Mendekatkan harga tanah kepada nilai pasaran: Bagaimana untuk mengelakkan penindasan harga secara oportunis?

Pelarasan jadual harga tanah di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh untuk mencerminkan harga pasaran membawa kepada ketelusan, tetapi adalah perlu untuk mengawal risiko eksploitasi yang membawa kepada harga perumahan yang melambung tinggi.

Plot tanah di kampung Thanh Than, komune Thanh Cao, daerah Thanh Oai, telah dimenangi dalam lelongan pada harga 10-15 kali ganda lebih tinggi daripada harga yang disenaraikan - Foto: D.T.

Dalam konteks kekurangan bekalan perumahan, mengawal harga hartanah dan mencegah kenaikan harga menimbulkan cabaran besar bagi pihak berkuasa dan orang ramai. Walaupun pelarasan bertujuan untuk melindungi hak pengguna tanah, adalah penting untuk mengawal amalan mengeksploitasi rangka kerja harga tanah yang meningkat untuk menaikkan harga perumahan secara buatan.

Tanah di pusat bandar berharga antara 600-700 juta VND/m2 ^.

Menurut senarai harga tanah baharu yang diumumkan oleh Jawatankuasa Rakyat Hanoi pada 20 Disember dan berkuat kuasa serta-merta sehingga 31 Disember 2025, harga tanah tertinggi untuk tanah kediaman adalah kira-kira 695 juta VND/ ^m² , terpakai untuk plot yang menghadap jalan utama di daerah Hoan Kiem seperti Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, dan Hai Ba Trung.

Harga ini juga digunakan untuk jalan berikut: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho dan Tran Hung Dao.

Berbanding dengan senarai harga yang dikeluarkan oleh Bandar Hanoi pada tahun 2019, harga tanah di jalan Hang Ngang dan Hang Dao telah meningkat sebanyak 3.7 kali ganda.

Menurut senarai harga baharu yang dikeluarkan oleh Hanoi baru-baru ini, harga tanah komersial dan perkhidmatan telah dinaikkan sebanyak 50-100% berbanding sebelumnya. Harga tanah perniagaan tertinggi kekal di jalan-jalan di daerah Hoan Kiem seperti Hang Khay, Hang Ngang, dan Hang Dao, melebihi 244 juta VND/ ^m² .

Sementara itu, harga tanah pertanian , sawah padi, tanah untuk tanaman tahunan dan saka, serta ladang akuakultur di Hanoi juga meningkat kira-kira 15%.

Menurut senarai harga tanah baharu yang dikeluarkan oleh Bandar Raya Ho Chi Minh pada akhir Oktober 2024, harga tanah tertinggi di Bandar Raya Ho Chi Minh terletak di tiga jalan: Dong Khoi, Le Loi, dan Nguyen Hue, iaitu 687.2 juta VND/ ^m² .

Senarai harga tanah baharu yang dikeluarkan baru-baru ini oleh Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, yang mencerminkan harga pasaran, akan berfungsi sebagai asas untuk mengira pampasan dan menentukan harga tanah bagi individu dan organisasi yang tertakluk kepada pembersihan tanah. Ia juga akan menjadi asas untuk mengira cukai penggunaan tanah, cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hak penggunaan tanah, dan yuran serta caj lain yang berkaitan dengan penggunaan dan pemindahan tanah, atau semasa menjalankan prosedur pentadbiran yang berkaitan dengan tanah.

Jalan Nguyen Hue merupakan salah satu jalan dengan harga tanah tertinggi di Bandar Raya Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Harga baharu hanya 10% daripada harga bidaan yang menang.

Menurut akhbar Tuoi Tre, walaupun Hanoi telah menaikkan harga tanah agar lebih hampir dengan kadar pasaran, dengan banyak kawasan menyaksikan harga baharu 3-4 kali lebih tinggi daripada harga lama yang dikeluarkan pada tahun 2019, masih terdapat jurang yang besar antara harga di lelongan tanah di banyak kawasan.

Contohnya, tanah luar bandar di komune Thanh Lam, yang terletak di sepanjang jalan dari kampung Duc Hau ke kampung Thanh Van, mempunyai harga 1.54 juta VND/ ^m² . Begitu juga, tanah luar bandar di sepanjang jalan antara komune di komune Dai Thinh mempunyai julat harga 1.01 - 1.54 juta VND/ ^m² . Sementara itu, harga bidaan yang menang untuk tanah di kawasan yang sama di kawasan bandar Thanh Lam - Dai Thinh pada tahun 2024 adalah kira-kira 60 juta VND/ ^m² .

Kawasan yang mempunyai tumpuan projek pangsapuri yang tinggi, tempat tumpuan kenaikan harga dalam pasaran pangsapuri Hanoi baru-baru ini, kini mempunyai harga tanah yang agak rendah. Walaupun harga untuk banyak projek pangsapuri di komune An Khanh, daerah Hoai Duc, adalah antara 60 hingga 80 juta VND/ ^m² , senarai harga tanah yang baru dikeluarkan (harga tanah di kawasan berhampiran Thang Long Boulevard melalui komune An Khanh) hanya dari 2.3 hingga 8.6 juta VND/ ^m² .

Bagi kawasan bandar LIDECO di daerah Hoai Duc, harga tanah untuk kawasan komersial, perkhidmatan dan bandar adalah antara 6.5 hingga 9.3 juta VND/ ^m² untuk jalan selebar 31m; dari 5.9 hingga 8.5 juta VND/ ^m² untuk jalan selebar 24m; dan dari 4.6 hingga 6.3 juta VND/ ^m² untuk jalan selebar 13.5m. Di kawasan di sepanjang Lebuhraya Nasional 32, pekan Phung, daerah Dan Phuong, harga tanah adalah antara 2.9 hingga 9.2 juta VND/ ^m² .

Begitu juga, tanah luar bandar di sepanjang Lebuhraya Nasional 21B, dari pekan Kim Bai hingga ke hujung komune Hong Duong, berharga 3.5 - 6.1 juta VND/ ^m² . Tanah bandar di sepanjang jalan dari kampung Kim Bai ke pekan Kim Bai (bahagian yang bersempadan dengan Lebuhraya Nasional 21B) berharga 3.4 - 5.7 juta VND/ ^m² ; dan tanah di sepanjang jalan kampung Cat Dong - pekan Kim Bai (bahagian yang bersempadan dengan Lebuhraya Nasional 21B di sebelah kiri tanggul Sungai Day) berharga 3.4 - 7.5 juta VND/ ^m² .

Sementara itu, tanah yang dilelong di kampung Thanh Than, komune Thanh Cao, daerah Thanh Oai (bersebelahan dengan pekan Kim Bai) baru-baru ini telah dinaikkan kepada lebih 100 juta VND/ ^m2 .

Mencegah eksploitasi rangka kerja harga tanah yang meningkat untuk meningkatkan harga perumahan secara buatan.

Sepanjang tahun lalu, harga perumahan, terutamanya harga pangsapuri di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, telah meningkat mendadak, menimbulkan kebimbangan yang besar tentang turun naik pasaran hartanah. Pakar dan pemimpin industri telah memberi amaran bahawa pihak berkuasa tempatan perlu melaksanakan langkah-langkah untuk mengawal eksploitasi pelarasan harga tanah untuk menaikkan harga perumahan secara buatan, memburukkan lagi kekurangan bekalan dan menyebabkan ramai orang, terutamanya mereka yang berpendapatan rendah dan sederhana, terpaksa meninggalkan pasaran.

Menurut Encik Le Hoang Chau, pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, harga perumahan yang tinggi pada masa ini bukan sahaja disebabkan oleh kenaikan harga tanah tetapi juga kekurangan bekalan. Oleh itu, kos tanah hanyalah satu faktor dalam struktur kos hartanah, manakala faktor penting yang menentukan harga ialah kekurangan bekalan perumahan.

Jika penyelesaian ditemui untuk meningkatkan bekalan dan merangsang transaksi di pasaran, harga rumah akan cenderung untuk menurun. Oleh itu, peningkatan pembinaan projek perumahan, terutamanya perumahan sosial, adalah salah satu penyelesaian asas untuk menstabilkan pasaran.

Walau bagaimanapun, dalam konteks semasa, dengan kekurangan perumahan di bandar-bandar utama seperti Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, pelarasan harga tanah untuk mencerminkan harga pasaran mungkin menjadi faktor yang mendorong kenaikan harga perumahan selanjutnya. Encik Chau memberi amaran bahawa selain pelarasan harga tanah, kadar pajakan tanah di bandar-bandar utama juga menunjukkan trend menaik, menambah tekanan selanjutnya terhadap harga hartanah.

Encik Nguyen Chi Thanh, naib pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam, percaya bahawa pelarasan jadual harga tanah agar mencerminkan harga pasaran dengan teliti adalah tindakan yang betul, selaras dengan peruntukan Undang-undang Tanah.

Tujuannya adalah untuk menjadikan pasaran lebih telus dan untuk memastikan hak rakyat dalam mengira yuran pendaftaran, yuran pemindahan atau yuran perubahan hak penggunaan tanah. Walaupun senarai harga tanah baharu di kawasan tengah Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh menunjukkan harga setinggi 600-700 juta VND/m2, ia masih lebih rendah daripada harga pasaran sebenar. Ini akan menggalakkan orang ramai untuk menjalankan transaksi yang lebih telus dan membantu agensi pengurusan meminimumkan inflasi harga tanah.

Encik Thanh juga menekankan bahawa senarai harga tanah baharu telah diselaraskan untuk mencerminkan nilai sebenar kawasan yang telah dibangunkan secara stabil selama bertahun-tahun. Walau bagaimanapun, bagi kawasan baharu, terutamanya yang tanahnya ditukar untuk projek pembangunan perumahan, senarai harga tanah rasmi masih belum tersedia. Pakar percaya bahawa harga tanah di kawasan baharu ini hanya boleh ditentukan apabila projek tersebut dilaksanakan dan digunakan, dan pada ketika itu harga rujukan yang sesuai boleh diberikan.

Akhir sekali, pakar juga menegaskan bahawa tujuan pelarasan jadual harga tanah bukanlah untuk mewujudkan kejutan harga, tetapi untuk menggalakkan pasaran yang telus, meminimumkan spekulasi dan mencegah harga tanah yang melambung tinggi di kawasan yang pesat membangun.

Menentukan harga tanah berdasarkan faktor praktikal seperti kos pampasan, pelaburan infrastruktur dan keuntungan perniagaan akan membantu menjadikan pasaran tanah lebih rasional, sekali gus mengelakkan kenaikan harga tanah yang tidak normal yang memberi kesan negatif kepada pembangunan mampan pasaran hartanah.

Yuran penggunaan tanah dan kos pembersihan tanah hanya merangkumi 7-20%, dan penggunaan senarai harga tanah baharu yang mencerminkan harga pasaran dalam masa terdekat akan menyebabkan harga perumahan dan hartanah meningkat secara purata 15-20% berbanding tempoh sebelumnya. ( Kementerian Pembinaan )

* Peguam Nguyen Van Dinh (pakar undang-undang tanah):

Peguam Nguyen Van Dinh (pakar undang-undang mengenai perkara tanah)

Menyesuaikan harga tanah untuk mencerminkan keadaan pasaran boleh menjadi alasan bagi spekulator untuk menaikkan harga secara buatan, sekali gus meningkatkan harga rumah pada tahun 2025. Oleh itu, pembeli rumah perlu berhati-hati semasa membuat pembelian. Walaupun kenaikan harga tanah boleh meningkatkan kos input untuk projek perumahan, adalah penting untuk menyedari bahawa ini bukanlah faktor utama yang mendorong kenaikan harga pangsapuri baru-baru ini. Faktor utama kekal sebagai hukum penawaran dan permintaan, jadi pihak berkuasa dan kerajaan tempatan perlu melaksanakan dasar yang sesuai untuk mengawal dan mengurangkan harga perumahan.

Sumber: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm