Grondwaardering is van cruciaal belang bij het oplossen van grondgerelateerde problemen en overtredingen.

Op de middag van 7 augustus leidde vicepremier Tran Hong Ha een vergadering in persoon en online over het ontwerpdecreet tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van Decreet 44/2014/ND-CP van de regering inzake de regulering van grondprijzen.

Bij de bijeenkomst waren aanwezig leiders en vertegenwoordigers van de ministeries van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, Financiën, Planning en Investeringen, Openbare Veiligheid, Bouw, Overheidsinspectie , Staatscontrole, Economische Commissie van de Nationale Assemblee, Staatscomité voor Kapitaalbeheer bij Ondernemingen, vertegenwoordigers van 22 provincies en steden, deskundigen, vastgoedverenigingen, taxatie...

Grondwaardering was in de eerste eeuw de belangrijkste kwestie bij het oplossen van landovertredingen. — Vicepremier Tran Hong Ha leidde de bijeenkomst.

Innoveer de specifieke procedure voor het bepalen van de grondprijs om ervoor te zorgen dat grondbronnen vrijkomen.

Volgens het rapport van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu zijn er in Besluit 44 vijf methoden voor grondwaardering opgenomen, waaronder: directe vergelijking; aftrek; inkomen; overschot; grondprijsaanpassingscoëfficiënt. Door middel van specifieke grondwaardering komen grondprijzen in principe overeen met marktprijzen, waardoor het verlies aan staatsinkomsten wordt beperkt en de rechten van mensen van wie de grond wordt teruggevorderd, worden gewaarborgd.

Na meer dan negen jaar implementatie hebben sommige regelgevingen inzake methoden voor grondwaardering echter beperkingen en tekortkomingen aan het licht gebracht. Sommige gemeenten zijn nog steeds verward over de toepassing en implementatie, wat de voortgang van de grondwaardering beïnvloedt. Sommige methoden voor grondwaardering zijn niet geschikt voor de actuele omstandigheden van marktinformatie, grondgebruiksrechten zijn nog steeds niet transparant en niet geschikt voor het beheer van grondprijzen door de staat in de context van een onvolledige databank met grondprijzen. De regelgeving inzake de inhoud en voorwaarden voor de toepassing van methoden voor grondwaardering bevat ongepaste en onduidelijke punten, wat leidt tot gevallen waarin verschillende methoden op een perceel worden toegepast met verschillende resultaten...

Daarom is het noodzakelijk om een decreet uit te vaardigen tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van decreet 44 om de regelgeving inzake methoden voor grondwaardering zo snel mogelijk af te ronden, specifieke procedures voor grondwaardering te innoveren om de eenwording van de grondbronnen te waarborgen en tegelijkertijd gemeenten te begeleiden bij het uniformeren van de uitvoering van de machtiging van het Provinciaal Volkscomité aan het Districts Volkscomité om specifieke grondprijzen vast te stellen overeenkomstig de bepalingen van de Wet op de organisatie van het lokale bestuur, Resolutie nr. 73/NQ-CP van 6 mei 2023 van de regering.

De waardering van grond is de belangrijkste kwestie bij het oplossen van overtredingen van de grondwetgeving in Figuur 2. — Volgens de vicepremier zijn de overtredingen bij de waardering van grond vooral te wijten aan een onjuiste toepassing van methoden of het gebruik van invoergegevens die niet objectief, transparant en nauwkeurig zijn.

De voorgestelde oplossingen zijn gericht op het overwinnen van de tekortkomingen, moeilijkheden en obstakels in de grondwaardering uit het verleden. Concreet gaat het om het herzien en perfectioneren van grondwaarderingsmethoden, waaronder het integreren van de aftrekmethode in de vergelijkingsmethode; het aanpassen en aanvullen van bepaalde onderdelen van de surplusmethode om de aannamefactor en de subjectieve wil van de taxateur te verminderen en de implementatie ervan gemakkelijker te maken.

Geef de voorwaarden voor de toepassing van elke grondwaarderingsmethode aan om de selectie en toepassing van grondwaarderingsmethoden te uniformeren; geef bronnen van verzamelde informatie voor de toepassing van grondwaarderingsmethoden; breid de gevallen uit waarin de grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode wordt toegepast.

In het ontwerpbesluit zijn ook bepalingen opgenomen dat bij toepassing van de vergelijkings-, inkomens- en overschotmethoden een vergelijking moet worden gemaakt met de resultaten van het bepalen van specifieke grondprijzen volgens de grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode; procedures voor het bepalen van specifieke grondprijzen in gevallen waarin het provinciaal Volkscomité het districtsvolkscomité machtigt om te beslissen over specifieke grondprijzen; in gevallen waarin het niet mogelijk is om een organisatie te selecteren die als adviseur optreedt over grondwaardering; overgangsregeling voor een aantal gevallen...

De waardering van grond is de belangrijkste kwestie bij het oplossen van overtredingen van de grondwetgeving in figuur 3. — De vergadering is online verbonden.

Toepassing van grondwaarderingsmethoden in combinatie met passende verificatie, waarbij eerlijkheid en objectiviteit worden gewaarborgd

Tijdens de vergadering zei vicepremier Tran Hong Ha dat de gewijzigde Grondwet in de komende tijd zal worden aangenomen als een belangrijke wettelijke basis voor het opzetten van een database voor grondprijzen en het opstellen van een grondwaardekaart als basis voor de toepassing van alle taxatiemethoden.

In de nabije toekomst moeten beheersinstanties en taxatie-adviesbureaus overeenstemming bereiken over de selectie en toepassing van methoden voor grondwaardering, in combinatie met passende verificatie. Hierbij moet worden gezorgd voor eerlijkheid, objectiviteit, 'nauwkeurigheid, juistheid en overeenstemming met de marktwaarde', minder afhankelijkheid van subjectieve wil en 'vertrouwd door beheersinstanties, adviesbureaus, taxatie- en wetshandhavingsinstanties'.

Vicepremier Tran Hong Ha verklaarde: Grondwaardering is de sleutel tot het oplossen van de huidige problemen, obstakels en overtredingen met betrekking tot grond. De wijziging van decreet 44 vereist een correcte methodologie, wetenschappelijke en praktische basis.

Grondwaarderingsmethoden (vergelijkend, inkomenswaardering, overschotwaardering) worden wereldwijd door veel landen gebruikt, waarbij informatie en inputgegevens over de grondmarkt belangrijke basis vormen voor de toepassing van nauwkeurige waarderingsmethoden. Elke waarderingsmethode wordt toegepast in overeenstemming met de informatie- en inputgegevens van elk perceel.

De waardering van grond is de belangrijkste kwestie bij het oplossen van overtredingen van de grondwetgeving in figuur 4. — Deskundigen aanwezig bij de bijeenkomst.

De vicepremier heeft het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu belast met de nauwe samenwerking met het ministerie van Financiën, het ministerie van Bouw, ministeries, afdelingen en verenigingen om de criteria en voorwaarden voor het verzamelen van informatie en invoergegevens voor elk perceel en specifiek project te verduidelijken. Deze criteria en voorwaarden dienen als basis voor de toepassing van de meest geschikte waarderingsmethode, waarbij willekeur en subjectiviteit worden vermeden.

"De criteria voor de invoerinformatie moeten uniform, transparant, openbaar, eenvoudig en uitvoerbaar zijn en dienen als basis voor de toepassing van passende taxatiemethoden", aldus de vicepremier. Hij verzocht de opsteller van de richtlijn om de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van beheersinstanties, taxatieadviesbureaus, taxatieraden, enz. in de procedures voor het uitvoeren van grondtaxaties te verduidelijken.

De vicepremier merkte tevens op dat, zelfs als het ontwerp van de herziene Grondwet wordt goedgekeurd om de toepassing van grondwaarderingsmethoden op basis van waardezones toe te staan, er nog steeds andere waarderingsmethoden moeten worden toegepast op gebieden waar grondgegevens per waardezone nog niet volledig zijn verzameld. Voor gemeenten die de prijsschommelingen op de grondmarkt in het gebied nauwlettend volgen, is het mogelijk om de methode van waardering per waardezone toe te passen.

Bron