Bank tidak boleh dipersalahkan.

Adakah pemaju bekerjasama dengan bank?

Pada hakikatnya, banyak projek, sebelum menjual rumah kepada pelanggan, telah menggadaikan keseluruhan projek kepada bank. Daripada melepaskan gadai janji sebelum menjual kepada pelanggan, pemaju tidak berbuat demikian dan masih belum membayar balik hutang sehingga hari ini, yang menyebabkan bank merampas rumah penduduk. Malah di banyak bangunan tinggi, selepas menjual rumah kepada pelanggan, pemaju terus menggadaikan rumah-rumah tersebut kepada bank untuk meminjam wang bagi tujuan lain. Hanya apabila mereka tidak dapat membayar balik hutang dan bank merampas untuk mendapatkan semula prinsipal dan faedah, barulah penduduk menyedari kebenarannya. Oleh itu, sijil pemilikan individu untuk setiap pangsapuri tidak boleh dikeluarkan.

Sebuah bangunan pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh menggunakan sijil pemilikan penduduk sebagai cagaran untuk pinjaman bank.

Seorang penduduk yang rumahnya tiba-tiba dirampas bertanya: "Apabila individu meminjam wang, bank akan meneliti aset cagaran dengan teliti, menyemak status, nilai dan dokumentasi sahnya... Saya tidak faham mengapa pemaju boleh dengan mudah menggunakan pangsapuri yang telah dijual sebagai cagaran dan masih melepasi prosedur bank?" Ini juga merupakan soalan yang ditanya oleh ramai orang apabila menyaksikan situasi paradoks ini.

Pada hakikatnya, mengikut peraturan, apabila menandatangani kontrak pembelian hartanah dengan pelanggan, pemaju mesti melepaskan gadai janji jika hartanah tersebut dicagarkan kepada bank. Apabila menyerahkan rumah kepada pelanggan untuk diduduki, rumah tersebut mesti diperiksa dan dianggap memenuhi semua keperluan. Selepas tempoh tertentu, pemaju bertanggungjawab untuk mendapatkan sijil pemilikan (buku merah jambu) untuk pelanggan. Itulah peraturannya, tetapi pada hakikatnya, banyak bangunan pangsapuri, walaupun yang belum diperiksa dan dianggap memenuhi semua keperluan penghunian, atau yang tidak mempunyai pensijilan keselamatan kebakaran, atau projek yang dibina secara haram, masih dijual dan diserahkan kepada pelanggan. Khususnya, amalan "menjual pangsapuri lebih awal" adalah salah satu sebab yang membawa kepada risiko penduduk kehilangan rumah mereka. Khususnya, walaupun sebelum projek selesai, dan walaupun sebelum prosedur dimuktamadkan, dengan hanya tanah yang tersedia, ramai pemaju mula menjual. Pembeli boleh membayar sekaligus atau secara ansuran mengikut kemajuan projek. Oleh itu, walaupun projek itu didaftarkan secara rasmi di bawah nama pemaju, hartanah itu sebenarnya milik pelanggan. Dalam banyak kes, bank menyedari bahawa pemaju telah menjual rumah kepada pelanggan tetapi masih menutup mata, membenarkan pemaju menggadaikan hartanah tersebut untuk meminjam wang.

Peguam Nguyen Mau Thuong, Timbalan Pengarah Firma Guaman Hoang Thu, berkata: "Terdapat kes di mana pemaju telah menggadaikan hartanah terlebih dahulu, kemudian menjualnya kepada pelanggan tanpa pengetahuan pelanggan. Terdapat juga kes di mana pemaju telah menjual rumah kepada pelanggan, dan kemudian menggadaikan projek tersebut kepada bank untuk meminjam wang. Oleh kerana kontrak jualan tidak berdaftar dengan mana-mana agensi tetapi hanya disimpan di syarikat, bank tidak menyedari sama ada hartanah tersebut sebenarnya telah dijual oleh pemaju. Ada juga kemungkinan pemaju sengaja menyembunyikan perkara ini, ditambah pula dengan penilaian bank yang tidak mencukupi, yang membawa kepada pinjaman yang diberikan kepada pemaju walaupun pangsapuri ini sebenarnya telah dijual."

"Semasa pembinaan, pemaju kekurangan modal dan menggadaikan hak penggunaan tanah dan aset masa depan (rumah-rumah) kepada bank. Pembeli tidak mempunyai cara untuk mengetahui bahawa pangsapuri yang mereka beli telah digadaikan. Sebaik-baiknya, bank yang memegang gadai janji sepatutnya mengumumkan maklumat ini secara terbuka supaya orang ramai tahu. Hanya selepas pemaju mengeluarkan gadai janji barulah pembeli menandatangani kontrak jualan. Tetapi di sini, pemaju memintas undang-undang, secara samar-samar menandatangani perjanjian kerjasama atau perjanjian yang menjanjikan untuk membeli dan menjual. Kini setelah perkara itu terbongkar, pembeli menanggung semua kerugian. Jelas sekali, hakikat bahawa hartanah itu digadaikan kepada bank dan pemaju masih menjualnya kepada pelanggan membuktikan bahawa pemaju telah menipu pelanggan. Pemaju mesti dipertanggungjawabkan secara jenayah. Malah bank juga bertanggungjawab dalam kes ini; ia tidak boleh dibebaskan," analisis peguam Nguyen Mau Thuong.

Jika pemaju telah mendedahkan sepenuhnya bahawa projek itu digadai janji dan pelanggan masih membelinya, pelanggan bertanggungjawab. Sebaliknya, jika pemaju menyembunyikan fakta bahawa projek itu digadai janji dan masih menjualnya kepada pelanggan, pelanggan adalah mangsa. Jika sebuah apartmen telah dijual kepada pelanggan tetapi digadai janji, pemaju bersalah, dan bank juga bersalah kerana penilaian yang tidak mencukupi. Dalam kes itu, pelanggan tidak bersalah dan dilindungi. Oleh itu, kerajaan harus mengeluarkan sijil pemilikan kepada pelanggan; pemaju dan bank harus menyelesaikan perkara itu sendiri atau membawanya ke mahkamah.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh

Pemilik rumah mesti diberikan sijil pemilikan.

Menganalisis aspek perundangan, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, menyatakan bahawa Undang-undang Perniagaan Hartanah 2006 tidaklah seketat Undang-undang Perniagaan Hartanah 2024, kerana undang-undang tersebut hanya melarang pemaju daripada mengumpul dan menyalahgunakan modal secara haram daripada pembeli dan pemegang pajakan. Undang-undang tersebut juga membenarkan projek dipasarkan selepas siap atau pada masa hadapan.

"Walau bagaimanapun, Kanun Sivil menetapkan bahawa aset tidak boleh diniagakan dua kali. Jika keseluruhan bangunan telah digadai janji kepada bank, ia tidak boleh dijual kepada pelanggan. Jika pemaju terus menjual hartanah yang digadai janji kepada pelanggan, mereka melanggar undang-undang. Bank juga bersalah kerana apabila menerima gadai janji, ia mesti menguruskan aset yang digadai janji; ia tidak boleh mendakwa kejahilan pemaju yang menjualnya kepada pelanggan. Terutamanya jika aset yang digadai janji adalah hartanah kediaman masa hadapan, ia mesti dipantau dengan teliti untuk memastikan dana pinjaman digunakan dan dikeluarkan untuk tujuan yang dimaksudkan. Oleh itu, bank bersalah dan bertanggungjawab; manakala pembeli adalah pihak yang tidak bersalah, menjadi mangsa," Encik Chau menganalisis, sambil menambah: "Jika pemaju mendedahkan sepenuhnya bahawa projek itu telah digadai janji dan pelanggan masih membelinya, pelanggan bertanggungjawab. Sebaliknya, jika pemaju menyembunyikan gadai janji dan masih menjual projek itu kepada pelanggan, pelanggan adalah mangsa. Dalam kes di mana sebuah apartmen telah dijual kepada pelanggan tetapi kemudian digadai janji, pemaju bersalah dan bank juga bersalah." Terdapat juga kesalahan disebabkan oleh penilaian yang tidak mencukupi. Dalam kes itu, pelanggan tidak bersalah dan dilindungi. Oleh itu, negeri perlu mengeluarkan sijil pemilikan tanah kepada pelanggan; pemaju dan bank harus mengendalikan perkara itu sendiri atau membawa satu sama lain ke mahkamah."

"Kami telah membuat cadangan sedemikian sejak tahun 2013, tetapi sehingga hari ini, hak sah rakyat masih belum dilindungi," tegas Encik Le Hoang Chau.

Peguam Vu Anh Tuan (Persatuan Peguam Bandar Raya Ho Chi Minh) juga menegaskan: Adalah satu penipuan bagi pemaju untuk menjual hartanah kepada orang ramai sambil menggunakan hartanah tersebut sebagai cagaran untuk pinjaman bank. Bank dan pembeli mesti memfailkan aduan terhadap pemaju dengan polis dan memulakan tuntutan mahkamah sivil terhadap pemaju di mahkamah untuk melindungi pelanggan mereka. Apabila bank menyaman pemaju, pembeli rumah, sebagai pihak yang mempunyai hak dan kewajipan berkaitan, akan dipertimbangkan dan diselesaikan oleh mahkamah. Tambahan pula, jika pemaju disiasat dan didakwa dalam kes jenayah, aspek sivil yang melibatkan bank dan pembeli rumah juga akan ditangani; tiada rampasan harta pelanggan boleh dilakukan.

Telah diketahui bahawa, setakat ini, terdapat kira-kira 60,000 buah rumah di Bandar Raya Ho Chi Minh yang belum dikeluarkan sijil pemilikan. Kebanyakan projek ini melibatkan pemaju yang menggadaikan rumah penduduk untuk meminjam wang daripada bank tetapi gagal membayar balik pinjaman, mengakibatkan bank menahan sijil pemilikan. Baru-baru ini, Majlis Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh juga mengadakan mesyuarat untuk mempersoalkan Jawatankuasa Rakyat mengenai tanggungjawabnya dalam menguruskan bangunan pangsapuri dan mengeluarkan sijil pemilikan. Sehubungan itu, selain daripada pelanggaran pemaju dan bank, terdapat juga tahap tanggungjawab di pihak pihak berkuasa atas pengurusan dan penguatkuasaan mereka yang longgar, malah menunjukkan tanda-tanda menutup dan membiarkan salah laku. Oleh itu, adalah perlu untuk memisahkan pengendalian pelanggaran oleh pemaju dan bank daripada pengeluaran sijil pemilikan kepada pembeli rumah.

Sumber: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm