Mengembalikan harga tanah kepada nilai sebenar adalah penting untuk menstabilkan pasaran hartanah.

Kerajaan perlu melaksanakan cukai anti-spekulasi, mengenakan cukai progresif ke atas tanah terbiar atau transaksi jangka pendek.

Semasa mesyuarat dengan penduduk di Hanoi pada 30 September, sebelum sesi ke-10 Dewan Undangan Negeri ke-15, Setiausaha Agung To Lam telah meluangkan banyak masa untuk membincangkan isu-isu tanah. Beliau menegaskan bahawa walaupun Negeri menguruskan harga petrol, elektrik dan banyak komoditi lain, harga tanah diserahkan kepada majlis dan firma perunding untuk menentukannya mengikut nilai pasaran. Ini membawa kepada manipulasi pasaran, inflasi harga dan kesusahan bagi rakyat.

Banyak kelemahan dalam pengurusan.

Setiausaha Agung menegaskan bahawa terdapat lot-lot tanah yang sangat kecil dan berselerak yang tidak boleh digunakan, tetapi apabila dilelong, "broker tanah" akan menaikkan harga supaya beribu-ribu hektar tanah bersebelahan mereka boleh dijual pada harga yang terlalu tinggi. Oleh itu, Setiausaha Agung berhujah bahawa pindaan kepada Undang-undang Tanah dan Undang-undang Perancangan mesti memastikan penggunaan tanah yang cekap dan saksama.

Sebidang tanah di pinggir Bandar Raya Ho Chi Minh kini dijual dengan harga yang jauh lebih tinggi berbanding beberapa tahun yang lalu.

Pada hakikatnya, terdapat banyak pengajaran berharga yang dipelajari selama ini. Satu contoh utama ialah lelongan tanah di Soc Son (Hanoi) pada tahun 2025, di mana Pham Ngoc Tuan membida sehingga 30 bilion VND/m², ratusan kali lebih tinggi daripada harga sebenar iaitu lebih 40 juta VND/m². Selepas memenangi lelongan itu, beliau kehilangan depositnya dan akhirnya menerima hukuman penjara 3 tahun kerana melanggar peraturan lelongan hartanah. Begitu juga, di Thanh Oai (Hanoi), pada bulan Februari tahun ini, taktik "manipulasi harga" diulangi apabila 54 plot tanah berjumlah lebih 4,400 m² telah dinaikkan untuk menggandakan harga permulaannya, selepas itu beberapa spekulator kehilangan deposit mereka, sekali gus mengganggu pasaran.

Bukan sahaja harga tanah, tetapi pasaran perumahan di banyak kawasan, terutamanya Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, juga telah menyaksikan lonjakan harga yang luar biasa.

Banyak sebab telah disebut, daripada spekulasi dan manipulasi harga kepada bekalan yang terhad disebabkan oleh halangan perundangan yang berpanjangan dan kelewatan dalam menentukan yuran penggunaan tanah, yang meningkatkan kos pelaburan dan menyebabkan harga jualan akhir melambung tinggi.

Encik Vo Huynh Tuan Kiet, Pengarah dan Ketua Pemasaran Projek Kediaman di CBRE Vietnam, percaya bahawa perubahan besar berikutan penggabungan Bandar Raya Ho Chi Minh menjadi sebuah bandar besar telah membawa kepada gelombang pelaburan yang kukuh. Pembangunan infrastruktur pengangkutan, terutamanya sistem metro dan jalan lingkaran, berserta model Pembangunan Berorientasikan Pengangkutan (TOD), telah meningkatkan daya tarikan modal asing ke pasaran hartanah. "Walau bagaimanapun, ditambah pula dengan pelarasan harga tanah dan dasar cukai berkaitan hartanah, pasaran telah mewujudkan tahap harga baharu, terutamanya di kawasan pinggir bandar," Encik Kiet menganalisis.

Mewujudkan rangka kerja harga tanah standard kebangsaan.

Pada hakikatnya, harga tanah sentiasa menjadi salah satu faktor paling berpengaruh yang mempengaruhi pasaran hartanah, serta memberi kesan langsung kepada kehidupan sosioekonomi . Turun naik yang tidak munasabah, spekulasi dan kepentingan peribadi telah memesongkan pasaran, mewujudkan kesukaran untuk rakyat dan perniagaan. Ramai pakar percaya bahawa sekaranglah masanya untuk mekanisme yang telus, saintifik dan disegerakkan bagi mengembalikan harga tanah kepada nilai sebenar, sekali gus mewujudkan asas untuk pembangunan mampan.

Dr. Nguyen Si Dung, bekas Timbalan Ketua Pejabat Dewan Undangan Negeri, percaya penyelesaian paling asas adalah untuk mewujudkan rangka kerja harga tanah standard kebangsaan. "Sebuah majlis penilaian tanah kebangsaan yang bebas perlu diwujudkan, mengeluarkan rangka kerja harga berdasarkan data raya, dengan perundingan pakar dan penyeliaan yang ketat. Adalah tidak boleh diterima untuk membiarkan setiap lokaliti menentukan harga secara bebas, kerana risiko kepentingan peribadi adalah sangat tinggi," tegasnya.

Pada masa yang sama, membina pangkalan data tanah bersatu di seluruh negara merupakan tugas utama. Sistem ini mesti merekodkan sepenuhnya transaksi, maklumat cukai dan data kredit dalam masa nyata, membantu mencerminkan penawaran dan permintaan dengan tepat dan menghapuskan transaksi rekaan yang menyediakan ruang subur untuk spekulasi.

Menurut Dr. Nguyen Si Dung, untuk menghapuskan insentif spekulatif, Negeri perlu mengenakan cukai anti-spekulasi, dengan mengenakan cukai secara progresif ke atas tanah terbiar atau transaksi jangka pendek. Di samping itu, mekanisme untuk mendapatkan semula perbezaan sewa tanah perlu dilaksanakan dengan serius; iaitu, apabila Negeri melabur dalam infrastruktur yang menyebabkan harga tanah meningkat, peningkatan nilai itu mestilah milik seluruh penduduk melalui cukai, yuran atau lelongan, dan tidak mengalir ke dalam poket sekumpulan individu terpilih. Beliau juga mencadangkan agar harga transaksi sivil berbeza daripada harga yang ditentukan oleh Negeri dalam julat yang munasabah, tetapi dengan siling, untuk mengekalkan fleksibiliti sambil memastikan kestabilan.

Menentukan strategi penggunaan tanah

Berdasarkan realiti pasaran, Dr. Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Ekonomi Sumber dan Alam Sekitar di Bandar Raya Ho Chi Minh, percaya bahawa penggunaan senarai harga tanah baharu di bawah Undang-undang Tanah 2024 telah mendedahkan banyak kekurangan. "Hanya dalam tempoh satu tahun, senarai harga tanah baharu telah meningkat daripada 2.3 kepada 38 kali ganda berbanding sebelum undang-undang itu berkuat kuasa. Pada masa yang sama, Dekri 103/2024, yang menetapkan pembayaran cukai 100% apabila menukar guna tanah kepada tanah kediaman, telah melebihi kapasiti rakyat, menyebabkan kerugian hasil dan memberi kesan yang ketara kepada pembangunan sosioekonomi, terutamanya mata pencarian dan keselamatan rakyat," beliau memetik sebagai contoh.

Pakar ini percaya puncanya berpunca daripada fakta bahawa senarai harga tanah yang ditetapkan di bawah Dekri 71/2024 adalah tidak munasabah dan memerlukan pelarasan. "Menentukan strategi penggunaan tanah dalam peraturan makroekonomi adalah penting. Oleh itu, senarai harga tanah mestilah stabil di setiap wilayah dan bandar, dan pekali K harus digunakan untuk pelarasan."

"Secara teorinya, pekali K adalah alat untuk pengurusan tanah negeri, membantu mengehadkan turun naik. Oleh itu, Undang-undang Tanah yang disemak semula ini harus menetapkan dengan jelas bahawa asas untuk membina senarai harga tanah baharu yang terpakai mulai 1 Januari 2026, adalah senarai harga tanah sebelum undang-undang itu berkuat kuasa, menggunakan pekali K untuk melaraskannya dengan peningkatan/penurunan sebanyak 3%-5% setiap kali. Pendekatan ini akan menyumbang kepada kestabilan makroekonomi jangka panjang," cadang Encik Thuan.

Beliau juga menekankan bahawa tanah merupakan alat pengeluaran dan perkhidmatan, jadi harga tanah mesti diseimbangkan untuk merangsang pelaburan dan mewujudkan pekerjaan. Mengehadkan spekulasi merupakan trend yang tidak dapat dielakkan, kerana mencegah pembaziran tanah merupakan prasyarat untuk rakyat yang makmur dan negara yang kuat. Daripada menaikkan harga tanah, Negara harus mengira yuran tanah dan yuran infrastruktur bandar untuk mewujudkan sumber pendapatan yang lebih mampan.

Membangunkan perumahan untuk memenuhi keperluan sebenar.

Dr. Nguyen Van Khoi, Pengerusi Persatuan Hartanah Vietnam, menekankan bahawa membangunkan perumahan untuk memenuhi keperluan sebenar adalah penyelesaian yang mampan, dan bukannya membiarkan pasaran hanyut bersama spekulasi. Beliau menganalisis: "Adalah perlu untuk memperkukuhkan dasar keutamaan dan mekanisme khusus untuk projek perumahan sosial dan perumahan komersial berharga sederhana, sambil menukar inventori mewah kepada segmen hartanah secara fleksibel bagi mengelakkan pembaziran sumber."

Encik Khoi juga berhujah bahawa prosedur perundangan mesti dipermudahkan dan perancangan mesti telus, terutamanya semasa fasa penggabungan unit pentadbiran, supaya perniagaan mempunyai asas untuk pelaburan jangka panjang. Satu lagi isu ialah mengawal risiko daripada projek infrastruktur yang tertangguh dan projek yang tergendala, yang menyebabkan kerugian besar kepada rakyat.

Encik Khoi juga mencadangkan agar Kerajaan segera mewujudkan Dana Perumahan Negara dan dana perumahan tempatan untuk menyokong modal, mengawal selia penawaran dan permintaan, dan membangunkan perumahan sewa. Model perkongsian awam-swasta (PPP) harus digalakkan dalam pembangunan perumahan sosial dan infrastruktur satelit. Pada masa yang sama, mekanisme untuk memantau dan mengawal spekulasi dan manipulasi harga mesti diperketatkan bagi memastikan "aset mampan" untuk rakyat.

Sumber: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm