"Pergerakan Ke Selatan" Modal Hartanah

Wilayah selatan, terutamanya Bandar Raya Ho Chi Minh, merupakan destinasi menarik dalam "penghijrahan ke selatan" modal hartanah, terutamanya daripada pelabur di Utara. Walau bagaimanapun, pelabur perlu memilih segmen dengan teliti, menilai keupayaan kewangan mereka, dan mengutamakan strategi jangka panjang dan bukannya mengharapkan keuntungan yang cepat, bagi memastikan keselamatan dan kecekapan dalam konteks pasaran penstrukturan semula.

Harga perumahan kekal tinggi, dan modal sedang mencari laluan alternatif.

Menurut data penyelidikan daripada Institut Penilaian Pasaran Hartanah Vietnam (VARS IRE), dalam tempoh sembilan bulan pertama tahun 2025, pasaran Hanoi mencatatkan kira-kira 22,000 pangsapuri baharu dilancarkan, bersamaan dengan 64% daripada jumlah bekalan pada tahun 2024 dan tahap tertinggi untuk tempoh yang sama pada tahun 2019-2025. Daripada jumlah ini, unit pangsapuri terus memainkan peranan dominan, menyumbang 76% daripada jumlah bekalan baharu.

Pada masa ini, modal pelaburan hartanah sedang beralih dengan ketara ke arah wilayah selatan. Foto: VARS

Walau bagaimanapun, harga jualan tidak menurun; malah, ia semakin "memanas" apabila projek baharu dengan harga melebihi 100 juta VND/ ^m² menjadi semakin biasa. Indeks harga pangsapuri (indeks harga yang mencerminkan turun naik harga jualan purata tempoh semasa berbanding tempoh asas (S1/2019) projek dalam set sampel yang dipilih dan diperhatikan oleh VARS) di Hanoi pada S3/2025 meningkat sebanyak 5% berbanding suku sebelumnya dan sebanyak 96.2% berbanding suku asas (S1/2019) - 1.7 kali ganda peningkatan bekas Bandar Ho Chi Minh dalam tempoh yang sama.

Harga pasaran utama pangsapuri (pangsapuri yang ditawarkan untuk dijual buat kali pertama) di Hanoi juga telah menetapkan "pencapaian penting" baharu, dengan purata 95 juta VND/ ^m² , lebih tinggi daripada Bandar Raya Ho Chi Minh, di mana lebih 43% bekalan baharu pada suku ketiga berharga melebihi 120 juta VND/ ^m² .

Harga perumahan yang tinggi telah mengecilkan potensi kenaikan harga, sekali gus mengurangkan daya tarikan modal pelaburan. Pada masa yang sama, modal yang diperlukan jauh melebihi kapasiti kewangan ramai pelabur, menyebabkan modal mula beralih keluar dari Hanoi untuk mencari peluang baharu dalam pasaran dengan harga yang lebih berpatutan dan potensi pertumbuhan yang lebih tinggi.

Selain menumpukan perhatian di wilayah sekitar Hanoi dengan infrastruktur yang maju, pelaburan sedang beralih dengan pesat ke arah wilayah selatan.

Menurut Nguyen Thai Binh, Timbalan Setiausaha Agung Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), statistik awal daripada beberapa pemaju pada akhir suku kedua menunjukkan bahawa pelanggan dari Utara menyumbang kira-kira 20% daripada jumlah transaksi di Selatan semasa separuh pertama tahun ini, dua kali ganda angka untuk tempoh yang sama tahun lepas. Menjelang akhir suku ketiga, kadar ini telah mencapai 30%, hampir menyamai tempoh ledakan 2016-2020.

Sehubungan itu, wilayah selatan menarik pelaburan kerana tahap harga yang kekal stabil sejak tiga tahun lalu, mewujudkan ruang untuk pertumbuhan dan margin keuntungan yang menarik untuk pelabur. Beberapa kawasan di pinggir bekas Bandar Raya Ho Chi Minh, termasuk kawasan gabungan, mempunyai tahap harga 30-40% lebih rendah daripada Hanoi, sementara ketersambungan infrastruktur dan kadar pembandaran meningkat dengan pesat.

Contohnya, di Hanoi, dengan 2-4 bilion VND, anda hanya boleh membeli apartmen satu bilik tidur atau satu campur satu bilik tidur, manakala di Bandar Raya Ho Chi Minh, pelabur mempunyai lebih banyak pilihan, daripada pangsapuri hingga rumah individu. Terutamanya, harga beberapa projek yang baru dilancarkan di kawasan pinggir bandar Bandar Raya Ho Chi Minh pada masa ini hanya dua pertiga daripada harga di kawasan pinggir bandar Hanoi, menjadikan potensi kenaikan harga dalam jangka sederhana dan panjang lebih menarik.

Aliran modal dari Hanoi ke Bandar Raya Ho Chi Minh dan kawasan sekitarnya bukan sahaja didorong oleh keinginan untuk "memburu tawaran" tetapi juga bertujuan untuk mempelbagaikan portfolio dan mengoptimumkan penggunaan modal. Berbanding dengan Hanoi, pasaran Bandar Raya Ho Chi Minh jelas berbeza, terutamanya dalam segmen pangsapuri mewah, dengan dokumentasi sah yang lengkap dan lokasi utama, memenuhi keperluan pengumpulan aset jangka panjang pelabur mewah.

Barisan produk ini menawarkan pulangan berganda, dengan potensi kenaikan harga dan pendapatan sewa yang berkesan, hasil daripada kelebihan pusat ekonomi dinamik yang sangat menarik FDI dan pakar asing dengan permintaan untuk perumahan mewah.

Pembangunan infrastruktur semakin pesat, mewujudkan peluang, tetapi perlu berhati-hati.

Trend "Pengembangan Ke Selatan" didorong lagi oleh kepulangan pelbagai pemaju utama di Selatan selepas halangan perundangan dihapuskan, berserta kempen pemasaran yang kukuh. Khususnya, ramai pelabur individu dari Hanoi cenderung untuk bekerjasama dengan pemaju yang biasa apabila mereka mengembangkan projek mereka ke selatan, memanfaatkan keakraban mereka dengan jenama dan keupayaan pelaksanaan.

Beberapa projek berskala besar, seperti kompleks bandar di Can Gio, serta-merta menarik minat yang ketara daripada pelabur Hanoi sebaik sahaja pelancarannya disebabkan oleh lokasi strategik dan potensi pembangunan jangka panjang. Firma broker hartanah Utara juga dengan cepat mengembangkan cawangan mereka di Selatan, membawa bersama mereka ekosistem dan perkhidmatan pelanggan mereka.

Tambahan pula, beberapa projek oleh pemaju utama mempunyai tahap harga yang rendah, manakala projek serupa di Utara telah meningkat dua kali ganda nilainya. Ramai pelabur "menemui semula" projek-projek ini, dengan harga malah meningkat sebanyak 5% dalam masa seminggu.

Faktor utama dalam memperkukuhkan daya tarikan pelaburan ialah dasar pembangunan infrastruktur dan momentum perancangan wilayah susulan penggabungan pentadbiran Bandar Raya Ho Chi Minh yang baharu. Banyak projek baharu kini terletak secara strategik di sepanjang laluan metro, jalan lingkaran dan arteri pengangkutan utama, meningkatkan ketersambungan antara wilayah dan meningkatkan nilai hartanah masa hadapan, menjadikannya sangat menarik kepada pelabur dari Hanoi.

VARS IRE percaya bahawa, secara keseluruhannya, "penghijrahan ke selatan" modal pelaburan hartanah menjadi semakin kuat. Selatan, terutamanya Bandar Raya Ho Chi Minh, secara beransur-ansur menjadi destinasi baharu hasil daripada harga yang berpatutan, infrastruktur yang pesat membangun dan rangka kerja perundangan yang lebih baik.

Walau bagaimanapun, pelabur perlu memilih segmen dengan teliti, menilai keupayaan kewangan mereka dan mengutamakan strategi jangka panjang daripada mengharapkan keuntungan yang cepat bagi memastikan keselamatan dan kecekapan dalam konteks pasaran penstrukturan semula. Dengan kebanyakan transaksi masih didorong oleh permintaan pelaburan, sementara bekalan meningkat dengan pesat, jika pelabur menggunakan modal pinjaman yang berlebihan untuk pelaburan yang pelbagai, mereka mungkin mendapati diri mereka terdedah apabila kadar faedah meningkat atau kecairan berkurangan. Senario terburuk ialah gangguan dalam aliran tunai, yang berpotensi membawa kepada genangan projek, memberi kesan kepada sentimen pasaran dan menghakis keyakinan pelabur.

Sumber: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html