Tinjauan pasaran hartanah perindustrian: Pertumbuhan stabil

Pada tahun 2023, walaupun menghadapi kesukaran ekonomi domestik dan asing, pasaran hartanah perindustrian Vietnam masih berkembang dengan agak kukuh. Pada masa akan datang, walaupun menunjukkan banyak cabaran yang dihadapi oleh pasaran hartanah perindustrian Vietnam, kebanyakan pakar sangat menghargai prospek pasaran ini dalam jangka sederhana dan panjang.

Pasaran hartanah perindustrian Vietnam masih berkembang dengan agak kukuh. Gambar ilustrasi: VNA

Kadar penghunian adalah baik

Dalam laporan "Sorotan Hartanah Perindustrian Vietnam: Pertumbuhan Mantap" yang diterbitkan pada 3 November, Savills Vietnam menyatakan: "Selepas separuh pertama tahun yang tidak menentu, Vietnam telah menunjukkan pertumbuhan yang stabil terima kasih kepada pemacu pasaran utama. Antaranya, tenaga kerja muda dan dinamik, kos buruh yang kompetitif, ekonomi berorientasikan eksport, persekitaran perniagaan yang stabil dan perjanjian perdagangan bebas Vietnam, lokasi perdagangan bebas Vietnam) faktor utama.”

Menurut Savills Vietnam, pada tahun 2023, 397 taman perindustrian akan diwujudkan dengan jumlah keluasan tanah 122,900 hektar, di mana 292 taman perindustrian beroperasi dengan jumlah keluasan tanah melebihi 87,100 hektar. Selain itu, 106 taman perindustrian lain sedang dalam pembinaan dengan keluasan tanah seluas 35,700 hektar. Taman perindustrian di seluruh negara mempunyai kadar penghunian yang tinggi melebihi 80%, di mana wilayah utara utama mencapai 83% dan wilayah selatan utama mencapai 91%.

Zon Ekonomi Utama Utara merekodkan 68 projek taman perindustrian dengan keluasan tanah pajakan seluas 12,000 hektar. Harga sewa tanah meningkat sebanyak 30% tahun ke tahun, mencapai purata 138 USD/m2/tempoh pajakan. Penyewa di kawasan ini terutamanya beroperasi dalam bidang elektronik dan komputer, pemasangan kereta, jentera dan peralatan serta komponen berkaitan tenaga suria. Beberapa perusahaan terkemuka yang beroperasi di Utara termasuk Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda dan Vinfast .

Zon Ekonomi Utama Selatan merekodkan 122 projek taman perindustrian dengan keluasan tanah pajakan seluas 24,883 hektar. Harga sewa tanah meningkat sebanyak 15% tahun ke tahun dan mencapai purata 174 USD/m2/tempoh pajakan. Penyewa terutamanya beroperasi dalam bidang pemprosesan makanan dan minuman, bahan binaan, tekstil, dan produk getah dan plastik. Beberapa penyewa terkenal termasuk LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola dan Kumho Tyres.

Berkongsi pandangan yang sama, dalam laporan terbarunya, Knight Frank Vietnam Company berkata bahawa kadar penghunian taman perindustrian pada masa ini sangat positif, di kawasan pinggir bandar Hanoi ialah 78% dan di Ho Chi Minh City ialah 92%. Harga sewa tanah taman industri di dua bandar terbesar di negara ini juga meningkat dalam tempoh 2022-2023, khususnya meningkat sebanyak 14% di kawasan pinggir bandar Hanoi dan 58% di kawasan pinggir bandar Ho Chi Minh City.

Menurut Knight Frank Vietnam, pasaran kilang dan gudang siap dibina (RBF dan RBW) telah menarik modal pelaburan asing yang kukuh sejak 2018 dan bilangan pelabur meningkat lima kali ganda setakat ini. Cabaran yang timbul daripada ledakan ini, terutamanya di kawasan pinggir bandar Ho Chi Minh City, di mana bekalan gudang siap dibina mencecah 2.1 juta meter persegi, telah menyumbang kepada mewujudkan pasaran yang memihak kepada penyewa, dengan purata harga sewa kira-kira 4.5 USD/m2/bulan di Selatan dan 4.7 USD/m2/bulan di Utara.

"Trend ini telah dijangka dan tidak menimbulkan ancaman kepada pasaran hartanah perindustrian. Ini akan membantu mengekalkan kadar sewa yang kompetitif dalam masa terdekat, sementara pasaran semakin matang dan berkembang untuk bersaing dengan negara lain di rantau ini, terutamanya Thailand di mana bekalan gudang siap dibina mempunyai kadar pertumbuhan tahunan kompaun (CAGR) dari 2021 hingga 2024 sebanyak 6.6% di Vietnam, Pengarah Managing, Alex Craging.

Sementara itu, menurut firma perkhidmatan hartanah CBRE Vietnam, kilang siap bina dan gudang siap bina menyaksikan kadar penyerapan meningkat pada suku ketiga 2023 hasil permintaan daripada syarikat AS, Eropah dan Jepun. Dalam sembilan bulan pertama 2023, pasaran Selatan merekodkan 450,000 meter persegi kilang dan gudang baharu. Dengan bekalan baharu yang banyak, harga sewa untuk kedua-dua jenis bangunan secara relatifnya stabil di wilayah dan bandar peringkat 1 (Bandar Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai, Long An) di Selatan; harga sewa gudang purata ialah 4.5 USD/m2/bulan dan harga sewa kilang ialah 4.9 USD/m2/bulan.

Seiring dengan itu, kadar penghunian gudang siap dibina (tidak termasuk gudang perkhidmatan) ialah 56%, meneruskan aliran menurun berikutan penambahan bekalan baharu. Sementara itu, kadar penghunian kilang siap bina kekal pada tahap yang baik, mencecah 91%. Penyewa dari China, Vietnam, Jepun, AS dan Kesatuan Eropah merupakan pelabur aktif yang mencari tanah perindustrian, gudang dan kilang di pasaran Vietnam, menyumbang kira-kira 70-80% daripada carian CBRE.

“Dengan Vietnam terus mengukuhkan kerjasama dengan rakan strategik yang komprehensif seperti AS, Korea Selatan dan China sejak kebelakangan ini, penyewa dari negara-negara ini dijangka akan terus menerajui permintaan bagi pasaran hartanah perindustrian Vietnam pada masa hadapan,” kata wakil CBRE Vietnam.

Prospek jangka panjang

Menurut Savills Vietnam, peningkatan dalam PMI pembuatan dan indeks pengeluaran perindustrian menunjukkan janji pasaran hartanah perindustrian Vietnam. Di samping itu, firma perunding seperti Savills juga telah mencatatkan peningkatan jumlah pertanyaan dan tinjauan tapak daripada perusahaan pembuatan multinasional, logistik dan e-dagang, mencerminkan permintaan yang semakin meningkat untuk produk perindustrian.

Taman industri di daerah Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

Bagaimanapun, Encik John Campbell, Timbalan Pengarah, Ketua Perkhidmatan Perindustrian, Savills Vietnam, turut menyatakan beberapa cabaran untuk pasaran hartanah perindustrian Vietnam pada masa akan datang.

Secara khusus, menurut Encik Campbell, kualiti memastikan operasi lancar semua infrastruktur pengangkutan di Vietnam masih lebih rendah daripada negara lain di rantau ini. Walaupun infrastruktur pengangkutan berkembang pesat, pembangunan itu masih belum mencapai rentak pertumbuhan ekonomi dan sosial. Pertumbuhan pesat dalam populasi bandar dan pengangkutan barang adalah pemacu utama permintaan infrastruktur, manakala kapasiti pelabuhan dan pelabuhan masih belum mencapai potensi sepenuhnya.

Sebaliknya, Encik Campbell berkata apabila tumpuan Vietnam beralih kepada menarik industri bernilai tambah tinggi dan meningkatkan produktiviti untuk memadankan rakan serantau, permintaan untuk buruh mahir akan meningkat. Walaupun kos buruh di Vietnam hanya satu pertiga daripada kos China, produktiviti juga lebih rendah pada tahap yang sama.

Di samping itu, peraturan kebakaran baharu yang ketat, yang akan berkuat kuasa menjelang akhir 2022, telah mewujudkan halangan bagi pemaju industri, pengilang dan syarikat logistik. Pelabur asing utama menghadapi kesukaran untuk mendapatkan sijil yang sesuai dan beberapa projek telah tertangguh kerana isu ini.

Untuk menangani cabaran sedia ada, Encik Campbell berkata bahawa Kerajaan Vietnam perlu terus melabur dalam infrastruktur dan meningkatkan kemahiran tenaga kerja Vietnam untuk meningkatkan produktiviti dan kecekapan. Di samping itu, menggalakkan industri sokongan, mengukuhkan rantaian bekalan, memudahkan pelaburan dan prosedur penggunaan tanah serta menerapkan pendigitalan adalah semua bidang utama bagi industri Vietnam.

Bagi pihaknya, menunjukkan beberapa aliran yang berbeza dalam industri hartanah perindustrian, Encik Alex Crane, Pengarah Urusan Knight Frank Vietnam, berkata bahawa kadar permodalan aset operasi berada di bawah tekanan deflasi disebabkan oleh kos kewangan yang tinggi, syarat penggunaan tanah yang lebih pendek dan persaingan daripada pasaran lain dengan harga sewa yang jauh lebih murah di rantau Asia. Kadar permodalan di Vietnam kini meningkat daripada 9 - 12% disebabkan oleh bekalan tambahan kilang dan gudang siap dibina berkualiti tinggi (RBF dan RBW) di seluruh negara.

Menjelang tahun 2024 dalam sektor hartanah perindustrian, Encik Alex Crane menyatakan bahawa tarif minimum global dan kos logistik yang tinggi akan menjadi halangan dalam menarik pengilang untuk melabur di Vietnam. Walaupun Vietnam telah menandatangani banyak perjanjian perdagangan bebas dua hala dan pelbagai hala, peningkatan kos buruh dan pembinaan juga sebahagiannya menjejaskan kelebihan kos negara.

Menurut Knight Frank Vietnam, ini dapat dilihat dengan jelas melalui harga tanah. Sebagai contoh, harga sewa tanah perindustrian di pinggir bandar Bangkok (Thailand) kini berada pada 82-164 USD/m2/tempoh pajakan, jauh lebih rendah daripada harga di pinggir bandar Hanoi (80-250 USD/m2/tempoh pajakan) dan pinggir bandar Ho Chi Minh City (95-280 USD/m2/tempoh pajakan). Encik Alex Crane menekankan bahawa hartanah perindustrian dan pemprosesan masih merupakan pasaran utama di Vietnam, tetapi akan menghadapi banyak cabaran dalam menarik pelaburan dan mengisi ruang siap dibina pada 2024.

Bagaimanapun, wakil Knight Frank Vietnam menyatakan keyakinan tentang prospek pembangunan jangka panjang kerana Dana Kewangan Antarabangsa (IMF) dan HSBC Bank kedua-duanya meramalkan Vietnam akan mencapai kadar pertumbuhan KDNK sekitar 4.7% hingga 5% pada 2023. Menurut Encik Alex Crane, komitmen Vietnam untuk berbelanja dan melabur dalam infrastruktur adalah antara yang paling kukuh di rantau ini dan tumpuan untuk transformasi pusat data yang sedia ada, juga bergantung kepada kelonggaran pasaran pusat data. infrastruktur./.

Qinghai