Satu juta unit perumahan sosial menghadapi masalah pembiayaan dan peruntukan tanah.

Kesesakan bekalan

Pada 19 Mei, Kementerian Pembinaan telah mengadakan persidangan untuk melaksanakan Projek pelaburan dan pembinaan sekurang-kurangnya 1 juta unit perumahan sosial untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja taman perindustrian dalam tempoh 2021-2030 (Projek). Menurut Kementerian Pembinaan, pelaksanaan dasar perumahan sosial telah mendedahkan beberapa kekurangan dalam perancangan dan peruntukan tanah untuk pembangunan perumahan sosial; mekanisme dan dasar untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial dan perumahan pekerja, dan sebagainya. Kementerian Pembinaan telah mengemukakan dan Perdana Menteri telah mengeluarkan Projek yang mengenal pasti pembangunan perumahan sosial untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja taman perindustrian sebagai salah satu tugas utama dalam pembangunan sosioekonomi negara. Matlamatnya adalah untuk berusaha menyiapkan kira-kira 1 juta unit perumahan sosial di kawasan menjelang 2030.

Disebabkan kekurangan bekalan perumahan sosial, pakej kredit keutamaan sebanyak 120,000 bilion VND masih belum menjana sebarang pinjaman tertunggak.

Secara khususnya, pelan ini merangkumi penyiapan kira-kira 428,000 unit perumahan sosial dalam tempoh 2021-2025 dan kira-kira 634,200 unit perumahan sosial dalam tempoh 2025-2030. Pada masa yang sama, sasaran khusus untuk penyiapan perumahan sosial akan diberikan kepada kawasan bagi setiap fasa (2022-2025 dan 2025-2030). Untuk melaksanakan pelan ini dengan jayanya, adalah perlu untuk mengenal pasti kesukaran dan halangan bagi mencari penyelesaian; "mendiagnosis masalah dengan betul adalah kunci untuk mencari penyelesaian yang betul."

Di persidangan tersebut, Encik Nguyen Xuan Bac, Timbalan Pengarah Jabatan Kredit untuk Sektor Ekonomi di Bank Negara Vietnam, menyatakan bahawa Kerajaan telah meluluskan pakej kredit 120,000 bilion VND untuk pinjaman keutamaan kepada pelabur dan pembeli perumahan sosial dan perumahan mampu milik, tetapi selepas dua bulan pelaksanaan, dana tersebut masih belum dikeluarkan. Sehingga kini, Bank Negara Vietnam belum menerima senarai projek seperti yang diarahkan oleh Kementerian Pembinaan, oleh itu tiada pinjaman tertunggak di bawah program pinjaman 120,000 bilion VND telah dijana.

Menurut Encik Bac, peraturan semasa mengenai kelayakan untuk membeli perumahan sosial menghadapi banyak kritikan, seperti keperluan tempat tinggal dan keperluan bahawa pendapatan mesti dikecualikan daripada cukai pendapatan peribadi, yang tidak lagi sesuai dalam konteks harga perumahan yang sentiasa meningkat. Kesukaran dan halangan ini juga akan menjadi sebab utama yang mempengaruhi kapasiti penyerapan program kredit 120,000 bilion VND.

Bagi memastikan pakej 120 trilion VND dilaksanakan dengan berkesan, wakil dari Bank Negara Vietnam mencadangkan agar kementerian dan agensi menyemak dan meminda dokumen perundangan yang berkaitan untuk menghapuskan halangan perundangan dan isu prosedur dalam pelaburan dan pembinaan perumahan sosial dan perumahan mampu milik, meningkatkan bekalan segmen hartanah ini ke pasaran dan memenuhi keperluan sebenar rakyat. Jawatankuasa Rakyat wilayah dan bandar perlu memberi perhatian dan memperuntukkan tanah untuk pembangunan perumahan sosial; segera mengumumkan senarai projek supaya penerima manfaat boleh mengakses pinjaman daripada bank komersial; dan mempergiatkan usaha komunikasi kepada pelabur projek perumahan sosial dan perumahan mampu milik, serta penduduk di kawasan mereka, mengenai program pinjaman 120 trilion VND.

Sementara itu, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar menegaskan bahawa kekurangan perumahan sosial adalah disebabkan oleh fakta bahawa 20% tanah di kawasan bandar baharu dan projek perumahan komersial belum dilaksanakan sepenuhnya atau belum digunakan untuk tujuan yang dimaksudkan. Kekurangan tanah untuk pembinaan perumahan sosial di lokasi yang mudah di bandar-bandar besar dan zon perindustrian masih menjadi perkara biasa. Banyak Jawatankuasa Rakyat wilayah masih belum memberi perhatian yang mencukupi kepada tanah untuk pembangunan perumahan sosial, jadi tanggungjawab kepimpinan perlu ditekankan dalam perkara ini. Pada masa ini, draf Undang-undang Tanah yang disemak semula menetapkan bahawa projek perumahan sosial, apabila negeri menuntut semula tanah untuk pembangunan demi kepentingan negara, layak mendapat pengecualian yuran penggunaan tanah. Jika yuran penggunaan tanah dikecualikan, prosedur lelongan dan pengiraan tidak diperlukan, menjadikan prosesnya lebih mudah.

Disebabkan kekurangan bekalan perumahan sosial di Hanoi, projek perumahan sosial NHS Trung Van di Daerah Nam Tu Liem telah menerima beribu-ribu permohonan, mengakibatkan barisan panjang.

Penduduk tempatan mengadu tentang pelbagai kesulitan.

Di persidangan tersebut, Encik Tran Hoang Quan, Pengarah Jabatan Pembinaan Bandar Raya Ho Chi Minh, menyatakan bahawa pembangunan perumahan sosial di bandar ini masih menghadapi banyak halangan, seperti prosedur pelaburan yang kompleks; prosedur untuk meluluskan perancangan terperinci pada skala 1/500, peruntukan tanah, dan pengiraan yuran penggunaan tanah. Di samping itu, selain prosedur pengecualian daripada yuran penggunaan tanah dan keperluan deposit yang serupa dengan perumahan komersial, projek perumahan sosial juga mesti menjalani prosedur seperti penilaian harga, pengesahan pembeli/pembeli pajakan yang layak, dan pengauditan kos untuk menentukan margin keuntungan standard. Tambahan pula, dalam projek perumahan komersial dan kawasan bandar yang memperuntukkan 20% tanah untuk pembinaan perumahan sosial, tiada peraturan yang membimbing penentuan kos pampasan untuk pembersihan tanah, kos pelaburan pembinaan infrastruktur, dan peruntukan kos ini kepada dana tanah untuk pembinaan perumahan sosial.

Binh Dinh tidak lama lagi akan mempunyai pangsapuri berharga dari hanya 500 juta VND.

Pada pagi 19 Mei, Jawatankuasa Rakyat wilayah Binh Dinh telah mengadakan majlis pecah tanah untuk projek perumahan di dalam kawasan institusi Kesatuan Sekerja yang dirancang. Hadir dalam majlis tersebut ialah Cik Truong Thi Mai, Ahli Biro Politik, Setiausaha Tetap Jawatankuasa Pusat, dan Ketua Jabatan Organisasi Pusat, bersama pemimpin-pemimpin lain dari Kerajaan Pusat dan wilayah Binh Dinh.

Projek perumahan di dalam Kompleks Institusi Kesatuan Sekerja Wilayah Binh Dinh merupakan satu-satunya projek yang dibangunkan oleh Gabungan Buruh Am Vietnam di wilayah Binh Dinh. Syarikat Saham Gabungan Elektromekanikal dan Pembinaan IEC adalah pelaburnya; ia sedang dibina di Kawasan Bandar Long Van, Wad Tran Quang Dieu (Bandar Quy Nhon) dengan keluasan 37,617 m² dan jumlah pelaburan lebih 1,100 bilion VND. Projek ini bertujuan untuk membina perumahan khusus untuk pekerja, ahli kesatuan sekerja dan buruh yang bekerja di zon perindustrian. Projek ini diilhamkan di bawah skim "Pelaburan dalam pembinaan institusi kesatuan sekerja di zon perindustrian dan zon pemprosesan eksport", yang telah diluluskan oleh Perdana Menteri dan sedang dilaksanakan oleh Gabungan Buruh Am Vietnam.

Projek ini terdiri daripada 4 blok bangunan tinggi dengan 1,500 pangsapuri, yang menampilkan saiz pangsapuri fleksibel antara 50 hingga 70 m², dengan harga jualan yang sepadan antara 500 hingga 700 juta VND seunit. Pangsapuri pertama dijangka akan diserahkan pada suku keempat tahun 2024.

Encik Pham Anh Tuan, Pengerusi Jawatankuasa Rakyat wilayah Binh Dinh, menambah: "Pada masa akan datang, wilayah ini akan terus melaksanakan projek perumahan sosial mengikut perancangan, terutamanya perumahan untuk pekerja; bertekad untuk melabur dalam pembinaan kira-kira 12,900 unit perumahan sosial dalam tempoh sehingga 2025, 5 tahun lebih awal daripada rancangan yang diberikan kepada wilayah Binh Dinh oleh Perdana Menteri dalam Projek pelaburan dalam pembinaan sekurang-kurangnya 1 juta unit perumahan sosial untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja taman perindustrian dalam tempoh 2021 - 2030, yang telah diluluskan pada 3 April 2023."

Thanh Quan

Menurut Encik Quan, pampasan tanah dan pelepasan untuk beberapa projek perumahan sosial adalah sangat sukar dan berlarutan, mengakibatkan kemajuan projek yang perlahan, atau kegagalan untuk menyiapkan projek. Modal jangka panjang dengan kadar faedah keutamaan untuk menyokong pelabur dalam pinjaman bagi melaksanakan projek perumahan sosial, dan untuk menyediakan pinjaman kepada benefisiari perumahan sosial yang layak untuk membeli rumah, adalah tidak stabil, tidak tepat pada masanya, dan prosedurnya sangat kompleks dan sukar untuk memenuhi kriteria. Prosedur untuk melaraskan pelan pengezonan skala 1/2000 dan pelan terperinci skala 1/500 adalah sangat sukar dan memakan masa. Negeri masih belum mewujudkan mekanisme untuk menggerakkan sumber daripada mereka yang memerlukan perumahan sosial untuk membentuk modal pelaburan bagi pembinaan perumahan sosial melalui bank, dana kredit, atau model dana simpanan perumahan…

Berkenaan penyelesaian, Encik Quan menyatakan bahawa Bandar Raya Ho Chi Minh sedang mengkaji semula dan membangunkan pelan guna tanah bagi memastikan tanah yang mencukupi untuk pelaksanaan projek perumahan sosial dan perumahan perindustrian mengikut undang-undang; memperkenalkan dan menawarkan tanah secara terbuka untuk pelaburan perumahan sosial kepada perniagaan untuk penyelidikan dan cadangan pelaburan. Bandar ini juga telah mengeluarkan prosedur dan penyelesaian khusus untuk memendekkan prosedur pentadbiran bagi peruntukan tanah, pajakan tanah, dan penukaran guna tanah daripada penanaman padi dan beberapa jenis tanah lain (bukan tanah kediaman) kepada tujuan melaksanakan projek pembinaan perumahan sosial.

Encik Duong Duc Tuan, Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Hanoi, menyatakan bahawa Hanoi menyasarkan untuk membangunkan kira-kira 1.2 juta meter ^persegi ruang lantai perumahan baharu menjelang 2025 dan sedang bersedia untuk melabur di beberapa kawasan perumahan sosial yang tertumpu. Encik Tuan menegaskan bahawa peraturan yang mewajibkan peruntukan tanah untuk pembangunan perumahan sosial mempunyai banyak kekurangan. Contohnya, projek yang terletak jauh dari pusat bandar, seperti di daerah Ba Vi, Ung Hoa, dan My Duc, tidak sesuai untuk perumahan sosial. Begitu juga, projek perumahan komersial yang melebihi 2 hektar masih dikehendaki memperuntukkan 20% daripada tanah mereka untuk perumahan sosial, yang tidak sesuai dan berpecah-belah. Walaupun begitu, projek yang tidak memerlukan peruntukan tanah masih mesti melaporkan kepada Perdana Menteri untuk dipertimbangkan, membolehkan mereka membayar yuran penggunaan tanah dan bukannya membina rumah, yang membawa kepada prosedur yang tidak perlu panjang. Hanoi berharap dapat memperuntukkan tanah alternatif secara proaktif untuk pembinaan perumahan sosial untuk projek-projek ini dalam kawasan perumahan sosial yang tertumpu. Pada masa yang sama, pihak berkuasa telah diwakilkan kepada Hanoi untuk melaraskan perancangan taman perindustrian dan zon pemprosesan eksport untuk menambah tanah bagi pembinaan perumahan sosial untuk disewa.

Sasaran belum tercapai, dan insentifnya tidak cukup menarik.

Menteri Pembinaan Nguyen Thanh Nghi mengakui bahawa matlamat pembangunan perumahan sosial belum tercapai sejak kebelakangan ini. Mekanisme dan dasar yang mengawal pembangunan perumahan sosial mempunyai beberapa kekurangan, gagal mengikuti realiti dan memerlukan kemas kini yang tepat pada masanya. Prosedur untuk pelaburan, pembinaan, pengurusan dan jualan, serta dasar untuk pembelian dan penjualan, melibatkan banyak langkah dan peringkat, yang membawa kepada proses yang panjang. Dasar insentif untuk pelabur tidak cukup menarik, dan belanjawan negeri menghadapi kesukaran dalam memperuntukkan dana untuk pinjaman keutamaan; pihak berkuasa tempatan perlu memberi lebih perhatian kepada perkara ini. Kementerian sedang merangka resolusi mengenai perumahan sosial untuk diserahkan kepada Kerajaan dan Jawatankuasa Pusat Parti untuk diisytiharkan, bertujuan untuk memperkukuh kepimpinan Parti dalam membangunkan perumahan untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja.

---

Pihak berkuasa tempatan perlu memberi lebih perhatian kepada perumahan sosial.

Pihak berkuasa tempatan memerlukan mekanisme dan penyelesaian khusus untuk memperkemas prosedur pentadbiran berkaitan perancangan dan kelulusan projek, peruntukan tanah, pajakan tanah, pembersihan tapak dan prosedur pelaburan pembinaan. Mereka juga harus memperuntukkan belanjawan tempatan untuk menyediakan insentif dan sokongan tambahan bagi menarik perniagaan melabur dalam pembinaan perumahan sosial. Tambahan pula, pihak berkuasa tempatan perlu menyemak dan menyelaras dengan kementerian dan agensi berkaitan untuk menyelesaikan halangan perundangan yang dihadapi oleh projek pada masa lalu, sekali gus membebaskan sumber-sumber ini, terutamanya yang mempunyai tanah yang telah dibersihkan dan sedia untuk pembinaan, sekali gus mewujudkan bekalan untuk pasaran.

Timbalan Menteri Pembinaan Nguyen Van Sinh

Tiada garis panduan lagi tentang cara menggunakan wang yang dibayar untuk obligasi perumahan sosial.

Undang-undang pada masa ini kekurangan panduan mengenai penggunaan dana yang dikumpul daripada projek komersial yang memenuhi obligasi pembangunan perumahan sosial mereka dengan membuat pembayaran. Oleh itu, kementerian dan agensi pusat perlu segera mengeluarkan garis panduan mengenai pengurusan dan penggunaan dana ini. Proses pemilihan pelabur untuk projek perumahan secara amnya, dan projek pembinaan perumahan sosial khususnya, perlu diperkemas. Jika pemilihan pelabur dijalankan melalui pembidaan, proses pembidaan berasingan (dipermudahkan dan dipendekkan) untuk projek perumahan sosial harus diwujudkan.

Encik Duong Duc Tuan, Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Hanoi

Banyak kekurangan dalam pembangunan perumahan sosial.

Permintaan untuk perumahan sosial dan perumahan pekerja di kawasan ini sangat tinggi, tetapi mekanisme untuk membangunkan perumahan jenis ini masih mempunyai banyak kekurangan, seperti kumpulan sasaran yang sempit dan prosedur yang rumit untuk membeli dan menjual perumahan sosial. Menentukan harga perumahan sosial sebelum menjual, menyewa atau memajak-membeli projek yang dilaburkan dengan dana belanjawan negeri memerlukan penilaian oleh agensi peringkat wilayah, yang juga memakan masa dan mahal. Penggerak modal untuk projek perumahan sosial menghadapi banyak kesukaran disebabkan oleh dana sokongan kerajaan yang terhad dan mekanisme yang menyukarkan pelabur projek perumahan sosial untuk mengaksesnya…

Encik Nguyen Van Danh, Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah Binh Duong

---

Menurut Timbalan Menteri Pembinaan Nguyen Van Sinh, Kementerian telah menyiapkan draf Undang-undang Perumahan yang telah disemak semula, yang telah diluluskan oleh Kerajaan, dan akan dikemukakan kepada Dewan Negara pada sesi ke-5 Dewan Negara ke-15. Sehubungan itu, Kementerian Pembinaan telah mencadangkan agar Kerajaan mengemukakan kepada Dewan Negara satu cadangan untuk membenarkan dasar perumahan sosial berkuat kuasa sejurus selepas Undang-undang Perumahan yang disemak semula berkuat kuasa (dijangka mulai 1 Januari 2024), termasuk dasar mengenai: benefisiari dan syarat yang layak; perancangan dan peruntukan tanah untuk pembangunan perumahan sosial; pemilihan pelabur; prosedur untuk pelaksanaan projek; dan dasar keutamaan negeri… Pada masa yang sama, akan terdapat dasar berasingan mengenai penginapan pekerja dan perumahan untuk angkatan tentera bagi menggalakkan dan memberi insentif kepada pembangunan.

"Dalam tempoh akan datang, kementerian dan agensi akan terus berkoordinasi dengan agensi-agensi Dewan Undangan Negeri untuk memuktamadkan dan mengisytiharkan Undang-undang Perumahan yang dipinda bersempena dengan Undang-undang Tanah yang dipinda, Undang-undang Bidaan yang dipinda, dan undang-undang cukai… Melaporkan kepada Perdana Menteri untuk mengemukakan kepada Jawatankuasa Tetap Dewan Undangan Negeri untuk dipertimbangkan penambahan kepada pelan pelaburan awam jangka sederhana bagi tempoh 2021-2025 dan 2026-2030 untuk melaksanakan dasar perumahan sosial. Mengarahkan dan menyelaras dengan pihak tempatan dan institusi kredit untuk menyediakan pinjaman dan mengagihkan dana dengan cepat, dengan memberi tumpuan kepada bidang utama dan menyasarkan projek hartanah yang layak mengikut undang-undang; mengutamakan pinjaman kepada projek perumahan sosial yang memastikan keselamatan sosial," kata Encik Sinh.

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm