Kembalikan harga tanah kepada nilai sebenar untuk menstabilkan pasaran hartanah

Kerajaan perlu mengenakan cukai anti-spekulasi, cukai progresif ke atas tanah terbiar atau transaksi jangka pendek.

Semasa pertemuan dengan pengundi di Hanoi sebelum sesi ke-10 Perhimpunan Kebangsaan ke-15 pada 30 September, Setiausaha Agung To Lam menghabiskan banyak masa bercakap mengenai isu tanah. Setiausaha Agung menegaskan hakikat bahawa Negeri menguruskan harga petrol, elektrik dan banyak barangan lain, tetapi harga tanah ditugaskan kepada majlis dan syarikat perunding untuk menetapkan harga mengikut pasaran. Ini membawa kepada manipulasi pasaran, inflasi harga, menyebabkan kesukaran kepada kehidupan rakyat.

Banyak kekurangan dalam pengurusan

Setiausaha Agung menegaskan bahawa terdapat plot tanah yang sangat kecil dan berselang-seli yang tidak boleh digunakan untuk apa-apa, tetapi apabila dilelong, "broker tanah" menaikkan harga sehingga beribu-ribu hektar tanah di sebelah mereka dijual dengan harga yang sangat tinggi. Dari situ, Setiausaha Agung berkata bahawa pindaan Undang-undang Tanah dan Undang-undang Perancangan mesti memastikan penggunaan tanah yang berkesan dan sama rata.

Sebidang tanah di pinggir bandar Ho Chi Minh tetapi kini mempunyai harga jualan yang sangat tinggi berbanding beberapa tahun lalu

Malah sejak beberapa tahun kebelakangan ini, terdapat banyak kes yang menjadi pengajaran yang mahal. Lazimnya, dalam lelongan tanah di Soc Son (Hanoi) pada 2025, Pham Ngoc Tuan membayar sehingga 30 bilion VND/m2, ratusan kali lebih tinggi daripada harga sebenar hanya lebih 40 juta VND/m2. Selepas memenangi lelongan, subjek ini meninggalkan deposit dan akhirnya dijatuhkan hukuman penjara 3 tahun kerana melanggar peraturan mengenai lelongan hartanah. Atau di Thanh Oai (Hanoi), pada Februari tahun ini, helah "inflasi harga" juga berulang apabila 54 bidang tanah dengan keluasan lebih 4,400 m2 telah dinaikkan untuk menggandakan harga permulaan, dan kemudian beberapa siri spekulator meninggalkan deposit, menyebabkan kekacauan lagi dalam pasaran.

Bukan sahaja harga tanah, pasaran perumahan di banyak kawasan, terutamanya Hanoi dan Ho Chi Minh City, turut menyaksikan demam harga yang luar biasa.

Terdapat banyak sebab yang dinyatakan, daripada spekulasi, inflasi harga, kepada bekalan yang terhad kerana masalah undang-undang yang berpanjangan, penentuan yuran guna tanah yang perlahan, menyebabkan kos pelaburan meningkat dan harga jualan akhir meroket.

Encik Vo Huynh Tuan Kiet, Pengarah - Ketua Jabatan Pemasaran Projek Perumahan CBRE Vietnam, berkata bahawa perubahan besar selepas Ho Chi Minh City bergabung menjadi sebuah bandar besar telah membawa gelombang pelaburan yang kukuh. Pembangunan infrastruktur pengangkutan, terutamanya sistem metro, jalan lingkar, dan model pembangunan bandar yang berorientasikan pengangkutan awam (TOD) telah meningkatkan tarikan modal asing ke dalam pasaran hartanah. "Walau bagaimanapun, digabungkan dengan pelarasan harga tanah dan dasar cukai yang berkaitan dengan hartanah, pasaran telah mewujudkan tahap harga baru, terutamanya di kawasan pinggir bandar" - En. Kiet dianalisis.

Membina rangka kerja harga tanah standard kebangsaan

Malah, harga tanah sentiasa menjadi salah satu faktor yang sangat mempengaruhi pasaran hartanah, serta secara langsung mempengaruhi kehidupan ekonomi dan sosial. Turun naik yang tidak munasabah, spekulasi dan kepentingan kumpulan telah memesongkan pasaran, menyukarkan orang ramai dan perniagaan. Ramai pakar percaya bahawa inilah masanya untuk memerlukan mekanisme yang telus, saintifik dan segerak untuk mengembalikan harga tanah kepada nilai sebenar, mewujudkan asas untuk pembangunan mampan.

Dr Nguyen Si Dung, bekas Timbalan Ketua Pejabat Perhimpunan Negara, berkata bahawa penyelesaian paling asas ialah membina rangka kerja harga tanah standard nasional. "Majlis harga tanah negara yang bebas perlu diwujudkan, mengeluarkan rangka kerja harga berdasarkan data besar, dengan perundingan pakar dan pengawasan rapi. Tidak mustahil untuk membiarkan setiap lokaliti menetapkan harganya sendiri, kerana risiko kepentingan kumpulan adalah sangat tinggi," tegasnya.

Pada masa yang sama, pembinaan pangkalan data tanah bersatu di seluruh negara adalah tugas utama. Sistem ini mesti merekodkan sepenuhnya urus niaga, cukai dan maklumat kredit dalam masa nyata, membantu menggambarkan penawaran dan permintaan dengan tepat serta menghapuskan transaksi maya yang menjadi "taman permainan" untuk spekulasi.

Menurut Dr Nguyen Si Dung, untuk menghapuskan motif spekulasi, Negara perlu mengenakan cukai anti-spekulasi, cukai progresif ke atas tanah terbiar atau urus niaga jangka pendek. Selain itu, mekanisme untuk mendapatkan semula perbezaan sewa tanah juga perlu dilaksanakan dengan serius, iaitu apabila Negara melabur dalam infrastruktur menyebabkan harga tanah meningkat, nilai tambah itu mestilah dimiliki oleh seluruh penduduk melalui cukai, yuran atau lelongan, dan tidak boleh mengalir ke dalam poket sekumpulan individu. Beliau juga mencadangkan membenarkan harga transaksi sivil berbeza daripada harga Negeri dalam julat yang munasabah tetapi mesti mempunyai siling, untuk mengekalkan fleksibiliti sambil memastikan kestabilan.

Tentukan strategi guna tanah

Daripada amalan pasaran, Dr Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Sumber Asli dan Ekonomi Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh berkata, permohonan senarai harga tanah baharu mengikut Undang-undang Tanah 2024 telah mendedahkan banyak kelemahan. "Selepas setahun sahaja, senarai harga tanah baharu telah meningkat daripada 2.3 kepada 38 kali ganda berbanding sebelum undang-undang berkuat kuasa. Pada masa yang sama, Dekri 103/2024 menetapkan cukai 100% perlu dibayar apabila menukar tujuan guna tanah kepada tanah kediaman, yang di luar kemampuan rakyat, membawa kepada kehilangan hasil, terutamanya sosioekonomi dan keselamatan hidup rakyat" dia memetik.

Pakar ini percaya punca itu datang daripada pembinaan senarai harga tanah yang tidak munasabah mengikut Dekri 71/2024, jadi ia perlu diselaraskan. "Penentuan strategi guna tanah dalam peraturan makroekonomi adalah amat penting. Oleh itu, senarai harga tanah mesti stabil di setiap wilayah dan bandar dan pekali K perlu digunakan untuk pelarasan.

Secara teorinya, pekali K ialah alat untuk pengurusan tanah negeri, membantu mengehadkan amplitud turun naik. Oleh itu, dalam Undang-undang Tanah yang disemak ini, perlu ditetapkan dengan jelas bahawa asas pembinaan senarai harga tanah baharu yang diguna pakai mulai 1 Januari 2026 ialah senarai harga tanah sebelum undang-undang berkuat kuasa, menggunakan pekali K untuk menyesuaikan dengan amplitud kenaikan/penurunan 3%-5% setiap kali. Pendekatan ini akan menyumbang kepada penstabilan ekonomi makro dalam jangka panjang," saran Encik Thuan.

Beliau juga menekankan bahawa tanah adalah alat pengeluaran dan perkhidmatan, maka harga tanah mesti berada dalam harmoni untuk merangsang pelaburan dan mewujudkan peluang pekerjaan. Mengehadkan spekulasi adalah trend yang tidak dapat dielakkan, kerana mencegah sisa tanah juga merupakan prasyarat untuk orang kaya dan negara yang kuat. Daripada menaikkan harga tanah, Negeri harus mengira bayaran pembinaan tanah dan bandar untuk mewujudkan sumber hasil yang lebih mampan.

Pembangunan perumahan untuk keperluan sebenar

Dr. Nguyen Van Khoi, Pengerusi Persatuan Hartanah Vietnam, menekankan bahawa membangunkan perumahan untuk keperluan sebenar adalah penyelesaian yang mampan, dan bukannya membiarkan pasaran terapung di atas spekulasi. Beliau menganalisis: "Adalah perlu untuk mempromosikan dasar keutamaan dan mekanisme khusus untuk projek perumahan sosial dan perumahan komersial harga sederhana, sambil menukar inventori mewah kepada segmen perumahan sebenar untuk mengelakkan pembaziran sumber."

Encik Khoi juga berkata prosedur undang-undang mesti dipermudahkan dan perancangan mesti telus, terutamanya semasa fasa penggabungan unit pentadbiran, supaya perniagaan mempunyai asas untuk pelaburan jangka panjang. Isu lain ialah mengawal risiko daripada infrastruktur yang perlahan berkembang dan projek yang digantung, yang menyebabkan kerosakan besar kepada rakyat.

Encik Khoi juga mencadangkan agar Kerajaan segera menubuhkan Tabung Perumahan Negara dan Kumpulan Wang Perumahan Tempatan untuk menyokong modal, mengawal bekalan dan permintaan serta membangunkan perumahan sewa. Model perkongsian awam-swasta (PPP) harus digalakkan dalam membangunkan perumahan sosial dan infrastruktur satelit. Pada masa yang sama, mekanisme pemantauan dan pengawalan spekulasi serta inflasi harga perlu diperketatkan bagi memastikan "aset mampan" untuk rakyat.

Sumber: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm