10 oplossingen om obstakels weg te nemen en het herstel van de vastgoedsector te bevorderen

De vastgoedmarkt heeft het dieptepunt bereikt.

Namens de vastgoedsector danken wij de krant.   Werknemers   Het organiseren van het seminar "Het wegnemen van juridische belemmeringen voor onroerend goed" komt in deze fase op een zeer gunstig moment, aangezien de kwesties drastisch moeten worden opgelost en opgenomen in de wet die ter goedkeuring wordt voorbereid.

Alle leiders, onderzoeksbureaus en het bedrijfsleven begrijpen terdege dat juridische problemen een grote rol spelen in de vastgoedmarkt. We hebben de overheid gemeld dat de grootste moeilijkheid juridisch van aard is en 70% van de projectproblemen uitmaakt.

Er zijn drie niveaus van problemen. Het grootste probleem is dat sommige regelgeving niet consistent is, tegenstrijdig is en in strijd is met de wet. Sommige regelgeving in subwetdocumenten met betrekking tot grond in de vastgoedsector is ook problematisch. Met name de handhaving door ambtenaren van departementen en afdelingen verloopt moeizaam. Met hetzelfde document hebben sommige gemeenten het probleem relatief goed opgelost, terwijl andere gemeenten er niet in geslaagd zijn het op te lossen, wat leidt tot congestie bij lokale projecten.

Het tweede grootste probleem is de toegang tot kapitaal. Naast eigen vermogen zijn vastgoedondernemingen de laatste tijd afhankelijk geweest van vier andere kapitaalbronnen. De eerste is kapitaal van de beurs. Momenteel zijn er meer dan 1.600 beursgenoteerde ondernemingen, waarvan er slechts 169 vastgoedgerelateerd zijn. Dit aantal is zeer beperkt en niet voldoende om kapitaal op de beurs te exploiteren.

Ten tweede is er kapitaal uit obligaties, maar dat is sinds het derde kwartaal van 2022 geblokkeerd. Tot nu toe zit de obligatiemarkt nog steeds vast, ondanks Resolutie 08 voor aanpassing.

Het derde grote probleem is het krediet van commerciële banken. Dit is een bron van startkapitaal, die als een soort 'vroedvrouw' fungeert en bedrijven enorm ondersteunt, maar die nog niet optimaal wordt benut.

De rest is kapitaal van klanten en partners, maar wanneer de initiële problemen niet worden opgelost, worden deze problemen ook geblokkeerd. Vooral kapitaal van partners en buitenlands kapitaal (FDI) dwingt binnenlandse bedrijven om projecten goedkoop te "verkopen" of hoge kortingen te geven om te investeren. Simpel gezegd, ze zijn als "lastig" om te wachten op "dode" projecten. Dit is een enorm nadeel voor binnenlandse bedrijven.

Momenteel is industrieel vastgoed waarschijnlijk het meest gunstige segment. De drie jaar durende pandemie heeft deze sector nauwelijks getroffen, wat ook voorwaarden schept om andere sectoren te stimuleren.

Wat de markt betreft, denk ik dat we nu de term 'bodemzone' moeten gebruiken. Veel mensen denken dat de bodem van de markt ergens in april of mei van dit jaar ligt. Maar op basis van gegevens van de Dienst Bouw van Ho Chi Minhstad denk ik dat de bodemzone vanaf het eerste kwartaal van 2023 ligt, wanneer de groei van de vastgoedsector negatief is (-16,1%), maar daarna geleidelijk aantrekt.

Eind tweede kwartaal 2023 was de groei nog steeds negatief met ruim 11%. Vanaf het derde kwartaal was de groei echter nog maar negatief met ruim 8%.

Wat betreft juridische problemen zijn er momenteel drie kwesties: wettelijke regelingen; lagere regelgeving zoals decreten en circulaires; en provinciale besluiten. Deze problemen veroorzaken moeilijkheden voor ambtenaren en ambtenaren bij de verwerking van documenten met betrekking tot de vastgoedsector, zoals angst voor verantwoordelijkheid, het ontlopen van verantwoordelijkheid en terughoudendheid om suggesties te doen.

De uitvaardiging van regelgeving door de centrale overheid ter bescherming van de rechten van ambtenaren die durven denken en durven doen, zal bijdragen aan de heropleving van de ambtelijke geest. Daarnaast benadrukte Resolutie 18 van het 13e Centraal Comité van de Partij, getiteld "Het blijven innoveren en perfectioneren van instellingen en beleid, het verbeteren van de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik, en het creëren van momentum om ons land te transformeren tot een ontwikkeld land met een hoog inkomen", de noodzaak om de Grondwet van 2013 en de bijbehorende wetten te wijzigen om consistentie en eenheid te waarborgen.

Naar mijn mening is de gewijzigde Grondwet, die momenteel ter goedkeuring aan de Nationale Vergadering wordt voorgelegd en die meer dan 200 pagina's telt, een gigantisch werk. Als je echter het meest recente ontwerp leest, zijn er nog steeds enkele problemen, waaronder de kwestie van de toegang tot grond voor bedrijven, zoals vastgelegd in artikel 128.

Het ontwerp biedt daarom twee opties: bedrijven accepteren alleen de overdracht van grond voor bewoning, of grond voor bewoning en andere grond die bestemd is voor commerciële woningbouwprojecten. Hoe kan er dan grond zijn voor grote commerciële woningbouwprojecten in grootschalige stedelijke gebieden? In het centrum van Ho Chi Minhstad, als het om bewoning gaat, is de grootste grond slechts een paar duizend vierkante meter.

Bij de aankoop van 10 hectare landbouwgrond of 2 hectare fabrieksgrond is het nog steeds onmogelijk om het project uit te voeren, omdat er geen grond voor bewoning beschikbaar is. Dit is naar mijn mening onredelijk en moet worden aangepast om de ontwikkeling van commerciële projecten mogelijk te maken.

Daarnaast hoop ik dat er passende regelgeving komt om de ontwikkeling van sociale woningbouw, huisvesting voor werknemers en de renovatie en herbouw van oude appartementencomplexen te vergemakkelijken. Ik hoop dat de herziene Grondwet te gepasten tijde zal worden overwogen en aangenomen.

Daarnaast is het van groot belang om gerelateerde wetten, zoals de Woningwet (gewijzigd), de Wet op de Vastgoedondernemingen (gewijzigd), aan te passen om consistentie en overeenstemming met de Grondwet te waarborgen, evenals de Wet op Kredietinstellingen en de Wet op Vastgoedveilingen.

Bron: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm