ການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ - ການເຊື່ອມຕໍ່ທີ່ຕ້ອງໄດ້ຮັບການຊີ້ແຈງໃນເວລາປັບປຸງກົດຫມາຍທີ່ດິນ 2024

ພາຍຫຼັງ 1 ປີແຫ່ງການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດ, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ 2024 ໄດ້ເປີດເຜີຍຂໍ້ບົກຜ່ອງຫຼາຍຢ່າງ, ໃນນັ້ນມີບັນຫາການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ - ປັດໃຈ “ກະດູກສັນຫຼັງ” ທີ່ກຳນົດປະສິດທິຜົນຂອງຫຼາຍນະໂຍບາຍທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການຟື້ນຟູທີ່ດິນ, ການຊົດເຊີຍ, ການຍົກຍ້າຍ, ການປະມູນສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນ. ເພື່ອເຮັດໃຫ້ນະໂຍບາຍດັ່ງກ່າວ ໄດ້ຮັບການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດຢ່າງໝັ້ນຄົງ ແລະ ຮັບປະກັນຄວາມເປັນທຳ, ການປັບປຸງ ແລະ ປັບປຸງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ ຕາມທິດສ້າງກົນໄກການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນໃຫ້ສົມບູນແບບຢ່າງຮີບດ່ວນ.

Báo Tin Tức•03/10/2025

ຄຳບັນຍາຍຮູບ — ຍັງມີຫຼາຍ "ຄໍຂວດ" ທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ. ພາບປະກອບ: Quoc Dung/VNA

ຫຼາຍ "ຄໍຄໍ"

ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນປີ 2024 ຄາດວ່າຈະຜ່ານຜ່າຂໍ້ຈຳກັດຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນປີ 2013, ໂດຍສະເພາະແມ່ນການກຳນົດລາຄາທີ່ດິນໃກ້ກັບລາຄາຕະຫຼາດ, ສ້າງຄວາມຍຸຕິທຳໃຫ້ແກ່ປະຊາຊົນທີ່ດິນຟື້ນຟູ ແລະ ລົບລ້າງສິ່ງກີດຂວາງໂຄງການລົງທຶນ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າຍັງມີຫຼາຍ "ຂໍ້ບົກພ່ອງ" ທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນທີ່ຕ້ອງໄດ້ຮັບການແກ້ໄຂໃນໄວໆນີ້.

ຕາມບັນດາຜູ້ຊ່ຽວຊານແລ້ວ, ໃນໄລຍະເວລາດົນນານແລ້ວ, ລາຄາທີ່ດິນໄດ້ຕ່ຳກວ່າທ້ອງຕະຫຼາດ, ເຮັດໃຫ້ມີການບິດເບືອນຄ່າຊົດເຊີຍໃນການບຸກເບີກໜ້າທີ່. ດ້ວຍກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນປີ 2024, ຂອບລາຄາທີ່ດິນໄດ້ຖືກຍົກເລີກຢ່າງເປັນທາງການ ແລະ ໄດ້ກຳນົດບັນຊີລາຄາທີ່ດິນປະຈຳປີ, ຫວັງວ່າຈະຊ່ວຍໃຫ້ການປັບຕົວໄດ້ທັນເວລາ ແລະ ແທດຈິງກວ່າ.

ເຖິງຢ່າງໃດກໍຕາມ, ໃນບາງທ້ອງຖິ່ນ, ລາຄາທີ່ດິນຍັງຖືກຕັ້ງຢູ່ໃນລະດັບຕໍ່າກວ່າລາຄາທີ່ດິນຕົວຈິງຢູ່ໃນທ້ອງຕະຫຼາດ, ເຮັດໃຫ້ເກີດຊ່ອງຫວ່າງຢ່າງຫຼວງຫຼາຍລະຫວ່າງລາຄາຄ່າຊົດເຊີຍ ແລະ ລາຄາ “ເປີດ” ຂອງດິນໂຄງການ. ສິ່ງດັ່ງກ່າວໄດ້ເຮັດໃຫ້ເກີດການຮ້ອງທຸກ, ປະຕິກິລິຍາຂອງປະຊາຊົນແລະທຸລະກິດຕ້ອງພິຈາລະນາຢ່າງລະມັດລະວັງກ່ຽວກັບແຫຼ່ງການເງິນຂອງພວກເຂົາໃນເວລາທີ່ເຂົ້າຮ່ວມໂຄງການ.

ພະແນກ ກະສິກຳ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມ ຮ່າໂນ້ຍ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ, ຕາມມາດຕາ 159 ຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ ປີ 2024, ລາຄາເລີ່ມຕົ້ນການປະມູນສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນສຳລັບບັນດາຕອນທີ່ມີພື້ນຖານໂຄງລ່າງດ້ານເຕັກນິກທີ່ລົງທຶນແມ່ນຕ້ອງກຳນົດຕາມລາຍການລາຄາທີ່ດິນ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍຕາມ, ບັນຊີລາຍການລາຄາທີ່ດິນໃນຫຼາຍບ່ອນແມ່ນຕໍ່າກວ່າລາຄາຕະຫຼາດ, ບໍ່ພຽງພໍກັບຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການລົງທຶນ, ການເກັບກູ້ສະຖານທີ່ ແລະ ການສ້າງກອງທຶນທີ່ດິນໃໝ່.

ໃນທາງທິດສະດີ, ລາຄາດິນສະເພາະແມ່ນລາຄາທີ່ເຈົ້າໜ້າທີ່ມີອຳນາດກຳນົດໃນເວລາຈັດສັນ ຫຼື ທຸລະກຳ, ໃກ້ກັບຕະຫຼາດຫຼາຍກວ່າລາຄາທົ່ວໄປ. ແຕ່ໃນທາງປະຕິບັດ, ການກໍານົດລາຄາທີ່ດິນສະເພາະແມ່ນມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍ. ເພາະການກຳນົດລາຄາດິນສະເພາະນັ້ນ ຕ້ອງການອີງໃສ່ຫຼາຍປັດໃຈ (ທີ່ຕັ້ງ, ນິຕິກຳ, ພື້ນຖານໂຄງລ່າງ, ທ່າແຮງໃນການພັດທະນາ) ແຕ່ປະຈຸບັນ ກົນໄກ ແລະ ວິທີການປະເມີນລາຄາລະອຽດຍັງບໍ່ທັນຈະແຈ້ງ, ຍັງຂຶ້ນກັບປະສົບການຂອງຜູ້ປະເມີນ.

ເຖິງແມ່ນເວລາກຳນົດລາຄາສະເພາະກໍຍັງບໍ່ທັນໄດ້ຕົກລົງກັນ (ຕົວຢ່າງ: ເມື່ອອົງການຂອງລັດຕັດສິນໃຈຈັດສັນ ຫຼື ເຊົ່າທີ່ດິນ, ຈະກຳນົດ - ແຕ່ໃນເວລານີ້, ລາຄາທີ່ດິນມີການເໜັງຕີງຫຼາຍເມື່ອທຽບໃສ່ລາຄາຕະຫຼາດກ່ອນໜ້າ). ບໍ່ໄດ້ເວົ້າເຖິງ, ການກຳນົດລາຄາສະເພາະລະຫວ່າງທ້ອງຖິ່ນກັບອຳນາດການປົກຄອງຍັງຊ້ອນແຝງ, ເຮັດໃຫ້ເກີດການຂັດແຍ້ງ, ຮ້ອງທຸກລະຫວ່າງປະຊາຊົນ ແລະ ອົງການລັດ...

ອັນນີ້ກໍ່ເປັນເຫດຜົນໜຶ່ງທີ່ເຮັດໃຫ້ຫຼາຍທ້ອງຖິ່ນຍັງລັງເລທີ່ຈະນຳໃຊ້ລາຄາດິນສະເພາະຢ່າງກ້ວາງຂວາງ ຫຼື ເມື່ອນຳໃຊ້ແລ້ວກໍ່ຖືກຖາມ ແລະ ໂຕ້ຕອບໄດ້ງ່າຍ. ນອກຈາກນັ້ນ, ເອກະສານແນະນຳການປະຕິບັດກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ 2024 ຍັງຊັກຊ້າ, ເຮັດໃຫ້ບັນດາທ້ອງຖິ່ນຕ້ອງ “ຢຸດຕິ” ໃນການນຳໃຊ້ການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ.

ບັນຫາພາກປະຕິບັດເຫຼົ່ານີ້ກໍາລັງສ້າງ "ຄໍຂວດ" ທີ່ປ້ອງກັນບໍ່ໃຫ້ກົດຫມາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນປີ 2024 ສະແດງໃຫ້ເຫັນເຖິງຄວາມເຫນືອກວ່າທີ່ຄາດໄວ້ຢ່າງສົມບູນ. ຫວ່າງມໍ່ໆມານີ້, ທ່ານຮອງນາຍົກລັດຖະມົນຕີ ເຈີ່ນດ້າຍກວາງ ໄດ້ເປັນປະທານກອງປະຊຸມເພື່ອຮັບຟັງການປະກອບຄຳເຫັນຂອງບັນດາສະມາຊິກລັດຖະບານ ກ່ຽວກັບຮ່າງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ ສະບັບປັບປຸງ ແລະ ເພີ່ມເຕີມບາງມາດຕາຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ 2024 (ຮ່າງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ) ແລະ ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ບັນດາການນຳກະຊວງ, ຂະແໜງການ, ສະມາຄົມ… ສຸມໃສ່ວິເຄາະ ແລະ ປຶກສາຫາລືບັນດາເນື້ອໃນອັນຮີບດ່ວນທີ່ຕ້ອງແກ້ໄຂໃນກົດໝາຍວ່າ ດ້ວຍ ທີ່ດິນ 2024 ເປັນຕົ້ນ. - ການພັດທະນາເສດຖະກິດ; ການແກ້ໄຂຄວາມບໍ່ພໍໃຈເມື່ອນຳໃຊ້ບັນຊີລາຍຊື່ລາຄາທີ່ດິນເຂົ້າສູ່ຕະຫຼາດ...

ບັນເທົາຄວາມກົດດັນ

ຄວາມເປັນຈິງທີ່ຫຼີກລ່ຽງບໍ່ໄດ້ແມ່ນລາຄາທີ່ດິນໃນຫຼາຍທ້ອງຖິ່ນມີການເໜັງຕີງໃນທ່າອ່ຽງເພີ່ມຂຶ້ນ, ໂດຍສະເພາະໃນການຂະຫຍາຍຕົວຂອງຕົວເມືອງ. ເມື່ອໂຄງການດຳເນີນໄປເປັນເວລາຫຼາຍປີ, ຖ້າລາຄາທີ່ດິນຖືກກຳນົດຄັ້ງໜຶ່ງຕາມລາຍການລາຄາ ຫຼື ລາຄາສະເພາະເບື້ອງຕົ້ນ, ນັກລົງທຶນອາດຈະໄດ້ຮັບຄວາມເສຍຫາຍ ຖ້າລາຄາທີ່ດິນເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງໄວວາໃນໄລຍະການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດ. ບໍ່ໄດ້ເວົ້າເຖິງ, ຖ້າປະຊາຊົນທີ່ດິນຟື້ນຟູຕ້ອງຮັບເອົາລາຄາທີ່ຕ່ຳກວ່າຄວາມໄດ້ປຽບຂອງດິນທີ່ວິສາຫະກິດໄດ້ຮັບເມື່ອນຳໄປຂາຍຄືນ, ແມ່ນງ່າຍທີ່ຈະເຮັດໃຫ້ເກີດຄວາມຮູ້ສຶກ “ເສຍປຽບ”.

ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ຖ້າລາຄາທີ່ດິນຖືກອະນຸຍາດໃຫ້ດັດປັບຕາມ "ລາຄາຕະຫຼາດ" ລະດັບກາງໃນໄລຍະການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໂຄງການ, ມັນຍັງງ່າຍທີ່ຈະເຮັດໃຫ້ເກີດ "ອັດຕາເງິນເຟີ້ລາຄາ", ການໃຊ້ປະໂຍດຈາກການສົມຮູ້ຮ່ວມຄິດເພື່ອເຮັດໃຫ້ລາຄາທີ່ດິນເພີ່ມຂຶ້ນເພື່ອຈຸດປະສົງກໍາໄລ. ສະນັ້ນ, ນັກທຸລະກິດ ແລະ ນັກຊ່ຽວຊານຫຼາຍຄົນກໍ່ສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນວ່າວິທີການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນໃນປັດຈຸບັນຍັງມີຄວາມສ່ຽງທີ່ອາດຈະເກີດຂຶ້ນ ແລະ ບໍ່ຮັບປະກັນຄວາມເປັນທຳຢ່າງແທ້ຈິງ.

ທ່ານ ຫງວ໋າຍເກື່ອງ, ຜູ້ອໍານວຍການບໍລິສັດກວດສອບມູນຄ່າ ແລະ ກວດສອບຫວຽດນາມ ຈໍາກັດ (VAI) ໃຫ້ຄໍາເຫັນວ່າ: ເມື່ອສ້າງບັນຊີລາຄາທີ່ດິນ, ການກໍານົດລາຄາທີ່ດິນນໍາໃຊ້ເພື່ອການຜະລິດ ຫຼື ການຄ້າ-ບໍລິການ, ເກືອບບໍ່ສາມາດປະຕິບັດວິທີການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ກໍານົດໄວ້, ແຕ່ຕ້ອງສົມທົບກັນຕາມອັດຕາສ່ວນທຽບກັບລາຄາທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ.

ການຕັດສິນໃຈອອກບັນຊີລາຍການລາຄາທີ່ດິນໃນຫຼາຍທ້ອງຖິ່ນຍັງນຳໃຊ້ວິທີການຄິດໄລ່ນີ້, ສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າ ສະພາປະເມີນລາຄາທີ່ດິນບໍ່ສາມາດປະຕິບັດຕາມຂໍ້ກຳນົດຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ, ເຊິ່ງກຳນົດໃຫ້ລາຄາທີ່ດິນໃນບັນຊີລາຄາທີ່ດິນຕ້ອງຖືກກຳນົດຕາມວິທີການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ (ບໍ່ມີວິທີໃດອະນຸຍາດໃຫ້ມີການຂັດກັນ). ນີ້ໝາຍຄວາມວ່າ, ເຖິງວ່າກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນປີ 2024 ໄດ້ຍົກເລີກໂຄງຮ່າງລາຄາທີ່ດິນແລ້ວກໍ່ຕາມ, ແຕ່ການກໍ່ສ້າງບັນຊີລາຄາທີ່ດິນຕາມຫຼັກການຕະຫຼາດສຳລັບປີ 2026 ຍັງມີຄວາມສ່ຽງຕໍ່ຂໍ້ຈຳກັດນີ້ຊ້ຳອີກ.

ຕາມທ່ານ ເຈືອງຮ່ວາບີງ ແລ້ວ, ການກຳນົດຫຼັກການແບ່ງແຍກ ແລະ ເສີມການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນເມື່ອສ້າງຕາຕະລາງລາຄາທີ່ດິນ, ແຕກຕ່າງຈາກຫຼັກການຕະຫຼາດທີ່ນຳໃຊ້ເຂົ້າໃນການກຳນົດລາຄາທີ່ດິນສະເພາະ, ຈະຊ່ວຍໃຫ້ນະໂຍບາຍມີຄວາມສອດຄ່ອງທັງທາງດ້ານທິດສະດີ ແລະ ບໍ່ສ້າງຄວາມຜັນຜວນຂອງນະໂຍບາຍ. ລະບຽບຫຼັກການເພີ່ມເຕີມຂອງການປະເມີນລາຄາທີ່ດິນໃນເວລາປຸກສ້າງຕາຕະລາງລາຄາທີ່ດິນຍັງສ້າງພື້ນຖານນິຕິກໍາທີ່ຊັດເຈນເພື່ອໃຫ້ທ້ອງຖິ່ນມີອໍານາດພຽງພໍແລະຂໍ້ລິເລີ່ມໃນການກໍ່ສ້າງຕາຕະລາງລາຄາທີ່ດິນ, ສອດຄ່ອງກັບການຄົງທີ່ລາຍຮັບງົບປະມານ, ແຕ່ບໍ່ເຮັດໃຫ້ເກີດການເຫນັງຕີງຂອງວິຊາທີ່ຈະປັບ.

ການກໍ່ສ້າງຂອງລາຄາທີ່ດິນໃນຕາຕະລາງລາຄາທີ່ດິນເປັນເອກະລາດຂອງລາຄາຕະຫຼາດຈະສ້າງສະຖຽນລະພາບສໍາລັບວິຊາຂອງການປັບຕົວ (ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການຜະລິດຂອງອົງປະກອບເສດຖະກິດ). ພ້ອມກັນນັ້ນ, ລາຄາດິນທີ່ໃຊ້ເປັນພື້ນຖານໃນການຄິດໄລ່ພັນທະດ້ານການເງິນຈະບໍ່ໄດ້ຮັບຜົນກະທົບຈາກການຜັນແປຢ່າງສັບສົນ, ຮອບວຽນ ແລະ ບໍ່ສາມາດຄາດຄະເນໄດ້ຂອງຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບຫວຽດນາມ - ທ່ານ ເກື່ອງ ວິເຄາະ.

ຮອງສາດສະດາຈານ ດຣ ຫງວ໋ຽນທ້ວນລານ, ອາຈານສອນອາວຸໂສຂອງມະຫາວິທະຍາໄລເສດຖະກິດແຫ່ງຊາດ ໄດ້ໃຫ້ຄຳເຫັນວ່າ: ບາດກ້າວສຳຄັນທຳອິດທີ່ຄວນພິຈາລະນາແມ່ນການແກ້ໄຂລາຄາທີ່ດິນຂັ້ນຕົ້ນ ເຊິ່ງເປັນລາຄາທີ່ລັດກຳນົດເມື່ອຈັດສັນທີ່ດິນເປັນຄັ້ງທຳອິດ. ລາຄາບໍ່ສາມາດກຳນົດໄດ້ທັງໝົດຕາມລາຄາຕະຫຼາດ. ແທນທີ່ຈະ, ລາຄາຕົ້ນຕໍຕ້ອງເປັນບຸລິມະສິດໃນທໍາມະຊາດ, ສ້າງແຮງຈູງໃຈສໍາລັບທຸລະກິດທີ່ຈະລົງທຶນແລະພັດທະນາ, ແທນທີ່ຈະຖືກຕັ້ງຢູ່ໃນລະດັບສູງເພື່ອເຮັດໃຫ້ລາຍຮັບງົບປະມານສູງສຸດ.

ທ່ານ Lang ແນະນຳວ່າ: ຖ້າລາຄາທີ່ດິນຂັ້ນຕົ້ນຖືກກົດດັນຂຶ້ນສູງເກີນໄປ, ມັນບໍ່ພຽງແຕ່ຈະເພີ່ມຕົ້ນທຶນໃຫ້ແກ່ທຸລະກິດເທົ່ານັ້ນ, ແຕ່ຍັງຈະພາໃຫ້ລາຄາທີ່ດິນໃນຕະຫລາດທັງ ໝົດ ແພງຂຶ້ນ, ເຮັດໃຫ້ເກີດຄວາມກົດດັນແຜ່ລາມໄປສູ່ເສດຖະກິດທັງ ໝົດ.

ນອກຈາກນັ້ນ, ຊ່ຽວຊານຜູ້ນີ້ສະເໜີໃຫ້ລະບຽບການລາຄາທີ່ດິນຄວນອີງໃສ່ລະບົບໂຄງຮ່າງລາຄາອ້າງອີງ, ແຍກຕາມພາກພື້ນ ແລະ ເປົ້າໝາຍການພັດທະນາ. ຕົວຢ່າງ, ໃນເຂດຕົວເມືອງຫຼືເຂດທີ່ມີທ່າແຮງທີ່ມີກໍາໄລສູງ, ລາຄາສາມາດຖືກກໍານົດຢູ່ໃນລະດັບທີ່ຂ້ອນຂ້າງສູງ; ໃນຂະນະທີ່ຢູ່ໃນເຂດທີ່ຕ້ອງການຊຸກຍູ້ການລົງທຶນຫຼືມີທ່າແຮງກໍາໄລຕ່ໍາ, ລາຄາຄວນຈະຖືກຕັ້ງຢູ່ໃນລະດັບຕ່ໍາກວ່າ, ສົມເຫດສົມຜົນກວ່າ. ທັງໝົດຕ້ອງຢູ່ໃນແຜນແມ່ບົດ, ມີວິໄສທັດຢ່າງໜ້ອຍ 3-5 ປີ ເພື່ອຮັບປະກັນຄວາມໝັ້ນຄົງ.

ນອກນີ້, ລັດຕ້ອງຕັ້ງໜ້ານຳໃຊ້ຫຼາຍມາດຕະການຄຸ້ມຄອງລາຄາຢ່າງຕັ້ງໜ້າ ເພື່ອຮັບປະກັນຄວາມໂປ່ງໃສ, ຍຸຕິທຳ ແລະ ປະສິດທິຜົນ. ການປະມູນທີ່ດິນຕ້ອງມີການຄວບຄຸມຢ່າງຖືກຕ້ອງເພື່ອຫຼີກເວັ້ນການກົດດັນໃຫ້ລາຄາສູງເກີນໄປ, ບິດເບືອນຕະຫຼາດ. ເຄື່ອງມືລະບຽບການຕ້ອງຮັບປະກັນຄວາມປອງດອງກັນຂອງຜົນປະໂຫຍດລະຫວ່າງລັດ, ວິສາຫະກິດ ແລະ ປະຊາຊົນ. ບໍ່ພຽງແຕ່ນຳໃຊ້ມາດຕະການບໍລິຫານເຊັ່ນການວາງແຜນກຳນົດລາຄາ, ຂອບເຂດການນຳໃຊ້ທີ່ດິນ... ແຕ່ຍັງຕ້ອງຜັນຂະຫຍາຍບັນດາເຄື່ອງມືດ້ານເສດຖະກິດເຊັ່ນ: ພາສີ, ອັດຕາດອກເບ້ຍ, ແຮງຈູງໃຈໃນການລົງທຶນ, ແລະ ນະໂຍບາຍໜູນຊ່ວຍດ້ານງົບປະມານອື່ນໆ.

ທີ່ມາ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm