Modal terus mengalir dengan kukuh ke dalam hartanah.

Perniagaan hartanah merungut teruk tentang pengetatan kredit hartanah, yang telah menyebabkan banyak rancangan perniagaan terbantut. Walau bagaimanapun, secara keseluruhan, kredit hartanah masih menyumbang bahagian terbesar daripada jumlah kredit tertunggak dalam keseluruhan ekonomi, dan jika modal terus mengalir dengan kuat ke dalam sektor ini, risiko jangka panjang adalah sangat besar.

Pinjaman hartanah dikawal dengan lebih ketat.

Perniagaan hartanah merungut teruk tentang kesukaran mendapatkan pinjaman.

Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi Lembaga Pengarah Syarikat Saham Bersama Hartanah Global dan Pengerusi Persatuan Kontraktor Pembinaan Vietnam (VACC), menyatakan bahawa bank-bank utama (termasuk 4 Besar) enggan memberikan kredit kepada projek baharu, atau hanya sangat selektif mengenai projek di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh. Dengan kesesakan pembiayaan yang menghalang perniagaan daripada melaksanakan projek, tahun 2026 diramalkan akan menjadi tahun yang sangat bergolak untuk pasaran hartanah.

Banyak perniagaan lain juga melaporkan bahawa kesukaran untuk mengakses kredit bukan sahaja menjejaskan projek perumahan komersial mewah, tetapi semua segmen, termasuk perumahan sosial. Menurut perniagaan perumahan sosial, bank dengan sopan enggan memberi pinjaman daripada pakej pinjaman perumahan sosial 145,000 bilion VND kerana kadar faedahnya terlalu rendah (6.1%/tahun), manakala kadar faedah deposit di pasaran telah meningkat kepada 7-8%/tahun, bermakna bank akan mengalami kerugian jika mereka memberi pinjaman.

Pada masa ini, kurang daripada 5% daripada pakej kredit 145 trilion VND untuk pinjaman perumahan sosial telah dikeluarkan, walaupun telah dilaksanakan selama tiga tahun. Sementara itu, pengeluaran pakej kredit untuk pinjaman kepada golongan muda di bawah umur 35 tahun juga terhad.

Menurut Cik Ha Thu Giang, Pengarah Jabatan Kredit untuk Sektor Ekonomi (Bank Negeri Vietnam), jumlah pengeluaran program pinjaman untuk golongan muda di bawah umur 35 tahun mencecah kira-kira VND 9,600 bilion (peningkatan kira-kira VND 2,000 bilion berbanding akhir tahun 2025), termasuk VND 8,100 bilion untuk pelabur dalam 53 projek; dan kira-kira VND 1,500 bilion untuk pembeli rumah dalam 36 projek. Jumlah pengeluaran pinjaman kepada golongan muda di bawah umur 35 tahun untuk membeli perumahan sosial mencecah kira-kira VND 259 bilion.

Walaupun bank perdagangan mendakwa mereka tidak mengetatkan kredit hartanah dan masih membiayai projek yang baik, memandangkan modal dan had kredit suku tahunan yang terhad, mereka mesti memperuntukkan dana dengan sangat berhati-hati. Sehubungan itu, kecuali projek "pintu belakang", modal akan tertumpu pada sektor keutamaan dan sangat selamat untuk mendapatkan sokongan daripada pihak berkuasa kawal selia.

Menurut ahli ekonomi Dr. Le Xuan Nghia, pasaran hartanah bersifat kitaran, tetapi dalam jangka masa panjang, ia tidak menimbulkan risiko malah sangat selamat kerana berkait rapat dengan operasi bank. Kebanyakan cagaran bank adalah hartanah, jadi harga hartanah tidak mungkin jatuh mendadak.

Pakar ini juga berhujah bahawa hartanah merupakan sektor yang mempunyai kesan limpahan yang tinggi dan mencadangkan agar Bank Negara Vietnam terus melaksanakan dasar untuk menyuntik modal ke dalam pasaran ini bagi memastikan operasinya yang cekap. Kerajaan harus mengawal kadar kenaikan harga, dan bukannya mengetatkan kredit kepada sektor ini.

Modal terus mengalir dengan kukuh ke dalam hartanah.

Walaupun perniagaan hartanah mengadu tentang kesukaran dalam mengakses modal, ramai pakar dan wakil Dewan Undangan Negeri menegaskan bahawa, pada hakikatnya, kredit bank masih mengalir terutamanya ke dalam hartanah, dan ini menyebabkan banyak akibat negatif kepada ekonomi.

Menurut Encik Nguyen Ngoc Bau, Ketua Pegawai Eksekutif Wigroup, pada suku pertama tahun 2026, kredit komersial dan perindustrian cenderung menurun, sementara wang terus mengalir dengan pesat ke dalam hartanah dan pembinaan. Walaupun data menunjukkan bahawa kredit pertanian terus berkembang dengan baik seiring dengan kredit hartanah, kemungkinan wang ini "mengelak undang-undang" tidak dapat diketepikan (meminjam modal untuk membeli tanah untuk pembangunan pertanian, tetapi sebenarnya melabur dalam hartanah pertanian).

Pakar ini berpendapat bahawa kekurangan dalam struktur kredit adalah punca utama tekanan kecairan yang berterusan terhadap sistem perbankan, serta ketidakstabilan kadar faedah. Oleh itu, langkah-langkah sokongan kecairan Bank Negara Vietnam (melalui saluran OMO) hanya menangani simptom, bukan punca masalah.

Laporan kewangan daripada bank pada tahun 2025 menunjukkan bahawa, di banyak bank, pinjaman hartanah menyumbang 30-50% daripada jumlah baki pinjaman hartanah. Angka ini tidak lengkap, kerana di banyak bank, pinjaman pembelian rumah peribadi tidak dimasukkan sepenuhnya dalam baki kredit hartanah.

Oleh itu, di atas kertas, kredit hartanah menyumbang kira-kira 23-25% daripada jumlah pinjaman tertunggak dalam keseluruhan sistem, tetapi angka sebenar mungkin jauh lebih tinggi. Apabila lebih daripada seperempat kredit ekonomi mengalir ke hartanah, akses kepada modal untuk sektor lain secara semula jadi akan menyempit. Inilah juga sebabnya perniagaan pembuatan sedang bergelut.

Menurut data daripada Dewan Perniagaan dan Industri Vietnam (VCCI), antara 500 perusahaan swasta terbesar di Vietnam, lebih 50% daripada pendapatan datangnya daripada kewangan dan hartanah, manakala industri pemprosesan dan pembuatan menyumbang kepada kadar yang rendah.

Menurut pakar ekonomi, secara teorinya, pengetatan kredit untuk hartanah mewah dan mengutamakan pinjaman untuk projek perumahan sosial dan perumahan mampu milik adalah perlu. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, ini sangat sukar dicapai kerana banyak bank terutamanya menyasarkan segmen hartanah mewah. Jika keadaan ini berterusan, risiko kepada ekonomi akan meningkat.

Berucap di sesi perbincangan sosioekonomi Dewan Negara awal minggu ini, perwakilan Le Hoang Anh (Gia Lai) melahirkan "kebimbangan khusus" mengenai isu tersebut. Menurut perwakilan itu, di Vietnam, sebahagian besar kredit mengalir ke dalam hartanah spekulatif, menyebabkan harga rumah melonjak naik, menjadikan golongan muda mustahil untuk membeli rumah walaupun selepas 30 tahun bekerja keras.

Menurut data yang dibentangkan oleh perwakilan Hoang Anh, baki kredit tertunggak bagi kesemua 35 bank perdagangan menunjukkan bahawa pinjaman hartanah meningkat sebanyak 132% dalam tempoh 4 tahun, daripada VND 1,955,000 bilion pada tahun 2021 kepada VND 4,541,000 bilion pada tahun 2025, 2.4 kali ganda kadar pertumbuhan kredit perindustrian. Skala kredit hartanah pada tahun 2025 adalah 1.81 kali ganda lebih besar daripada kredit perindustrian dan 5.3 kali ganda lebih besar daripada kredit pertanian, perhutanan dan perikanan.

Tambahan pula, hartanah dan pembinaan sahaja menyumbang 27.4% daripada jumlah kredit sistem. Apa yang Encik Hoang Anh amat bimbangkan ialah pada tahun 2024-2025 sahaja, kredit hartanah dijangka melonjak sebanyak 37.6%, manakala kredit perindustrian hanya akan meningkat sebanyak 9.4%. Dengan alasan bahawa sebahagian besar kredit "terikat" dalam hartanah, Wakil Hoang Anh mencadangkan agar Kerajaan mengawal kredit hartanah spekulatif menggunakan mekanisme pasaran, mengelakkan perintah pentadbiran.

Sementara itu, Profesor Madya Dr. Nguyen Huu Huan, Naib Pengerusi Agensi Eksekutif Pusat Kewangan Antarabangsa Bandar Raya Ho Chi Minh, menyatakan bahawa permintaan modal untuk pertumbuhan adalah sangat besar, manakala modal yang ada adalah terhad. Oleh itu, bank mesti mengutamakan peruntukan modal kepada sektor keutamaan.

Dalam konteks ini, pakar mengesyorkan agar perniagaan – bukan sahaja perniagaan hartanah – mempelbagaikan saluran pengumpulan modal mereka dan mengurangkan kebergantungan mereka pada kredit bank. Encik Huan menjangkakan Pusat Kewangan Antarabangsa Bandar Raya Ho Chi Minh akan menjadi saluran modal baharu untuk ekonomi dan komuniti perniagaan dalam sektor hartanah. Pakar ini mencadangkan bahawa pemberian token kepada aset sebenar untuk mengumpul modal adalah pendekatan baharu yang harus dipertimbangkan oleh perniagaan hartanah.

Perniagaan hartanah perlu mempelbagaikan saluran pengumpulan dana mereka.

- Dr. Can Van Luc, Ahli Majlis Penasihat Dasar Perdana Menteri

Sektor pembinaan dan hartanah menyumbang kira-kira 10% daripada KDNK negara, tahap tertinggi dalam tempoh sembilan tahun yang lalu, dan mempunyai kesan riak terhadap banyak sektor ekonomi lain. Walau bagaimanapun, pergantungan berlebihan perniagaan hartanah pada kredit bank menimbulkan risiko yang ketara kepada perniagaan itu sendiri dan sistem kewangan.

Pada tahun 2025, kredit hartanah dijangka berkembang pada kadar yang lebih pantas daripada kadar pertumbuhan ekonomi keseluruhan (22%), dengan kredit perniagaan hartanah meningkat sebanyak 28% dan kini menyumbang kira-kira 44% daripada jumlah pinjaman hartanah.

Dengan kredit hartanah dikawal ketat, akses perniagaan kepada modal mungkin menjadi semakin terhad. Apatah lagi, kos pinjaman semakin meningkat.

Untuk mengurangkan kebergantungan kepada kredit bank, perniagaan hartanah perlu mempelbagaikan saluran pengumpulan modal mereka, terutamanya melalui bon korporat, pelaburan langsung asing dan dana pelaburan hartanah. Kerajaan juga perlu segera melaksanakan Tabung Perumahan Negara dan dana perumahan tempatan.

Perniagaan hartanah sendiri mesti menyedari keperluan untuk menstruktur semula operasi mereka, mengawal risiko aliran tunai dan mengehadkan pelaburan yang pelbagai. Mengimbangi pelbagai sumber modal – daripada kredit, bon, ekuiti kepada pelaburan antarabangsa – akan membantu perniagaan meningkatkan daya tahan mereka terhadap turun naik pasaran.

Sumber: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html