Menyelesaikan masalah bekalan hartanah

Ia adalah perlu untuk memperluaskan syarat untuk menerima pemindahan hak guna tanah untuk menjalankan projek perumahan komersial.

Pada sesi ke-8 Perhimpunan Negara (NA) ke-15, Kerajaan telah mengemukakan kepada NA satu draf resolusi perintis pelaksanaan projek perumahan komersial (NƠTM) melalui perjanjian untuk menerima hak guna tanah (QSDD) atau mempunyai QSDD dengan skop permohonan di seluruh negara untuk menghapuskan kesulitan undang-undang bagi projek NƠTM di bawah skala kawasan bandar (di bawah 20). Jika diluluskan oleh NA, ia akan dilaksanakan dalam tempoh 5 tahun, bermula dari 1 Januari 2025.

Merungkai banyak projek

Menurut Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar Do Duc Duy, mulai 1 Julai 2015, Undang-undang Perumahan 2014 mempunyai peraturan yang berbeza dengan Undang-undang Tanah. Sehubungan itu, syarat penggunaan tanah untuk melaksanakan projek Pembangunan Luar Bandar Baru ialah mempunyai hak untuk menggunakan tanah kediaman atau tanah kediaman dan tanah lain; dalam kes menerima hak untuk menggunakan tanah, ia mestilah tanah kediaman.

Peraturan ini terus diwarisi di Perkara b, Fasal 1 dan Fasal 6, Perkara 127 Undang-undang Tanah 2024, yang telah mengecilkan kes-kes pelaksanaan projek NƠTM di bawah skala kawasan bandar, terutama di kawasan baru dan kawasan tanpa tanah kediaman.

“Secara realitinya, had maksimum peruntukan tanah untuk isi rumah dan individu dari semasa ke semasa ialah 400 meter persegi, selebihnya adalah tanah pertanian dalam sebidang tanah yang sama, jadi walaupun pelabur menerima pemindahan hak guna tanah di kawasan kediaman, mereka tidak boleh berbuat demikian,” kata Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar itu.

Selain itu, kebanyakan projek hartanah dilaksanakan di atas tanah yang asalnya bukan tanah kediaman dan perancangan terperinci projek juga merangkumi pelbagai jenis tanah seperti: tanah kediaman, tanah trafik, tanah hijau... Oleh itu, mengikut peruntukan Perkara b, Fasal 1, Perkara 127 Undang-undang Tanah 2024, banyak projek tidak dapat dilaksanakan secara praktikal.

Draf resolusi itu dibangunkan untuk menyelesaikan kesukaran dalam pembekalan projek hartanah dalam konteks kenaikan harga hartanah, sebahagiannya disebabkan oleh kesukaran mendapatkan tanah untuk pelabur. "Adalah perlu untuk memperluaskan syarat untuk menerima pemindahan hak guna tanah untuk melaksanakan projek luar bandar baharu, menyumbang kepada mengehadkan aduan daripada orang ramai; memastikan keadilan dalam akses tanah di kalangan pelabur dan lokaliti, mengekalkan bekalan projek luar bandar baharu yang stabil" - Menteri Do Duc Duy berkata.

Sebuah kawasan perumahan komersial di Daerah 7, Ho Chi Minh City. Foto: HOANG TRIEU

Menurut penghujahan Kerajaan, resolusi ini digunakan di seluruh negara untuk projek organisasi perniagaan hartanah dalam 4 kes: Menerima hak guna tanah; mempunyai hak guna tanah; mempunyai hak guna tanah dan menerima hak guna tanah; melaksanakan projek NƠTM di kawasan tanah pertubuhan yang mesti dipindahkan akibat pencemaran alam sekitar, pertubuhan yang mesti dipindahkan mengikut perancangan pembinaan dan perancangan bandar.

Mengenai syarat pelaksanaan projek Pembangunan Luar Bandar Baru melalui perjanjian menerima hak guna tanah atau mempunyai hak guna tanah, pelabur melaksanakan projek Pembangunan Luar Bandar Baru untuk satu atau lebih jenis: tanah pertanian; tanah bukan pertanian selain tanah kediaman; tanah kediaman dan tanah lain dalam sebidang tanah yang sama seperti kes perjanjian untuk menerima hak guna tanah; bersama-sama dengan itu, ia mesti memenuhi kriteria tertentu.

Hendaklah dipandu secara kecil-kecilan

Ketika membincangkan isu ini, ramai timbalan menteri pada dasarnya bersetuju dengan keperluan mengeluarkan resolusi untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam melaksanakan projek pelaburan dan menjalankan perniagaan di kawasan luar bandar baharu. Timbalan Tran Hoang Ngan (delegasi HCMC) mengakui bahawa perintis dasar ini akan memberi kesan limpahan dalam menyokong pembangunan sosio-ekonomi negara, terutamanya menghapuskan kesukaran untuk membina kawasan luar bandar baharu, mewujudkan keadaan yang menggalakkan bagi pengguna tanah dan pelabur untuk proaktif dalam melaksanakan kawasan luar bandar dan projek pembangunan bandar baharu, menyumbang kepada penyelesaian tanah bagi keperluan penduduk dan perumahan.

Tetapi terdapat juga banyak kebimbangan. Perwakilan Do Van Yen (delegasi Ba Ria - Vung Tau) berkata bahawa cadangan draf resolusi bagi julat tanah yang sangat luas untuk pandu adalah tidak mengikut Undang-undang Tanah. Di samping itu, jika perintis ingin dilaksanakan, ia harus dilaksanakan pada skala yang lebih sempit, memberi tumpuan kepada wilayah dan bandar yang mempunyai keperluan perumahan yang mendesak, bukan berkembang ke seluruh negara.

Perwakilan Yen juga mencadangkan bahawa Kerajaan perlu menilai kesan, mengelakkan situasi "mengambil kesempatan daripada dasar untuk mengutip tanah pertanian" atau "menghalalkan pelanggaran", untuk menghasilkan peraturan yang lebih ketat, munasabah dan berkesan.

Menyatakan pandangan bahawa adalah perlu untuk menilai semula keadaan semasa NTM di semua lokaliti, Timbalan Nguyen Thi Thu Ha (delegasi Quang Ninh) mengesahkan bahawa masih banyak projek, kerja, dan NTM yang belum diisi, dibiarkan kosong, terbengkalai, atau belum menyelesaikan prosedur undang-undang. Bekalan dan permintaan pasaran NTM masih bergantung kepada setiap lokaliti dan "tidak setiap lokaliti mempunyai keperluan".

Perwakilan Ha mencadangkan agar ada penilaian terhadap situasi semasa Kawasan Luar Bandar Baru bagi memahami penawaran dan permintaan pasaran di lokaliti sebelum meluluskan draf tersebut. Kerajaan dan agensi berkaitan mesti mempunyai penilaian yang teliti; pertimbangkan sama ada juruterbang harus memilih wilayah atau lokaliti atau kawasan yang sesuai dan mesti mempunyai alamat tertentu.

“Projek perintis seperti yang dicadangkan dalam draf itu mungkin membawa kepada pembentukan organisasi, individu, dan organisasi perniagaan hartanah yang mengambil kesempatan daripada membeli, menjual, memindahkan, mengumpul, dan menggabungkan tanah, tidak menggunakan tanah dengan berkesan, kemudian mengaut keuntungan dan menjadikan bahan pengeluaran sebagai input untuk menunggu pelaksanaan projek Pembangunan Luar Bandar Baru,” Cik Ha memberi amaran.

Dalam laporan semakan itu, Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Vu Hong Thanh juga berkata terdapat pendapat dalam jawatankuasa itu yang bimbang membenarkan perjanjian menerima hak guna tanah selain tanah kediaman bagi tujuan melaksanakan projek pembangunan luar bandar baharu akan membawa kepada demam harga bagi tanah pertanian dan jenis tanah lain. Ini boleh menyebabkan banyak kesukaran kepada orang ramai dan perniagaan, serta Negara apabila ia perlu menuntut semula dan membayar pampasan bagi tanah.

Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi mencadangkan agar Kerajaan mengkaji dan menjelaskan penggunaan mekanisme perintis melalui perjanjian untuk menerima hak untuk menggunakan atau mempunyai hak untuk menggunakan tanah pertanian dan bukan pertanian (komersil dan perkhidmatan) untuk mengelakkan penyalahgunaan dasar.

Elakkan penukaran yang meluas

Timbalan Pengerusi Jawatankuasa Perhimpunan Kebangsaan mengenai Sains, Teknologi dan Alam Sekitar Nguyen Phuong Tuan bersetuju bahawa resolusi itu perlu dilaksanakan di seluruh negara untuk memastikan keadilan di kalangan lokaliti, mengelakkan komplikasi dalam mengawal selia kriteria dan syarat, dan mengelakkan kemunculan mekanisme "permintaan-geran". Bagaimanapun, beliau mencadangkan agar agensi penggubal mempunyai peraturan khusus bagi mengelak situasi di mana, selepas peraturan itu berkuat kuasa, penukaran tujuan guna tanah secara meluas bukan sahaja menjejaskan keselamatan sosial tetapi juga keselamatan makanan.

Semakan rancangan guna tanah setiap lokaliti

Timbalan Nguyen Truc Son (delegasi Ben Tre) berkata bahawa draf resolusi itu mempunyai beberapa perkara yang berbeza daripada Undang-undang Pelaburan (dipinda), Undang-undang Tanah (dipinda), dan Undang-undang Perumahan (dipinda) baru-baru ini diluluskan oleh Dewan Negara. Apabila merintis projek, adalah perlu untuk mengkaji semula perancangan guna tanah negara, rancangan guna tanah, terutamanya rancangan guna tanah tempatan. Jika projek-projek yang tidak termasuk dalam perancangan tanah kediaman dan tanah bandar dipandu, adakah ia boleh dilaksanakan?

En. LE HOANG CHAU , Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA):

Peraturan terperinci mengenai penentuan bidang pelaburan

HoREA telah membuat syor kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh dan jabatan berkaitan untuk mengulas Keputusan 83/2024/QD-DT Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh. Sehubungan itu, adalah perlu untuk mempertimbangkan dan meminda peruntukan dalam Fasal 1, Perkara 2 ke arah memperincikan penentuan kawasan di mana pelabur hartanah dan projek perumahan dibenarkan untuk memindahkan hak guna tanah dengan infrastruktur teknikal kepada individu untuk membina rumah mereka sendiri di komune, tidak termasuk pekan di 5 daerah Binh Chanh, Nha Be, Hoc Gio Mon, dan Cu Chi yang tertakluk kepada hak penggunaan tanah dalam pembinaan, tidak tertakluk kepada Can invest Mon, Cu Chi. projek mengikut peraturan.

Kerana, menurut Fasal 6, Perkara 31 Undang-Undang Perniagaan Harta Tanah 2023, pelabur projek hartanah dan projek pelaburan pembinaan perumahan dibenarkan memindahkan hak guna tanah dengan infrastruktur teknikal untuk tanah yang tidak terletak di wad, daerah, bandar kelas khas, kelas I, kelas II dan kelas III kawasan bandar; tidak tertakluk kepada lelongan hak guna tanah bagi projek pelaburan pembinaan perumahan mengikut peruntukan Undang-undang Tanah. Bagi kawasan selebihnya, Jawatankuasa Rakyat Wilayah hendaklah, berdasarkan keadaan tempatan, menentukan kawasan di mana pelabur projek dibenarkan memindahkan hak guna tanah dengan infrastruktur teknikal untuk individu membina rumah mereka sendiri.

En. NGO DUC SON , Ketua Pengarah Syarikat Saham Bersama DRH Holdings:

Mencipta peluang untuk pembeli rumah

Sehingga kini, untuk melaksanakan projek, pelaksanaan NƠTM mesti memenuhi syarat berikut: pematuhan kepada perancangan guna tanah peringkat daerah; pematuhan dengan perancangan pembinaan, perancangan bandar; pematuhan dengan program dan rancangan pembangunan perumahan tempatan yang diluluskan. Amalan menunjukkan bahawa pertindihan dan percanggahan antara Undang-undang Tanah dan Undang-undang Perumahan semakin meningkat, pasaran modal dan hartanah diputarbelitkan, dan risiko untuk kedua-dua perniagaan dan pelabur, dan orang yang mempunyai keperluan perumahan semakin meningkat. Cadangan Kerajaan untuk menjadi perintis akan membuka pasaran modal, membantu menstabilkan dan mengurangkan beban kewangan dalam peringkat penggunaan modal untuk perniagaan, memendekkan masa dan kos penyediaan pelaburan projek; menjadikan pasaran telus dan mewujudkan peluang kepada pembeli rumah untuk mengakses bekalan perumahan pada harga yang berpatutan. Jika kesesakan ini diselesaikan, ia boleh membantu "menyelamatkan" berjuta-juta perniagaan yang telah menunggu selama bertahun-tahun.

S.Nhung direkodkan

Sumber: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm