부동산 부문으로의 자본 유입이 지속적으로 강세를 보이고 있습니다.

부동산 업계는 부동산 대출 경색으로 인해 수많은 사업 계획이 차질을 빚고 있다며 강하게 불만을 토로하고 있습니다. 그러나 부동산 대출은 여전히 ​​경제 전체 대출 잔액에서 가장 큰 비중을 차지하고 있으며, 이 분야에 자본이 계속해서 대량으로 유입된다면 장기적으로 막대한 위험이 따를 것입니다.

부동산 대출에 대한 규제가 더욱 엄격해지고 있습니다.

부동산 업계는 대출받기가 어렵다며 강하게 불만을 토로하고 있다.

글로벌 부동산 주식회사(Global Real Estate Joint Stock Company) 이사회 의장이자 베트남 건설업체협회(VACC) 회장인 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨는 주요 은행들(빅4 포함)이 신규 프로젝트에 대한 대출을 거부하거나 하노이 와 호치민시의 프로젝트에 대해서만 매우 선별적으로 대출을 제공하고 있다고 밝혔습니다. 자금 조달의 어려움으로 기업들이 프로젝트를 실행하지 못하면서 2026년 부동산 시장은 매우 불안정한 한 해가 될 것으로 예상됩니다.

다른 많은 기업들도 자금 조달의 어려움이 고급 상업용 주택 프로젝트뿐만 아니라 사회주택을 포함한 모든 부문에 영향을 미치고 있다고 보고했습니다. 사회주택 관련 기업들에 따르면, 은행들은 1,450억 VND 규모의 사회주택 대출 패키지에 대한 대출을 정중하게 거부하고 있는데, 그 이유는 금리가 너무 낮기 때문입니다(연 6.1%). 반면 시장 예금 금리는 연 7~8%까지 상승하여 은행들이 대출할 경우 손실을 보게 된다는 것입니다.

현재 사회주택 대출을 위한 145조 VND 규모의 신용 패키지 중 5% 미만만 집행되었으며, 이는 시행된 지 3년이 지난 시점입니다. 한편, 35세 미만 청년층을 위한 대출 패키지 집행 또한 제한적입니다.

베트남 중앙은행 경제 부문 신용국장인 하 투 지앙(Ha Thu Giang) 씨에 따르면, 35세 미만 청년 대상 대출 프로그램의 집행액은 약 9조 6천억 동에 달했습니다(2025년 말 대비 약 2조 동 증가). 이 중 8조 1천억 동은 53개 사업의 투자자에게, 약 1조 5천억 동은 36개 사업의 주택 구매자에게 지원되었습니다. 35세 미만 청년의 사회주택 구매 대출 집행액은 약 2,590억 동에 이르렀습니다.

상업은행들은 부동산 대출을 강화하지 않고 있으며 우량 프로젝트에는 여전히 자금을 지원하고 있다고 주장하지만, 제한된 자본과 분기별 대출 한도 때문에 자금을 매우 신중하게 배분해야 합니다. 따라서, 소위 '우회 자금 조달' 프로젝트를 제외하고는 자본은 규제 당국의 승인을 얻기 위해 우선순위가 높고 안정성이 뛰어난 분야에 집중될 것입니다.

경제학자 레쑤언 응이아 박사에 따르면, 부동산 시장은 경기 순환적이지만 장기적으로는 은행 영업과 밀접하게 연관되어 있어 위험 부담이 없고 오히려 매우 안전하다고 합니다. 은행의 담보 대부분이 부동산이기 때문에 부동산 가격이 급격하게 하락할 가능성은 낮습니다.

이 전문가는 부동산 부문이 파급 효과가 큰 분야라고 주장하며, 베트남 중앙은행이 효율적인 운영을 위해 이 시장에 자본을 지속적으로 투입하는 정책을 시행해야 한다고 제안했습니다. 또한 정부는 부동산 부문에 대한 신용 긴축보다는 가격 상승률을 통제해야 한다고 강조했습니다.

부동산 부문으로의 자본 유입이 지속적으로 강세를 보이고 있습니다.

부동산 업계는 자금 조달의 어려움을 호소하지만, 많은 전문가와 국회의원 들은 실제로 은행 대출이 여전히 부동산 부문에 집중되어 있으며, 이로 인해 경제 전반에 부정적인 영향이 미치고 있다고 지적합니다.

위그룹의 응우옌 응옥 바우 CEO에 따르면, 2026년 1분기에는 상업 및 산업 대출이 감소하는 추세를 보인 반면, 부동산 및 건설 부문에는 자금 유입이 지속적으로 강세를 보였습니다. 농업 대출 또한 부동산 대출과 함께 꾸준히 증가세를 보였지만, 이러한 자금이 "법규를 교묘하게 이용하는" 가능성(농업 개발을 위한 토지 매입 명목으로 대출을 받았지만 실제로는 농업용 부동산에 투자하는 경우)을 배제할 수는 없다고 합니다.

이 전문가는 신용 구조의 미비점이 은행 시스템에 지속적인 유동성 압박과 금리 불안정을 야기하는 근본 원인이라고 주장합니다. 따라서 베트남 중앙은행의 유동성 지원 조치(공개시장조작을 통한)는 문제의 근본 원인이 아닌 증상만을 해결할 뿐이라는 것입니다.

2025년 은행 재무 보고서에 따르면 많은 은행에서 부동산 대출이 전체 부동산 대출 잔액의 30~50%를 차지할 것으로 예상됩니다. 하지만 이 수치는 불완전한데, 많은 은행에서 개인 주택 구매 대출이 부동산 대출 잔액에 완전히 포함되지 않기 때문입니다.

따라서 서류상으로는 부동산 대출이 전체 대출 잔액의 약 23~25%를 차지하지만, 실제 수치는 훨씬 더 높을 가능성이 큽니다. 경제 전체 대출의 4분의 1 이상이 부동산으로 흘러가면 다른 부문의 자본 접근성은 자연스럽게 제한됩니다. 제조업체들이 어려움을 겪는 이유도 바로 이 때문입니다.

베트남 상공회의소(VCCI) 자료에 따르면 베트남 500대 민영기업 중 금융 및 부동산 부문이 매출의 50% 이상을 차지하고 있으며, 가공 및 제조업 부문의 비중은 낮은 수준입니다.

경제 전문가들에 따르면, 이론적으로는 고가 부동산에 대한 대출을 강화하고 사회주택 및 저렴주택 사업에 대한 대출을 우선시하는 것이 필요하다. 그러나 현실적으로는 많은 은행들이 고가 부동산 시장을 우선시하기 때문에 이러한 목표를 달성하기는 매우 어렵다. 이러한 상황이 지속된다면 경제적 위험이 커질 것이다.

레 호앙 안(자라이) 국회 의원은 이번 주 초 국회 사회경제 토론회에서 이 문제에 대해 "특히 우려스럽다"고 밝혔습니다. 레 의원에 따르면 베트남에서는 대부분의 대출금이 투기성 부동산에 흘러 들어가 집값을 폭등시켜 젊은이들이 30년 동안 열심히 일해도 집을 살 수 없는 상황입니다.

호앙 안 의원이 제시한 자료에 따르면, 35개 상업은행의 전체 대출 잔액을 살펴보면 부동산 대출이 4년 만에 132% 증가하여 2021년 1조 9,550억 VND에서 2025년 4조 5,410억 VND로 늘어났으며, 이는 산업 대출 증가율의 2.4배에 달합니다. 2025년 부동산 대출 규모는 산업 대출의 1.81배, 농림수산 대출의 5.3배에 이를 것으로 예상됩니다.

더욱이 부동산 및 건설 부문만 해도 전체 시스템 신용의 27.4%를 차지합니다. 호앙 안 의원이 특히 우려하는 점은 2024-2025년 한 해 동안 부동산 신용은 37.6% 급증할 것으로 예상되는 반면, 산업 신용은 9.4% 증가에 그칠 것이라는 사실입니다. 신용의 상당 부분이 부동산에 묶여 있다고 주장하며, 호앙 안 의원은 정부가 행정명령을 사용하는 대신 시장 메커니즘을 통해 투기적 부동산 신용을 통제해야 한다고 제안했습니다.

한편, 호치민시 국제금융센터 집행위원회 부위원장인 응우옌 후 후안 부교수는 성장을 위한 자본 수요는 막대한 반면 가용 자본은 한정되어 있다고 지적하며, 은행들은 자본을 우선순위가 높은 분야에 배분하는 데 집중해야 한다고 강조했습니다.

이러한 맥락에서 전문가들은 부동산 기업뿐만 아니라 모든 기업이 자금 조달 채널을 다변화하고 은행 대출 의존도를 낮춰야 한다고 권고합니다. 후안 씨는 호치민시 국제금융센터가 경제 전반과 부동산 업계에 새로운 자금 조달 채널이 될 것으로 기대하고 있습니다. 그는 부동산 기업들이 자금 조달을 위해 실물 자산을 토큰화하는 방식을 고려해 볼 것을 제안합니다.

부동산 사업체는 자금 조달 채널을 다각화해야 합니다.

- 칸 반 뤽 박사, 총리 정책자문위원회 위원

건설 및 부동산 부문은 국가 GDP의 약 10%를 차지하며 지난 9년 동안 최고 수준을 기록했고, 다른 여러 경제 부문에 파급 효과를 미치고 있습니다. 그러나 부동산 기업들이 은행 대출에 과도하게 의존하는 것은 기업 자체와 금융 시스템 모두에 상당한 위험을 초래합니다.

2025년에는 부동산 대출이 전체 경제 성장률(22%)보다 빠른 속도로 증가할 것으로 예상되며, 부동산 사업 대출은 28% 증가하여 현재 전체 부동산 대출의 약 44%를 차지할 것으로 전망됩니다.

부동산 대출 규제가 강화됨에 따라 기업의 자금 조달이 점점 더 어려워질 수 있습니다. 게다가 차입 비용도 상승하고 있습니다.

부동산 기업들은 은행 대출 의존도를 줄이기 위해 회사채 발행, 외국인 직접 투자, 부동산 투자 펀드 등을 통해 자금 조달 채널을 다변화해야 합니다. 정부 또한 국가주택기금과 지방주택기금을 신속히 가동해야 합니다.

부동산 사업체 스스로 운영 구조를 재편하고, 현금 흐름 위험을 관리하며, 분산 투자를 제한해야 할 필요성을 인식해야 합니다. 신용, 채권, 자기자본, 해외 투자 등 다양한 자본 조달원을 균형 있게 활용하면 시장 변동에 대한 회복력을 강화할 수 있습니다.

출처: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html