Kita memerlukan dasar untuk membuka jalan.

Koridor gelap, tiada sistem penggera kebakaran, lantai dan dinding usang dan mengelupas... inilah pemandangan di berpuluh-puluh bangunan pangsapuri Gred D (rosak teruk dan berbahaya) di Bandar Raya Ho Chi Minh yang sedang menunggu untuk diselamatkan. Walau bagaimanapun, atas pelbagai sebab, usaha menyelamat sebahagian besarnya masih terhenti.

Menurut laporan Jabatan Pembinaan Bandar Raya Ho Chi Minh, bandar ini mempunyai 474 bangunan pangsapuri lama yang dibina sebelum tahun 1975, termasuk 16 bangunan Gred D (14 daripadanya telah diperiksa pada 2016-2017) yang semakin merosot. Walau bagaimanapun, kemajuan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama ini sangat perlahan disebabkan oleh banyak sebab, terutamanya disebabkan oleh mekanisme sedia ada.

Mengimbas kembali proses dari tahun 2016 hingga kini, perobohan dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama yang rosak teruk dan berbahaya setakat ini hanya melibatkan penempatan semula dan penyediaan perumahan sementara untuk penduduk. Contohnya, bangunan pangsapuri di 440 Jalan Tran Hung Dao (Wad 11, Daerah 5), walaupun diklasifikasikan sebagai bangunan Kelas D dengan integriti struktur yang tidak mencukupi untuk kegunaan biasa, mengambil masa hampir enam tahun selepas Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh meminta penempatan semula segera sebelum pihak berkuasa tempatan dapat memujuk penduduk untuk bersetuju berpindah ke perumahan baharu.

Ramai yang berpendapat bahawa pengubahsuaian bangunan pangsapuri lama adalah lebih sukar daripada membangunkan perumahan sosial. Halangan terbesar ialah isu pampasan dan pembersihan tanah. Tambahan pula, sesetengah keputusan memerlukan persetujuan majoriti atau semua penduduk sebelum ia boleh dilaksanakan.

Pengubahsuaian bangunan pangsapuri lama secara amnya dibahagikan kepada dua kumpulan. Satu kumpulan ialah pembinaan pangsapuri dengan keluasan lantai minimum untuk menampung penempatan semula di tapak. Satu lagi kumpulan ialah pembinaan pangsapuri komersial yang besar untuk menarik pelanggan.

Seorang wakil syarikat hartanah yang sebelum ini mengambil bahagian dalam pembinaan semula bangunan pangsapuri lama di Bandar Raya Ho Chi Minh menyatakan bahawa, di bawah peraturan sebelumnya, selepas menolak semua kos, termasuk sokongan perumahan sementara, kos penempatan semula dan pampasan, keuntungan adalah sangat rendah, menjadikan syarikat itu tidak berminat. Syarikat itu juga menghadapi kesukaran dalam melaksanakan mekanisme pengecualian yuran penggunaan tanah, yuran pajakan tanah dan yuran penukaran guna tanah untuk keseluruhan kawasan tanah yang diperuntukkan dalam projek tersebut disebabkan oleh kekurangan persetujuan daripada sektor kewangan. Tambahan pula, pada masa ini tiada mekanisme untuk menangani nilai kawasan yang digunakan untuk membina struktur tambahan seperti koridor, tangga dan bumbung.

Baru-baru ini, isu pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri telah dikawal selia dengan lebih terperinci oleh Undang-undang Perumahan 2023, yang turut mengkodifikasikan banyak peraturan berkaitan peratusan persetujuan penduduk dan mekanisme insentif untuk pelabur yang menjalankan projek pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri.

Secara khususnya, pelabur dikecualikan daripada yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah untuk kawasan tanah yang tertakluk kepada yuran tersebut dalam skop projek untuk mengubah suai dan membina semula bangunan pangsapuri lama. Tambahan pula, salah satu kejayaan dalam peraturan baharu mengenai pengubahsuaian dan pembinaan semula bangunan pangsapuri lama ialah Undang-undang Perumahan 2023 telah menyelesaikan masalah bangunan pangsapuri yang kekurangan tanah yang mencukupi untuk projek pembinaan baharu selepas penempatan semula; ia telah membolehkan pelaksanaan projek pembinaan semula bangunan pangsapuri melalui penyatuan (mengumpulkan bangunan pangsapuri lama bertingkat rendah di satu lokasi untuk mengubah suai dan membina bangunan bertingkat tinggi baharu, menyediakan perumahan yang mencukupi untuk penduduk berbilang bangunan pangsapuri lama).

Pendekatan ini sebelum ini telah digunakan oleh Jawatankuasa Rakyat Daerah 3, Bandar Raya Ho Chi Minh, ketika membangunkan rancangan untuk menyatukan 43 kompleks pangsapuri di daerah ini bagi membina semula 3 kompleks pangsapuri berskala besar, yang mencukupi untuk menempatkan semula penduduk. Ini bukan sahaja meningkatkan ruang hijau dan kemudahan untuk penduduk tetapi juga mencantikkan landskap bandar – seperti yang dinyatakan oleh Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh: “Penyelesaian ini menangani masalah projek penempatan semula terbengkalai yang dibina di tempat lain, terutamanya yang tidak memenuhi keperluan pengangkutan, kehidupan, penjagaan kesihatan, pendidikan dan perniagaan, yang menyebabkan penduduk tidak berpindah masuk.”

Mekanisme ini, bersama-sama dengan pengalaman yang diperoleh oleh Bandar Raya Ho Chi Minh, dijangka akan mewujudkan titik perubahan, menggalakkan rancangan untuk mengubah suai dan membina semula bangunan pangsapuri yang telah merosot ke tahap berbahaya di Hanoi , Hai Phong dan banyak lagi kawasan lain.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html