Menyelesaikan isu undang-undang tanah

Laporan ringkasan mengenai isu-isu interpelasi yang dihantar oleh Setiausaha Agung Perhimpunan Negara Bui Van Cuong kepada perwakilan baru-baru ini menilai bahawa Kerajaan telah membuat banyak langkah dan mengeluarkan banyak dokumen untuk menghapuskan kesukaran untuk pasaran ini, seperti telegram dan dokumen yang menggesa Perdana Menteri meminta kementerian dan kawasan untuk menyusun semula pasaran hartanah. Namun begitu, pasaran ini termasuk pasaran perumahan masih menghadapi kesukaran dan kesesakan kerana prosedur undang-undang, dana tanah dan modal pelaburan.

Tidak diluluskan kerana kekurangan "tanah kediaman"

Beberapa prosedur pentadbiran mengenai pelaburan adalah rumit dan menyebabkan halangan, segmen pasaran masih condong, dan modal kredit yang dilaburkan dalam pasaran ini masih mempunyai banyak potensi risiko. Disebabkan oleh kesukaran, perusahaan hartanah terpaksa berhenti melabur dan membina projek, dan ini juga menyebabkan kesukaran kepada kontraktor, pembekal bahan dan banyak industri lain. "Masalah undang-undang di atas tanah, seperti menentukan harga tanah, yuran penggunaan tanah, pembersihan tapak atau peraturan memilih pelabur yang bertindih dengan peraturan mengenai pelaburan, pembidaan, tanah... adalah halangan utama kepada pemulihan dan pembangunan pasaran perumahan" - agensi penilai dinilai.

Di Bandaraya Ho Chi Minh, sebagai tambahan kepada lebih 100 projek hartanah yang menghadapi kesukaran yang telah dan sedang dikaji untuk penyelesaian, Jabatan Perancangan dan Pelaburan baru-baru ini melaporkan kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar mengenai pelaksanaan kelulusan pelaburan bagi projek hartanah di kawasan itu.

Sehubungan itu, dalam 117 dosi projek yang meminta kelulusan polisi pelaburan yang dikendalikan agensi ini, 62 projek tidak memenuhi syarat menjadi pelabur projek perumahan komersial (NƠM) kerana tidak mempunyai tanah kediaman atau tidak menerima pindah milik semua tanah kediaman mengikut peruntukan Undang-undang Perumahan 2014.

Oleh itu, Jabatan Perancangan dan Pelaburan mengesyorkan agar Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh tidak meluluskan dasar pelaburan kerana ia tidak memenuhi peruntukan Undang-undang Pelaburan dan Undang-undang Perumahan. Ini menyebabkan perusahaan hartanah bimbang kerana ia boleh menyebabkan proses pelaksanaan projek disekat.

Menghapuskan halangan undang-undang akan membantu projek hartanah dilaksanakan dengan lancar, menggalakkan pembangunan pasaran. Foto: HOANG TRIEU

Menurut Master Nguyen Nhat Khanh, pensyarah di Fakulti Undang-undang, Universiti Ekonomi dan Undang-undang (VNU-HCM), dari perspektif undang-undang, tidak meluluskan dasar pelaburan 62 projek ini adalah tepat. Walau bagaimanapun, dari perspektif ekonomi dan perkembangan pasaran hartanah, ini mempunyai banyak perkara yang tidak benar-benar sesuai.

Kerana untuk melaksanakan projek luar bandar yang baru memerlukan perusahaan mempunyai dana tanah yang cukup besar, tetapi pada hakikatnya, bilangan projek dengan 100% tanah kediaman atau sebahagian daripada tanah kediaman tidak melebihi 5% daripada jumlah keseluruhan projek luar bandar yang baru di pasaran.

Oleh itu, peraturan ketat yang dinyatakan di atas mengenai bentuk guna tanah menyebabkan banyak kesukaran apabila perusahaan bercadang untuk membina projek NƠTM. Jika kita tidak mencari jalan untuk menyelesaikannya, ratusan ribu bilion VND yang dilaburkan untuk melaksanakan projek-projek ini mungkin "terjebak", menyebabkan pembaziran modal pelaburan serta tidak menyelesaikan masalah bekalan perumahan.

Untuk menyelesaikan projek yang disebutkan di atas, menurut Master Nguyen Nhat Khanh, perlu ada penyelesaian undang-undang dan pengurusan. Dari perspektif undang-undang, Dewan Negara perlu segera mengkaji dan meminda peraturan mengenai borang guna tanah untuk melaksanakan projek NƠTM dalam Undang-undang Perumahan ke arah tidak mengehadkan bentuk penggunaan tanah untuk projek dan bukannya hanya tanah kediaman seperti pada masa ini, tetapi mesti memastikan pematuhan kepada perancangan guna tanah tempatan dan perancangan pembinaan.

"Dari perspektif pengurusan, dalam masa terdekat, Jawatankuasa Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh boleh menyokong pelabur 62 projek ini melalui penganjuran pembidaan bagi projek menggunakan tanah untuk memilih pelabur yang memenuhi syarat untuk melaksanakan projek NƠTM (apabila memenangi bidaan, Negeri akan memperuntukkan tanah atau memajak tanah untuk melaksanakan projek NƠTM so the purpose) atau menukarkan NƠTM projek daripada projek tujuan sosial) dengan bentuk penggunaan tanah" - Guru Khanh menyatakan pendapatnya.

Banyak peraturan yang perlu disemak

Dalam penghantaran rasmi "Mencadangkan untuk meminda Perkara b, Fasal 1, Perkara a, Fasal 4 dan Fasal 6, Perkara 128 draf Undang-undang Tanah (dipinda) untuk mewujudkan syarat bagi pelabur untuk berunding mengenai penerimaan hak guna tanah bagi jenis tanah selaras dengan perancangan untuk melaksanakan projek NƠTM" dihantar kepada Majlis Perhimpunan Negara Ho Chau Minh City, Encik Le Hoang yang dicadangkan kepada Perhimpunan Negara Ho Chau, City of Estate. meminda Perkara b, Fasal 1, Perkara a, Fasal 4 dan Fasal 6, Perkara 128 draf Undang-undang Tanah (pindaan) untuk mewujudkan syarat bagi perusahaan dan pelabur untuk berunding mengenai penerimaan hak guna tanah atau mempunyai hak guna tanah bagi jenis tanah atau mempunyai hak guna tanah mengikut perancangan guna tanah, perancangan bandar, dan perancangan pembinaan bagi melaksanakan projek NƠTM.

Encik Chau juga menegaskan bahawa peraturan di Perkara b, Fasal 1, Perkara 128 draf Undang-undang Tanah (pindaan) hanya membenarkan perjanjian untuk menerima hak untuk menggunakan tanah kediaman atau mesti mempunyai hak untuk menggunakan tanah kediaman atau tanah kediaman dan tanah lain, jadi ia mempunyai konotasi yang lebih sempit daripada peraturan semasa, tidak mewujudkan syarat-syarat dalam Undang-undang Tanah yang tidak menguntungkan pelabur2013. memastikan hak dan kepentingan undang-undang dan sah orang yang menggunakan tanah.

Menurut Encik Chau, jika peraturan ini diluluskan, dalam tempoh 10 tahun akan datang, pelabur tidak lagi dibenarkan untuk "bersetuju menerima hak untuk menggunakan tanah kediaman dan tanah lain" untuk melaksanakan projek Pembangunan Luar Bandar Baru, jadi tidak akan ada kes di mana mana-mana pelabur memenuhi syarat "mempunyai hak untuk menggunakan tanah kediaman dan tanah lain" seperti yang ditetapkan dalam Fasal 1 Undang-undang 286, Perkara 1 Undang-undang Tanah yang ditetapkan).

Mengenai masalah dengan perumahan masa depan, pada bengkel baru-baru ini mengenai draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (pindaan) yang dianjurkan oleh Jawatankuasa Ekonomi Dewan Negara dan Kementerian Pembinaan , Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh Bui Xuan Cuong berkata bahawa di bandar, sejak kebelakangan ini, apabila dimasukkan ke dalam perumahan perniagaan, projek pembinaan masa depan telah timbul banyak masalah. Sehubungan itu, pihak berkuasa yang berwibawa mesti mempunyai dokumen yang meluluskan projek yang layak untuk menjual perumahan pada masa hadapan, yang membawa kepada banyak akibat, terutamanya pengeluaran sijil pemilikan pembeli NƠTM apabila merujuk kepada peruntukan Undang-undang Tanah.

Menurut Encik Bui Xuan Cuong, Fasal 2, Perkara 25 draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (dipinda) menetapkan syarat bagi rumah dan kerja pembinaan yang dibentuk pada masa hadapan untuk mempunyai salah satu daripada jenis dokumen berikut mengenai penggunaan tanah (keputusan mengenai peruntukan tanah, pajakan tanah; kontrak pajakan tanah; sijil hak guna tanah; sijil pemilikan rumah dan hak guna tanah yang lain; perakuan pemilikan rumah dan hak guna tanah yang lain).

Sementara itu, mengikut Undang-undang Tanah semasa, pengguna tanah dibenarkan memindah milik, memajak, menyewakan, menderma, menggadaikan, dan menyumbang modal kepada hak guna tanah apabila mereka mempunyai sijil.

Sekiranya pengguna tanah dibenarkan untuk menangguhkan pelaksanaan obligasi kewangan atau dibenarkan untuk berhutang obligasi kewangan, dia mesti menyelesaikan obligasi kewangan sebelum melaksanakan hak. Artinya, dalam hal pemodal dialokasikan tanah tetapi tidak menyelesaikan kewajiban keuangan mengenai biaya penggunaan tanah, dia tidak dapat menggunakan hak pengguna tanah sesuai dengan ketentuan undang-undang tanah, termasuk hak pemindahan hak guna tanah.

Oleh itu, Jawatankuasa Rakyat Bandaraya HCM mengesyorkan agar jawatankuasa penggubal mengkaji dan menyesuaikan kandungan syarat tanah untuk prosedur kelulusan bagi kerja-kerja perumahan dan pembinaan masa hadapan yang akan dijalankan kerana "pelabur telah menyelesaikan kewajipan kewangan dan mempunyai sijil hak guna tanah". Ini bagi mengehadkan berlakunya masalah undang-undang dalam langkah seterusnya terutamanya pemberian sijil kepada orang ramai.

Benarkan pelarasan perancangan selepas pemindahan

Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh Bui Xuan Cuong berkata bahawa draf Undang-undang mengenai Perniagaan Harta Tanah menetapkan bahawa prinsip pemindahan projek hartanah ialah pemindahan semua atau sebahagian projek mesti memastikan objektif dan perancangan projek tidak berubah, yang "tidak menguntungkan" kerana ramai pelabur, selepas menerima projek, perlu membuat projek menyesuaikan perancangan dengan lebih baik. Menurut Encik Bui Xuan Cuong, pelarasan projek adalah untuk mengoptimumkan projek dan kunci terakhir adalah untuk meningkatkan pekali guna tanah dan mematuhi peruntukan Undang-undang Perancangan Bandar. Pelabur menyesuaikan mengikut peraturan dan menanggung obligasi kewangan tambahan. Jawatankuasa Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh mencadangkan untuk menyemak semula peraturan ini agar tidak bercanggah dengan peruntukan Undang-undang Perancangan Bandar semasa proses pelaksanaan, jika tidak ia akan menjejaskan proses pelaksanaan selepas menerima pemindahan projek.

Seminar "Menghapuskan halangan undang-undang untuk hartanah"

Pada 9 November, Akhbar Lao Dong menganjurkan perbincangan mengenai "Menghapuskan halangan undang-undang untuk hartanah" untuk mendengar dan menyerap pendapat tetamu, dengan itu mencari penyelesaian untuk menghapuskan kesesakan, membuka aliran untuk pasaran hartanah, menggalakkan pertumbuhan ekonomi yang stabil dan mampan...

(*) Lihat Akhbar Lao Dong dari keluaran 8 November

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm