10 oplossingen om obstakels te verwijderen en het herstel van de vastgoedmarkt te bevorderen.

De vastgoedmarkt heeft zijn dieptepunt bereikt.

Namens de vastgoedsector willen we de krant bedanken.   Werknemers   Het organiseren van het seminar "Juridische belemmeringen voor vastgoed wegnemen" komt op dit moment zeer gelegen, aangezien er momenteel kwesties in voorbereiding zijn die resolute actie en opname in de wetgeving vereisen.

Alle leiders, onderzoeksinstellingen en het bedrijfsleven zijn zich terdege bewust van de aanzienlijke juridische obstakels op de vastgoedmarkt. We hebben de regering gemeld dat de grootste moeilijkheid van juridische aard is en verantwoordelijk is voor maar liefst 70% van de belemmeringen waarmee projecten te maken krijgen.

Er zijn drie niveaus van obstakels. Het grootste obstakel is het gebrek aan consistentie, tegenstrijdigheden en conflicten in sommige regelgeving. Ook bepaalde bepalingen in deelstatelijke documenten met betrekking tot grond en onroerend goed leveren problemen op. Met name de handhaving van de wet door ambtenaren en overheidsinstanties is lastig. Hetzelfde document kan in sommige regio's relatief goed worden geïnterpreteerd, terwijl dit in andere regio's niet het geval is, wat knelpunten veroorzaakt voor lokale projecten.

Het tweede grote obstakel is de toegang tot kapitaal. Naast eigen vermogen hebben vastgoedbedrijven de afgelopen tijd op vier andere financieringsbronnen vertrouwd. Ten eerste kapitaal van de aandelenmarkt; momenteel zijn er meer dan 1.600 beursgenoteerde bedrijven, waarvan er slechts iets meer dan 169 gerelateerd zijn aan vastgoed. Dit aantal is erg klein en onvoldoende om het kapitaal van de aandelenmarkt volledig te benutten.

Ten tweede, hoewel de kapitaalstroom uit obligaties sinds het derde kwartaal van 2022 stagneert, blijft de obligatiemarkt problematisch ondanks Resolutie 08, die gericht is op regulering.

Het derde grote obstakel, en even belangrijk, is de toegang tot krediet van commerciële banken. Dit is startkapitaal, dat als een soort "vroedvrouw" fungeert en aanzienlijke steun biedt aan bedrijven, maar het is nog niet volledig benut.

Het resterende kapitaal komt van klanten en partners, maar als de aanvankelijke obstakels niet worden weggenomen, worden ook deze obstakels onoverkomelijk. Met name kapitaal van partners en buitenlandse directe investeringen (FDI) zetten binnenlandse bedrijven onder druk om projecten goedkoop te "verkopen" of hoge kortingen te eisen voordat ze ermee instemmen te investeren. Simpel gezegd, ze gedragen zich als gieren die wachten om op mislukte projecten te "jagen". Dit is een aanzienlijk nadeel voor binnenlandse bedrijven.

Momenteel is industrieel vastgoed waarschijnlijk het meest gunstige segment. De drie jaar van de pandemie hebben deze sector niet significant beïnvloed, wat ook gunstige omstandigheden heeft gecreëerd voor de groei van andere industrieën.

Wat de markt betreft, denk ik dat we nu de term "bodem" moeten gebruiken. Veel mensen denken dat de markt ergens in april of mei van dit jaar de bodem heeft bereikt. Echter, gebaseerd op gegevens van het Departement van Bouw van Ho Chi Minh-stad, denk ik dat de bodem in het eerste kwartaal van 2023 is bereikt, toen de vastgoedsector een negatieve groei van 16,1% kende, maar sindsdien geleidelijk is hersteld.

Aan het eind van het tweede kwartaal van 2023 was de groei nog steeds negatief met meer dan 11%. Maar vanaf het derde kwartaal is deze gedaald tot iets meer dan 8%.

Wat juridische obstakels betreft, zijn er momenteel drie belangrijke kwesties: wettelijke voorschriften; lagere regelgeving, zoals decreten en circulaires; en beslissingen op provinciaal niveau. Deze obstakels maken het voor ambtenaren en overheidsmedewerkers moeilijk om dossiers met betrekking tot onroerend goed te behandelen, wat leidt tot angst voor verantwoordelijkheid, het doorschuiven van de schuld en terughoudendheid om voorstellen te doen.

De door het Centraal Comité uitgevaardigde regelgeving ter bescherming van de rechten van ambtenaren die durven te denken en te handelen, zal bijdragen aan het herleven van de geest van ambtenaren. Daarnaast benadrukt Resolutie 18 van het 13e Centraal Comité van de Communistische Partij van Vietnam over "Het blijven innoveren en verbeteren van instellingen en beleid, het vergroten van de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik, en het creëren van een impuls om van ons land een ontwikkeld land met een hoog inkomen te maken" de noodzaak om de Landwet van 2013 en aanverwante wetten te wijzigen om consistentie en uniformiteit te waarborgen.

Naar mijn mening is de huidige Grondwet (gewijzigd), die de Nationale Vergadering momenteel behandelt en voorbereidt om aan te nemen, een enorm project van meer dan 200 pagina's. Bij het lezen van het laatste ontwerp stuit ik echter nog steeds op enkele problematische punten, waaronder de kwestie van de toegang tot grond voor bedrijven zoals vastgelegd in artikel 128.

De conceptregelgeving stelt daarom twee opties voor: bedrijven mogen alleen commerciële woningbouwprojecten ontwikkelen als ze woongrond verwerven via overdracht, of als ze zowel woongrond als andere grond verwerven. Maar hoe kan er dan grond beschikbaar komen voor grootschalige commerciële woningbouwprojecten of grote stedelijke gebieden? In het hart van Ho Chi Minh-stad beslaat zelfs woongrond doorgaans slechts een paar duizend vierkante meter.

Zelfs als iemand een landbouwgrond van 10 hectare of een fabrieksterrein van 2 hectare koopt, kan hij of zij geen project starten omdat er geen bouwgrond voor woningen beschikbaar is. Naar mijn mening is dit onredelijk en moet dit worden aangepast om de ontwikkeling van commerciële projecten te bevorderen.

Daarnaast hoop ik ook op passende regelgeving om de ontwikkeling van sociale woningbouw, huisvesting voor werknemers en de renovatie en wederopbouw van oude appartementencomplexen te bevorderen. Ik verwacht dat de gewijzigde Grondwet op een geschikt moment in behandeling zal worden genomen en aangenomen.

Daarnaast is het van cruciaal belang om consistentie en uniformiteit te waarborgen met de Grondwet, alsook met de Wet op Kredietinstellingen en de Wet op de Veiling van Activa, in relevante wetten zoals de Woningwet (gewijzigd) en de Wet op de Vastgoedhandel (gewijzigd).

Bron: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm