Menghilangkan halangan yang berkaitan dengan undang-undang tanah.

Satu laporan ringkasan mengenai soalan-soalan yang dibangkitkan oleh Setiausaha Agung Dewan Undangan Negeri , Bui Van Cuong, yang baru-baru ini dihantar kepada perwakilan, menilai bahawa Kerajaan telah mengambil banyak tindakan dan mengeluarkan pelbagai dokumen untuk menangani kesulitan dalam pasaran ini, seperti telegram dan arahan daripada Perdana Menteri yang menggesa kementerian dan pihak berkuasa tempatan untuk menstruktur semula pasaran hartanah. Walau bagaimanapun, pasaran ini, termasuk pasaran perumahan, masih menghadapi kesulitan dan kesesakan yang berpunca daripada prosedur perundangan, ketersediaan tanah dan modal pelaburan.

Permohonan itu ditolak kerana kekurangan "tanah kediaman".

Sesetengah prosedur pentadbiran yang berkaitan dengan pelaburan adalah rumit dan mewujudkan halangan; segmen pasaran kekal tidak seimbang; dan kredit pelaburan dalam pasaran ini masih membawa banyak risiko. Disebabkan oleh kesukaran ini, perniagaan hartanah terpaksa menghentikan projek pelaburan dan pembinaan, yang turut mewujudkan kesukaran untuk kontraktor, pembekal bahan dan banyak industri lain. "Halangan undang-undang mengenai tanah, seperti menentukan harga tanah, yuran penggunaan tanah, pembersihan tanah atau peraturan mengenai pemilihan pelabur yang bertindih dengan peraturan mengenai pelaburan, pembidaan dan tanah... merupakan halangan utama kepada pemulihan dan pembangunan pasaran perumahan," agensi penilai itu menilai.

Di Bandar Raya Ho Chi Minh, selain lebih 100 projek hartanah yang menghadapi halangan yang sedang dikaji untuk penyelesaiannya, Jabatan Perancangan dan Pelaburan baru-baru ini melaporkan kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar mengenai status kelulusan dasar pelaburan untuk projek hartanah di kawasan tersebut.

Sehubungan itu, daripada 117 dokumen projek yang meminta kelulusan dasar pelaburan yang sedang diproses oleh agensi ini, 62 projek tidak memenuhi syarat untuk menjadi pelabur projek perumahan komersial kerana mereka tidak memiliki tanah kediaman atau belum memperoleh keseluruhan tanah kediaman seperti yang ditetapkan dalam Undang-Undang Perumahan 2014.

Oleh itu, Jabatan Perancangan dan Pelaburan mengesyorkan agar Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh tidak meluluskan pelan pelaburan tersebut kerana ia tidak memenuhi peraturan Undang-undang Pelaburan dan Undang-undang Perumahan. Ini telah menimbulkan kebimbangan dalam kalangan perniagaan hartanah kerana ia boleh menghentikan proses pelaksanaan projek tersebut.

Menghapuskan halangan perundangan akan memudahkan pelaksanaan projek hartanah dan meningkatkan pembangunan pasaran. (Foto: HOANG TRIEU)

Menurut pemegang ijazah Sarjana Nguyen Nhat Khanh, pensyarah di Fakulti Undang-undang, Universiti Ekonomi dan Undang-undang (Universiti Kebangsaan Vietnam Bandar Raya Ho Chi Minh), dari perspektif perundangan, penolakan untuk meluluskan dasar pelaburan bagi 62 projek ini adalah wajar sepenuhnya. Walau bagaimanapun, memandangkan perspektif ekonomi dan perkembangan dalam pasaran hartanah, keputusan ini mempunyai beberapa aspek yang tidak sepenuhnya sesuai.

Kerana melaksanakan projek perumahan komersial memerlukan perniagaan mempunyai dana tanah yang cukup besar, tetapi pada hakikatnya, bilangan projek dengan 100% tanah kediaman atau sebahagian tanah kediaman menyumbang tidak lebih daripada 5% daripada jumlah keseluruhan projek perumahan komersial di pasaran.

Oleh itu, peraturan ketat mengenai jenis penggunaan tanah yang dinyatakan di atas menimbulkan banyak kesukaran bagi perniagaan yang bercadang untuk membina projek perumahan sosial. Jika halangan ini tidak dihapuskan, ratusan ribu bilion dong yang dilaburkan dalam projek ini boleh "tersekat", mengakibatkan pembaziran modal pelaburan dan gagal menyelesaikan masalah bekalan perumahan.

Bagi menyelesaikan projek-projek yang dinyatakan di atas, menurut pemegang ijazah Sarjana Nguyen Nhat Khanh, kedua-dua penyelesaian perundangan dan pengurusan diperlukan. Dari perspektif perundangan, Dewan Undangan Negeri harus segera mengkaji dan meminda peraturan mengenai borang penggunaan tanah untuk melaksanakan projek perumahan sosial dalam Undang-undang Perumahan, bergerak ke arah tidak mengehadkan borang penggunaan tanah untuk projek dan bukannya hanya tanah kediaman seperti yang berlaku sekarang, tetapi memastikan pematuhan dengan perancangan penggunaan tanah dan pembinaan tempatan.

"Dari perspektif pengurusan, Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh pada mulanya boleh menyokong pelabur 62 projek ini dengan menganjurkan bidaan projek guna tanah untuk memilih pelabur yang memenuhi syarat untuk melaksanakan projek perumahan sosial (jika mereka memenangi bidaan, kerajaan akan memperuntukkan atau memajakkan tanah kepada mereka untuk melaksanakan projek perumahan sosial) atau menukar tujuan daripada perumahan sosial kepada perumahan sosial supaya mereka tidak terikat dengan peraturan guna tanah," kata Cik Khanh.

Banyak peraturan perlu dipinda.

Dalam surat rasmi "Cadangan untuk meminda perkara b, klausa 1, perkara a, klausa 4 dan klausa 6 Perkara 128 draf Undang-undang Tanah (dipinda) untuk mewujudkan syarat bagi pelabur untuk bersetuju mengenai pemerolehan hak penggunaan tanah bagi jenis tanah yang mematuhi perancangan bagi melaksanakan projek perumahan sosial" yang dihantar ke Dewan Undangan Negeri, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, mencadangkan pindaan perkara b, klausa 1, perkara a, klausa 4 dan klausa 6 Perkara 128 draf Undang-undang Tanah (dipinda) untuk mewujudkan syarat bagi perniagaan dan pelabur untuk bersetuju mengenai pemerolehan hak penggunaan tanah atau hak penggunaan tanah sedia ada bagi jenis tanah yang mematuhi perancangan penggunaan tanah, perancangan bandar dan perancangan pembinaan bagi melaksanakan projek perumahan sosial.

Encik Chau juga menegaskan bahawa peraturan dalam perkara b, fasal 1, artikel 128 draf Undang-undang Tanah yang dipinda hanya membenarkan perjanjian mengenai penerimaan hak penggunaan tanah untuk tanah kediaman, atau memerlukan hak penggunaan tanah sedia ada untuk tanah kediaman atau tanah kediaman dan tanah lain. Oleh itu, skopnya lebih sempit daripada peraturan semasa dalam Undang-undang Tanah 2013, sekali gus gagal memudahkan akses pelabur kepada tanah dan gagal memastikan hak dan kepentingan sah pengguna tanah semasa.

Menurut Encik Chau, jika peraturan ini diluluskan, dalam tempoh 10 tahun akan datang, pelabur tidak lagi dibenarkan untuk "berunding mengenai pemerolehan hak penggunaan tanah untuk tanah kediaman dan tanah lain" bagi melaksanakan projek perumahan sosial, dan oleh itu tiada pelabur yang akan dapat memenuhi syarat "mempunyai hak penggunaan tanah sedia ada untuk tanah kediaman dan tanah lain" seperti yang ditetapkan dalam Fasal 6, Perkara 128 draf Undang-undang Tanah yang dipinda.

Berkenaan dengan kesukaran yang berkaitan dengan projek perumahan yang sedang dibina, dalam bengkel draf pindaan Undang-undang Perniagaan Hartanah yang dianjurkan oleh Jawatankuasa Ekonomi Dewan Undangan Negeri dan Kementerian Pembinaan baru-baru ini, Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong menyatakan bahawa di bandar ini, banyak masalah telah timbul apabila projek perumahan yang sedang dibina dimulakan. Secara khususnya, pihak berkuasa mesti mengeluarkan kelulusan bertulis untuk projek yang memenuhi syarat untuk menjual perumahan yang sedang dibina, yang membawa kepada banyak komplikasi, terutamanya mengenai pengeluaran sijil pemilikan kepada pembeli perumahan komersial apabila merujuk kepada peruntukan Undang-undang Tanah.

Menurut Encik Bui Xuan Cuong, Fasal 2, Perkara 25 draf Undang-Undang Perniagaan Hartanah (pindaan) menetapkan syarat-syarat untuk projek perumahan dan pembinaan masa hadapan untuk mempunyai salah satu daripada jenis dokumen penggunaan tanah berikut (keputusan mengenai peruntukan tanah, pajakan tanah; kontrak pajakan tanah; sijil hak penggunaan tanah; sijil pemilikan perumahan dan hak penggunaan tanah; sijil hak penggunaan tanah, pemilikan perumahan dan aset lain yang melekat pada tanah tersebut...).

Sementara itu, mengikut Undang-Undang Tanah semasa, pengguna tanah berhak untuk memindah milik, memajak, menyewakan semula, menderma, menggadaikan, dan menyumbang hak guna tanah sebagai modal apabila mereka mempunyai sijil guna tanah.

Dalam kes di mana pengguna tanah diberikan kelewatan dalam memenuhi obligasi kewangan mereka atau obligasi kewangan mereka direkodkan sebagai hutang, mereka mesti memenuhi obligasi ini sebelum melaksanakan hak mereka. Ini bermakna jika pelabur diperuntukkan tanah tetapi gagal memenuhi obligasi kewangan mereka mengenai yuran penggunaan tanah, mereka tidak boleh melaksanakan hak pengguna tanah seperti yang ditetapkan oleh undang-undang tanah, termasuk hak untuk memindahkan hak penggunaan tanah.

Oleh itu, Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh mencadangkan agar jawatankuasa penggubal mengkaji dan melaraskan kandungan mengenai keadaan tanah untuk prosedur meluluskan projek perumahan dan pembinaan yang sedang dibina untuk tujuan perniagaan dengan menyatakan bahawa "pelabur mestilah telah memenuhi semua obligasi kewangan dan memiliki sijil hak penggunaan tanah." Ini bertujuan untuk mengehadkan berlakunya isu perundangan dalam langkah-langkah seterusnya, terutamanya dalam mengeluarkan sijil kepada penduduk.

Membolehkan pelarasan kepada perancangan selepas pemindahan pemilikan.

Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong menyatakan bahawa draf Undang-undang mengenai Perniagaan Hartanah, yang menetapkan bahawa prinsip untuk memindahkan projek hartanah—bahawa pemindahan semua atau sebahagian daripada projek mesti memastikan objektif dan perancangan projek kekal tidak berubah—adalah "tidak menguntungkan." Beliau berhujah bahawa ramai pelabur, selepas memperoleh sesuatu projek, perlu membuat pelarasan pada perancangan untuk memperbaikinya. Menurut Encik Bui Xuan Cuong, pelarasan projek bertujuan untuk mengoptimumkan projek, akhirnya meningkatkan pekali penggunaan tanah dan mematuhi Undang-undang Perancangan Bandar. Pelabur membuat pelarasan mengikut peraturan, menanggung obligasi kewangan tambahan. Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh mencadangkan pindaan peraturan ini untuk mengelakkan konflik dengan Undang-undang Perancangan Bandar semasa pelaksanaan, kerana ia akan memberi kesan negatif kepada kemajuan projek selepas pemerolehan.

Seminar "Menghapuskan Halangan Perundangan untuk Hartanah"

Pada 9 November, akhbar Nguoi Lao Dong menganjurkan seminar bertajuk "Menghapuskan Halangan Perundangan untuk Hartanah" untuk mendengar dan mengumpulkan pendapat daripada tetamu, sekali gus mencari penyelesaian untuk menghapuskan kesesakan, menyekat aliran pasaran hartanah, dan menggalakkan pertumbuhan ekonomi yang stabil dan mampan.

(*) Lihat Akhbar Nguoi Lao Dong, terbitan bertarikh 8 November.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm