Model perniagaan "pemilikan percutian" di dunia - Dari sejarahnya hingga masalah orang ...

1. Sejarah kemunculan dan perkembangan model perniagaan "pemilikan percutian" di dunia

Pada tahun 1946, sebagai tindak balas kepada permintaan terpendam untuk percutian di UK selepas tamat Perang Dunia II, Fred Pontin, Bill Butlin dan saudara-saudara Warner mempunyai idea untuk mengembangkan perniagaan kem percutian mereka. Secara beransur-ansur, perniagaan kem percutian mereka menjadi model untuk industri percutian pakej moden. Model ini berkembang pesat apabila perjalanan udara menjadi lebih murah dan lebih banyak tersedia dan bilangan orang yang pergi bercuti atau bersedia untuk bercuti meningkat dengan pesat.

Di pasaran besar-besaran inilah model yang dikenali sebagai "timeshare" (diterjemahkan secara kasar sebagai "pemilikan percutian") secara rasmi muncul pada tahun 1963. Bermula di Switzerland dengan nama "pemilikan percutian", tetapi selepas penyelidikan yang teliti, model perniagaan ini telah digunakan dengan cepat di Amerika Syarikat dan kembali berkembang di Eropah (Scotland) pada tahun 1975. Dalam tempoh 5 tahun, pusat peranginan utama di Sepanyol telah meledak di seluruh Eropah dengan pusat peranginan utama di seluruh Eropah. pembangunan.

Dari perspektif pemasaran, pemilikan percutian ialah produk yang sangat berbeza daripada pakej percutian atau pakej resort biasa. Model ini diiklankan sebagai menawarkan perkhidmatan menarik yang tiada pakej percutian, seperti: kualiti terbaik, perkhidmatan resort mewah, penginapan layan diri di lokasi yang mudah diakses, pemandangan yang indah, keselamatan yang terjamin dan selepas pembelian, produk resort ini "selalu milik anda" . Namun, konsep ini masih agak baru dan kurang difahami oleh pembeli, jadi walaupun ia dipasarkan secara besar-besaran, jualan daripada model perniagaan ini pada peringkat awal selalunya agak rendah.

Menjelang 1980-an, dengan strategi mengeksploitasi psikologi pembeli, aktiviti perniagaan berskala besar mula berkembang di beberapa pusat peranginan besar di Sepanyol. Seiring dengan itu, jualan daripada perniagaan model pemilikan percutian mula melonjak, menunjukkan potensi untuk menjadi segmen perniagaan yang menjanjikan. Walau bagaimanapun, dari tempoh ini, banyak renungan dan aduan mengenai penjual yang menjual produk palsu juga mula muncul dan semakin tersebar ke seluruh Eropah dan beberapa negara lain, yang memerlukan Kerajaan negara membina rangka kerja perundangan yang sesuai dan tepat pada masanya untuk melindungi hak pembeli apabila mengambil bahagian dalam transaksi jenis ini dengan banyak risiko yang berpotensi.

2. Gambaran keseluruhan ciri model perniagaan pemilikan percutian timeshare dan masalah semasa yang dihadapi oleh pembeli

Menurut kamus undang-undang antarabangsa, "timeshare" difahami sebagai satu bentuk pemilikan harta bersama - biasanya hartanah resort atau hiburan, di mana pemilik mempunyai hak untuk menggunakan harta itu untuk tempoh masa tertentu setiap tahun. Takrifan ini diberikan dari perspektif mempertimbangkan pemilikan percutian sebagai satu bentuk pemilikan bersama hartanah, namun pendekatan ini tidak lagi konsisten dengan trend pembangunan umum dunia, apabila pemilikan percutian tidak lagi dianggap sebagai bentuk pemilikan hartanah. Pemahaman lain ialah pemilikan percutian difahamkan sebagai pembeli yang membeli sebahagian daripada hak hartanah resort tertentu - iaitu satu bentuk pemilikan oleh ramai orang yang mempunyai hak untuk menggunakan hartanah untuk tempoh masa tertentu setiap tahun. Sebagai alternatif, perkongsian masa diterangkan sebagai satu bentuk pemilikan percutian yang mana pembeli akan mempunyai hak untuk menggunakan satu minggu (atau lebih lama) setiap tahun unit/kompleks/villa/resort, yang diterangkan dalam kontrak, untuk tempoh tertentu selama satu tahun atau lebih.

Realitinya, di banyak negara di seluruh dunia, model perniagaan pemilikan percutian secara beransur-ansur kehilangan reputasinya dari segi imej dan jenama disebabkan aduan dan aduan yang meluas dan berpanjangan daripada pembeli/pemilik pemilikan percutian sejak beberapa dekad yang lalu. Oleh itu, untuk memisahkan diri mereka daripada imej model ini yang dicemari, sesetengah perniagaan telah menggunakan istilah lain untuk menggantikan istilah "timeshare", contohnya: "Vacation Club"; "Pemilikan pecahan"; "Kelab Destinasi"; "Pemilikan Percutian"; dll. Walau bagaimanapun, tidak kira apa istilah atau konsep yang digunakan untuk menggambarkannya, pada dasarnya, ini masih "perkongsian masa" - model perniagaan pemilikan percutian.

Oleh itu, dengan proses pembentukan dan pembangunan, kita boleh merumuskan beberapa ciri model pemilikan percutian serta kaedah transaksi khusus model ini seperti berikut:

- Pemilikan percutian ialah produk dan model perniagaan yang kompleks. Untuk melabur atau mengambil bahagian dalam model pemilikan percutian, pembeli mesti menandatangani kontrak pemilikan percutian - dokumen dengan kandungan yang agak kompleks berkaitan dengan perjanjian mengenai hak dan kewajipan pihak yang berkaitan dengan produk pemilikan percutian.

- Nilai kontrak pemilikan percutian adalah secara purata daripada puluhan hingga puluhan ribu dolar AS (10,000 USD - 40,000 USD). Di samping itu, selepas mengambil bahagian dalam pemilikan percutian, pembeli juga perlu membayar yuran tahunan (biasanya yuran pengurusan, yuran operasi resort, yuran penyelenggaraan) berdasarkan skala, bilangan minggu percutian, jenis minggu percutian yang mereka miliki pada tahun tersebut serta nilai kontrak yang telah mereka tandatangani. Kontrak pemilikan percutian terpakai untuk tempoh masa tertentu setiap tahun, dan biasanya tempoh kontrak boleh bertahan dari beberapa tahun hingga beberapa dekad, malah sehingga 80 tahun (di Australia).

- Pemilikan percutian adalah bidang yang agak khusus. Bergantung pada sifat dan kandungan khusus perjanjian antara pembeli dan penjual, perniagaan pemilikan percutian di dunia boleh dibahagikan kepada jenis produk utama, termasuk:

(i) Pemilikan percutian dengan pemilikan mingguan tetap.

(ii) Pemilikan hari cuti dengan pemilikan mingguan terapung.

(iii) Pemilikan hari cuti dengan pemilikan mingguan bergilir atau fleksibel.

(iv) Memiliki percutian dengan program mata.

- Pemilikan percutian bukanlah produk, komoditi atau perkhidmatan penting atau biasa yang orang ramai boleh membuat keputusan untuk membeli dengan mudah. Oleh itu, untuk menjual pemilikan percutian, penjual sering menumpukan pada strategi yang mengeksploitasi psikologi pelanggan. Secara khusus, penjual sering mendekati bakal pelanggan dengan mengiklankan/memasarkan melalui telefon/kaedah yang serupa, malah menjanjikan hadiah, "baucar", "percutian percuma" untuk dapat menjemput, menarik atau menarik pelanggan berpotensi untuk menghadiri sesi pembentangan/perkenalan tentang percutian, sekali gus memperkenalkan dan meyakinkan bakal pelanggan untuk bersetuju menandatangani kontrak pemilikan percutian tepat pada pembentangan tersebut.

- Apabila memasuki kontrak pemilikan percutian, kebanyakan pembeli tidak, atau belum memahami sepenuhnya, kelebihan dan kekurangan produk jenis ini, terutamanya tidak mengambil kira atau menilai dengan teliti jumlah kos yang perlu mereka belanjakan dan perlu berbelanja selama bertahun-tahun mengikut perjanjian, hanya sehingga masalah timbul secara realiti.

- Memilih untuk membeli pemilikan percutian kerana tersalah anggap bahawa memiliki produk ini adalah pelaburan yang menguntungkan. Amalan di banyak negara telah menunjukkan bahawa anda hanya perlu memilih untuk memiliki percutian untuk menikmati percutian anda atau percutian keluarga anda untuk tempoh masa tertentu, bukan membeli pemilikan percutian dan menganggapnya sebagai pelaburan yang menguntungkan.

- Masalah "penipuan" dalam "menjual semula pembrokeran pemilikan percutian". Berpunca daripada kesukaran menjual hak pemilikan percutian, sekumpulan "broker pemilikan percutian menjual semula" telah menawarkan untuk menjual semula hak pemilikan percutian pembeli kepada pihak ketiga, dengan syarat pemilik produk pemilikan percutian mesti membayar yuran terlebih dahulu. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, kebanyakan kes ini tidak, atau bahkan tidak boleh, menjual semula pemilikan percutian, dan pemilik pemilikan percutian terus kehilangan bayaran (bukan kecil) kepada broker.

- Masalah utama dan biasa yang dihadapi oleh pembeli rumah percutian di banyak negara, biasanya:

(i) yuran penyelenggaraan tahunan terlalu tinggi dan bertahan selama bertahun-tahun kerana kontrak perkongsian masa biasanya mempunyai tempoh antara beberapa tahun hingga beberapa dekad;

(ii) tidak boleh membatalkan atau menarik diri daripada kontrak yang ditandatangani;

(iii) bilik tidak boleh ditempah mengikut jadual asal;

(iv) adalah mustahil atau amat sukar untuk menyewakan semula atau menyerahkan semula kontrak;

(v) mengelirukan, malah menipu, tingkah laku "menipu", tingkah laku tekanan jualan penjual; dll.

Khususnya, isu pembatalan kontrak pemilikan percutian yang ditandatangani kekal sebagai masalah terbesar dan paling sukar dalam model perniagaan pemilikan percutian di negara-negara di seluruh dunia, dan juga merupakan isu yang telah menyebabkan paling banyak pertikaian dan aduan daripada pembeli sejak 1980-an.

3. Undang-undang yang mengawal selia perniagaan pemilikan percutian di beberapa negara dan cadangan untuk Vietnam

Berhubung dengan keadaan semasa aktiviti perniagaan di bawah nama "pemilikan perkhidmatan resort/pemilikan percutian jangka panjang" (atau nama yang serupa) di Vietnam dalam beberapa tahun kebelakangan ini, dapat dilihat bahawa jenis ini juga mempunyai ciri dan masalah yang sama dengan model perniagaan pemilikan percutian yang telah muncul di dunia sejak tahun 1960-an. Berasal sebagai model perniagaan yang kompleks (seperti yang dianalisis), bukan sahaja di Vietnam, masalah sedia ada model pemilikan percutian telah lama timbul di banyak negara dan wilayah di dunia, khususnya di Eropah, Amerika Syarikat, Australia, England, Perancis, Jerman, Sepanyol, dll.

Berhadapan dengan situasi yang rumit sedemikian, walaupun undang-undang setiap negara dan wilayah mungkin mempunyai pendekatan yang berbeza untuk "pemilikan percutian", banyak tempat seperti Kesatuan Eropah, UK, Perancis, Jerman, Sepanyol, Australia dan beberapa negeri di Amerika Syarikat mempunyai peraturan langsung untuk mengurus aktiviti ini, contohnya:

Di Kesatuan Eropah, perniagaan pemilikan percutian dikawal secara langsung oleh Akta 1994 yang berasingan (Akta Pemilikan Cuti yang diterima pakai oleh Komuniti Eropah pada tahun 1994); Arahan 2008 (Arahan 2008/122/EC Parlimen Eropah dan Majlis 14 Januari 2009 mengenai perlindungan pengguna berkenaan dengan aspek tertentu perkhidmatan pemilikan percutian, produk percutian jangka panjang, kontrak pembelian dan jualan semula) dan perundangan khusus Negara Anggota (khususnya negara yang mempunyai pusat peranginan dan pelancongan).

Di Amerika Syarikat, contohnya di negeri Florida, pemilikan percutian pada masa ini dikawal dan dikawal secara langsung oleh negeri Florida dalam Akta Negeri Florida 2018 (Bab 721 dengan 98 Artikel) bertarikh 25 September 2018 di Amerika Syarikat mengenai mewujudkan prosedur dan memerlukan pendedahan awam mengenai maklumat dan operasi aktiviti penjualan, pertukaran, promosi dan operasi pemilikan.

Di Australia, perniagaan pemilikan percutian dikawal secara langsung dalam Akta Perbadanan (Bab 5).

Secara umum, berpunca daripada realiti bahawa model pemilikan percutian telah berkembang sejak sekian lama, banyak negara dan wilayah telah mempunyai peraturan undang-undang serta mekanisme pengawalseliaan yang langsung dan agak lengkap untuk memastikan ketelusan dan ketegasan dalam operasi perniagaan perusahaan, biasanya: peraturan mengenai melesenkan aktiviti pemilikan percutian; peraturan mengenai syarat untuk menawarkan produk kepada pasaran; keperluan mengenai tanggungjawab untuk menyediakan maklumat yang lengkap dan tepat dalam pengiklanan dan sebelum menandatangani kontrak; hak pembeli (tempoh pengeluaran/pertimbangan); mekanisme pengurusan; pengendalian pelanggaran, dsb.

Khususnya, beberapa hak pelanggan dikawal ketat seperti: pelanggan mempunyai hak untuk menamatkan kontrak tanpa syarat dalam tempoh masa tanpa sebarang kos dan tidak boleh membatalkan hak atas sebarang sebab; melarang pengguna membayar sebelum tamat tempoh pengeluaran di atas; atau menghendaki perniagaan membuka akaun escrow untuk memastikan keupayaan untuk membayar pelanggan apabila mereka perlu menarik diri daripada kontrak dan menentukan masa pembayaran balik tertentu.

Walaupun perniagaan pemilikan percutian dikawal secara langsung oleh undang-undang di banyak negara dan wilayah di dunia, Vietnam setakat ini tidak mempunyai rangka kerja undang-undang yang berasingan dan komprehensif untuk mengawal selia jenis perniagaan ini. Oleh itu, berdasarkan penyelidikan amalan antarabangsa dan penilaian situasi semasa di Vietnam, memberi tumpuan kepada menyemak dan membina rangka kerja undang-undang yang komprehensif dan ketat untuk mengawal selia perniagaan perkhidmatan pemilikan percutian bagi meminimumkan risiko, memastikan hak orang ramai apabila menyertai jenis transaksi ini serta menstabilkan ketenteraman sosial adalah perkara yang amat mendesak dalam konteks semasa. /.

[*] Beberapa sumber rujukan:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Sumber: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html