Het tegengaan van grondspeculatie en stilgelegde projecten.

Vanaf 1 augustus 2024 worden projecten die achterlopen op schema zonder compensatie geannuleerd. Deze regelgeving moet zorgen voor een "zuivering" van investeerders, grondspeculatie tegengaan en een oplossing bieden voor stilgelegde projecten.

Het IFC One Saigon-project (District 1, Ho Chi Minh-stad) is na 17 jaar nog steeds niet voltooid.

Neem krachtige maatregelen om grondspeculatie en stilgelegde projecten een halt toe te roepen.

Het IFC One Saigon-project (voorheen bekend als Saigon One Tower), gelegen op een toplocatie op de hoek van de Ham Nghi- en Ton Duc Thang-straten (District 1, Ho Chi Minh-stad), is ondanks een korte periode van grootschalige herlancering nog steeds niet voltooid.

IFC One Saigon, gebouwd op een perceel van 6.672 m², met 5 kelderverdiepingen, 3 technische verdiepingen en 41 bovengrondse verdiepingen, begon 17 jaar geleden met de bouw, maar na 5 jaar van trage voortgang werd het project in 2011 officieel stopgezet. Ondanks verschillende wisselingen van eigenaar is IFC One Saigon nog steeds onafgewerkt. Dit gebouw is herhaaldelijk genoemd in lijsten van projecten die het stadsbeeld ontsieren.

Tegenover de Ben Thanh-markt (Ho Chi Minh-stad), pal naast het drukke metrostation van lijn 1, staat een ruw betonnen gebouw genaamd One Central Saigon (voorheen bekend als The Spirit of Saigon). Dit is een multifunctioneel complex met een winkelcentrum, kantoren, appartementen, luxe appartementen en een zessterrenhotel, dat een totale oppervlakte van meer dan 8.500 m² beslaat. Het bevindt zich op een toplocatie in het hart van District 1, met vier gevels aan de straatkant. Het project is al meerdere malen van eigenaar veranderd, maar er is nog geen opleveringsdatum in zicht.

Op vergelijkbare wijze werd het Lancaster Lincoln Project (District 4), waarin Trung Thuy Lancaster Co., Ltd. investeerde, in 2017 gestart, maar na de voltooiing van de ondergrondse constructie kwam het project stil te liggen. En het D-One Saigon Project (Go Vap District) van DHA Company, dat in 2016 werd goedgekeurd, is tot op de dag van vandaag slechts een leeg stuk grond gebleven.

Een van de nieuwe kenmerken van de Grondwet van 2024 is de toepassing van sancties op projecten die betrekking hebben op de omzetting van grondgebruik, de erkenning van grondgebruiksrechten en de overdracht van grondgebruiksrechten, terwijl eerdere wetten alleen grondaanwinning toepasten vanwege overtredingen in projecten waarbij grond werd toegewezen of verpacht.

Bovenstaande zijn slechts enkele voorbeelden van projecten die al jarenlang stil liggen in Ho Chi Minh-stad. De Grondwet van 2013 bepaalt dat een project, na goedkeuring van een investeringsbeleidsbesluit, 12 maanden de tijd heeft om te worden uitgevoerd, of 24 maanden indien verlengd. Indien het project niet binnen deze periode wordt uitgevoerd, wordt het ingetrokken. Het intrekken van deze projecten is echter niet eenvoudig, vooral niet wanneer de onderneming al aanzienlijke investeringen in de grond heeft gedaan.

De Grondwet van 2024 (van kracht vanaf 1 augustus 2024) bevat strengere regels. Zo worden investeringsprojecten die gedurende 12 opeenvolgende maanden na de oplevering niet in gebruik zijn genomen, of waarvan de voortgang van het grondgebruik 24 maanden achterloopt op het schema zoals vermeld in het investeringsbesluit, ingetrokken.

Indien de grond niet in gebruik wordt genomen of het project achterloopt op schema, kan de investeerder een verlenging van maximaal 24 maanden krijgen en moet hij de staat een extra bedrag betalen dat overeenkomt met de verlengingsperiode. Als de grond na de verlengingsperiode nog steeds niet in gebruik is genomen, zal de staat deze terugvorderen zonder compensatie voor de grond, de daaraan verbonden activa en de investeringskosten.

De mogelijkheid van overmacht moet in aanmerking worden genomen.

Het is essentieel om stilgelegde projecten weer op gang te brengen om de grondresources te revitaliseren, maar experts zijn van mening dat overmachtsituaties, zoals langdurige juridische procedures, in overweging moeten worden genomen. Dit komt omdat bedrijven zelf de juridische procedures zo snel mogelijk willen afronden om te kunnen beginnen met bouwen, verkopen en het terugverdienen van kapitaal.

In een gesprek met een verslaggever van Investment Newspaper gaf de heer Angus Liew, voorzitter van de raad van bestuur van Gamuda Land Vietnam, aan dat de regelgeving inzake landaanwinning voor projecten die niet worden uitgevoerd na afloop van de verlengingsperiode in de Landwet van 2024, tot doel heeft verspilling van landbronnen te voorkomen. In sommige gevallen kan de verlengingsperiode echter langer zijn, bijvoorbeeld tijdens de COVID-19-pandemie.

Gebaseerd op zijn zakelijke ervaring, stelde de heer Le Huu Nghia, algemeen directeur van Le Thanh Construction Co., Ltd., dat er in de praktijk veel gevallen van overmacht voorkomen. Bedrijven kunnen bijvoorbeeld projecten niet uitvoeren vanwege vertragingen in procedures bij de relevante autoriteiten. Daarom, zo meende de heer Nghia, moet de regelgeving rondom de grondwetgeving deze inhoud aanvullen en verduidelijken; anders zullen bedrijven in veel gevallen onterecht ten onder gaan.

"Zodra we de projectaanvraag hadden ingediend, moesten we een tijdlijn specificeren, maar zelfs nadat de investering was goedgekeurd, konden we niet direct met de uitvoering beginnen, omdat het verkrijgen van investeringsvergunningen en andere procedures vele jaren in beslag neemt," aldus de heer Nghia.

Een positieve ontwikkeling voor bedrijven die projecten willen blijven uitvoeren ondanks vertragingen, is dat de wet bepalingen bevat voor vertragingen als gevolg van overmacht, zoals natuurrampen of oorlog. Bovendien, als kan worden bewezen dat de vertraging te wijten is aan de schuld van de autoriteiten of degenen die verantwoordelijk zijn voor de handhaving van de wet, zal het project niet worden ingetrokken. Bedrijven stellen echter ook voor dat de richtlijnen gedetailleerdere regels en specifieke sancties zouden moeten bevatten voor personen en organisaties die indirect verantwoordelijk zijn voor projectvertragingen.

Naast strengere regelgeving in de Grondwet van 2024 introduceert de Wet op de Vastgoedondernemingen van 2023 veel veranderingen met betrekking tot de financiële eisen voor investeerders. Zo moeten vastgoedondernemingen een eigen vermogen hebben van minimaal 20% van het totale investeringskapitaal voor projecten met een grondoppervlakte van minder dan 20 hectare, en minimaal 15% van het totale investeringskapitaal voor projecten met een grondoppervlakte van 20 hectare of meer, en moeten ze aantonen dat ze in staat zijn om kapitaal aan te trekken om het investeringsproject te realiseren.

Wanneer een vastgoedonderneming gelijktijdig meerdere projecten uitvoert, moet zij over voldoende eigen vermogen beschikken om de bovengenoemde verhouding voor elk project te waarborgen en zo alle projecten te kunnen voltooien. Bovendien stelt de Wet op de Vastgoedsector van 2023 ook voorwaarden zoals kredietlimieten, bedrijfsobligaties, enzovoort.

Met zulke strenge regelgeving moeten bedrijven alle factoren zorgvuldig overwegen voordat ze aan een project beginnen. Zo vermijden ze inefficiënte en versnipperde investeringen die kunnen leiden tot projectvertragingen en verspilling van middelen.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html