Kehilangan 2.7 bilion USD dalam 3 tahun

Pasaran saham pada sesi terakhir tahun Naga terus didagangkan secara senyap, kecairan jatuh ke tahap yang sangat rendah. Khususnya, saham hartanah lemah, harga cenderung menurun.

Saham NVL No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ), dipengerusikan oleh Encik Bui Thanh Nhon, menurun untuk sesi keempat berturut-turut, kehilangan hampir 5.7% dan mencapai paras terendah bersejarah sekitar VND8,950/saham.

Sebelum ini, pada 10 Januari, buat pertama kali sejak penyenaraiannya pada akhir 2016, NVL jatuh di bawah nilai tara, kehilangan tanda 10,000 VND/saham. Tahap sokongan yang sangat kuat sebanyak 10,000 VND telah ditembusi. NVL dengan cepat jatuh di bawah 9,000 VND/saham. Tekanan jualan meningkat dengan sangat kuat, 10-16 juta unit dipindahkan setiap sesi.

NVL menurun selepas Lembaga Pengarah melaraskan harga dan kadar penukaran untuk lot bon antarabangsa 300 juta USD untuk kali ke-5, daripada 40,000 VND/saham kepada 36,000 VND/saham, tetapi masih lebih daripada 4 kali lebih tinggi daripada harga pada 14 Januari.

Sepanjang bulan lalu, NLV telah menurun sebanyak 12% dan jika kita mengira sepanjang tahun 2024, kod ini telah menurun sebanyak kira-kira 50%. Berbanding dengan paras 92,500 VND/saham pada pertengahan 2021, stok ini malah telah "menyejat" lebih daripada 90%.

Aset Pengerusi Bui Thanh Nhon (1958) juga menjunam dengan sewajarnya. Pada awal 2022, menurut Forbes, Encik Nhon mempunyai aset sebanyak 2.9 bilion USD. Tetapi menjelang November 2022, aset Encik Nhon jatuh di bawah ambang 1 bilion USD dan tidak lagi berada dalam senarai bilionair USD dunia .

Berdasarkan nilai saham, Encik Nhon pada masa ini mempunyai aset bernilai lebih daripada 5,400 bilion VND. Asetnya telah berkurangan hampir 2.7 bilion USD dalam tempoh 3 tahun yang lalu.

Encik Nhon secara langsung memegang lebih daripada 96.8 juta saham. Selain itu, beliau juga memegang lebih 512 juta saham melalui dua syarikat berasingan, Novagroup dan Diamond Properties.

Aset Encik Nhon juga telah menurun secara mendadak kerana kumpulan pemegang saham yang berkaitan telah terus mengurangkan pemilikan mereka, daripada kira-kira 1.2 bilion saham kepada lebih 750 juta saham kerana pada masa ini, nisbah pegangan telah menurun kepada di bawah 39%. Kumpulan Encik Nhon pernah memegang lebih daripada 60% di NVL.

Sejak akhir tahun 2022, kumpulan pemegang saham Encik Nhon telah dibubarkan secara berterusan atau secara aktif menjual saham untuk menyelesaikan hutang Novaland.

Penurunan NVL di bawah nilai tara boleh menjejaskan rancangan untuk menerbitkan saham individu kepada pelabur profesional dan pemegang saham sedia ada. Pada April 2024, Mesyuarat Agung Pemegang Saham meluluskan rancangan untuk menerbitkan 200 juta saham individu untuk memperoleh VND2,000 bilion dan menerbitkan 1.17 bilion saham pada VND10,000/saham kepada pemegang saham sedia ada pada nisbah 10:6 untuk mengutip VND11,700 bilion. Mengikut rancangan itu, hasil itu akan dilaburkan dalam anak syarikat, penstrukturan semula hutang dan menambah baik keadaan kewangan.

BuiThanhNhon nguonNVL.gif
Encik Bui Thanh Nhon. Foto: NVL

Taikun bermasalah, ikon industri hartanah merosot

Novaland dianggap gergasi hartanah di Vietnam, dengan projek terkenal seperti Aqua City, Novaworld Phan Thiet, Novaworld Ho Tram, Novahills Mui Ne, LakeView City... Namun, perniagaan Encik Nhon menghadapi masalah.

Menjelang akhir September 2024, NVL mempunyai jumlah liabiliti lebih daripada VND 191,000 bilion, yang mana pinjaman jangka pendek hampir VND 37,700 bilion dan pinjaman jangka panjang hampir VND 22,200 bilion. Ekuiti pemilik hanya melebihi VND 40,600 bilion. Nisbah hutang/ekuiti adalah sangat besar, sehingga 4.7 kali ganda, berisiko tinggi. Inventori berjumlah lebih daripada VND 145,000 bilion.

Proses penstrukturan semula NVL sedang dipercepatkan. Baru-baru ini, syarikat itu terpaksa menjual banyak aset dan menambah lebih banyak kredit, membeli balik banyak bon bernilai beribu-ribu bilion VND. Sesetengah projek telah menyelesaikan masalah undang-undang mereka... Tetapi secara amnya, beban hutang masih besar.

Pada masa ini, Encik Bui Thanh Nhon dan orang yang berkaitan berisiko kehilangan kawalan ke atas Novaland apabila saham jatuh di bawah nilai tara. NVL menggunakan sejumlah besar saham milik kumpulan Encik Nhon sebagai cagaran. Apabila harga saham jatuh mendadak, ia mungkin dijual. Nisbah pegangan mungkin jatuh di bawah 36% - ambang untuk veto keputusan penting dalam syarikat.

Kumpulan Encik Nhon juga boleh kehilangan kuasa veto di Novaland jika kumpulan bon $300 juta ditukar kepada saham di bawah pelan yang diluluskan baru-baru ini.

Bukan sahaja Novaland, banyak syarikat hartanah di pasaran saham juga menghadapi banyak kesukaran, dengan saham mereka jatuh mendadak. Kod seperti Dat Xanh (DXG), Phat Dat (PDR), DIC Corp. (DIG), Ha Do (HDG)… telah menyaksikan harganya jatuh dengan mendadak. Dalam sesi pada 14 Januari, jumlah kod hartanah yang jatuh adalah dua kali lebih banyak daripada bilangan kod yang meningkat.

Pasaran hartanah telah memasuki fasa baru, bukan lagi mudah untuk mempunyai pertumbuhan yang meletup dalam semua segmen. Ia juga tidak mudah untuk perniagaan menggunakan leverage kewangan untuk menembusi.

Daripada menjadi salah satu kumpulan paling menarik di pasaran saham, saham hartanah telah mengecewakan pelabur sepanjang tahun lalu. Tinjauan untuk 2025 juga tidak begitu positif. Banyak perniagaan hartanah telah merekodkan hutang yang besar, bon yang belum dibayar...

Baru-baru ini, Novaland mengumumkan rancangan untuk membeli balik bon sebelum matang dengan nilai maksimum yang dikira pada nilai tara VND 7,000 bilion. Dengan usaha yang gigih, pada 31 Disember 2024, NVL membeli balik 5 lot bon sebelum matang dengan jumlah nilai VND 1,550 bilion. Perusahaan ini masih mempunyai VND 5,450 bilion bon untuk dibeli semula.

Harga pangsapuri mencecah ratusan juta/m2, syarikat gergasi hartanah tergesa-gesa mempamerkan keuntungan . Harga pangsapuri mencecah ratusan juta/m2 di pinggir bandar, tanah lelong juga melambung tinggi. Hasil pembrokeran di beberapa syarikat hartanah telah meningkat dengan mendadak. Adakah urus niaga hartanah benar-benar aktif semula?