Menangani kesesakan bekalan hartanah.

Syarat-syarat untuk menerima pemindahan hak guna tanah bagi projek perumahan komersial perlu diperluas.

Pada sesi ke-8 Dewan Undangan Negeri ke-15, Kerajaan telah mengemukakan kepada Dewan Undangan Negeri draf resolusi mengenai percubaan pelaksanaan projek perumahan komersial melalui perjanjian mengenai hak penggunaan tanah (atau hak penggunaan tanah sedia ada), dengan permohonan di seluruh negara, bagi menghapuskan kesulitan undang-undang untuk projek perumahan komersial di bawah skala kawasan bandar (di bawah 20 hektar). Jika diluluskan oleh Dewan Undangan Negeri, ia akan dilaksanakan untuk tempoh 5 tahun, bermula dari 1 Januari 2025.

Mengurai simpulan dalam pelbagai projek

Menurut Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar Do Duc Duy, mulai 1 Julai 2015, Undang-undang Perumahan 2014 menetapkan perkara yang berbeza daripada Undang-undang Tanah. Sehubungan itu, syarat-syarat penggunaan tanah untuk melaksanakan projek perumahan sosial adalah tanah tersebut mestilah mempunyai hak penggunaan tanah untuk tanah kediaman atau tanah kediaman dan tanah lain; sekiranya menerima pemindahan hak penggunaan tanah, ia mestilah tanah kediaman.

Peraturan ini, yang bersambung dalam perkara b, fasal 1 dan fasal 6 Perkara 127 Undang-Undang Tanah 2024, telah menyempitkan kes-kes untuk melaksanakan projek perumahan sosial pada skala bandar, terutamanya di kawasan baharu atau kawasan tanpa tanah kediaman sedia ada.

"Malah, had maksimum peruntukan tanah untuk tanah kediaman untuk isi rumah dan individu selama ini adalah 400 m2, dengan selebihnya adalah tanah pertanian dalam plot yang sama. Oleh itu, jika pelabur memperoleh hak penggunaan tanah di kawasan perumahan, mereka tidak boleh berbuat demikian," kata Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar.

Tambahan pula, kebanyakan projek hartanah dibangunkan di atas tanah yang pada mulanya tidak ditetapkan sebagai tanah kediaman, dan pelan projek terperinci merangkumi pelbagai jenis tanah seperti tanah kediaman, tanah pengangkutan, ruang hijau, dan sebagainya. Oleh itu, mengikut peruntukan perkara b, fasal 1, artikel 127 Undang-Undang Tanah 2024, banyak projek tidak dapat dilaksanakan dalam praktik.

Draf resolusi itu dibangunkan untuk menangani masalah bekalan projek hartanah di tengah-tengah kenaikan harga hartanah, sebahagiannya disebabkan oleh akses terhad pelabur kepada tanah. "Adalah perlu untuk memperluaskan syarat untuk menerima pemindahan hak guna tanah bagi melaksanakan projek perumahan komersial, menyumbang kepada pengurangan aduan rakyat; memastikan keadilan dalam akses tanah dalam kalangan pelabur dan penduduk tempatan, dan mengekalkan bekalan perumahan komersial yang stabil," kata Menteri Do Duc Duy.

Kawasan perumahan komersial di Daerah 7, Bandar Raya Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU

Menurut penyerahan kerajaan, resolusi ini akan diguna pakai di seluruh negara untuk projek perniagaan hartanah dalam empat kes: menerima hak penggunaan tanah; hak penggunaan tanah sedia ada; hak penggunaan tanah sedia ada dan menerima hak penggunaan tanah; dan melaksanakan projek perumahan komersial di tanah milik kemudahan yang mesti dipindahkan akibat pencemaran alam sekitar, atau kemudahan yang mesti dipindahkan mengikut pembinaan atau perancangan bandar.

Berkenaan syarat-syarat pelaksanaan projek perumahan sosial melalui perjanjian hak guna tanah atau hak guna tanah sedia ada, pelabur yang melaksanakan projek perumahan sosial mesti menggunakan satu atau lebih jenis tanah berikut: tanah pertanian; tanah bukan pertanian selain tanah kediaman; tanah kediaman dan tanah lain dalam plot yang sama, dalam kes perjanjian hak guna tanah; dan mesti memenuhi kriteria tertentu.

Ia perlu diuji secara rintis pada skala kecil.

Membincangkan isu ini, ramai timbalan Dewan Undangan Negeri pada dasarnya bersetuju tentang keperluan mengeluarkan resolusi untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam pelaksanaan projek pelaburan dan perniagaan dalam pembinaan perumahan baharu. Timbalan Tran Hoang Ngan (dari delegasi Bandar Raya Ho Chi Minh) mengakui bahawa perintisan dasar ini akan memberi kesan riak dalam menyokong pembangunan sosioekonomi negara, terutamanya dalam menghapuskan kesukaran dalam pembinaan perumahan baharu, mewujudkan keadaan yang menggalakkan bagi pengguna tanah dan pelabur untuk melaksanakan projek perumahan baharu dan projek pembangunan bandar secara proaktif, menyumbang kepada penyelesaian keperluan perumahan rakyat.

Walau bagaimanapun, terdapat juga beberapa kebimbangan yang dibangkitkan. Wakil Do Van Yen (dari Ba Ria - wilayah Vung Tau) berhujah bahawa cadangan draf resolusi untuk memasukkan pelbagai jenis tanah untuk percubaan adalah tidak selaras dengan Undang-undang Tanah. Tambahan pula, beliau mencadangkan bahawa jika program perintis ingin dilaksanakan, ia haruslah pada skala yang lebih kecil, dengan memberi tumpuan kepada wilayah dan bandar yang mempunyai keperluan perumahan yang mendesak, dan tidak berkembang ke seluruh negara.

Wakil Yen juga mencadangkan agar Kerajaan menjalankan penilaian impak bagi mengelakkan situasi "menyalahgunakan dasar untuk mengumpul tanah pertanian" atau "menghalalkan pelanggaran", bagi memperkenalkan peraturan yang lebih ketat, munasabah dan berkesan.

Menyatakan pandangan bahawa keadaan semasa perumahan sosial di semua kawasan perlu dinilai semula, Timbalan Dewan Undangan Negeri Nguyen Thi Thu Ha (delegasi Quang Ninh) mengesahkan bahawa banyak projek dan pembinaan perumahan sosial masih tidak berpenghuni, kosong, atau mempunyai prosedur undang-undang yang tidak lengkap. Penawaran dan permintaan pasaran perumahan sosial berbeza dari tempatan ke tempatan, dan "bukan setiap kawasan mempunyai permintaan yang sama."

Wakil Ha mencadangkan bahawa penilaian keadaan semasa perumahan sosial adalah perlu untuk memahami penawaran dan permintaan pasaran di kawasan tertentu sebelum meluluskan draf tersebut. Kerajaan dan agensi berkaitan mesti menjalankan penilaian yang teliti; mempertimbangkan sama ada program rintis harus dipilih berdasarkan wilayah atau kawasan dan kawasan yang sesuai, dan menyatakan lokasinya.

"Program rintis seperti yang dicadangkan dalam draf boleh membawa kepada pembentukan organisasi, individu dan perniagaan hartanah yang mengeksploitasi pembelian, penjualan dan pemindahan tanah, mengumpul dan menyatukan tanah tanpa menggunakannya dengan cekap, kemudian mengaut keuntungan dan menukarkan cara pengeluaran kepada input untuk menunggu pelaksanaan projek perumahan sosial," Cik Ha memberi amaran.

Dalam laporan pengesahan, Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi, Vu Hong Thanh, juga menyatakan bahawa beberapa ahli jawatankuasa bimbang bahawa membenarkan perjanjian untuk memperoleh hak penggunaan tanah bagi tanah bukan kediaman untuk projek perumahan sosial akan menyebabkan lonjakan harga tanah pertanian dan jenis tanah lain. Ini boleh menyebabkan banyak kesulitan kepada orang ramai dan perniagaan, serta Negeri dalam hal pemerolehan tanah dan pampasan.

Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi meminta Kerajaan untuk menyemak dan menjelaskan penggunaan mekanisme rintis melalui perjanjian mengenai pemerolehan hak penggunaan tanah atau hak penggunaan tanah sedia ada untuk tanah pertanian dan bukan pertanian (komersial, perkhidmatan) bagi mengelakkan penyalahgunaan dasar tersebut.

Elakkan penukaran agama yang meluas.

Timbalan Pengerusi Jawatankuasa Sains, Teknologi dan Alam Sekitar Dewan Undangan Negeri, Nguyen Phuong Tuan, bersetuju bahawa resolusi itu harus dilaksanakan di seluruh negara bagi memastikan keadilan antara kawasan, mengelakkan kerumitan dalam kriteria dan syarat pengawalseliaan, dan mencegah kemunculan mekanisme "permintaan dan pemberian". Walau bagaimanapun, beliau mencadangkan agar agensi penggubal undang-undang memasukkan peraturan khusus untuk mencegah penukaran guna tanah yang meluas selepas peraturan itu berkuat kuasa, yang boleh menjejaskan bukan sahaja kebajikan sosial tetapi juga keselamatan makanan.

Semak semula pelan guna tanah setiap kawasan.

Wakil Nguyen Truc Son (delegasi Ben Tre) menyatakan bahawa draf resolusi tersebut mempunyai beberapa perbezaan daripada Undang-undang Pelaburan (pindaan), Undang-undang Tanah (pindaan), dan Undang-undang Perumahan (pindaan) yang baru diluluskan oleh Dewan Undangan Negeri. Semasa menjalankan projek rintis, pelan guna tanah negara, perancangan guna tanah, dan terutamanya pelan guna tanah tempatan mesti dikaji semula. Beliau mempersoalkan sama ada projek yang tidak termasuk dalam perancangan tanah kediaman atau bandar akan dilaksanakan jika dijalankan rintis.

Encik LE HOANG CHAU , Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA):

Peraturan yang memperincikan penentuan bidang pelaburan.

HoREA telah mengemukakan cadangan kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh dan jabatan-jabatan berkaitan untuk mendapatkan komen mengenai Keputusan 83/2024/QD-DT Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh. Sehubungan itu, adalah dicadangkan agar peraturan dalam Klausa 1, Perkara 2 dikaji semula dan dipinda untuk menyatakan secara terperinci kawasan di mana pelabur hartanah dan projek perumahan dibenarkan untuk memindahkan hak penggunaan tanah bagi tanah dengan infrastruktur teknikal kepada individu untuk pembinaan sendiri rumah di komun, tidak termasuk bandar-bandar di lima daerah Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, dan Can Gio, dan tidak tertakluk kepada lelongan hak penggunaan tanah untuk projek pembinaan perumahan seperti yang ditetapkan.

Kerana, menurut Klausa 6, Perkara 31 Undang-Undang Perniagaan Hartanah 2023, pelabur projek hartanah atau projek pembinaan perumahan dibenarkan untuk memindahkan hak penggunaan tanah dengan infrastruktur teknikal untuk tanah yang tidak terletak di wad, daerah, atau bandar di kawasan bandar khas, jenis I, jenis II, dan jenis III; dan tidak tertakluk kepada lelongan hak penggunaan tanah untuk projek pembinaan perumahan seperti yang ditetapkan dalam Undang-Undang Tanah. Bagi kawasan lain, Jawatankuasa Rakyat wilayah akan menentukan, berdasarkan keadaan tempatan, kawasan di mana pelabur projek dibenarkan untuk memindahkan hak penggunaan tanah dengan infrastruktur teknikal kepada individu untuk pembinaan rumah sendiri.

Encik NGO DUC SON , Pengarah Besar DRH Holdings JSC:

Mewujudkan peluang untuk pembeli rumah.

Dari segi sejarah, untuk melaksanakan projek perumahan, pelaksanaan projek perumahan sosial memerlukan syarat-syarat seperti: pematuhan dengan perancangan guna tanah peringkat daerah; pematuhan dengan pembinaan dan perancangan bandar; dan pematuhan dengan program dan pelan pembangunan perumahan tempatan yang diluluskan. Dalam praktiknya, sifat pertindihan dan percanggahan Undang-undang Tanah dan Undang-undang Perumahan telah meningkat, memesongkan pasaran modal dan hartanah, dan meningkatkan risiko untuk perniagaan, pelabur, dan mereka yang memerlukan perumahan. Program rintis yang dicadangkan oleh kerajaan akan menggiatkan semula pasaran modal, menstabilkan dan mengurangkan beban kewangan perniagaan, memendekkan masa dan kos penyediaan pelaburan projek, meningkatkan ketelusan pasaran, dan menyediakan pembeli rumah dengan akses kepada perumahan mampu milik. Menghapuskan kesesakan ini berpotensi "menyelamatkan" berjuta-juta perniagaan yang telah menunggu selama bertahun-tahun.

S.Nhung menulis

Sumber: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm