"Kekangan" peraturan harga tanah perlu diselesaikan:

Terutamanya, ramai orang kekurangan kemampuan kewangan untuk memenuhi kewajipan mereka apabila menukar tujuan penggunaan tanah disebabkan oleh kenaikan harga tanah yang ketara.

Di luar kemampuan rakyat

Realiti bahawa orang ramai tidak mampu membayar apabila menukar tujuan penggunaan tanah menimbulkan kebimbangan tentang perbezaan antara harga tanah dan kemampuan, terutamanya di kawasan luar bandar dan pergunungan.

Satu kes yang biasa berlaku ialah keluarga Encik Dinh Cong Phuong, yang tinggal di kampung Coc Dong Tam, komune Minh Quang (kini komune Ba Vi). Pada Mac 2025, Jawatankuasa Rakyat Daerah Ba Vi mengeluarkan keputusan yang membenarkan Encik Phuong menukar tujuan penggunaan tanah lebih daripada 210m² tanah yang digunakan untuk tanaman saka kepada tanah kediaman luar bandar dengan tempoh penggunaan tanah jangka panjang.

Proses menukar tujuan penggunaan tanah mengikut senarai harga tanah tempatan pada masa ini terlalu sukar bagi kebanyakan isi rumah. (Imej ilustrasi)

Walau bagaimanapun, menurut kaedah pengiraan yang ditetapkan dalam Perkara 8 Dekri No. 103/2024/ND-CP, obligasi kewangan Encik Phuong adalah perbezaan antara harga tanah kediaman dan tanah pertanian dalam jadual harga tanah, bersamaan dengan 4,337,000 VND/m², dan jumlah keseluruhan yang perlu dibayar adalah hampir 900 juta VND. Jumlah ini melebihi kapasiti kewangan sebuah isi rumah di kawasan pergunungan seperti komune Ba Vi. Selepas banyak pertimbangan, Encik Phuong tidak dapat memenuhi obligasi kewangannya dan meminta untuk tidak meneruskan penukaran guna tanah.

Berdasarkan petisyen rakyat, Jawatankuasa Rakyat Daerah Ba Vi (sebelum pelaksanaan rasmi model kerajaan dua peringkat pada 1 Julai) telah mengeluarkan keputusan untuk membatalkan dan membatalkan keputusan yang membenarkan penukaran tujuan penggunaan tanah.

Situasi yang serupa berlaku di banyak tempat. Encik Tran Duy Dong dan Puan Nguyen Thi Hong, yang menetap di Bandar Vinh ( wilayah Nghe An ), berkata bahawa apabila mereka memohon untuk menukar 300m² tanah kebun di sebelah tanah perkuburan kepada tanah kediaman, mereka terkejut apabila menerima notis bahawa mereka perlu membayar hampir 4.5 bilion VND dalam yuran penggunaan tanah. “Keluarga saya tidak membantah membayar cukai, tetapi dengan kadar hampir 15 juta VND/m², kami tidak akan dapat menyimpan secukupnya walaupun kami bekerja sepanjang hidup kami,” kongsi Encik Dong.

Kisah-kisah seperti di atas menunjukkan bahawa senarai harga tanah semasa di banyak tempat tidak mencerminkan dengan tepat keadaan sosioekonomi sebenar dan kemampuan rakyat, terutamanya di kawasan luar bandar, pergunungan dan kawasan kurang bernasib baik.

Berita baik

Menurut Mai Van Phan, Timbalan Pengarah Jabatan Pengurusan Tanah (Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar), pemansuhan rangka kerja harga tanah di bawah Undang-undang Tanah 2024 merupakan langkah penting, yang menyumbang kepada membawa harga tanah lebih dekat dengan harga pasaran dan memastikan ketelusan dalam pengurusan dan pembangunan hartanah. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, banyak kawasan tempatan tidak mengikuti turun naik harga tanah pasaran, yang membawa kepada senarai harga tanah yang ketinggalan zaman dan tidak realistik.

lanh-dao-cuc-quan-ly-dat-dai(1).jpg — Timbalan Pengarah Jabatan Pengurusan Tanah (Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar) Mai Van Phan membincangkan senarai harga tanah di kawasan tempatan. Foto: Linh Linh

Dalam tempoh akan datang, banyak kawasan akan mengeluarkan senarai harga tanah baharu mengikut Undang-undang Tanah 2024, yang dijangka menyebabkan turun naik yang ketara. Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar telah mengemukakan laporan kepada Kementerian Kewangan, yang mencadangkan beberapa penyelesaian untuk mengurus harga tanah dari sekarang hingga akhir tahun 2025. Penyelesaian ini menekankan keperluan untuk kawasan memantau perkembangan pasaran dengan teliti dan mengemas kini turun naik harga tanah dengan segera; secara beransur-ansur membina pangkalan data harga tanah kepada setiap petak tanah individu; melaraskan senarai harga tanah semasa jika tidak lagi sesuai, seperti yang dipandu dalam Perkara 17 Dekri No. 71/2024/ND-CP; dan menganjurkan rundingan yang meluas untuk memastikan kata sepakat apabila membangunkan senarai harga tanah baharu di bawah Undang-undang Tanah 2024, yang akan berkuat kuasa mulai 1 Januari 2026.

Pada masa yang sama, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar juga mencadangkan perluasan skop dan subjek aplikasi jadual harga tanah; menyempitkan kes yang memerlukan penentuan harga tanah khusus; mentakrifkan tanggungjawab setiap agensi dengan jelas dalam mengira obligasi kewangan; dan menyemak semula undang-undang yang berkaitan untuk menilai impak keseluruhan terhadap pasaran hartanah.

Jelas sekali, jika harga tanah meningkat dengan ketara manakala pendapatan rakyat, terutamanya di kawasan luar bandar, tidak bertambah baik, akibatnya ialah banyak isi rumah akan mendapati diri mereka dalam situasi di mana mereka "diberi peluang untuk menukar tanah tetapi tidak mampu membelinya." Pada hakikatnya, isu harga tanah tidak boleh sekadar soal pengiraan teknikal atau pematuhan undang-undang; ia mesti dipertimbangkan dalam konteks keseluruhan keadaan hidup, kemampuan, dan ekuiti sosial.

Penambahbaikan jadual harga tanah perlu seiring dengan aksesibiliti rakyat, bagi mengelakkan situasi di mana dasar yang baik gagal dilaksanakan atau menjadi beban. Wakil dari Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar menekankan bahawa pelarasan jadual harga tanah memerlukan pelan tindakan yang munasabah, mengenal pasti kawasan dan lokasi yang sesuai untuk setiap jenis tanah, dan mesti mempunyai konsensus sosial.

Sebagai tindak balas kepada perkembangan ini, Cik Nguyen Thi Thoa, Timbalan Pengarah Jabatan Pengurusan Aset Awam (Kementerian Kewangan), menyatakan bahawa selepas mengumpulkan laporan daripada pihak tempatan, Kementerian akan menjalankan penilaian yang komprehensif dan menyelaras dengan Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar untuk menyemak dan mencadangkan pindaan kepada peraturan dalam undang-undang. Pada masa ini, Kementerian Kewangan sedang mendapatkan pendapat mengenai draf Dekri yang meminda dan menambah beberapa perkara dalam Dekri No. 103/2024 (yang mengawal selia yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah). Khususnya, Kementerian mencadangkan penambahan Fasal 6 kepada Perkara 52 untuk menangani kes peralihan.

Secara khususnya, tambahan ini terpakai kepada isi rumah dan individu yang menukar tujuan penggunaan tanah daripada tanah pertanian dalam plot tanah yang sama dengan rumah (sebelum ini dikenal pasti sebagai tanah taman atau kolam dalam plot tanah yang sama dengan rumah, tetapi tidak diiktiraf sebagai tanah kediaman) kepada tanah kediaman.

Kementerian Kewangan mencadangkan agar yuran penggunaan tanah dikutip pada kadar 50% daripada perbezaan antara yuran penggunaan tanah berdasarkan harga tanah kediaman dan harga tanah pertanian, pada masa pihak berkuasa yang berwibawa mengeluarkan keputusan yang membenarkan perubahan tujuan penggunaan tanah.

Sumber: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html