Perniagaan hartanah menukar wang untuk membayar hutang

Banyak perniagaan hartanah menjual aset, menggunakan pinjaman bank atau menawarkan saham untuk mempunyai wang untuk membayar hutang dan membina projek.

Menjual aset untuk menghilangkan dahagakan modal

Sehingga kini, Novaland Group pada dasarnya telah menyelesaikan penstrukturan semula pinjaman dan hutang bonnya, tetapi dalam laporan audit 2023, PwC Vietnam masih mencatatkan andaian usaha berterusan Novaland.

Menurut juruaudit bebas itu, kesan gabungan kekurangan aliran tunai, kematangan hutang jangka pendek dan sekatan ke atas keupayaan untuk meningkatkan modal dalam pasaran kewangan telah meningkatkan tekanan mudah tunai jangka pendek ke atas Novaland. Di samping itu, setakat tarikh kunci kira-kira yang disatukan, Novaland melanggar komitmen tertentu terhadap kontrak pinjaman dan bon.

Mengenai isu ini, Novaland berkata Syarikat telah komited oleh bank perdagangan untuk terus memberikan sokongan kewangan bagi melaksanakan pembinaan projek bagi memastikan kemajuan penyerahan rumah dalam setiap fasa kepada pembeli rumah. Secara khususnya, bank akan terus mengeluarkan had kredit tambahan dengan jumlah 15,816 bilion VND pada masa akan datang.

Khususnya, Novaland merancang untuk menjual aset untuk kira-kira VND2,870 bilion untuk membayar hutang yang perlu dibayar dalam masa yang ditetapkan dalam kontrak. Pada masa yang sama, Syarikat juga menerima surat minat daripada pelabur berhubung penjualan aset dengan jangkaan nilai VND8,917 bilion. Syarikat berkata ia akan menyelesaikan penjualan aset ini dalam tempoh 12 bulan akan datang.

Banyak perniagaan telah berusaha untuk menghapuskan hutang bon mereka secara beransur-ansur atau sepenuhnya untuk membersihkan kunci kira-kira mereka sebelum layak untuk mengakses kredit bank.

Begitu juga, Syarikat Saham Bersama Pelaburan LDG juga melaksanakan rancangan untuk kerjasama pembangunan, pemindahan projek, dan penjualan saham untuk membayar hutang bon, bank dan lain-lain.

Secara khusus, LDG akan memindahkan Projek Kawasan Pelancong Bai But - Son Tra yang dilaburkan oleh Syarikat Saham Bersama Hai Duy (anak syarikat LDG). Projek itu mempunyai nama komersial LDG Grand Central, dengan skala 29 hektar dan jumlah pelaburan lebih daripada VND4,600 bilion.

Pada masa yang sama, LDG juga ingin memindahkan Projek Kompleks Pangsapuri Lot C1 di Wad Binh An, Bandar Di An, Wilayah Binh Duong serta aset dan projek lain.

Satu lagi kes biasa ialah Syarikat Phat Dat. Encik Nguyen Van Dat, Pengerusi Lembaga Pengarah Syarikat Phat Dat, menilai bahawa kejutan pasaran yang tidak dijangka dalam tempoh 2 tahun yang lalu telah banyak memperlahankan kadar pertumbuhan Phat Dat. Rancangan jangka panjang yang disediakan dengan teliti juga terpaksa diubah. Banyak penunjuk pertumbuhan terpaksa diselaraskan...

Dalam konteks ini, Phat Dat telah melaksanakan strategi untuk menyusun semula portfolio pelaburan dan kewangannya dengan tegas. Khususnya, ia telah menerima untuk mengorbankan faedah jangka pendek seperti menjual beberapa aset, memindahkan saham dalam beberapa anak syarikat... untuk memberi tumpuan kepada isu yang lebih mendesak.

Secara khusus, pada 2022 - 2023, Syarikat Phat Dat akan menjual dua anak syarikat, Saigon - Syarikat Harta Tanah KL (pelabur Projek Astral City Binh Duong) dan Syarikat Saham Bersama Pelaburan dan Pembangunan Phat Dat Industrial Park (PDI).

Hasilnya, Phat Dat telah melegakan tekanan kewangan, terutamanya berjaya membayar semua bon tepat pada masanya dan sebelum penghujung 2023, menjadi perusahaan hartanah yang jarang berlaku tanpa hutang bon dalam konteks operasi yang sangat suram di seluruh industri.

Tekanan modal akan beransur-ansur berkurangan.

Dalam laporan kemas kini baru-baru ini mengenai industri hartanah kediaman, Syarikat Saham Bersama Penarafan Kredit Pelaburan Vietnam (VIS Rating) menilai bahawa kapasiti pembayaran balik hutang perusahaan hartanah kekal lemah, walaupun apabila aliran tunai bertambah baik disebabkan oleh leverage yang tinggi dan hutang besar yang matang pada tahun 2024. Nisbah hutang/EBITDA (mengukur keupayaan syarikat untuk membayar hutang) adalah sebanyak 8.72 kali ganda, berbanding 8.72 kali ganda. pertumbuhan hutang lebih tinggi daripada pertumbuhan keuntungan. Nisbah hutang jangka pendek/jumlah hutang pada 2023 mencapai 45%, tertinggi dalam tempoh 5 tahun yang lalu.

Di samping itu, kira-kira VND130,000 bilion bon hartanah akan matang pada 2024 - paras tertinggi dalam tempoh 5 tahun lalu, menimbulkan risiko permodalan semula untuk pelabur. Pelabur dengan projek yang menghadapi masalah undang-undang atau melaksanakan projek spekulatif mungkin menghadapi risiko kelewatan pembayaran pokok dan faedah ke atas bon dan aliran tunai yang lemah. Oleh itu, ini adalah syarikat yang paling memerlukan permodalan semula.

Malah, walaupun menghadapi kesukaran, terutamanya dari segi modal, banyak perniagaan telah berusaha untuk menghapuskan hutang bon tertunggak secara beransur-ansur dengan harapan dapat membersihkan kunci kira-kira mereka sebelum layak untuk mengakses kredit bank dan mengumpul modal di bursa saham.

Sebagai contoh, selepas penstrukturan semula untuk menyesuaikan diri dengan turun naik pasaran, Phat Dat kini hanya menumpukan pada sektor hartanah awam, dengan 6 projek besar akan dilancarkan di pasaran, dengan anggaran jumlah hasil daripada projek ini sebanyak kira-kira 40,000 bilion VND.

Untuk memiliki modal kerja, Syarikat merancang untuk menawarkan lebih daripada 134.3 juta saham kepada pemegang saham sedia ada pada harga VND10,000/saham, nisbah terbitan ialah 5.5:1 dan dalam bentuk hak pelaksanaan. Jika berjaya, Phat Dat boleh mengutip lebih daripada VND1,340 bilion. Keseluruhan jumlah wang yang dikumpul akan digunakan untuk melaksanakan projek hartanah Syarikat dan anak-anak syarikatnya.

Begitu juga, DIC Corp merancang untuk menerbitkan 410 juta saham untuk mengumpul hampir VND6,500 bilion. Syarikat itu akan menggunakan wang yang dikumpul untuk menambah modal pelaburan bagi Projek Kompleks Cap Saint Jacques Fasa II dan III di 169 - Thuy Van (Ba Ria - wilayah Vung Tau); Projek Kawasan Kediaman Komersial Vi Thanh (wilayah Hau Giang); Projek Kawasan Bandar Baru Nam Vinh Yen (wilayah Vinh Phuc); Projek Kawasan Kediaman Lam Ha Centre Point di wad Lam Ha (bandar Phu Ly, wilayah Ha Nam).

Menurut Penilaian VIS, risiko pembiayaan semula akan dikurangkan pada masa akan datang, hasil daripada akses yang lebih baik kepada kredit bank dan pasaran modal. Sehubungan itu, tekanan kecairan yang dihadapi pelabur sejak suku keempat 2022 telah berkurangan. Kredit bank untuk perniagaan hartanah telah meningkat dengan ketara, pada 28% pada 2023, dan akan terus meningkat pada 2024 untuk menyokong keperluan modal dan kecairan pelabur.

Sumber