Blokkeer grondspeculatie, "opgeschorte" projecten

Vanaf 1 augustus 2024 worden projecten die achterlopen op schema zonder compensatie ingetrokken. Deze regeling zorgt voor een "zuivering" van investeerders, voorkomt grondspeculatie en pakt "opgeschorte" projecten aan.

Het IFC One Saigon-project (District 1, Ho Chi Minhstad) is na 17 jaar nog steeds niet voltooid.

Krachtige maatregelen om grondspeculatie en ‘opgeschorte’ projecten te stoppen

Het project IFC One Saigon (voorheen Saigon One Tower) ligt op een 'gouden plek', precies op de hoek van de straat Ham Nghi - Ton Duc Thang (District 1, Ho Chi Minhstad). Het is na een korte periode van drukke herstart nog steeds niet voltooid.

IFC One Saigon, gebouwd op een terrein van 6.672 m², met 5 kelders, 3 technische verdiepingen en 41 verdiepingen, begon 17 jaar geleden met de bouw, maar na 5 jaar van trage uitvoering werd de bouw in 2011 officieel stopgezet. Na vele wisselingen van eigenaar heeft IFC One Saigon de bouw niet kunnen voltooien. Dit project wordt vaak genoemd in de lijst van projecten die de stad een slechte naam bezorgen.

Tegenover de Ben Thanh-markt (HCMC), direct bij het bruisende metrostation nr. 1, staat een ruw betonnen blok genaamd One Central Saigon (voorheen bekend als The Spirit of Saigon). Dit is een complex met winkelcentra, kantoren, appartementen, superappartementen en zessterrenhotels, met een totale oppervlakte van meer dan 8.500 m², gelegen op het Ben Thanh-plein op een toplocatie midden in District 1 met vier gevels. Ook dit project heeft al vele eigenaren gehad, maar is nog niet voltooid.

Zo werd ook het Lancaster Lincoln Project (District 4), geïnvesteerd door Trung Thuy Lancaster Company Limited, in 2017 opgestart, maar na de ondergrondse bouw was het "inactief". Ondertussen werd het D-One Saigon Project (Go Vap District) van DHA Company in 2016 goedgekeurd, maar tot op heden is het nog steeds slechts een braakliggend terrein.

Een van de nieuwe punten van de Grondwet van 2024 is dat er sancties worden opgelegd aan projecten die hun doel veranderen, grondgebruiksrechten erkennen en overdrachten van grondgebruiksrechten ontvangen. De vorige wet gold alleen voor intrekking vanwege overtredingen bij projecten waaraan grond was toegewezen of grond was gepacht.

Dit zijn slechts enkele voorbeelden van projecten die al jaren "opgeschort" zijn in Ho Chi Minhstad. De Grondwet van 2013 bepaalt dat een project, nadat het is goedgekeurd voor investeringsbeleid, een uitvoeringsperiode van 12 maanden heeft, of 24 maanden bij verlenging. Indien deze periode niet wordt uitgevoerd, wordt het project ingetrokken. Het intrekken van dergelijke projecten is echter niet eenvoudig, vooral niet wanneer de onderneming basisinvesteringen in die grond heeft gedaan.

De Grondwet van 2024 (van kracht vanaf 1 augustus 2024) kent veel strengere regels. Zo wordt een investeringsproject dat 12 aaneengesloten maanden na de datum van overdracht niet wordt gebruikt, of waarvan de voortgang van het grondgebruik 24 maanden achterloopt op de voortgang die in het investeringsbesluit is vastgelegd, ingetrokken.

Indien de grond niet in gebruik wordt genomen of achterloopt op schema, krijgt de investeerder uitstel van maximaal 24 maanden en moet hij de staat een aanvullend bedrag betalen. Indien de grond na de verlenging nog steeds niet in gebruik wordt genomen, zal de staat deze terugvorderen zonder compensatie voor de grond, de aan de grond verbonden activa en de investeringskosten van de grond.

Er moet rekening worden gehouden met het geval van "overmacht"

Het is absoluut noodzakelijk om opgeschorte projecten voor de regeneratie van land te hervatten, maar volgens experts moet er rekening worden gehouden met gevallen van overmacht, zoals jarenlange juridische procedures. Ook de bedrijven zelf willen immers zo snel mogelijk juridische procedures afronden om de bouw, verkoop en terugvordering van kapitaal te kunnen starten.

In een gesprek met verslaggevers van de krant Dau Tu oordeelde de heer Angus Liew, voorzitter van de raad van bestuur van Gamuda Land Vietnam, dat de regelgeving inzake landaanwinning voor projecten die niet worden uitgevoerd na afloop van de verlengingsperiode in de Grondwet van 2024 bedoeld is om verspilling van landbronnen te voorkomen. In sommige gevallen kan de verlengingsperiode echter langer zijn, zoals tijdens de COVID-19-pandemie.

Vanuit zijn zakelijke ervaring zei de heer Le Huu Nghia, algemeen directeur van Le Thanh Construction Company Limited, dat er in werkelijkheid veel gevallen van overmacht zijn. Zo kunnen bedrijven bijvoorbeeld geen projecten uitvoeren vanwege trage procedures bij de autoriteiten. Daarom moet het decreet inzake de grondwetgeving deze inhoud volgens de heer Nghia aanvullen en verduidelijken, anders zullen bedrijven in veel gevallen "ten onrechte worden geliquideerd".

"Zodra we de projectdocumenten hadden ingediend, moesten we een tijdlijn opstellen, maar nadat de investering was goedgekeurd, konden we deze nog steeds niet onmiddellijk implementeren, omdat het aanvragen van een investeringsvergunning en andere procedures vele jaren duurden", aldus de heer Nghia.

Bedrijven die een project willen uitvoeren terwijl de voortgang achterloopt, kunnen als uitgangspunt nemen dat de wet voorwaarden stelt aan een trage uitvoering als gevolg van overmacht, zoals natuurrampen of vijandelijke aanvallen. Indien kan worden aangetoond dat de vertraging te wijten is aan de schuld van de bevoegde autoriteiten of aan degenen die openbare taken uitvoeren, zal de wet niet worden ingetrokken. Bedrijven adviseren echter ook om in de richtlijnen gedetailleerdere regels en specifieke sancties op te nemen voor personen en organisaties die indirect de vertraging van het project veroorzaken.

Naast de strengere regelgeving in de Grondwet van 2024, brengt de Wet Vastgoedbedrijven van 2023 veel veranderingen met zich mee met betrekking tot de financiële voorwaarden van investeerders. Zo moeten vastgoedbedrijven minimaal 20% van het totale investeringskapitaal bezitten voor projecten met een grondgebruik van minder dan 20 hectare, minimaal 15% van het totale investeringskapitaal voor projecten met een grondgebruik van 20 hectare of meer, en moeten ze kapitaal kunnen mobiliseren om investeringsprojecten uit te voeren.

Indien een vastgoedonderneming meerdere projecten tegelijk uitvoert, moet zij over voldoende eigen vermogen beschikken om de bovengenoemde verhouding tussen elk project en de uitvoering van alle projecten te garanderen. Daarnaast stelt de Wet op de Vastgoedsector 2023 ook voorwaarden zoals een kredietlimiet, bedrijfsobligaties...

Door de strenge regelgeving moeten bedrijven zorgvuldig nadenken voordat ze aan een project beginnen. Zo voorkomen ze ineffectieve investeringen, stagnatie van het project en verspilling van middelen.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html