Memperluas had kredit untuk hartanah: Bagaimana untuk mengawalnya?

TPO - Bank Negara Vietnam baru sahaja meluaskan "ruang" kredit hartanah untuk 25 bank perdagangan. Profesor Madya Dang Ngoc Duc percaya bahawa Bank Negara Vietnam sedang melaksanakan strategi "pelonggaran terkawal", kedua-duanya menyokong pemulihan ekonomi dan memastikan keselamatan sistem kewangan. Ini adalah pendekatan yang selaras dengan piawaian antarabangsa.

Konteks melonggarkan kredit hartanah

Berdepan dengan risiko kredit hartanah yang terlalu panas, Bank Negara Vietnam, sejak awal tahun ini, telah mewajibkan bank perdagangan untuk mengawal kadar pertumbuhan kredit dengan ketat. Menurut garis panduan operasi, kredit tertunggak pada suku pertama tidak boleh melebihi 25% daripada sasaran pertumbuhan tahunan, manakala sasaran pertumbuhan kredit keseluruhan untuk keseluruhan sistem tahun ini ditetapkan pada sekitar 15%.

Walau bagaimanapun, menurut pengumuman baru-baru ini oleh Bank Negara Vietnam, dari 1 Januari hingga 31 Disember, institusi kredit tidak perlu memasukkan baki pinjaman tertunggak tambahan berbanding akhir tahun 2025 untuk pinjaman berkaitan perumahan sosial, taman perindustrian dan zon pemprosesan eksport dalam jumlah baki pinjaman hartanah tertunggak apabila mengawal kadar pertumbuhan kredit dalam sektor ini.

Dasar ini bertujuan untuk memudahkan bank mengembangkan modal kredit ke dalam segmen hartanah keutamaan, selaras dengan dasar membangunkan perumahan sosial, infrastruktur perindustrian dan menggalakkan pertumbuhan sosioekonomi .

Senarai 25 bank perdagangan yang tertakluk kepada mekanisme ini merangkumi banyak bank besar seperti VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank dan beberapa bank lain. Data daripada laporan kewangan suku pertama 14 bank perdagangan yang disenaraikan, yang merangkumi penjelasan tentang portfolio pinjaman mereka, menunjukkan bahawa pinjaman hartanah di kumpulan bank ini terus berkembang pesat, tetapi strategi peruntukan setiap bank berbeza dengan ketara.

Secara khususnya, hanya dalam tempoh tiga bulan pertama tahun ini, jumlah pinjaman hartanah tertunggak (termasuk pinjaman perniagaan hartanah dan pinjaman pembinaan) mencecah lebih 1.58 trilion VND, peningkatan hampir 7% berbanding akhir tahun 2025. Angka ini mencerminkan daya tarikan berterusan sektor hartanah kepada modal bank, meskipun pasaran masih menghadapi pelbagai cabaran.

Pinjaman hartanah meningkat mendadak dalam tempoh tiga bulan pertama tahun ini.

Daripada jumlah pinjaman tertunggak yang dinyatakan di atas, pinjaman untuk perniagaan hartanah mencecah VND 1 trilion (menyumbang 63.2%), manakala pinjaman untuk pembinaan mencecah VND 581,068 bilion, bersamaan dengan baki 36.8%. 5 bank teratas, termasukSHB , VPBank, Techcombank, MB dan HDBank, memegang sejumlah hampir VND 1.18 trilion dalam pinjaman tertunggak, menyumbang 74.4% daripada jumlah saiz 14 bank yang ditinjau.

Kesedaran risiko

Bercakap dengan seorang wartawan dari akhbar Tien Phong , Profesor Madya Dang Ngoc Duc, Pengarah Institut Teknologi Kewangan di Universiti Dai Nam, menganalisis bahawa keputusan untuk meluaskan "ruang" kredit untuk hartanah berpunca daripada fakta bahawa pasaran hartanah menunjukkan tanda-tanda perlahan semula selepas tempoh pemulihan dari akhir tahun 2024 hingga 2025. Kecairan pasaran telah menurun, banyak projek terus menghadapi kesukaran dalam pelaksanaan, sementara trend peningkatan kadar faedah dan kawalan ketat aliran modal ke dalam hartanah dari awal tahun 2026 telah menyempitkan keupayaan perniagaan untuk mengakses modal.

Prof. Madya Dang Ngoc Duc - Pengarah Institut Teknologi Kewangan, Universiti Dai Nam.

Memperluas had kredit untuk bank yang mempunyai nisbah kecukupan modal yang tinggi dan keupayaan pengurusan risiko yang kukuh dilihat sebagai penyelesaian untuk meningkatkan pembiayaan bagi projek perumahan sosial, projek perumahan komersial mampu milik dan projek infrastruktur bandar. Matlamatnya bukan sahaja untuk menyokong pemulihan pasaran tetapi juga untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan mengurangkan risiko gelembung aset melalui peruntukan modal terpilih.

Menurut Encik Duc, dari perspektif pengurusan makroekonomi, Kerajaan dan Bank Negara Vietnam sedang berusaha untuk mengimbangi matlamat pertumbuhan dan kestabilan kewangan. Memperluas had kredit tidak digunakan secara universal tetapi hanya kepada bank yang mempunyai kapasiti kewangan yang kukuh, nisbah pinjaman tidak berbayar yang rendah, dan nisbah kecukupan modal yang tinggi. Pendekatan ini bertujuan untuk menyokong pertumbuhan KDNK sambil masih mengawal risiko yang timbul daripada pasaran hartanah.

Pasaran hartanah juga telah menyaksikan peningkatan kecairan, membolehkan perniagaan meneruskan pelaksanaan projek dan meningkatkan bekalan baharu. Pada masa yang sama, pemulihan sektor hartanah akan mewujudkan kesan riak terhadap pasaran pembinaan, bahan, reka bentuk dalaman dan buruh, sekali gus menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan.

Walau bagaimanapun, Encik Duc percaya bahawa potensi risiko masih perlu dipantau dengan teliti. "Jika pasaran pulih lebih perlahan daripada yang dijangkakan, peningkatan hutang hartanah yang pesat boleh memberi tekanan kepada kualiti aset bank dan meningkatkan hutang lapuk. Selain itu, aliran kredit yang banyak juga boleh menyebabkan kenaikan harga setempat di beberapa kawasan, sekali gus memberi tekanan kepada inflasi dan kestabilan makroekonomi," kata Encik Duc.

Profesor Madya Dang Ngoc Duc percaya bahawa Bank Negara Vietnam sedang melaksanakan strategi "pelonggaran terkawal", yang menyokong pemulihan ekonomi dan memastikan keselamatan sistem kewangan. Pendekatan ini selaras dengan piawaian antarabangsa, terutamanya rangka kerja pengurusan risiko Basel III. Walau bagaimanapun, keberkesanan jangka panjang bergantung pada kapasiti penyeliaan badan kawal selia serta disiplin pasaran bank perdagangan.

Untuk memaksimumkan keberkesanan dasar ini, Encik Duc mencadangkan pengklasifikasian kredit hartanah dengan jelas mengikut tujuan penggunaannya, mengutamakan modal untuk perumahan sosial dan perumahan komersial yang memenuhi keperluan perumahan sebenar, dan mengehadkan aliran dana ke dalam aktiviti spekulatif. Beliau juga mencadangkan peningkatan keperluan modal dan peruntukan risiko untuk pinjaman yang berkaitan dengan hartanah mewah atau projek dengan dokumentasi sah yang tidak lengkap. Meningkatkan ketelusan pasaran akan membantu agensi kawal selia dan institusi kredit menilai potensi risiko dengan lebih tepat, sekali gus memastikan pertumbuhan seiring dengan kestabilan kewangan.

Sumber: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo