Apakah hala tuju yang perlu diambil oleh penggabungan dan pengambilalihan hartanah?

TPO - Apa yang kurang dalam pasaran dalam projek M&A hartanah hari ini bukanlah rizab tanah, mahupun aliran tunai sepenuhnya. Pelabur hanya benar-benar bersedia untuk jangka masa panjang apabila mereka memahami dengan jelas hak, kewajipan mereka, dan sama ada hak tersebut akan kekal dilindungi selepas bertahun-tahun.

Peraturan yang bertindih

Berucap di seminar "Undang-undang dalam Aktiviti Kewangan Mengenai Pemindahan, Sumbangan Modal dan Pelaburan dalam Projek Hartanah di Vietnam," Encik Tran Son Vu, Pengerusi Persatuan Penyelidikan dan Perundingan mengenai Dasar Perundangan untuk Aktiviti Pelaburan di Vietnam, menyatakan bahawa pasaran hartanah menghadapi keperluan untuk penstrukturan semula yang kukuh selepas tempoh turun naik yang ketara.

Encik Tran Son Vu telah berucap di seminar tersebut.

Menurut Encik Vu, menyempurnakan rangka kerja perundangan berkaitan pemindahan projek, sumbangan modal dan aktiviti pengumpulan dana bukan sahaja akan membantu perniagaan mengatasi kesukaran tetapi juga menyumbang kepada mewujudkan persekitaran pelaburan yang lebih telus, selamat dan mampan.

"Pasaran memerlukan rangka kerja perundangan yang jelas dan konsisten untuk memastikan hak sah Negara, perniagaan dan pelabur, di samping meningkatkan kecekapan penggunaan sumber tanah dalam fasa pembangunan baharu," kata Encik Vu.

Sementara itu, Encik Bui Dang Dung, bekas Timbalan Pengerusi Jawatankuasa Kewangan dan Belanjawan Dewan Undangan Negeri , menilai bahawa peraturan baharu telah menyumbang kepada peningkatan ketelusan dalam pemindahan projek, mewujudkan asas perundangan untuk penstrukturan semula pasaran dan menarik modal pelaburan domestik dan antarabangsa.

Walau bagaimanapun, Encik Dung juga menegaskan bahawa pertindihan peraturan antara Undang-undang Tanah, Undang-undang Pelaburan, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah kekal menjadi penghalang utama. Banyak projek, walaupun yang memerlukan pemindahan atau penstrukturan semula, masih menghadapi masa pemprosesan yang berpanjangan disebabkan oleh perbezaan dalam penggunaan undang-undang oleh pihak berkuasa yang berwibawa.

Oleh itu, Encik Dung mencadangkan kajian tentang mekanisme yang akan membolehkan institusi kredit bertindak sebagai penjamin atau menubuhkan akaun escrow. Sehubungan itu, dana daripada pembeli boleh ditolak terus untuk membayar obligasi cukai tanah kepada Negeri bagi pihak penjual. Penyelesaian ini akan membantu membuka sekatan projek yang terhenti disebabkan oleh ketidakupayaan pelabur sebelumnya untuk membayar cukai, sambil memastikan Negeri mengutip cukai dengan betul dan lengkap.

Pada masa yang sama, adalah perlu untuk memuktamadkan kerangka kerja perundangan bagi pembangunan amanah pelaburan hartanah (REIT) dan dana ekuiti persendirian dengan segera. Ini akan menyediakan asas kewangan yang kukuh, bertindak sebagai pembeli profesional untuk menyatukan projek-projek yang terfragmentasi melalui pemindahan ekuiti, sekali gus mengurangkan kebergantungan yang berlebihan terhadap kredit bank.

Sebuah projek di Dong Nai baru sahaja memulakan pembinaan di atas tanah yang diperoleh melalui Penggabungan dan Pengambilalihan (M&A).

"Prosedur pentadbiran selepas pemindahan perlu dipermudahkan. Proses menukar pelabur pada sijil pelaburan dan sijil pemilikan tanah harus dilaksanakan melalui mekanisme sehenti, memendekkan masa menunggu supaya modal dapat mengalir ke dalam pembinaan semula projek dengan lebih cepat," kata Encik Dung.

Apa yang perlu kita lakukan?

Begitu juga, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, berkata bahawa seluruh sistem politik pada masa ini sangat bertekad untuk menghapuskan halangan bagi projek. Walau bagaimanapun, peraturan bahawa projek yang ingin memindahkan pemilikan sepenuhnya atau sebahagiannya mesti memenuhi obligasi kewangan mereka menyebabkan kesulitan bagi perniagaan.

Untuk memperoleh tanah yang bersih, perniagaan perlu melabur sejumlah besar modal. Apabila pelaksanaannya dimulakan, ramai pelabur kehabisan wang kerana undang-undang mewajibkan projek mempunyai sijil pemilikan tanah untuk layak mendapat pinjaman. Oleh itu, ramai pelabur terpaksa menjual projek mereka lebih awal.

Walau bagaimanapun, apabila pemindahan projek menghadapi kesukaran, perniagaan akan mengelak peraturan dengan memindahkan saham syarikat. Dalam kes ini, "teras" perniagaan berubah, dan pemilik baharu pada dasarnya adalah pembeli projek. Kelemahan ini tidak semestinya salah kerana undang-undang tidak melarang pemindahan saham syarikat, tetapi ia membawa beberapa risiko kemudian.

Menurut peguam Truong Anh Tu, Pengerusi Firma Undang-undang TAT, penggabungan dan pengambilalihan hartanah (M&A) bukan lagi sekadar memindahkan aset, tetapi dalam banyak kes telah menjadi pemindahan keseluruhan rangka kerja perundangan sesuatu projek. Inilah juga sebabnya aspek perundangan menjadi penapis pertama untuk aliran modal.

Peraturan yang mewajibkan perniagaan untuk memenuhi obligasi kewangan mereka sebelum memindahkan pemilikan keseluruhan atau sebahagian daripada sesuatu projek menimbulkan kesulitan bagi mereka.

"Sebelum ini, institusi kredit terutamanya berminat dengan nilai cagaran, tetapi kini mereka ingin tahu bagaimana hak penggunaan tanah diperoleh, sejauh mana obligasi kewangan telah dipenuhi, sama ada projek itu melibatkan aset awam, dan sama ada hak harta tersebut mampu mengekalkan kestabilan sekiranya berlaku perubahan dalam persekitaran perundangan," kata peguam Tú.

Oleh itu, semasa proses usaha wajar untuk Penggabungan dan Pengambilalihan (M&A), risiko undang-undang mula tercermin secara langsung dalam nilai transaksi. Projek yang mempunyai sejarah undang-undang yang kompleks akan tertakluk kepada diskaun yang lebih besar. Projek yang belum memenuhi obligasi kewangannya akan mengambil masa yang lebih lama untuk mengakses pembiayaan. Projek yang mempunyai sejarah undang-undang yang tidak jelas akan menjalani proses usaha wajar yang lebih ketat dan panjang.

Menurut Encik Tú, apa yang kurang dalam pasaran pada masa ini bukanlah tanah atau aliran tunai. Pelabur hanya benar-benar bersedia untuk jangka masa panjang apabila mereka memahami dengan jelas hak, kewajipan mereka, dan sama ada hak tersebut akan kekal dilindungi selepas bertahun-tahun.

"Itulah juga sebabnya kisah terbesar dalam pasaran Penggabungan dan Pengambilalihan hartanah bukan lagi tentang perlumbaan untuk memiliki lebih banyak tanah, tetapi tentang membina hak harta yang lebih telus, stabil dan andal. Itulah perubahan paling mendalam yang berlaku dalam pasaran hartanah Vietnam hari ini," kata peguam Tú.

Sumber: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo