Membawa harga tanah dekat dengan pasaran: Bagaimana untuk mengelakkan 'mengikut arus'

Melaraskan harga tanah di Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh agar lebih dekat dengan pasaran membawa faedah ketelusan tetapi perlu mengawal risiko dieksploitasi untuk menaikkan harga perumahan.

Sebidang tanah di kampung Thanh Than, komune Thanh Cao, daerah Thanh Oai mempunyai harga lelong 10-15 kali ganda lebih tinggi daripada harga yang disenaraikan - Foto: D.T

Dalam konteks kekurangan bekalan perumahan, masalah mengawal harga hartanah dan menghalang helah "mengikut arus" menimbulkan cabaran besar kepada agensi pengurusan dan orang ramai. Pelarasan itu adalah untuk memastikan hak pengguna tanah tetapi perlu mengawal helah mengambil kesempatan menaikkan harga tanah untuk menaikkan harga rumah.

Tanah tengah dari 600-700 juta VND/ ^m2

Menurut senarai harga tanah baharu yang diumumkan oleh Jawatankuasa Rakyat Hanoi pada 20 Disember dan berkuat kuasa serta-merta sehingga 31 Disember 2025, harga tanah kediaman tertinggi ialah kira-kira 695 juta VND/ ^m2 , digunakan untuk plot yang menghadap jalan di laluan tengah daerah Hoan Kiem seperti: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Harga ini juga digunakan untuk laluan berikut: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho dan Tran Hung Dao.

Berbanding dengan senarai harga yang dikeluarkan oleh Hanoi City pada 2019, tanah kediaman di jalan Hang Ngang dan Hang Dao meningkat 3.7 kali ganda.

Juga mengikut senarai harga baharu yang baru dikeluarkan oleh Hanoi, tanah perkhidmatan komersial diselaraskan menjadi 50-100% lebih tinggi daripada sebelumnya. Harga tertinggi untuk tanah perniagaan masih berada di jalanan di daerah Hoan Kiem seperti: Hang Khay, Hang Ngang, Hang Dao melebihi 244 juta VND/ ^m2 .

Sementara itu, harga tanah pertanian , sawah padi, tanaman tahunan dan saka, dan tanah akuakultur di Hanoi juga meningkat kira-kira 15%.

Bagi senarai harga tanah baharu yang dikeluarkan oleh Ho Chi Minh City pada akhir Oktober 2024, harga tanah tertinggi di Ho Chi Minh City adalah milik tiga jalan Dong Khoi, Le Loi dan Nguyen Hue pada 687.2 juta VND/ ^m2 .

Senarai harga tanah baharu yang baru dikeluarkan oleh Hanoi dan Ho Chi Minh City, yang hampir dengan pasaran, akan menjadi asas untuk mengira pampasan dan menentukan harga tanah untuk orang dan organisasi tertakluk kepada pembersihan tapak. Ini juga menjadi asas untuk mengira cukai guna tanah, cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hak guna tanah, yuran dan caj yang berkaitan dengan guna tanah, pemindahan atau semasa menjalankan prosedur pentadbiran di atas tanah.

Jalan Nguyen Hue adalah salah satu jalan dengan harga tanah tertinggi di Bandar Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Rangka harga baharu hanya 10% daripada harga pemenang lelongan.

Menurut Tuoi Tre, walaupun Hanoi telah meningkatkan senarai harga tanahnya agar lebih dekat dengan pasaran, banyak kawasan mempunyai bingkai harga baharu yang 3-4 kali ganda lebih tinggi daripada bingkai harga lama yang dikeluarkan pada 2019, tetapi masih terdapat jurang yang besar dengan harga lelongan tanah yang menang di banyak kawasan.

Sebagai contoh, tanah luar bandar di komune Thanh Lam, lokasi jalan dari kampung Duc Hau ke kampung Thanh Van, harga tanah luar bandar ialah 1.54 juta VND/ ^m2 . Begitu juga, tanah luar bandar di jalan antara komune di komune Dai Thinh mempunyai julat harga 1.01 - 1.54 juta VND/ ^m2 . Sementara itu, harga kemenangan tanah yang dilelong di kawasan yang sama di kawasan bandar Thanh Lam - Dai Thinh pada tahun 2024 ialah kira-kira 60 juta VND/ ^m2 .

Kawasan yang menumpukan banyak projek pangsapuri, yang merupakan titik hangat kenaikan harga di pasaran pangsapuri Hanoi baru-baru ini, mempunyai senarai harga tanah yang baharu dan agak lembut. Walaupun harga banyak projek pangsapuri di komune An Khanh, daerah Hoai Duc turun naik dari 60 - 80 juta VND/ ^m2 , menurut senarai harga tanah yang baru dikeluarkan (harga tanah di kawasan berhampiran Thang Long Avenue melalui komune An Khanh) hanya dari 2.3 - 8.6 juta VND/ ^m2 .

Untuk kawasan bandar LIDECO, daerah Hoai Duc, harga jalan selebar 31m, komersil, perkhidmatan dan tanah bandar adalah dari 6.5 - 9.3 juta VND/ ^m2 ; Jalan lebar 24m, harga dari 5.9 - 8.5 juta VND/ ^m2 ; Jalan selebar 13.5m, harga dari 4.6 - 6.3 juta VND/ ^m2 . Kawasan Lebuhraya Nasional 32, bandar Phung, daerah Dan Phuong, harga tanah adalah dari 2.9 - 9.2 juta VND/ ^m2 .

Begitu juga, tanah luar bandar di Lebuhraya Kebangsaan 21B melalui pekan Kim Bai ke penghujung komune Hong Duong, harga tanah luar bandar adalah dari 3.5 - 6.1 juta VND/ ^m2 . Tanah bandar di jalan dari kampung Kim Bai ke pekan Kim Bai (seksyen bersebelahan dengan Lebuhraya Negara 21B) harga adalah 3.4 - 5.7 juta VND/ ^m2 ; Jalan kampung Cat Dong - pekan Kim Bai (bahagian bersebelahan dengan Lebuhraya Nasional 21B ke kiri Day daik) harga ialah 3.4 - 7.5 juta VND/ ^m2 .

Sementara itu, tanah yang dilelong di kampung Thanh Than, komune Thanh Cao, daerah Thanh Oai (bersebelahan dengan bandar Kim Bai) baru-baru ini telah ditolak sehingga lebih 100 juta VND/ ^m2 .

Mencegah eksploitasi bingkai harga tanah yang meningkat untuk menaikkan harga perumahan

Sepanjang tahun lalu, harga perumahan, terutamanya harga pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City, telah meningkat secara mendadak, menyebabkan banyak kebimbangan mengenai turun naik dalam pasaran hartanah. Pakar dan pemimpin industri telah memberi amaran bahawa pihak berkuasa tempatan perlu mempunyai penyelesaian untuk mengawal situasi mengambil kesempatan daripada pelarasan harga tanah untuk melonjakkan harga perumahan, memburukkan lagi kekurangan bekalan dan mendorong ramai orang, terutama mereka yang berpendapatan rendah dan sederhana, keluar daripada pasaran.

Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, harga rumah yang tinggi sekarang bukan sahaja disebabkan oleh kenaikan harga tanah tetapi juga disebabkan oleh kekurangan bekalan. Sehubungan itu, kos tanah hanyalah satu faktor dalam struktur kos hartanah, manakala faktor penting yang menentukan harga ialah kekurangan bekalan rumah.

Sekiranya terdapat penyelesaian untuk meningkatkan bekalan dan merangsang urus niaga di pasaran, harga perumahan akan cenderung menjadi sejuk. Oleh itu, meningkatkan pembinaan projek perumahan, terutamanya perumahan sosial, adalah salah satu penyelesaian asas untuk menstabilkan pasaran.

Walau bagaimanapun, dalam konteks semasa, dengan kekurangan perumahan di bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City, penyelarasan harga tanah untuk mengikuti harga pasaran dengan rapat mungkin menjadi faktor yang mendorong harga perumahan untuk terus meningkat. Encik Chau memberi amaran bahawa selain melaraskan harga tanah, harga sewa tanah di bandar-bandar besar juga cenderung meningkat, mewujudkan lebih banyak tekanan ke atas harga perumahan.

Encik Nguyen Chi Thanh, Naib Presiden Persatuan Broker Harta Tanah Vietnam, berkata bahawa penyelarasan senarai harga tanah lebih dekat dengan harga pasaran adalah tindakan yang betul, mengikut peruntukan Undang-undang Tanah.

Tujuannya adalah untuk menjadikan pasaran lebih telus, di samping memastikan hak orang ramai dalam mengira yuran pendaftaran, memindahkan atau menukar hak guna tanah. Walaupun senarai harga tanah baharu di kawasan tengah di Hanoi dan Ho Chi Minh City adalah sehingga 600 - 700 juta VND/m2, ia masih lebih rendah daripada harga pasaran sebenar. Ini akan membantu menggalakkan orang ramai membuat transaksi yang lebih telus, di samping membantu agensi pengurusan meminimumkan fenomena inflasi harga tanah.

Encik Thanh juga menekankan bahawa senarai harga tanah baharu diselaraskan agar sepadan dengan nilai sebenar kawasan yang telah dibangunkan secara stabil sejak beberapa tahun lalu. Bagaimanapun, bagi kawasan baharu khususnya yang sedang ditukar untuk membangunkan projek perumahan, belum ada senarai harga tanah rasmi lagi. Pakar berkata, harga tanah di kawasan baharu hanya boleh ditentukan apabila projek dilaksanakan dan digunakan, barulah harga rujukan yang sesuai boleh diberikan.

Akhir sekali, pakar juga menegaskan bahawa tujuan penyelarasan senarai harga tanah bukanlah untuk menimbulkan kejutan harga tetapi untuk menggalakkan operasi pasaran yang telus, meminimumkan spekulasi dan menaikkan harga tanah di kawasan yang pesat membangun.

Menentukan harga tanah berdasarkan faktor praktikal seperti kos pampasan, pelaburan infrastruktur dan keuntungan perniagaan akan membantu pasaran tanah menjadi lebih munasabah, mengelakkan kenaikan harga tanah yang tidak normal, memberi kesan negatif kepada pembangunan mampan pasaran hartanah.

Yuran guna tanah dan kos pembersihan tapak hanya merangkumi 7-20%, permohonan senarai harga tanah baru yang hampir dengan pasaran pada masa akan datang akan meningkatkan harga jualan rumah dan hartanah secara purata 15-20% berbanding tempoh sebelumnya. ( Kementerian Pembinaan )

* Peguam Nguyen Van Dinh (pakar undang-undang tanah):

Peguam Nguyen Van Dinh (pakar undang-undang tanah)

Melaraskan harga tanah lebih dekat dengan pasaran boleh menjadi alasan untuk spekulator menaikkan harga dan harga rumah pada 2025, jadi pembeli rumah perlu berwaspada apabila membelanjakan wang untuk membeli rumah. Kenaikan harga tanah boleh meningkatkan kos input untuk projek perumahan, tetapi harus diingat bahawa ini bukanlah faktor utama yang mendorong harga pangsapuri melangit tinggi sejak kebelakangan ini. Faktor utama masih undang-undang penawaran dan permintaan, jadi agensi pengurusan dan lokaliti perlu mempunyai dasar yang sesuai untuk mengawal dan mengurangkan harga rumah.

Sumber: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm