vn/von-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-trai-phieu-co-hep-tin-dung-phinh-to-d328936.html