Apabila wang mengalir lebih banyak ke dalam aset

Seorang pekerja bank di Hanoi berkongsi bahawa dia memperoleh sekitar 55 juta VND sebulan, gaji yang agak tinggi pada masa kini. Tetapi selepas bertahun-tahun bekerja, perkara yang paling memberi tekanan kepadanya ialah harga rumah.

VietNamNet•17/05/2026

Setiap kali saya melihat senarai harga untuk projek pangsapuri baharu, perasaan pertama yang muncul bukanlah sama ada saya mampu membelinya, tetapi sebaliknya harganya telah meningkat di luar kemampuan saya. Ramai pekerja di kawasan bandar kini berkongsi perasaan ini: gaji terus meningkat tetapi masih tidak dapat menandingi harga pangsapuri.

Kisah ini telah dimasukkan dalam Kemas Kini Ekonomi Vietnam Bank Dunia – Mei 2026. Institusi ini telah menambah satu siri data yang menunjukkan bahawa wang dalam ekonomi kini mengalir dengan pesat ke dalam hartanah.

Menurut laporan ini, kredit hartanah diunjurkan meningkat sebanyak 42% pada tahun 2025, hampir dua kali ganda kadar pertumbuhan kredit keseluruhan iaitu 19%. Sektor ini kini menyumbang kira-kira 25.5% daripada jumlah kredit terkumpul.

Ini juga bermakna bahawa bagi setiap empat dolar kredit dalam ekonomi, lebih daripada satu dolar mengalir ke dalam hartanah.

Lebih ketara lagi, kira-kira separuh daripada kredit hartanah ini diberikan kepada syarikat pembangunan hartanah. Sementara itu, kredit untuk industri dan pertanian hanya meningkat masing-masing sebanyak 12.1% dan 9.1%.

Melihat aliran kredit, jelas bahawa sektor hartanah menarik lebih banyak modal berbanding sektor perkilangan.

Ba Dinh H1_1.JPG — *Satu paradoks semakin jelas: Kredit meningkat mendadak, kecairan dalam ekonomi sangat tinggi, tetapi perasaan memiliki rumah semakin jauh bagi ramai orang. Foto: Hoang Ha*

Bank Dunia juga menyatakan bahawa peruntukan kredit semasa adalah “tidak cekap secara struktur,” kerana bank-bank mengutamakan segmen yang disokong aset tetapi berproduktiviti rendah berbanding sektor yang mampu menjana pertumbuhan dan pekerjaan yang mampan. Ini adalah perkara penting, kerana perkara penting bukanlah berapa banyak peningkatan kredit, tetapi ke mana wang itu mengalir.

Apabila lebih banyak wang mengalir ke tanah berbanding ke kilang, harga hartanah hampir pasti akan meningkat lebih cepat daripada pendapatan pekerja, satu trend yang jelas tercermin dalam pasaran perumahan semasa.

Bank Dunia mengatakan bahawa nisbah harga rumah dan tanah di sesetengah kawasan kini telah melebihi 30 kali ganda pendapatan tahunan purata isi rumah, manakala piawaian antarabangsa untuk kemampuan perumahan biasanya sekitar 3–8 kali ganda pendapatan.

Ini menyukarkan pembeli rumah pertama untuk memasuki pasaran. Kos sewa dan beban pembayaran balik gadai janji juga telah memakan sebahagian besar daripada baki wang perbelanjaan bagi kebanyakan isi rumah berpendapatan rendah dan sederhana.

Satu paradoks muncul dengan agak jelas: Kredit meningkat dengan pesat, kecairan dalam ekonomi sangat tinggi, tetapi perasaan memiliki rumah semakin jauh bagi kebanyakan orang. Harga hartanah meningkat lebih cepat daripada kapasiti menjana pendapatan majoriti pekerja dalam ekonomi.

Walau bagaimanapun, aliran wang ke dalam hartanah hanyalah sebahagian daripada cerita yang lebih besar.

Menurut Bank Dunia, nisbah kredit kepada KDNK Vietnam kini sekitar 145%. Angka itu sendiri memang sangat tinggi, tetapi apa yang lebih membimbangkan ialah masih terdapat banyak wang dalam ekonomi yang tidak mengalir dengan kukuh ke dalam pengeluaran dan penggunaan.

Walaupun kredit meningkat dengan pesat, pusing ganti wang ekonomi dijangka perlahan kepada sekitar 0.6 menjelang 2025, paras terendah dalam sedekad.

Menurut Bank Dunia, kecairan kini beredar terutamanya dalam sektor kewangan dan bukannya memberikan dorongan baharu kepada ekonomi sebenar.

Dalam erti kata lain, sebenarnya terdapat banyak wang dalam ekonomi; cuma aliran wang semakin beralih ke arah pasaran aset.

Apabila harga rumah dan emas terus meningkat, wang mula mengalir keluar dari bank dan masuk ke aset lain.

Menurut Bank Dunia, kadar deposit isi rumah dalam sistem perbankan telah menurun daripada 48% pada tahun 2024 kepada 44% pada tahun 2025, apabila orang ramai mengalihkan wang mereka kepada hartanah, emas dan USD untuk mencari hasil yang lebih tinggi.

Perubahan ini memaksa bank untuk bersaing dengan lebih sengit bagi menarik deposit, sekali gus meningkatkan kadar faedah ke atas deposit 6-12 bulan sehingga 6-8% pada Mac 2026.

Lebih ketara lagi, trend ini berlaku walaupun kadar faedah dasar tidak meningkat, menunjukkan bahawa paras kadar faedah pasaran sebenar berada di bawah tekanan menaik yang jauh lebih kuat daripada isyarat dasar yang ditunjukkan.

Tekanan kecairan juga tercermin dalam fakta bahawa kadar faedah antara bank kadangkala melebihi kadar faedah dasar, menunjukkan bahawa dasar monetari dalam praktiknya menjadi lebih ketat.

Untuk mengurangkan tekanan kecairan, Bank Negara Vietnam telah mengembangkan operasi pasaran terbukanya dengan ketara dan menyuntik kira-kira $700 juta melalui operasi OMO pada Mac dan April 2026. Tindakan ini menunjukkan bahawa bank pusat semakin berhati-hati dalam menghadapi aliran masuk modal yang kukuh ke dalam sektor hartanah.

Walau bagaimanapun, Bank Dunia menyatakan bahawa nisbah kecukupan modal keseluruhan sistem perbankan pada masa ini hanya sekitar 12.1%, lebih rendah daripada kebanyakan negara ASEAN.

Sistem perbankan pada masa ini tidak menghadapi risiko besar, tetapi penampan keselamatan tidak lagi setebal beberapa tahun yang lalu, terutamanya memandangkan peningkatan kadar pinjaman hartanah dalam jumlah pinjaman terkumpul.

Harga aset yang meningkat menarik lebih banyak wang ke dalam hartanah. Wang baharu ini, seterusnya, mendorong harga aset lebih tinggi, mewujudkan perasaan bahawa semakin perlahan anda, semakin sukar untuk mengikuti pasaran.

Dalam pusaran ini, sistem perbankan juga menghadapi risiko lain: menggunakan modal terkumpul jangka pendek untuk membiayai pinjaman hartanah jangka panjang. Pembalikan aliran tunai yang mendadak atau perubahan sentimen pendeposit boleh menyebabkan tekanan kecairan.