3 wetten op het gebied van onroerend goed: verwijder obstakels direct

Een van de doelen die de regering heeft gesteld en de verwachtingen van de Nationale Vergadering toen de Grondwet van 2024 vijf maanden eerder in werking trad (vanaf 1 januari 2025), is om procedures te vereenvoudigen en problemen met betrekking tot huisvesting en grond voor bedrijven en burgers op te lossen.

In sommige plaatsen, met name Ho Chi Minhstad, zijn veel landprocedures echter 'bevroren' sinds deze wet van kracht werd.

Mensen zitten in brand

Nadat de overdracht van onroerend goed was ondertekend vanaf begin augustus 2024 (wanneer de Grondwet van 2024 van kracht werd), diende de heer V., inwoner van Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minhstad), op 5 augustus de registratiedocumenten in bij het districtsregistratiekantoor en werd het belastingberekeningsformulier op 14 augustus overgedragen aan de belastingdienst.

Echter, na meer dan een maand heeft de belastingdienst nog steeds geen belastingaanslag verzonden. Deze moet worden overgemaakt aan het registratiekantoor om de registratieprocedure te voltooien en de naam over te dragen aan de koper.

De heer V. zei dat hij bij het ondertekenen van het overdrachtscontract aan de koper had toegezegd de naamswijziging binnen 20 dagen door te voeren. Omdat de verwerking van het dossier traag verliep, zette de koper hem onder grote druk om het op te lossen of het geld terug te storten.

"De afgelopen maand heb ik het nieuws gelezen en heb ik gezien hoe belasting- en hulporganisaties heen en weer gingen om tekortkomingen te melden en om hun mening te vragen. Ik was zo ongeduldig dat ik niet stil kon zitten.

"De procedures voor kopen, verkopen en overdragen moeten snel worden opgelost, maar in plaats van te wachten tot ministeries en lokale overheden de ene na de andere vergadering houden, missen mensen en bedrijven zoveel dingen en lijden ze allerlei verliezen", was de heer V. verontwaardigd.

Zo kocht de heer TQĐ. op 8 augustus 2024 een huis in het district Phu Nhuan, maar meer dan een maand nadat hij de aanvraag voor eigendomsoverdracht had ingediend, heeft hij nog steeds geen resultaat ontvangen, waardoor al zijn plannen vertraging oplopen.

Concreet kocht meneer D. het huis voor 14 miljard VND. Hij was van plan om snel 10 miljard VND van buitenaf te lenen om het af te betalen, en vervolgens geld van de bank te lenen om het terug te betalen.

Het dossier is nog niet compleet, hoewel de bank de taxatie- en leningprocedures heeft afgerond, maar nog niet kan uitkeren. De heer D. heeft dus moeite om de rente op de lening van buitenaf te betalen, zonder dat hij weet wanneer deze zal worden terugbetaald.

"De rente op leningen van buitenaf bedraagt ​​tientallen miljoenen per dag en terwijl de instanties traag zijn met het bedenken van een oplossing voor het probleem, moeten mensen de zware last dragen", aldus de heer D.

Wegens geldgebrek moest mevrouw PL (woonachtig in District 12, Ho Chi Minhstad) twee percelen grond in District 12 verkopen voor 6 miljard VND. Omdat beide percelen verhypothekeerd waren voor leningen bij de bank, moest ze meer dan 4 miljard VND lenen van kennissen om de procedures voor het vrijgeven van de hypotheek uit het rode boek te voltooien.

Ondertussen had de huizenkoper ook geld geleend bij de bank, dus mevrouw L. hielp de koper bij het afronden van de procedures. De bank stemde ermee in de lening aan de koper uit te keren zodra de procedures voor het betalen van de overdrachtsbelasting en het registreren van de naamswijziging waren afgerond.

Bij het indienen van de aanvraag bij het belastingkantoor werd mevrouw L. verteld dat de Stadscommissie voor Volkszaken binnenkort een nieuwe grondprijslijst zou uitgeven en dat zij daarom voorlopig moest wachten met het berekenen van de overdrachtsbelasting volgens de nieuwe grondprijslijst.

Tot nu toe lopen de bestanden met de berekening van de overdrachtsbelasting echter nog steeds vast, waardoor zowel de verkoper als de koper "vast" zitten.

"Ik heb de grond verkocht omdat ik geldgebrek had. Ik had niet verwacht dat het na de verkoop nog moeilijker zou worden. Ik hoop alleen dat de autoriteiten snel de overdrachtsbelasting berekenen, zodat ik de grondverkoop kan afronden", aldus mevrouw L.

Onroerendgoedtransacties in Ho Chi Minhstad stagneren vaak omdat het na de aankoop en verkoop nog steeds niet mogelijk is om de procedures voor eigendomsoverdracht en registratie van het onroerend goed te voltooien - Foto: QUANG DINH

Meer moeilijkheden voor de vastgoedmarkt

Ondertussen vertelde de heer Tran Duc Thuan (directeur van een vastgoedbeurs in District 7) dat alleen al dit bedrijf bijna 20 dossiers heeft met betrekking tot de aankoop en verkoop van onroerend goed die nog steeds vastzitten in de fase van belastingbetaling.

Volgens de heer Thuan zijn alle gegevens van vóór en na 1 augustus opgeschort, waardoor voltooide transacties werden "bevroren". Ook bij nieuwe transacties was het voor mensen lastig om te kopen en verkopen. In die periode stopten ze dan ook met kopen en verkopen.

"Ik dacht dat de nieuwe wet de markt zou openstellen en mensen gemakkelijker zou helpen handelen, maar in plaats daarvan wordt het voor mensen moeilijker gemaakt.

Aanvankelijk zei de belastingdienst dat het slechts 1-2 weken zou duren voordat er een nieuwe grondprijslijst beschikbaar zou zijn als basis voor de berekening van de overdrachtsbelasting, maar tot nu toe wachten we al meer dan 1,5 maand zonder enige vooruitgang. We moeten elke week naar de belastingdienst om te vragen, omdat klanten ons blijven aansporen," aldus de heer Thuan.

De heer Ta Trung Kien (makelaar in Ho Chi Minhstad) zei dat er veel gevallen zijn waarin de verkoper dringend geld nodig heeft en het huis moet verkopen, maar dat de procedure uiteindelijk niet kan worden voltooid. De koper kan niet lenen van de bank en 100% van het bedrag aan de verkoper betalen.

Er is een geval bekend van een klant die het huis verkocht om de kosten van vestiging in het buitenland te dekken. De vlucht was gepland voor 15 september, dus de verkoopprocedures waren begin augustus 2024 afgerond.

De notariële documenten en de aanbetaling waren voltooid, maar de belastingberekening liep vast, waardoor de verkoper niet meer wist wat hij moest doen. De verkoper moest accepteren dat hij vanaf 15 september naar het buitenland zou vliegen, terwijl de belastingbetaling nog op zich liet wachten.

"Klanten accepteren dat als er later problemen zijn, ze meer geld moeten uitgeven aan vluchten heen en weer om de problemen later af te handelen, omdat ze niet weten wanneer de procedure zal zijn afgerond", aldus de heer Kien.

Bovendien, aldus de heer Kien, zijn er in de praktijk gevallen waarin men bij de verkoop van een huis geld van buitenaf moet lenen om de lening af te lossen en het rode boekje te krijgen voor de naamswijzigingsprocedure. In gevallen waarin de koper ook geld leent van de bank, maar het geld niet kan terugbetalen, komt de verkoper in een "dilemma" terecht en moet hij schulden aangaan bij de verkoop van het huis.

De heer Pham Trong Phu, directeur van Titanium Real Estate Management Company, merkte op dat de opschorting van procedures voor het uitgeven en wijzigen van landgebruikscertificaten en landgebruiksdoeleinden het voor mensen onmogelijk maakt om te handelen, te kopen en te verkopen, wat tot problemen leidt voor makelaarsbedrijven.

"De autoriteiten moeten snel de obstakels voor vastgoedtransacties in Ho Chi Minhstad wegnemen of een tijdelijk mechanisme invoeren. Transacties mogen niet worden "bevroren" zoals de afgelopen maand het geval is geweest", aldus de heer Phu.

Volgens de heer Tran Khanh Quang, directeur van Viet An Hoa Real Estate Investment Company, verwachten bedrijven dat de tijdige toepassing van wetten met betrekking tot de grondsector obstakels voor de markt zal wegnemen en vastgoedtransacties zal bevorderen. In werkelijkheid zijn er echter problemen ontstaan ​​die tot verdere vertragingen bij transacties leiden.

"Elke gemeente voert het op een andere manier uit, waardoor mensen en bedrijven de gevolgen ondervinden", was de heer Quang verontwaardigd.

Mensen die onroerendgoedprocedures uitvoeren in de wijk Binh Thanh, Ho Chi Minhstad - Foto: H.HANH

Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft zich nog niet uitgesproken.

Volgens advocaat Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) is het weliswaar noodzakelijk om de grondprijslijst aan te passen aan de marktwaarde, maar mensen en bedrijven mogen niet vastzitten in procedurele stappen.

Opvallend is dat veel andere plaatsen nog steeds kadastrale gegevens verwerken op basis van de K-coëfficiënt en de oude prijslijst, maar dat Ho Chi Minhstad "wacht" met het uitgeven van een aangepaste grondprijslijst.

"Wachten op de nieuwe prijslijst maakt het niet alleen moeilijk voor mensen om grondprocedures te voltooien, maar heeft ook ernstige gevolgen voor de bedrijfsvoering en heeft vooral een negatieve invloed op de economische groei van Ho Chi Minhstad", aldus mevrouw Thao. Zij stelde voor om de oude grondprijslijst te blijven hanteren in afwachting van de uitgifte van de nieuwe grondprijslijst.

Le Xuan Than, afgevaardigde van de Nationale Vergadering en voorzitter van de Vereniging van Advocaten van de Provincie Khanh Hoa, zei dat het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, als agentschap dat de overheid helpt bij het opstellen van de Grondwet van 2024, proactief voorstellen aan de overheid zou moeten doen of een nationale conferentie zou moeten organiseren om te luisteren naar problemen van ministeries, afdelingen en lokale overheden, zodat er tijdig oplossingen en richtlijnen kunnen worden opgesteld.

Volgens de heer Than bepaalt de Grondwet van 2024 dat de oude grondprijslijst van toepassing blijft tot 31 december 2025. Daarom zal het provinciaal Volkscomité deze indien nodig aanpassen aan de lokale marktprijs.

Anders blijft de oude grondprijslijst van toepassing en wordt een nieuwe grondprijslijst opgesteld, die ingaat op 1 januari 2026.

Het is dus volkomen normaal dat sommige gemeenten de grondprijslijsten niet aanpassen, terwijl andere dat wel doen.

"De wet heeft gemeenten opgedragen om, als Ho Chi Minhstad vindt dat de oude grondprijslijst te laag is en mogelijk tot verliezen leidt, snel de procedures te doorlopen om een ​​aangepaste grondprijslijst uit te geven en de procedures voor de bevolking op te klaren", aldus de heer Than.

Advocaat Tran Duc Phuong (Orde van Advocaten van Ho Chi Minhstad) zei ook dat Ho Chi Minhstad, in afwachting van de uitgifte van de nieuwe prijsaanpassing voor grond, de oude prijslijst moet toepassen en dat de belastingdienst de administratieve procedures voor de bevolking moet regelen.

Bovendien staat de nieuwe Grondwet ook toe dat de oude grondprijslijst van toepassing blijft tot en met 31 december 2025. Zolang de aangepaste grondprijslijst niet is afgegeven, blijft de oude prijslijst dus nog steeds geldig.

"Als de nieuwe prijslijst niet beschikbaar is, mag de oude prijslijst worden toegepast. Waarom zouden we dan de administratieve procedures stopzetten en mensen laten lijden?"

Nu gemeenten hun aanvragen voor advies hebben stopgezet, moeten de relevante ministeries en afdelingen snel hun mening geven en hun standpunten verenigen, zodat gemeenten deze kunnen implementeren. "Mensen kunnen niet zitten wachten tot instanties dit soort discussies voeren," aldus de heer Phuong.

Belastingdienst Ho Chi Minhstad adviseert dringend opnieuw

Mensen komen om onroerendgoedprocedures te regelen bij het filiaal van het Kadaster van het district Phu Nhuan, Ho Chi Minhstad - Foto: TTD

Op 16 september verzocht de belastingdienst van Ho Chi Minhstad het Volkscomité van Ho Chi Minhstad opnieuw dringend om een ​​vergadering te organiseren om de kadastergegevens vanaf 1 augustus 2024 te regelen.

Dit agentschap stelde specifiek voor dat de stad een vergadering zou organiseren om de toepassing van juridische documenten, zoals grondprijstabellen, grondprijsaanpassingscoëfficiënten, grondhuurpercentages, etc., op te lossen en te uniformeren. Zo kunnen belastingautoriteiten snel de financiële verplichtingen met betrekking tot grond berekenen.

Volgens de afdeling stadsbelastingen geldt voor kadastergegevens die dateren van 1 augustus 2024 tot vóór de datum waarop de stad het besluit uitvaardigde om de grondprijslijst aan te passen, het Besluit nr. 02 van 16 januari 2020 van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad tot vaststelling van regelgeving inzake grondprijslijsten in het gebied voor de periode 2020-2024.

Uit statistieken van de gemeentelijke belastingdienst blijkt dat deze dienst tussen 1 en 27 augustus in totaal 8.808 registraties heeft ontvangen. Hiervan waren 346 registraties voor de inning van grondgebruiksrechten bij de erkenning van grondgebruiksrechten en 277 registraties voor de inning van grondgebruiksrechten bij bestemmingswijzigingen.

Daarnaast zijn er 5.448 registraties van inkomstenbelasting op basis van onroerendgoedoverdrachten en 2.737 registraties in gevallen waarin geen financiële verplichtingen ontstaan. Het ontbreken van prijslijsten voor grond heeft echter geleid tot een groot knelpunt bij het oplossen van grondgerelateerde registraties.

Volgens het onderzoek van Tuoi Tre zijn er nog veel kadastergegevens bij de belastingkantoren aanwezig vanaf 1 augustus 2024. Sommige belastingkantoren hebben er nog 400 tot 500. Het hoofd van een belastingkantoor in een centraal district van Ho Chi Minhstad zei dat ze moeten wachten op de grondprijslijst om de belastingverplichtingen te berekenen. Daarom kan het belastingkantoor alleen uitleg geven aan de bevolking en verder niets doen.

Sommige belastingkantoren gaven echter aan dat ze flexibel genoeg zijn om te voldoen aan de voorwaarden voor mensen met overdrachts-, erf- en schenkingsdocumenten die zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting en registratiekosten. Voor documenten die wel belastingplichtig zijn, moeten mensen blijven wachten en kunnen ze niets anders doen.

De heer NGUYEN VAN DINH (voorzitter van de Vietnamese makelaarsvereniging):

Op veel plaatsen heerst nog steeds verwarring

Hoewel de drie wetten al meer dan een maand van kracht zijn, lijkt er nog steeds een kloof te bestaan ​​tussen de instanties die de wetten opstellen en de gemeenten die ze uitvoeren. Handhavingsfunctionarissen in sommige gemeenten hebben de standpunten van de instanties die de wetten opstellen niet "begrepen", waardoor er aarzeling en verwarring heerst bij de afhandeling van grondprocedures, met name wat betreft de uitgifte van grondprijslijsten – de basis voor het bepalen van financiële verplichtingen voor grond.

Hoewel de decreten en circulaires de wet sturen, is de implementatie ervan nog steeds erg lastig. Hoewel de nieuwe wetten al meer dan een maand van kracht zijn, zijn de meeste gemeenten nog steeds op zoek naar geschikte implementatieoplossingen en vaardigen ze zelfs relevante regelgeving uit, zoals de berekening van grondprijzen en de goedkeuring van grondprijslijsten. Sterker nog, het aantal projecten dat onder de nieuwe wet wordt opgelost, is zeer beperkt, omdat gemeenten de procedures voor de afhandeling ervan opnieuw moeten opbouwen.

Universitair hoofddocent, dr. NGUYEN QUANG TUYEN (hoofd van de afdeling economisch recht, rechtenuniversiteit van Hanoi):

Er is een mechanisme nodig om de wetshandhaving te beschermen!

Om de effectiviteit van de drie wetten duidelijk te zien, duurt het nog even voordat ministeries, afdelingen en gemeenten hun standpunten over wetshandhaving verenigen. Zo stelt de Grondwet van 2024 vijf principes vast voor het bepalen van grondprijzen. Het eerste is het bepalen van grondprijzen volgens marktprincipes, niet volgens marktprijzen.

Veel gemeenten begrijpen dat grondwaardering gebaseerd is op marktprijzen, waardoor het moeilijk te implementeren is omdat marktprijzen dagelijks fluctueren. Deze "ambiguïteit" heeft speculanten in staat gesteld om de grondprijzen gemakkelijk op te drijven via veilingen, wat tot marktverstoringen heeft geleid. Bij wetshandhaving moeten, naast het lokale marktprincipe, de overige vier principes worden toegepast in overeenstemming met de wettelijke procedures.

Daarnaast is er in de huidige context een mechanisme nodig om handhavingsambtenaren te beschermen. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de onafhankelijkheid te waarborgen tussen de organisatie die grondwaarderingen uitvoert en de instantie die de grondprijzen vaststelt. Grondwaardering moet de belangen van grondgebruikers, de staat en investeerders in harmonie brengen. Als de grondprijzen blijven stijgen, zal het zeer moeilijk zijn om grondefficiëntie te bevorderen.

Bron: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm