Hoe kunnen we de paradox van een moeilijke vastgoedmarkt en nog steeds hoge huizenprijzen oplossen?

Onlangs heeft het overheidsbureau een kennisgeving uitgegeven met de conclusies van de premier op de conferentie "Oplossingen om de moeilijkheden bij de kredietgroei voor productie en bedrijfsleven weg te nemen, de groei te bevorderen en de macro-economie te stabiliseren".

In de aankondiging gaf de premier het ministerie van Bouw de opdracht de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt nauwlettend te volgen, zodat het tijdig advies kon geven en passende en effectieve beleidsmaatregelen kon voorstellen om de marktontwikkeling te bevorderen.

Tegelijkertijd moet het Ministerie van Bouw vastgoedbedrijven begeleiden bij het herstructureren van segmenten en het verlagen van productprijzen. Er zijn passende, tijdige en effectieve oplossingen om segmenten te herstructureren voor mensen met reële behoeften, sociale huisvesting, huisvesting voor werknemers en mensen met een laag inkomen.

Paradox van de moeilijke vastgoedmarkt: huizenprijzen stijgen nog steeds sterk

Kijkend naar de realiteit van de vastgoedmarkt de laatste tijd, sprak de heer Nguoi Dua Tin met hem en stelde vast dat de vastgoedmarkt, ondanks de vele moeilijkheden die het de laatste tijd met zich meebrengt, nog steeds op een hoog niveau ligt.

Zelfs het appartementensegment in grote steden blijft stijgen en zet een nieuw prijsniveau neer dat een recordhoogte bereikt en het inkomen van de meerderheid van de mensen ver overtreft. Dit in tegenstelling tot de dalende prijzen en de liquiditeit van grondproducten, villa's, winkelpanden, rijtjeshuizen en herenhuizen.

Vastgoed - Hoe lossen we de paradox van een moeilijke vastgoedmarkt en toch hoge huizenprijzen op? — Dhr. Nguyen Van Dinh - Vice-president van de Vietnam Real Estate Association, president van de Vietnam Real Estate Brokers Association (VARS).

Volgens gegevens van VARS zijn de vastgoedprijzen de afgelopen tien jaar tientallen keren gestegen. Alleen al in 2021 steeg de gemiddelde huizenprijs met dubbele cijfers. Lage rentes en een recordhoge inflatie dragen bij aan de scherpe stijging van de huizenprijzen, maar het kernprobleem is de afname van het aanbod.

Daarnaast neemt de vraag naar woningen voortdurend toe, wat druk zet op het aanbod en de vastgoedprijzen naar nieuwe hoogten stuwt.

Volgens schattingen van VARS zal Vietnam jaarlijks te maken krijgen met een tekort van ongeveer 300.000 woningen. Dit komt door de opkomst van nieuwe huishoudens in de steden en vooral door de noodzaak om "apart" te leven van de jonge generatie die gescheiden raakt van hun uitgebreide families.

“Dit ernstige tekort zal de huizenprijzen zeker nog verder opdrijven”, voorspelde de heer Dinh.

Vastgoed - Hoe lossen we de paradox van een moeilijke vastgoedmarkt en toch hoge huizenprijzen op? (Afbeelding 2) — Hoewel de vastgoedmarkt met veel problemen kampt, zijn de vastgoedprijzen nog steeds hoog.

Dr. Le Xuan Nghia, directeur van het Institute for Business Development Research en lid van de National Financial and Monetary Policy Advisory Council, gaf ook zijn mening over de bovengenoemde kwestie en citeerde statistieken van het Institute for Business Development Research. Hij zei dat de vastgoedprijzen de afgelopen twee decennia vier keer sneller zijn gestegen dan de goudprijs. Dit toont aan dat vastgoed, in welke context dan ook, altijd een aantrekkelijk investeringskanaal is.

De heer Nghia gaf aan dat als we kijken naar de realiteit van de Vietnamese vastgoedmarkt, we kunnen vaststellen dat Vietnam een markt is met een tekort aan aanbod, terwijl de vraag op zowel de korte als de lange termijn hoog is.

"Het segment dat een enorm aanbod nodig heeft, maar dat niet heeft, zijn betaalbare woningen en sociale huurwoningen vanwege een gebrek aan mechanismen, grond en kapitaal. In de afgelopen vijf jaar is de vergunningverlening en uitvoering van projecten sterk afgenomen, vooral de afgelopen twee jaar zijn er vrijwel geen nieuwe projecten gestart, wat heeft geleid tot een steeds schaarser aanbod van residentieel vastgoed", aldus de heer Nghia.

Downgrades van onroerend goed: waar te beginnen?

VARS-voorzitter Nguyen Van Dinh voorspelde dat de vastgoedprijzen voor 2024 zullen blijven stijgen, vooral in het appartementensegment.

Tegelijkertijd legde de heer Dinh ook uit: "De hoge prijs van appartementen komt niet alleen doordat investeerders de prijs hoog proberen te houden, maar ook doordat de investerings- en bouwkosten stijgen door de stijging van de prijzen van inputmaterialen, arbeidskosten en financiële toegangskosten. Bovendien zijn de kosten voor het opzetten van grondfondsen te hoog en ontstaan er veel "onbenoemde" kosten bij de uitvoering van investeringen, bouw en projectontwikkeling, waardoor het voor investeerders moeilijk is om de prijzen te verlagen."

Ook de lage rentetarieven en de recordhoge inflatie van de voorgaande periode droegen bij aan de sterke stijging van de huizenprijzen. De kern van het probleem is echter nog steeds de daling van het aanbod.

De heer Dinh merkte echter ook op dat onroerend goed een zeer lokaal product is. De prijzen van onroerend goed stijgen in verschillende regio's en markten in een verschillend tempo, vooral afhankelijk van de balans tussen vraag en aanbod.

De heer Nguyen Van Dinh zei dat er, om het segment te herstructureren en de productkosten te verlagen, "gezamenlijke inspanningen" nodig zijn, waarbij standpunten en implementatiemethoden worden geüniformeerd en vele onderwerpen en componenten worden gecoördineerd, van overheidsinstanties tot ondernemingen en banken.

De staat moet met name de administratieve procedures voor investeringen en bouwwerkzaamheden onderzoeken en verkorten, plannen ontwikkelen voor de berekening van grondgebruiksvergoedingen en terreinruiming om bedrijven te ondersteunen. De Staatsbank heeft aanvullende kredietprogramma's met voorkeursrentetarieven voor investeerders die betaalbare woningen ontwikkelen en huizenkopers.

Aan de kant van de investeerders stelde de heer Dinh dat bedrijven ook proactief hun portefeuille met investeringsprojecten moeten herzien, proactief schulden moeten herstructureren en de kasstroom moeten plannen, winstverwachtingen moeten verlagen, zelfs moeten accepteren dat ze met verlies verkopen, winsten uit voorgaande jaren moeten gebruiken om de bedrijfsvoering voort te zetten en zich proactief moeten richten op het betaalbare prijssegment om de absorptiecapaciteit te garanderen bij het op de markt brengen van producten.

Vastgoed - Hoe lossen we de paradox van een moeilijke vastgoedmarkt en toch hoge huizenprijzen op? (Afbeelding 3) — Dr. Le Xuan Nghia - Directeur van het Institute for Business Development Research, lid van de Nationale Adviesraad voor Financieel en Monetair Beleid.

Daarnaast zei Dr. Le Xuan Nghia dat de vraag in de nabije toekomst zeer groot zal zijn als de vastgoedmarkt producten heeft met goede juridische procedures, projecten met middelen en redelijke prijzen.

De heer Nghia deed een voorspelling en analyseerde dat de markt een nieuw prijsniveau zou kunnen bereiken in de richting van aanhoudende groei. Met de "steun" van het beleid sprak de heer Nghia echter de hoop uit dat de vastgoedprijzen stabiel, gezond en "acceptabel" zouden stijgen.

De deskundige benadrukte dat het nieuwe prijsniveau de vastgoedmarkt op de meest effectieve manier zal herstructureren en dat op dat moment elk bedrijf of elke investeerder die het bovenstaande prijsniveau kan weerstaan, kan overleven. Als dat niet lukt, zullen ze hun bedrijf moeten herstructureren volgens de principes van de markt .

Bron