Torenhoge veilingprijzen voor grond, gevolgd door annulering van aanbetalingen, worden 'gewoon'

(CLO) Er vinden nog steeds grondveilingen plaats met tekenen van onregelmatigheden, zowel wat betreft de winnende prijzen als het aantal registratieaanvragen. Dit komt doordat de speculatieve psychologie en de verwachtingen omtrent prijsstijgingen van onroerend goed nog steeds aanhouden.

Eerder, in augustus, werd de publieke opinie voortdurend opgeschud door grondveilingen in voorsteden van Hanoi , zoals Thanh Oai en Hoai Duc, met een groot aantal registraties, lange veilingperiodes en torenhoge biedingen, tientallen keren hoger dan de startprijs. Deze ontwikkeling en het resultaat werden voortgezet bij recente grondveilingen in Ha Dong en Thuong Tin.

Zo werden op 19 oktober in het district Ha Dong met succes 27 percelen grond geveild in de wijken Phu Luong, Yen Nghia en Duong Noi. Opvallend was dat na 14 ronden de hoogste prijs werd vastgesteld op een bedrag van 262 miljoen VND/m², acht keer hoger dan de startprijs; de laagste prijs was ook 5,8 keer hoger en bedroeg 133 miljoen VND/m².

Op 19 oktober vond de grondveiling in Ha Dong plaats. (Foto: VV)

Op 22 oktober werden in Thuong Tin, na een 16 uur durende, felle veiling, 19 van de 40 percelen grond die behoorden tot het Technische Infrastructuurproject van de geveilde grond in de gemeente Van Diem, district Thuong Tin, Hanoi, eveneens succesvol geveild. De hoogste prijs was 52.864 miljoen VND/m²; de laagste prijs was 24.384 miljoen VND/m², met een startprijs van 3.864 miljoen VND/m². De overige 21 percelen werden niet succesvol geveild omdat de deelnemers aan de veiling de regels hadden overtreden.

Torenhoge veilingprijzen voor grond, gevolgd door annulering van aanbetalingen, worden 'gewoon'

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VAR's) zijn de veilingen ondanks de tussenkomst van de autoriteiten uiteindelijk niet veranderd en blijven zelfs de geveilde grondprijzen stijgen.

Ten eerste, over de startprijs. De startprijs is nog steeds erg laag, veel lager dan de marktprijs die volledig volgens de huidige regelgeving wordt bepaald, berekend door de coëfficiënt K te vermenigvuldigen met de gemeentelijke grondprijslijst.

"Het lokale Volkscomité baseert zich nog steeds op de oude grondprijslijst uit 2020, die geldig is tot 31 december 2025. De startprijs zal pas veranderen wanneer Hanoi een nieuwe grondprijslijst uitgeeft", aldus VARs.

Ten tweede blijven de grondprijzen op veilingen stijgen, omdat de vraag naar onroerend goed, en dan met name naar wettelijk gegarandeerde producten met een duidelijk groeipotentieel, zoals geveilde grond, erg groot is.

Sterker nog, in gebieden zoals Hoai Duc of Ha Dong schept de potentie voor stedelijke ontwikkeling, samen met de ontwikkeling van infrastructuur, hoge verwachtingen bij investeerders. Veel investeerders zijn bereid hoge prijzen te betalen om deze beperkte hoeveelheden producten te bezitten, ook al kan de prijs de werkelijke waarde van de grond ver overtreffen.

Bovendien is de verwachting dat de waarde van grond in de toekomst verder zal stijgen, waardoor kopers mogelijk genoegen nemen met prijzen die veel hoger liggen dan de normale waarde.

De hoge prijsstijging wordt met name veroorzaakt door het feit dat de vastgoedmarkt in Hanoi een 'sterke' groei doormaakt en het aanbod beperkt is. De primaire prijs bereikt voortdurend nieuwe hoogtepunten en er zijn verwachtingen ten aanzien van stadsuitbreiding en verkeersinfrastructuur.

Een andere belangrijke reden voor de hoge winnende biedprijs is het gedrag om een ​​hogere prijs te betalen en vervolgens de aanbetaling op te geven, het winnende bod niet te betalen, zelfs bereid te zijn om de risico's te negeren, verplichtingen in de veiling na te komen om de winnende prijs te legaliseren met als doel om de prijs op te blazen, en om een ​​"virtueel" prijsniveau te creëren als basis om de prijs van gerelateerde percelen op te drijven om winst te maken.

Hoewel de autoriteiten zijn tussengekomen om inspecties uit te voeren, is dit vooral om de transparantie en rechtmatigheid van het veilingproces te waarborgen. Bovendien is het lastig om de marktprijzen te beïnvloeden.

Torenhoge veilingprijzen voor grond, gevolgd door annuleringen van aanbetalingen, zijn 'een veelvoorkomend verschijnsel' geworden. (Foto: ST)

Omdat in een markteconomie de partijen die betrokken zijn bij koop- en verkooptransacties het principe van wederzijdse overeenkomst volgen. Ze kunnen de aanbetaling volledig annuleren zonder bewijs. En het is onvermijdelijk dat ze de prijs opdrijven wanneer goederen schaars zijn op de markt.

"De huidige benaming van dit gedrag als speculatie en prijsinflatie komt ook voort uit emoties. Vietnam heeft geen juridische documenten die dit gedrag definiëren als basis voor de aanpak ervan", aldus de VAR's.

Bovendien geldt volgens de huidige regelgeving dat personen die een veiling winnen maar niet het volledige bedrag binnen 120 dagen betalen, een ‘vrij lichte’ boete krijgen. Het enige wat ze dan betalen, is dat de resultaten worden geannuleerd en ze hun aanbetaling verliezen – die vanwege de lage startprijs erg laag is.

De herziene Wet op Vastgoedveilingen heeft de regels voor winnaars van veilingen van grondgebruiksrechten aangescherpt, maar deze regels treden pas op 1 januari 2025 in werking. Echter, zelfs wanneer de nieuwe regels van kracht worden, is de kans groot dat er, gezien de huidige vraag-aanbodsituatie en de hitte op de vastgoedmarkt in Hanoi, nieuwe prijsrecords worden gevestigd bij de komende veilingen. Deze zullen geleidelijk "een dagelijkse realiteit in het district" worden. De speculatieve mentaliteit bestaat namelijk nog steeds en de verwachtingen van prijsstijgingen in onroerend goed blijven hoog.

Er zijn strengere maatregelen nodig.

Om ervoor te zorgen dat het veilingproces eerlijk en transparant verloopt en speculatie en prijsinflatie tot een minimum worden beperkt, doet VARS een aantal aanbevelingen.

Ten eerste moeten veilingorganisatoren nauwlettend controleren en ervoor zorgen dat alle veilingprocessen en -procedures voldoen aan de huidige wettelijke voorschriften.

Ten tweede moeten de overheidsinstanties nauwlettend toezicht houden op elke 'beweging' van de veilingen, zodat er tijdig corrigerende maatregelen kunnen worden genomen als er tekenen van 'instabiliteit' worden gedetecteerd.

Overweeg tegelijkertijd om snel aanpassingen door te voeren in de mechanismen, het beleid en de strengere regelgeving met betrekking tot deze activiteit, zodat deze activiteit snel in de juiste richting wordt gestuurd.

Met name de boete voor het opgeven van deposito's zou hoger moeten zijn. Dit zou de "tegenprestatie" tussen "winst en verlies" van deelnemers aan de veiling vergroten en de "speculatieve trend" via veilingactiviteiten enigszins beperken.

Ten derde moet de staat ook strengere maatregelen nemen tegen gevallen waarin veilingen worden gewonnen maar in korte tijd worden "overgedragen". Het belangrijkste punt, aldus VARS, is nog steeds de knelpunt in het woningaanbod.

Er moeten snel proactieve en praktische maatregelen worden genomen om het woningaanbod te deblokkeren. Vooral het beoordelen en oplossen van projecten die vastlopen in juridische problemen is de snelste manier om meer aanbod op de markt te brengen.

"Wanneer vraag en aanbod geleidelijk aan elkaar gekoppeld worden, zal de markt zich automatisch aanpassen en zullen de prijzen in het algemeen, en met name de veilingprijzen, dichter bij de werkelijke waarde van het onroerend goed komen te liggen", benadrukten de VAR's.

Bron: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html