Kebimbangan mengenai cadangan untuk mengetatkan urus niaga hartanah

Peraturan bahawa semua urus niaga hartanah mesti melalui tingkat yang diuruskan oleh kerajaan akan menjejaskan pembangunan pasaran.

Kementerian Pembinaan sedang mendapatkan ulasan daripada kementerian dan cawangan mengenai kandungan draf Resolusi Kerajaan mengenai mekanisme mengawal dan membendung harga hartanah. Bagaimanapun, menurut pakar, cadangan itu perlu dipertimbangkan semula untuk mengelakkan situasi di mana permohonan tergesa-gesa akan menjejaskan pasaran hartanah dan ekonomi.

Perlu fokus pada kepentingan orang

Untuk menyumbang kepada penurunan harga dan mengetatkan spekulasi hartanah, draf tersebut menekankan tiga faktor yang memerlukan urus niaga hartanah dikawal dan urus niaga didedahkan kepada umum dan telus melalui penubuhan pusat urus niaga hartanah yang ditubuhkan oleh Kerajaan Negeri.

Terutama, cadangan dasar untuk "mengetatkan" pinjaman untuk membeli rumah kedua dan ketiga dengan menggunakan kadar pinjaman yang rendah, pembeli hanya boleh meminjam 50% apabila membeli rumah kedua dan tidak lebih daripada 30% untuk rumah ketiga; bukannya menggunakan kadar pinjaman semasa 70%-80%. Di samping itu, Kementerian Pembinaan mencadangkan Kerajaan menetapkan bahawa Jawatankuasa Rakyat wilayah dan bandar menyimpan sekurang-kurangnya 30% daripada jumlah keseluruhan projek pembinaan perumahan komersial yang dijangka dibangunkan dalam tempoh 2026 - 2030 untuk membina perumahan komersial mampu milik.

Syarikat C-Holdings menyerahkan pangsapuri kepada penduduk di projek The Maison (wad Thu Dau Mot, Ho Chi Minh City). Foto: THAO NGUYEN

Berdepan dengan isu di atas, pakar kewangan dan perbankan Nguyen Tri Hieu berkata bahawa cadangan Kementerian Pembinaan untuk mengehadkan bank perdagangan daripada memberi pinjaman kepada pembeli rumah kedua dan ketiga adalah tidak munasabah, kerana aktiviti pemberian pinjaman sentiasa bergantung kepada selera risiko bank perdagangan dan kapasiti pembayaran balik pelanggan. Campur tangan Kementerian Pembinaan dalam dasar kredit bank, yang tergolong dalam bidang dasar monetari, boleh menyebabkan masalah. Dr Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Sumber Asli dan Ekonomi Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, berkata draf peraturan bahawa semua urus niaga hartanah mesti melalui tingkat yang diuruskan oleh Negara adalah tidak sesuai untuk fungsinya, menjejaskan pembangunan pasaran hartanah, kerana perintah dan prosedur dalam urus niaga adalah terhad. Dr Pham Viet Thuan berkata bahawa tanah adalah alat pengeluaran, bukan komoditi transaksi biasa, dengan kriteria pengguna tanah mesti berkesan dalam proses penggunaan. Oleh itu, perlu ada dasar khusus untuk membina senarai harga tanah di lokaliti yang cenderung menurun dari semasa ke semasa bagi menentukan kepentingan rakyat diutamakan.

Cik Tran Thi Cam Tu, Pengarah Besar Exim Real Estate JSC (EximRS), berkata bahawa mengehadkan pinjaman bank adalah agak sensitif untuk pasaran hartanah. Pelaksanaan yang terlalu tergesa-gesa akan meletakkan pasaran hartanah berisiko "membeku". Menurut Cik Tu, sebenarnya sejak kebelakangan ini, dalam segmen hartanah mewah, terdapat penurunan jelas dalam transaksi. Sementara itu, projek perumahan komersial kos rendah tidak mempunyai bekalan. Oleh itu, jika pengetatan pinjaman digunakan, pelabur tidak akan dapat melaksanakan lebih banyak projek. Ini akan memberi kesan besar kepada keseluruhan pasaran, tanpa bekalan yang komprehensif, ia akan menjejaskan permintaan untuk pembelian rumah untuk generasi dalam keluarga.

Perlukan penyelesaian yang mampan

Encik Nguyen Tri Hieu berkata bahawa cadangan Kementerian Pembinaan mungkin bersifat sementara, tetapi untuk menyelesaikan masalah jangka panjang, penyelesaian yang lebih mampan diperlukan.

Khususnya, cukai yang tinggi dikenakan ke atas hartanah kedua, ketiga atau pelaburan. Ini akan mengurangkan insentif untuk spekulasi, sekali gus mengurangkan harga hartanah. Walau bagaimanapun, cukai sahaja tidak mencukupi. Perlu ada mekanisme pasaran, iaitu memastikan penawaran dan permintaan bertemu. Jika bekalan hartanah meningkat cukup untuk memenuhi permintaan, harga perumahan akan menurun. Oleh itu, sebagai tambahan kepada dasar jangka panjang, adalah perlu untuk mempromosikan bekalan supaya orang ramai berpeluang memiliki rumah, sekali gus menyumbang kepada penurunan harga rumah. Negara perlu memainkan peranan utama dalam menyediakan dana tanah, melengkapkan prosedur dan dasar pentadbiran berkaitan tanah dan kredit. Masalah di Vietnam hari ini ialah bekalan hartanah sesak, manakala permintaan sangat tinggi. Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan telah mendorong harga perumahan ke paras yang tidak munasabah.

Berkongsi pandangan yang sama, Dr Le Xuan Nghia, bekas Naib Pengerusi Jawatankuasa Penyeliaan Kewangan Kebangsaan, berkata mengikut peruntukan Undang-undang mengenai Institusi Kredit, kerajaan tidak dibenarkan campur tangan dalam aktiviti kredit bank perdagangan. Campur tangan sedemikian akan melanggar kebebasan perniagaan bank, menjejaskan kebebasan dan ketelusan dalam aktiviti kredit.

Tambahan pula, perbezaan antara "rumah pertama" dan "rumah kedua" pembeli adalah amat rumit dan sukar untuk dilaksanakan. Bank perdagangan tidak mempunyai fungsi atau sumber untuk melaksanakan tugas ini, kerana ini bukan tanggungjawab teras bank untuk mengehadkan pinjaman rumah dan mengurangkan harga perumahan.

Menurut Dr. Le Xuan Nghia, sejak beberapa dekad yang lalu, Bank Negara telah mengawal aktiviti pemberian pinjaman hartanah dengan menggunakan nisbah risiko kredit yang tinggi, daripada 150% - 250%. Sebagai contoh, jika bank perdagangan meminjamkan 100 bilion VND kepada hartanah, Bank Negara akan mengira risiko yang sepadan daripada 150 - 250 bilion VND. Ini memaksa bank menggunakan keuntungan mereka untuk menyediakan rizab risiko pada tahap yang sepadan, dengan itu secara tidak langsung mengehadkan pinjaman hartanah. Dr. Le Xuan Nghia percaya bahawa isu teras pasaran hartanah Vietnam adalah untuk membangunkan produk perumahan yang sesuai untuk setiap segmen permintaan. Kerajaan perlu menumpukan usaha untuk menghapuskan halangan undang-undang untuk meningkatkan bekalan rumah kos rendah, di samping melaksanakan dasar untuk menyokong pembeli rumah, terutama mereka yang berpendapatan rendah. Beliau memetik contoh Singapura, di mana orang miskin diberi pinjaman rumah pada kadar faedah tetap 2.5% dan kerajaan memberi pampasan kepada bank untuk kadar faedah melebihi paras ini. Penyelesaian sedemikian boleh menjadi lebih berkesan daripada campur tangan secara langsung dalam dasar kredit bank.

Menurut Dr. Pham Viet Thuan, mengehadkan spekulasi dengan menggunakan kadar cukai berdasarkan masa transaksi semasa mendaftar, dan bukannya mengurus melalui tingkat dalam talian, akan membantu menguruskan hartanah dengan stabil. Sehubungan itu, untuk mengelakkan spekulasi, Vietnam boleh menggunakan penggunaan alat cukai transaksi, yang sangat berkesan. Sebagai contoh, urus niaga hartanah dalam tempoh 12 bulan mempunyai kadar cukai sebanyak 20% daripada harga jualan, 36 bulan ialah 10% dan 60 bulan ialah 5%. Selebihnya akan mengenakan cukai sebanyak 2% seperti sekarang... "Mengurangkan spekulasi dan mengurangkan harga tanah tahunan akan menjadi alat yang berkesan untuk mengawal harga tanah, membantu orang ramai berpeluang membeli rumah pada masa hadapan, mewujudkan jaminan sosial adalah sesuatu yang mesti dikira sekarang" - Dr Thuan berkongsi.

Tidak mengikut amalan antarabangsa

Menurut Dr Le Xuan Nghia, ketika ini di dunia, tiada negara yang mengawal harga hartanah dengan menyekat pinjaman untuk pembeli rumah. Oleh itu, penggunaan langkah mengurangkan had pinjaman untuk rumah kedua atau lebih adalah tidak selaras dengan amalan antarabangsa dan boleh menyebabkan kesan negatif ke atas pasaran.

Sumber: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm