3 wetten met betrekking tot grond en huisvesting: Verwijder onmiddellijk de obstakels.

Een van de doelen die de regering heeft gesteld, en de verwachting van de Nationale Vergadering , door de Landwet van 2024 vijf maanden eerder dan gepland (vanaf 1 januari 2025) in werking te laten treden, is het stroomlijnen van procedures en het oplossen van tekortkomingen met betrekking tot huisvesting en grond voor bedrijven en burgers.

In sommige regio's, met name in Ho Chi Minh-stad, zijn echter veel procedures met betrekking tot grondbezit stilgelegd sinds deze wet van kracht is geworden.

De spanning is te snijden.

Nadat hij begin augustus 2024 (toen de Grondwet van 2024 van kracht werd) de overeenkomst voor de overdracht van het land had ondertekend, diende de heer V., een inwoner van Vinh Loc A (district Binh Chanh, Ho Chi Minh-stad), op 5 augustus de registratiedocumenten in bij het districtsregister. Het formulier voor de belastingberekening werd op 14 augustus naar de belastingdienst verzonden.

Na meer dan een maand hebben de belastingautoriteiten echter nog steeds geen belastingaanslag verstuurd naar het registratiekantoor om de registratieprocedure te voltooien en de eigendomsoverdracht aan de koper te regelen.

De heer V. verklaarde dat hij bij het ondertekenen van het overdrachtscontract de koper had beloofd de eigendomsgegevens binnen 20 dagen bij te werken. Vanwege de trage verwerking van de documenten heeft de koper hem onder aanzienlijke druk gezet om het probleem op te lossen of het geld terug te betalen.

"De afgelopen maand heb ik me onrustig en angstig gevoeld door de nieuwsberichten over belasting- en grondstoffenagentschappen die heen en weer pendelen, rapporten indienen en meningen vragen over tekortkomingen."

"De procedures voor het kopen, verkopen en overdragen van grond moeten snel worden opgelost, maar in plaats daarvan houden ministeries en lokale overheden de ene vergadering na de andere, terwijl mensen en bedrijven zoveel mislopen en op allerlei manieren verliezen lijden," zei de heer V. boos.

Ook meneer TQD kocht op 8 augustus 2024 een huis in het district Phu Nhuan, maar hoewel hij de registratie- en overdrachtsdocumenten meer dan een maand geleden heeft ingediend, heeft hij nog steeds geen resultaat ontvangen, waardoor al zijn plannen in de war zijn gestuurd.

Concreet kocht meneer D. het huis voor 14 miljard VND. Hij was van plan om snel 10 miljard VND van externe bronnen te lenen om het af te betalen, en vervolgens een lening bij de bank af te sluiten om de rest terug te betalen.

Hoewel de leningaanvraag onvolledig is en de bank de taxatie- en goedkeuringsprocedures heeft afgerond, kunnen ze het geld niet uitbetalen. Daardoor heeft meneer D. moeite om de rente op zijn externe lening te betalen, zonder te weten wanneer hij het geld terugkrijgt.

"De dagelijkse rente op leningen van informele kredietverstrekkers bedraagt ​​tientallen miljoenen dong, terwijl de autoriteiten traag zijn met het nemen van een oplossing, waardoor de mensen met een zware last blijven zitten," aldus de heer D.

Vanwege financiële problemen moest mevrouw PL (woonachtig in District 12, Ho Chi Minh-stad) twee percelen grond in District 12 verkopen voor 6 miljard VND. Omdat beide percelen verhypothekeerd waren aan banken, moest ze meer dan 4 miljard VND lenen van kennissen om de procedures voor het vrijgeven van de eigendomsrechten van de grond te voltooien.

Omdat de koper ook een banklening afsloot, hielp mevrouw L. de koper met de benodigde procedures. De bank stemde ermee in de lening uit te betalen zodra de overdrachtsbelasting was betaald en de registratieprocedure was afgerond.

Bij het indienen van haar aanvraag bij de belastingdienst werd mevrouw L. meegedeeld dat, omdat het stadsbestuur op het punt stond een nieuwe grondprijslijst te publiceren, zij tijdelijk moest wachten totdat de overdrachtsbelasting volgens de nieuwe grondprijslijst berekend zou worden.

Tot op de dag van vandaag loopt de berekening van de overdrachtsbelasting echter nog steeds vast, waardoor zowel de verkoper als de koper in een lastige situatie terechtkomen.

"Ik had geldgebrek, daarom heb ik de grond verkocht. Ik had niet verwacht dat het nu, na de verkoop, nog moeilijker zou worden. Ik hoop alleen dat de autoriteiten de overdrachtsbelasting snel berekenen, zodat ik de procedure voor de grondverkoop kan afronden," aldus mevrouw L.

Vastgoedtransacties in Ho Chi Minh-stad verlopen vaak traag, omdat zelfs na de koop en verkoop de procedures voor de eigendomsoverdracht en de registratie van het onroerend goed nog niet zijn afgerond. - Foto: QUANG DINH

Dit zorgt voor nog meer problemen op de vastgoedmarkt.

Ondertussen zei de heer Tran Duc Thuan (directeur van een makelaarskantoor in District 7) dat zijn bedrijf alleen al bijna 20 dossiers met vastgoedtransacties heeft die momenteel vastzitten in de fase van de belastingbetaling.

Volgens de heer Thuan werden alle transacties vóór en na 1 augustus stilgelegd, waardoor voltooide transacties "bevroren" raakten. Ook nieuwe transacties werden stopgezet vanwege problemen, waardoor mensen zich in deze periode onthielden van kopen en verkopen.

"We dachten dat de nieuwe wet de markt zou openstellen en transacties voor mensen gemakkelijker zou maken, maar in plaats daarvan heeft het de zaken juist moeilijker voor hen gemaakt."

"Aanvankelijk zei de belastingdienst dat er binnen 1-2 weken een nieuwe lijst met grondprijzen beschikbaar zou zijn om de overdrachtsbelasting te berekenen, maar we wachten nu al meer dan anderhalve maand en er is nog steeds geen vooruitgang. We moeten elke week naar de belastingdienst om navraag te doen, omdat klanten ons er constant op aandringen," vertelde meneer Thuan.

De heer Ta Trung Kien (een makelaar in Ho Chi Minh-stad) zei dat er veel gevallen zijn waarin de verkoper dringend geld nodig heeft en gedwongen is het huis te verkopen, maar uiteindelijk worden de procedures niet afgerond en kan de koper ook geen banklening krijgen en het volledige bedrag aan de verkoper betalen.

In sommige gevallen verkopen klanten hun huis om de kosten van een verhuizing naar het buitenland te dekken. Hun vlucht staat gepland voor 15 september, dus zijn ze al begin augustus 2024 met de verkoopprocedure begonnen.

De notariële documenten en de aanbetaling waren afgerond, maar de belastingberekening liep vast, waardoor de verkoper niet wist hoe verder te gaan. De verkoper was genoodzaakt om vanaf 15 september naar het buitenland te vliegen, terwijl de belastingbetaling nog steeds niet was afgehandeld.

"Klanten accepteren dat als er later problemen ontstaan, ze extra kosten zullen moeten maken voor het heen en weer reizen om die op te lossen, omdat ze niet weten hoe lang deze procedure zal duren," aldus de heer Kien.

Volgens de heer Kien zijn er bovendien in de praktijk gevallen waarin mensen geld moeten lenen van externe bronnen om hun bestaande leningen af ​​te lossen, zodat ze de eigendomsakte kunnen verkrijgen en de overdracht van het eigendom kunnen voltooien. Als de koper ook een lening bij een bank afsluit, maar deze niet kan worden uitbetaald, brengt dat de verkoper in een lastig dilemma, waardoor deze met schulden blijft zitten bij de verkoop van het huis.

De heer Pham Trong Phu, directeur van Titanium Real Estate Management Company, merkte op dat de stagnatie van de procedures voor het afgeven en verlengen van bestemmingsvergunningen en het wijzigen van grondgebruik mensen ervan weerhoudt transacties te verrichten, zoals kopen en verkopen, waardoor ook makelaarskantoren in de vastgoedsector problemen ondervinden.

"De autoriteiten moeten snel de obstakels voor vastgoedtransacties in Ho Chi Minh-stad wegnemen of tijdelijke maatregelen treffen; ze mogen niet toestaan ​​dat transacties 'bevroren' blijven, zoals nu al meer dan een maand het geval is," aldus de heer Phu.

Volgens de heer Tran Khanh Quang, directeur van Viet An Hoa Real Estate Investment Company, verwachten bedrijven dat de snelle toepassing van wetten met betrekking tot grondbezit obstakels op de markt zal wegnemen en vastgoedtransacties zal bevorderen. In werkelijkheid zijn er echter problemen ontstaan ​​die transacties verder belemmeren.

"Elke gemeente voert het op een andere manier uit, waardoor mensen en bedrijven de gevolgen ondervinden," zei de heer Quang boos.

Mensen die procedures voor grond en onroerend goed afronden in het district Binh Thanh, Ho Chi Minh-stad - Foto: H. Hanh

Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft nog geen commentaar gegeven.

Volgens advocaat Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) is het noodzakelijk om de grondprijstabellen aan te passen aan de marktwaarde, maar is het onaanvaardbaar dat burgers en bedrijven vast komen te zitten in bureaucratische procedures.

Opvallend is dat, terwijl veel andere gemeenten nog steeds grondaanvragen verwerken op basis van de oude K-coëfficiënt en prijslijst, Ho Chi Minh-stad "wacht" op de publicatie van de aangepaste grondprijslijst.

"Het wachten op de nieuwe grondprijslijst maakt het niet alleen moeilijk voor mensen om grondprocedures af te ronden, maar heeft ook ernstige gevolgen voor de bedrijfsvoering en, in het bijzonder, een negatieve impact op het tempo van de economische ontwikkeling van Ho Chi Minh-stad," aldus mevrouw Thao. Zij stelde voor om de oude grondprijslijst te blijven hanteren in afwachting van de publicatie van de nieuwe lijst.

Parlementslid Le Xuan Than, voorzitter van de advocatenvereniging van de provincie Khanh Hoa, stelde voor dat het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, in zijn rol als agentschap dat de regering bijstaat bij het opstellen van de Grondwet van 2024, proactief voorstellen zou doen aan de regering of een nationale conferentie zou organiseren om de knelpunten van ministeries, sectoren en lokale overheden te bespreken, teneinde oplossingen te vinden en tijdig advies te geven.

Volgens de heer Than bepaalt de Grondwet van 2024 dat de grondprijslijst onder de oude wet van toepassing blijft tot 31 december 2025. Indien nodig kan het provinciale Volkscomité deze lijst dus aanpassen aan de lokale marktprijzen.

Anders blijft de oude grondprijslijst van toepassing en wordt er een nieuwe grondprijslijst opgesteld die vanaf 1 januari 2026 in gebruik zal worden genomen.

Het is daarom volkomen normaal dat sommige gemeenten hun grondprijslijsten niet aanpassen, terwijl andere dat wel doen.

"De wet heeft deze taak aan de lokale autoriteiten toegewezen. Als Ho Chi Minh-stad van mening is dat de oude grondprijslijst te laag is en tot verliezen kan leiden, moet de stad snel de procedures voltooien om een ​​herziene grondprijslijst uit te geven en de procedures voor de burgers te stroomlijnen," aldus de heer Than.

Advocaat Tran Duc Phuong (Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-stad) betoogde ook dat Ho Chi Minh-stad, in afwachting van de publicatie van de nieuwe lijst met grondprijzen, de oude prijslijst moet blijven hanteren en dat de belastingdienst de administratieve procedures voor de burgers moet afhandelen.

Bovendien staat de nieuwe Grondwet toe dat de oude grondprijslijst tot 31 december 2025 van toepassing blijft. Totdat de aangepaste grondprijslijst is gepubliceerd, blijft de oude prijslijst dus van kracht.

"Als de nieuwe prijslijst nog niet beschikbaar is, moet de oude prijslijst worden toegepast. Waarom de administratieve procedures stilleggen en mensen daardoor schade laten lijden?"

"Aangezien lokale overheden de behandeling van aanvragen tijdelijk stopzetten om advies in te winnen, moeten de relevante ministeries en instanties snel een eensluidend advies uitbrengen, zodat de lokale overheden verder kunnen. Mensen kunnen niet zomaar blijven wachten tot de instanties van gedachten wisselen," aldus de heer Phuong.

De belastingdienst van Ho Chi Minh-stad heeft opnieuw een spoedvoorstel ingediend.

Mensen komen naar het kadasterkantoor van het district Phu Nhuan in Ho Chi Minh-stad om procedures met betrekking tot grond en onroerend goed af te ronden - Foto: TTD

Op 16 september heeft de belastingdienst van Ho Chi Minh-stad opnieuw een dringend verzoek ingediend bij het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad om vanaf 1 augustus 2024 een vergadering te houden om grondgerelateerde kwesties op te lossen.

Concreet stelde dit agentschap voor dat de stad een bijeenkomst organiseert om de toepassing van juridische documenten zoals grondprijstabellen, grondprijsaanpassingscoëfficiënten, percentagepercentages voor de berekening van grondhuurkosten, enz. definitief vast te stellen en te standaardiseren, zodat de belastingdienst de financiële verplichtingen met betrekking tot grond snel kan berekenen.

Volgens de belastingdienst van Ho Chi Minh-stad zijn voor documenten met betrekking tot onroerend goed die zijn opgesteld vanaf 1 augustus 2024 tot het moment dat de stad een besluit neemt om de grondprijslijst aan te passen, de regels voor grondprijslijsten in het gebied van 2020-2024 van toepassing.

Volgens statistieken van de belastingdienst van Ho Chi Minh-stad ontving de dienst van 1 tot en met 27 augustus in totaal 8.808 aanvragen. Hieronder vielen 346 aanvragen voor de inning van grondgebruiksrechten in verband met de erkenning van grondgebruiksrechten en 277 aanvragen voor de inning van grondgebruiksrechten in verband met de wijziging van het grondgebruik.

Daarnaast zijn er 5.448 aangiften inkomstenbelasting voor particulieren met betrekking tot de overdracht van onroerend goed en 2.737 aangiften voor gevallen zonder financiële verplichtingen. Het ontbreken van een gepubliceerde prijslijst voor grond heeft echter geleid tot aanzienlijke vertragingen bij de verwerking van aanvragen met betrekking tot grond.

Volgens een onderzoek van de krant Tuoi Tre kampen belastingkantoren momenteel met een grote achterstand in de verwerking van documenten met betrekking tot grondbezit vanaf 1 augustus 2024. Sommige belastingkantoren hebben 400 tot 500 dossiers in behandeling. Het hoofd van een belastingkantoor in een centraal district van Ho Chi Minh-stad verklaarde dat ze moeten wachten op de nieuwe grondprijslijst voordat ze de belastingverplichtingen kunnen berekenen. De belastingdienst kan de situatie daarom alleen aan de burgers uitleggen en verder niets doen.

Sommige belastingkantoren hebben echter aangegeven flexibel te zijn in de afhandeling van gevallen met betrekking tot overdrachten, erfenissen en schenkingen die zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting en registratiekosten. Voor gevallen die wel belastbaar zijn, moeten mensen blijven wachten, aangezien er verder niets te doen valt.

De heer NGUYEN VAN DINH (voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars):

Veel plaatsen hebben het nog steeds moeilijk.

Hoewel de drie wetten al meer dan een maand van kracht zijn, lijkt er nog steeds een discrepantie te bestaan ​​tussen de instanties die de wetten hebben opgesteld en de lokale overheden die ze uitvoeren. Ambtenaren in sommige gemeenten hebben de standpunten van de wetgevende instanties nog niet volledig begrepen, wat leidt tot aarzeling en verwarring bij de afhandeling van grondprocedures, met name met betrekking tot grondprijstabellen – de basis voor het bepalen van de financiële verplichtingen ten aanzien van grond.

Ondanks de decreten en circulaires die de wetgeving begeleiden, blijft de implementatie ervan zeer moeilijk. Hoewel de nieuwe wetten al meer dan een maand van kracht zijn, zoeken de meeste gemeenten nog steeds naar geschikte implementatieoplossingen en stellen ze zelfs gerelateerde regels vast, zoals voor grondwaardering en goedkeuring van grondprijzen. In werkelijkheid zijn er maar weinig projecten afgerond op basis van de nieuwe wetgeving, omdat gemeenten de procedures voor de afhandeling van gerelateerde zaken opnieuw moeten opbouwen.

Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen (Hoofd van de afdeling Economisch Recht, Rechtenuniversiteit van Hanoi):

We hebben een mechanisme nodig om wetshandhavers te beschermen!

Om de duidelijke effectiviteit van de drie wetten te kunnen vaststellen, is meer tijd nodig voor ministeries, sectoren en lokale overheden om tot consensus te komen over de implementatie ervan. De Grondwet van 2024 bijvoorbeeld, stelt vijf principes vast voor het bepalen van grondprijzen, waarvan de eerste is dat grondprijzen moeten worden vastgesteld volgens marktprincipes, niet volgens marktprijzen.

Veel gemeenten baseren de waarde van grond op marktprijzen, wat de toepassing ervan bemoeilijkt door de dagelijkse schommelingen in die prijzen. Dit gebrek aan duidelijkheid bevordert speculatie, waardoor grondprijzen via veilingen gemakkelijk worden opgedreven en de markt wordt verstoord. Bij de rechtshandhaving moeten, naast het marktprincipe, de overige vier principes lokaal worden toegepast in overeenstemming met de wettelijke procedures.

Daarnaast is er een mechanisme nodig om handhavingsfunctionarissen in de huidige context te beschermen. Tegelijkertijd moet de onafhankelijkheid van organisaties voor grondwaardering en instanties die beslissingen nemen over grondprijzen worden gewaarborgd. Grondwaardering moet een evenwicht garanderen tussen de belangen van grondgebruikers, de staat en investeerders. Het simpelweg opblazen van grondprijzen zal het zeer moeilijk maken om de efficiëntie van het grondgebruik te maximaliseren.

Bron: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm