Appartement van 100 miljoen VND/m², 'spel' voor wie?

Volgens deskundigen zijn de appartementen met een prijskaartje van 100 miljoen VND/m² niet geschikt voor de meeste kopers, omdat hun inkomen dit bedrag niet kan betalen.

Het meest recente rapport van het Ministerie van Bouw zei dat in de eerste negen maanden van het jaar, appartement verkoopprijs In Hanoi en Ho Chi Minhstad bleven de prijzen hoog en stegen ze zelfs vergeleken met dezelfde periode vorig jaar.

De gemiddelde primaire verkoopprijs van appartementen in Hanoi in het derde kwartaal van 2025 bedraagt ​​70-80 miljoen VND/m², een stijging van 5,6% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025 en een stijging van 33% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Met name enkele luxe appartementenprojecten in Hanoi registreerden verkoopprijzen van 150-300 miljoen VND/m².

In Ho Chi Minhstad bedroeg de gemiddelde primaire verkoopprijs van appartementen in de afgelopen 9 maanden ongeveer 75 miljoen VND/m². Dat is onveranderd ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar, maar 36% hoger dan in dezelfde periode in 2024. Sommige high-end projecten hebben verkoopprijzen van 150 miljoen VND/m² of meer.

Uit het laatste rapport van Savills blijkt ook dat elke vierkante meter nieuw opgeleverde appartementen in Hanoi in het tweede kwartaal gemiddeld VND 91 miljoen per vierkante meter bedroeg. Deze prijs zal naar verwachting niet dalen, althans dit jaar niet, omdat de meeste projecten die in de rest van het jaar klaar zijn om te worden opgeleverd, een verwachte prijs van meer dan VND 90 miljoen per vierkante meter hebben.

Het rapport van het Ministerie van Bouw benadrukte ook dat de vastgoedprijzen elk jaar gestaag stijgen, maar niet hun werkelijke waarde weerspiegelen en nog steeds hoog zijn in vergelijking met het gemiddelde inkomen van de meeste mensen.

Volgens het Ministerie van Bouw en Woningbouw is er met name nog steeds sprake van hamsteren, prijsstijgingen en speculatie. Dit verhoogt de vastgoedprijzen, waardoor er een onevenwicht ontstaat tussen vraag en aanbod en de betaalbaarheid voor de meeste mensen te boven gaat.

Investeerders en welgestelden zijn de belangrijkste klanten van het luxe appartementensegment. (Illustratiefoto: Minh Duc).

Volgens vastgoedexperts bestaat de meerderheid van de kopers in het duurdere segment van de markt momenteel uit investeerders die hopen op een hoog winstpotentieel. Integendeel, ondanks de grote vraag is de toegang tot woningen voor de meeste mensen, vooral jongeren, zeer beperkt vanwege de hoge huizenprijzen.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Real Estate Brokerage Association, analyseerde: Wat betreft huizenkopers, laat de realiteit zien dat slechts een kleine groep starters is en daadwerkelijk een woning koopt. De meerderheid bestaat uit investeerders, sommigen kopen voor kortetermijn "surfen", anderen kopen om hun vermogen te behouden in de context van sterke schommelingen in andere beleggingskanalen.

Volgens een onderzoek van marktonderzoeksbureau DKRA Vietnam vormen kopers met een investeringsstatus een groter deel dan kopers met een reële woningbehoefte, namelijk 70-80% van de verkopen. De meeste van deze klanten bezitten al minstens twee woningen en gebruiken hun beschikbare geld in plaats van te lenen. Ze richten zich op winstgevendheid, een duidelijke juridische status, verhuurcapaciteit en liquiditeit.

Uit onderzoek van Property Guru Vietnam Company blijkt dat tot 60% van de recente transacties op de appartementenmarkt geconcentreerd is in de groep investeerders. Beleggers met een natuurlijke risicobereidheid zijn allemaal bereid om financiële hefboomwerking te gebruiken om in te stappen, in de overtuiging dat de prijzen van appartementen in de nabije toekomst zullen blijven stijgen.

Naast de groep investeerders die kopen voor winst, noemde mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van het Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IRE), nog een andere groep mensen die bereid zijn appartementen te kopen voor 100 miljoen VND/m². Het gaat om mensen met een goed financieel potentieel.

Mevrouw Mien gaf aan dat investeerders ondanks de hoge verkoopprijs hun producten nog steeds verkochten. De absorptiegraad van het nieuwe aanbod bedroeg nog steeds 62%. Vooral de meeste "gesloten" appartementen bevonden zich in het hogere en luxe segment.

“ Nieuw geopende projecten hebben hoge prijs "Maar nog steeds goed geabsorbeerd, omdat de vraag naar woningen onder de groep mensen met een goede financiële draagkracht – waaronder Vietnamezen en buitenlanders – hoog blijft. Bovendien is de investeringsvraag ook toegenomen, omdat klanten profiteren van de 'preferentiële' cashflow in de verwachting dat de prijzen zullen blijven stijgen", aldus mevrouw Mien.

De deskundige zei ook dat de meeste transacties op de primaire markt voortkomen uit de vraag van mensen die veel onroerend goed bezitten.

Een vertegenwoordiger van een vastgoedbedrijf in Hanoi onthulde dat bij projecten op toplocaties, met prijzen van honderden miljoenen VND/m², de meeste kopers vermogende mensen zijn met een reële woonbehoefte. Dit kunnen klanten in de leeftijdscategorie 8X en 9X zijn die op zoek zijn naar een woonruimte met alle voorzieningen en een beschaafde gemeenschap.

" Projecten met een prijs tussen 100 en 150 miljoen VND/m² zijn het gemakkelijkst te verkopen, terwijl appartementen van meer dan 200 miljoen VND/m² selectiever zullen zijn ", aldus hij.

Investeren op het hoogtepunt is riskant.

De heer Nguyen Quoc Hung, vicevoorzitter en secretaris-generaal van de Vietnamese Bankenvereniging, waarschuwde er ooit voor dat investeerders die veel dure appartementen "in bezit" hebben, wachten tot de prijzen stijgen en ze dan verkopen, vanaf 2025 met veel risico's te maken zullen krijgen. Volgens de heer Hung blijven banken zelf krediet verstrekken, blijven investeerders huizen kopen en hebben kopers later een prijsverschil met andere kopers met de verwachting van prijsstijgingen. Maar wanneer de prijzen dalen of niet meer verkocht kunnen worden, zullen de uiteindelijke kopers de gevolgen ondervinden.

Investeren in appartementen tegen piekprijzen kan veel risico's met zich meebrengen. (Illustratie: Cong Hieu).

De heer Hung gelooft dat de vastgoedmarkt in de komende tijd, wanneer de overheid het project "1 miljoen sociale huurwoningen" uitvoert, weer tot zijn oorspronkelijke staat zal terugkeren.

Daarnaast is het zo dat er meer dan 145.000 miljard VND aan kapitaal klaarligt voor investeerders in sociale huisvesting, wat ook een positief signaal is voor de vastgoedmarkt.

De heer Nguyen Quang Huy, CEO van de Faculteit Financiën en Bankwezen (Nguyen Trai Universiteit), zei ook dat investeren in appartementen ter waarde van honderden miljoenen dong grote risico's met zich meebrengt.

Dit is met name een segment met beperkte liquiditeit. Wanneer de klantenkring klein is, zal het moeilijk zijn om snel door te verkopen. Het huurrendement van deze appartementen van honderden miljoenen per m² is ook vrij bescheiden, met een rendement van slechts zo'n 3-5% per jaar, veel lager dan bij andere kanalen.

Investeren in deze appartementen brengt een hoog risico met zich mee van prijsaanpassing of een stagnatie van de groei. Als de prijs ver boven de betaalbaarheid en de werkelijke exploitatiewaarde ligt, kan de markt vertragen.

Als je je hele kapitaal in een luxe appartement steekt, mis je volgens de heer Huy de kans om je investeringen in andere gebieden te diversifiëren.

De heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, zei ook dat investeerders op dit moment alleen geld moeten uitgeven aan de aankoop van goedkope appartementen.

Volgens de heer Toan behoorden appartementen zo'n 2-3 jaar geleden zelden tot de aantrekkelijke beleggingsportefeuilles vanwege de mentaliteit dat ze verbruiksartikelen waren die na verloop van tijd waarde verloren. Maar toen het nieuwe aanbod in Hanoi geleidelijk aan beperkter werd, was dit product weer interessant voor veel beleggers met een voorkeur voor veiligheid. Door de maandelijkse huurinkomsten in combinatie met de prijsstijgingen levert investeren in appartementen een hogere winst op dan de huidige spaarrekening.

De huidige appartementprijzen zijn echter zo hoog dat kopers gemakkelijk "op de top" kopen, wat grote risico's met zich meebrengt. Een appartement kost bijvoorbeeld 4 tot 5 miljard VND, maar de huurprijs bedraagt ​​slechts ongeveer 10 miljoen VND per maand, terwijl een appartement 2 tot 3 miljard VND kost, terwijl de huurprijs hetzelfde is. Daarom zouden beleggers volgens de heer Toan alleen moeten investeren in producten met een redelijke prijs.

Dhr. Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van PropertyGuru Vietnam, is ook van mening dat je alleen goedkope, redelijke producten moet kopen of erin moet investeren. Hij merkte ook op dat het moment van aankoop minder belangrijk is dan het voorbereiden van een solide financiële situatie. Kopers zouden minstens 30-40% van de waarde van het huis in eigen vermogen moeten hebben. Het is noodzakelijk om de komende 3-5 jaar een stabiele cashflow te garanderen om financiële druk te voorkomen bij het lenen voor de aankoop van een huis.

Bron: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html