Mengapakah pasaran hartanah begitu sukar untuk "mencairkan"?

Sentimen pembeli yang berhati-hati, kekurangan bekalan baharu dan pelbagai pembolehubah perundangan menyebabkan kecairan plot tanah pulih secara perlahan, walaupun segmen ini menarik perhatian sesetengah pelabur.

Sejak pandemik Covid-19, pasaran tanah tidak menunjukkan sebarang tanda positif yang ketara, dengan kadar penyerapan secara konsisten kekal rendah, secara amnya di bawah 20%. Satu laporan oleh DKRA Consulting menunjukkan bahawa pada tahun 2023, kadar penyerapan tanah hanya kira-kira 10%, pada tahun 2024 ia adalah 15.15%, dan pada tahun 2025 kecairan hanya meningkat sedikit, dengan kadar penyerapan pasaran keseluruhan sekitar 18%. Sepanjang tahun lalu, pasaran Selatan mencatatkan kira-kira 9,450 plot tanah yang ditawarkan untuk dijual, dengan hampir 1,700 produk diserap.

Platform data dalam talian juga mencerminkan trend yang serupa. Menurut laman web hartanah dalam talian Batdongsan, selepas lonjakan setempat pada bulan April, permintaan untuk plot tanah dengan cepat menurun, menurun secara purata 15-20% berbanding tempoh yang sama tahun lepas, dengan carian untuk plot tanah menurun sebanyak 30-40% pada banyak masa. Jualan plot tanah dalam projek yang baru dilancarkan kekal sekitar 20-30% daripada inventori yang tersedia.

Sementara itu, Nha Tot menilai bahawa, tidak termasuk ledakan setempat berikutan pengumuman penggabungan wilayah, pasaran tanah tahun lepas secara amnya lembap, dengan bilangan pembeli menurun sebanyak 35-50% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2024, dan menurun di kebanyakan kawasan.

Hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh, termasuk plot tanah dan tanah pertanian . Foto: Quynh Tran

Menjelaskan sebab-sebab pemulihan kecairan tanah yang perlahan , Encik Phan Dinh Phuc, Ketua Pegawai Eksekutif Seenee Vietnam, percaya bahawa halangan terbesar pada masa ini terletak pada aliran tunai dan sentimen pelabur. Dalam kitaran sebelumnya, kebanyakan pelabur kehilangan wang apabila melabur dalam tanah – sejenis aset yang benar-benar "tidak bergerak", terutamanya dibeli untuk menunggu kenaikan harga sebelum menjual, tanpa menjana sebarang nilai guna atau aliran tunai semasa tempoh pegangan. Apabila pasaran merosot, kecairan yang lemah menyebabkan ramai pembeli tanah terikat modal mereka untuk masa yang lama. Pengalaman ini telah mendorong ramai pelabur untuk mempertimbangkan semula dan menghargai segmen yang boleh menjana aliran tunai, seperti pangsapuri, kerana walaupun mereka belum menjualnya lagi, hartanah tersebut masih boleh disewakan.

Dari perspektif penawaran, Encik Vo Hong Thang, Timbalan Pengarah Besar Kumpulan DKRA, menganalisis bahawa pasaran tanah sedang mengalami kekurangan projek baharu yang serius kerana ramai pelabur secara beransur-ansur menarik diri daripada segmen ini. Sepanjang tahun lalu, penawaran baharu hanya menyumbang kira-kira 13% daripada jumlah penawaran utama, dengan kebanyakan produk di pasaran merupakan inventori dari tahun-tahun sebelumnya. Tay Ninh , wilayah dengan kadar penawaran tanah terbesar di Selatan, hanya mencatatkan dua projek baharu: kawasan perumahan Dragon Eden (146.8 hektar) dan kawasan bandar The Solia (20.5 hektar). Di Bandar Raya Ho Chi Minh (selepas penggabungan Binh Duong dan Ba ​​Ria - Vung Tau), penawaran yang ditawarkan untuk dijual terutamanya terdiri daripada inventori sedia ada atau pelancaran semula fasa sebelumnya.

Oleh itu, penawaran dan permintaan tidak selaras, dengan kira-kira 69% permintaan tertumpu pada projek baharu, dibuktikan oleh fakta bahawa projek di Tay Ninh menyumbang lebih 53% daripada kecairan dalam pasaran tanah Selatan tahun lepas.

Dari perspektif perniagaan, trend penarikan diri daripada plot tanah semakin ketara. Ramai pemaju seperti Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh, dan Khai Hoan Land, yang pernah menganggap segmen ini sebagai tonggak, tidak lagi mengutamakannya dalam rancangan perniagaan 2026 mereka.

Menurut wakil sebuah syarikat hartanah, pembangunan plot tanah menjadi semakin sukar disebabkan oleh peraturan perundangan yang lebih ketat, peningkatan mendadak kos pelaburan daripada infrastruktur dan yuran penggunaan tanah kepada kemudahan, sementara masa pelaksanaannya berpanjangan. Sebaliknya, harga jualan sukar untuk bersaing dengan rumah bandar dan pangsapuri, menyempitkan margin keuntungan dan juga menjadikan projek tersebut tidak menguntungkan. Realiti ini telah memaksa ramai pemaju untuk menyesuaikan diri, menyebabkan harga plot tanah utama meningkat sebanyak 20-30% sepanjang tahun lalu, terutamanya untuk mengimbangi kos pembangunan.

Ramalan untuk tahun 2026, pakar percaya bahawa keseimbangan pelaburan dalam pasaran hartanah secara beransur-ansur berubah, membuka kemungkinan plot tanah dipertimbangkan semula oleh sesetengah pelabur. Encik Phan Dinh Phuc menyatakan bahawa peningkatan mendadak dalam harga pangsapuri menyebabkan segmen ini menjadi semakin tidak seimbang berbanding pendapatan dan kebolehgunaan. Apabila harga pangsapuri di banyak kawasan melebihi ambang munasabah dan menghampiri harga tanah di lokasi yang sama, perbezaannya menjadi kurang meyakinkan. Beliau memetik contoh Long An , di mana harga pangsapuri telah mencapai kira-kira 35 juta VND setiap meter persegi, manakala plot tanah dalam projek dengan perancangan skala 1/500 dan infrastruktur lengkap hanya berkisar antara 20-25 juta VND setiap meter persegi.

Walau bagaimanapun, menurut Encik Phuc, pengembalian plot tanah, jika ia berlaku, tidak akan meluas seperti kitaran sebelumnya, tetapi lebih selektif, dengan memberi tumpuan kepada kawasan yang mempunyai infrastruktur, ketersambungan, kemudahan, pekerjaan, dan terutamanya aliran tunai sebenar daripada penduduk yang lengkap. Kekurangan bekalan baharu, harga tanah yang menghampiri nilai pasaran, dan permintaan yang semakin tinggi untuk kualiti hidup akan terus membentuk semula segmen ini.

Berkongsi pandangan yang sama, pakar hartanah Tran Hoang percaya bahawa pasaran tanah sedang mengalami perubahan yang ketara. Sebelum ini, banyak projek hanya melibatkan pembahagian tanah, pembinaan jalan dalaman dan penjualan plot. Kini, perniagaan mesti berkembang dengan cara yang lebih sistematik, melabur dalam infrastruktur, kemudahan, sekolah, pusat membeli-belah dan perkhidmatan penting lain, mendekati model kawasan bandar yang lengkap. Perubahan ini berpunca daripada Undang-undang Tanah baharu, berkuat kuasa 1 Ogos 2024, yang hampir menghapuskan kaedah tradisional pembahagian dan penjualan plot tanah. Projek mesti melengkapkan infrastruktur, kemudahan dan perumahan mengikut pelan sebelum diperiksa dan diberikan hak milik tanah.

Menurut pakar, perubahan dalam model pembangunan yang digabungkan dengan dorongan daripada infrastruktur pengangkutan boleh menyebabkan harga tanah meningkat sebanyak 10-20% pada tahun 2026. Walau bagaimanapun, perbezaan harga antara kawasan akan terus dibezakan dengan ketara, mencerminkan variasi lokasi, produk dan permintaan tempatan. Oleh itu, harga tanah tidak mungkin mewujudkan lonjakan harga yang besar atau memacu kecairan pasaran seperti sebelumnya, walaupun kenaikan harga setempat mungkin berlaku.

Encik Phan Dinh Phuc percaya bahawa segmen ini masih mengalami "parut" psikologi selepas kitaran baru-baru ini, terutamanya mengenai kecairan dan keupayaan untuk menjana aliran tunai. Hanya projek yang maju dengan baik, membentuk komuniti kediaman sebenar dan menjana aliran tunai dalaman dapat mengatasi kelemahan ini, sekali gus meletakkan asas untuk pemulihan pasaran tanah yang mampan.

Menurut Vnexpress.net

Sumber: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm