Quang Nam mencari jalan untuk mempercepatkan kutipan yuran penggunaan tanah.

Kawasan Bandar Con Tien (Hoi An) merupakan salah satu projek yang berkemungkinan akan menjana yuran penggunaan tanah yang ketara pada tahun 2024.

Kemajuan pengumpulan terlalu perlahan.

Kutipan hasil domestik Quang Nam pada tahun 2023 melebihi ramalan sebanyak 2.7% di tengah-tengah kemelesetan ekonomi (KDNK negatif 8.25%), satu keputusan mengejutkan yang mengatasi banyak ramalan (termasuk kerajaan dan agensi pengurusan). Pencapaian yang mengagumkan ini dianggap sebagai "pemulihan yang menakjubkan" dalam kutipan hasil tempatan.

Walau bagaimanapun, analisis menunjukkan bahawa walaupun hasil bajet meningkat, hasil daripada yuran penggunaan tanah tidak memberangsangkan, gagal mencapai angka yang diunjurkan iaitu 2,300 bilion VND, dan hanya mengumpul lebih 1,911.6 bilion VND (hanya mencapai 83.1% daripada jumlah yang diunjurkan).

Satu perkembangan yang mengejutkan telah berlaku. Pelan hasil belanjawan Quang Nam semakin merosot. Semua aliran hasil utama untuk tahun 2024 adalah lebih rendah daripada angka yang diunjurkan dan sebenar untuk tahun 2023 (ditetapkan pada hanya 20,100 bilion VND dan bukannya 20,880 bilion VND seperti pada tahun 2023). Walau bagaimanapun, hasil daripada yuran penggunaan tanah telah diunjurkan pada 2,700 bilion VND dan bukannya unjuran 2,300 bilion VND seperti pada tahun sebelumnya, atau lebih rendah lagi. Angka ini mewakili peningkatan sebanyak 17.4% berbanding jumlah yang diunjurkan dan peningkatan sebanyak 35% berbanding hasil sebenar pada tahun 2023.

Hasil yang diunjurkan daripada yuran penggunaan tanah telah meningkat sebanyak 400 bilion VND, sementara ekonomi masih tidak stabil dan pasaran hartanah tidak menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Ini benar-benar jumlah yang terlalu besar. Banyak agensi pengurusan meramalkan risiko tidak mencapai sasaran kutipan kerana mereka tidak tahu, atau belum mengetahui, sumber pendapatan yang hendak dikutip.

Pihak berkuasa cukai juga menjangkakan kesukaran dalam mengutip hasil daripada yuran penggunaan tanah, tetapi berharap dapat bergantung pada rancangan tersebut untuk menerima dan memproses dokumen, dan menentukan penyelesaian obligasi kewangan tanah secara elektronik, yang telah dilaksanakan sejak Oktober 2023. Di samping itu, mereka akan mengira jumlah yang dikutip daripada perniagaan yang terhutang yuran penggunaan tanah dari tahun-tahun sebelumnya dan daripada projek yang baru muncul.

Realitinya jauh lebih mencabar daripada anggaran. Pihak berkuasa cukai mengumumkan bahawa, sehingga 30 April 2024, rekod tanah elektronik telah dihubungkan merentasi semua 18 daerah, pekan dan bandar, dengan hampir 9,900 slip pemindahan elektronik yang diterima daripada Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar, dan cukai berkaitan tanah tertunggak telah menurun sebanyak 104 bilion VND. Walau bagaimanapun, hasil belanjawan sehingga 31 Mei 2024, hanya mencapai 43.3% daripada sasaran yang diunjurkan (melebihi 8,694 bilion VND).

Kebanyakan sasaran kutipan hasil dan cukai telah dicapai, tetapi hasil daripada yuran penggunaan tanah hanya mencapai 14.2% daripada jumlah yang diunjurkan. Dengan hanya sebilangan kecil yuran penggunaan tanah tertunggak daripada projek yang baru dimulakan yang masih belum dikutip, jumlah yang terhutang oleh perniagaan juga masih tidak dapat dikutip, justeru terus menghadapi kesukaran dalam mendapatkan hasil daripada sewa tanah.

Encik Nguyen Van Tiep, Pengarah Jabatan Cukai Quang Nam, berkata bahawa projek pembangunan tanah lambat melelong hak penggunaan tanah. Pasaran hartanah dibekukan. Projek tidak boleh dipindah milik.

Beberapa projek telah diperuntukkan atau dipajak tanah, tetapi harga tanah masih belum diluluskan... Banyak perniagaan berhutang sejumlah besar yuran penggunaan tanah, yang menyebabkan kegagalan untuk memenuhi sasaran pendapatan yang diunjurkan.

“Walaupun semua langkah penguatkuasaan hutang telah dilaksanakan sepenuhnya dan sistematik, Jabatan Cukai masih belum dapat menuntut semula yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah yang tertunggak. Perniagaan menghadapi masalah kewangan dan tidak dapat memenuhi obligasi kewangan mereka. Beberapa projek tidak diberikan lanjutan, menyukarkan mereka untuk mengakses modal pinjaman daripada bank…” - kata Encik Tiep.

Projek hartanah yang dapat mengatasi halangan dengan cepat akan menyumbang sejumlah besar hasil kepada bajet.

Berdasarkan alamat yang manakah kutipan akan dijalankan?

Sewa tanah dianggap sebagai salah satu sumber pendapatan utama bagi kawasan tempatan untuk menambah pelaburan dalam pembangunan. Agensi kewangan menganggarkan bahawa pendapatan daripada tanah akan meningkat sebanyak 10-11% setiap tahun, tetapi ini tidak mudah dicapai.

Sistem kewangan tempatan masih belum cukup kuat untuk mewujudkan penyelesaian yang berkesan bagi mengutip cukai daripada sektor-sektor ini. Tambahan pula, sukar untuk memantau dan mengawal apabila membeli, menjual dan memindahkan hartanah di pasaran semuanya di bawah nilai pasaran. Tidak semua transaksi hartanah masih disenaraikan di bursa awam yang telus.

Wilayah Quang Nam terpaksa melaraskan pelan pelaburan awam jangka sederhananya untuk 2021-2025 disebabkan oleh kekurangan hasil daripada penggunaan tanah. Sasaran hasil tanah sebanyak 14,290 bilion VND akan menjadi sangat sukar untuk dicapai, memandangkan ramalan cabaran yang lebih besar dalam baki dua tahun.

Dianggarkan kira-kira 5,400 bilion VND perlu dikutip pada tahun 2024 dan 2025 untuk memenuhi sasaran bajet. Encik Nguyen Hung, Timbalan Pengarah Jabatan Perancangan dan Pelaburan, berkata bahawa mereka akan bergantung pada kawasan bandar untuk mengutip yuran penggunaan tanah (kira-kira 90%). Walau bagaimanapun, ini akan menjadi sangat sukar disebabkan oleh projek bandar yang perlahan, kredit hartanah yang diperketatkan, dan undang-undang yang bertindih yang sukar diselesaikan.

Menurut pihak berkuasa cukai, kini terdapat kira-kira 30 projek pembangunan kediaman dan bandar di wilayah Quang Nam yang masih tertunggak dengan obligasi kewangan berjumlah lebih 1,860 bilion VND, dengan 13 perniagaan berhutang sejumlah besar yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah. Pihak berkuasa cukai akan melakukan segala yang mungkin untuk mengutip hutang ini ke dalam bajet negeri.

Di samping itu, terdapat 31 keputusan peruntukan tanah dan pajakan yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah, yang memberikan tanah dan memajakkannya kepada perniagaan untuk projek pelaburan.

Walau bagaimanapun, sehingga kini, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar, Jabatan Kewangan (majlis penilaian tanah), dan agensi berkaitan masih belum menasihati Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk meluluskan harga tanah supaya Jabatan Cukai boleh mengeluarkan notis pembayaran yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah, yang secara langsung telah menjejaskan pelaksanaan ramalan hasil belanjawan negeri.

Menurut analisis Jabatan Cukai, adalah mungkin untuk mengumpul hampir 1,840 bilion VND hasil daripada hanya 4 projek pada tahun 2024: kawasan kediaman dan perkhidmatan Cau Hung - Lai Nghi (fasa 2 dan 3 dengan 584 bilion VND); kawasan bandar Quang Nam Smart City (250 bilion VND); kawasan bandar Con Tien (581 bilion VND); dan kawasan bandar Thanh Ha (fasa 2, dengan 423 bilion VND). Walau bagaimanapun, mengutip sewa tanah daripada projek-projek ini dan banyak lagi memerlukan lebih daripada sekadar sumber pihak berkuasa cukai dan bukanlah tugas yang mudah.

Menurut Jabatan Cukai, untuk melengkapkan dan melebihi bajet yang ditetapkan untuk tahun 2024, pihak berkuasa cukai telah meminta Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Parti Wilayah dan Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk mengarahkan jabatan, agensi dan kawasan tempatan yang berkaitan untuk merancang pertemuan dengan pelabur setiap projek bagi menyelesaikan masalah dan halangan.

Secara khususnya, keputusan tersebut meluluskan harga tanah tertentu untuk projek yang telah menerima keputusan peruntukan tanah atau pajakan. Sijil hak guna tanah dikeluarkan untuk projek yang telah memenuhi obligasi kewangan mereka mengenai tanah dan menyiapkan 100% infrastruktur teknikal mereka, memudahkan akses pelabur kepada modal pinjaman daripada bank untuk projek-projek seterusnya.

Encik Tran Quoc Bao, Pengerusi Kumpulan VN Da Thanh, berkata bahawa perniagaan sanggup membayar, tetapi mengutip wang tanpa mengeluarkan sijil pemilikan tanah kepada perniagaan masih menimbulkan banyak kesukaran.

Kerajaan dan agensi pengurusan sedang meneroka semua cara yang mungkin untuk mengutip sewa tanah ke dalam bajet negeri. Menurut Nguyen Van Tiep, Pengarah Jabatan Cukai, projek akan dikategorikan untuk menggunakan penyelesaian secara fleksibel, terutamanya untuk projek di mana pampasan dan pembersihan tanah telah siap dan infrastruktur telah dibangunkan sepenuhnya. Tarikh akhir pelaksanaan projek harus dilanjutkan secepat mungkin. Syarat akan diwujudkan untuk membolehkan perniagaan meminjam modal daripada bank supaya mereka boleh membayar cukai.

Tambahan pula, pihak berkuasa yang lebih tinggi perlu mengarahkan jabatan dan agensi berkaitan untuk memproses segera yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah yang telah dimasukkan oleh pelabur ke dalam akaun pegangan sementara Jabatan Kewangan. Ini adalah untuk memastikan pembayaran tepat pada masanya ke dalam bajet negeri, membolehkan perniagaan memenuhi obligasi kewangan mereka, dan melindungi hak mereka dalam menjalankan prosedur pentadbiran yang berkaitan.

Sumber