Bedrijven lijden onder de wirwar van bureaucratische procedures.

Bedrijven lijden onder de wervelwind van bureaucratische procedures - Deel 5: Laat bedrijven en investeerders niet "ziek worden"

Temidden van dringende problemen waarmee tal van projecten te kampen hebben, zoals vertragingen bij de taxatie van grond, aanpassingen in de planning en het wachten op het herstellen van fouten uit het verleden door de autoriteiten, die de gezondheid en het vertrouwen van bedrijven en investeerders ondermijnen, hebben verschillende advocaten en experts hun visie gedeeld en oplossingen aangedragen.

Talrijke projecten in Centraal-Vietnam zijn om diverse redenen vastgelopen, meestal door obstakels met betrekking tot aanpassingen in het bestemmingsplan, de structuur en vorm van het landgebruik en de waardebepaling van de grond. Het doorlopen van deze procedures is complex en tijdrovend, wat niet alleen bedrijven financieel uitput, maar ook het vertrouwen in de lokale autoriteiten ondermijnt.

Beleggers hebben het recht om een ​​klacht in te dienen of een rechtszaak aan te spannen om hun rechten te doen gelden.

- Advocaat Le Ngoc Doan, balie van de stad Da Nang

Het aanpassen van de looptijd van de grondlease van 70 naar 50 jaar moet voldoen aan de bepalingen van artikel 106, lid 3, van de Grondwet van 2013.

In gevallen waarin de looptijd van een grondlease wordt aangepast, maar niet voldoet aan de bepalingen van artikel 106, lid 3, van de Grondwet van 2013 en schade toebrengt aan de grondlenemer, ligt de verantwoordelijkheid bij de bevoegde overheidsinstantie voor grondbeheer, in dit geval het Provinciaal Volkscomité.

Wat betreft grondleaseovereenkomsten die niet voldoen aan de bepalingen van artikel 126, lid 3, van de Grondwet van 2013, en aanpassingen die niet voldoen aan de bepalingen van artikel 106, lid 3, van de Grondwet van 2013, ligt de verantwoordelijkheid bij de bevoegde overheidsinstantie.

Beleggers van wie de rechten en belangen zijn geschonden en die schade hebben geleden, kunnen een klacht of rechtszaak aanspannen bij de bevoegde volksrechter om hun rechten te doen gelden.

Beleggers moeten specifiek bewijs leveren om de verliezen aan te tonen.

- De heer Pham Ho Hoang Long, M.Sc., directeur van An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Volgens artikel 126 van de Grondwet van 2013 mogen alleen projecten met een groot investeringskapitaal maar een langzaam rendement, investeringsprojecten in gebieden met moeilijke sociaaleconomische omstandigheden, of gebieden met bijzonder moeilijke sociaaleconomische omstandigheden die een langere looptijd vereisen, grondtoewijzings- of leasevoorwaarden hebben die langer zijn dan 50 jaar, maar niet langer dan 70 jaar.

Daarom moeten investeerders in kusttoerismeprojecten waarvoor de overheid een grondlease van 70 jaar heeft verleend, die later is aangepast naar 50 jaar, concreet bewijs leveren van verliezen als gevolg van de verlengde wachttijd voor de aanpassing, gemiste investeringskansen, enz., om een ​​geldige reden te hebben om compensatie te eisen van de overheidsinstantie.

Wat betreft grondprijzen heeft de regering onlangs decreet nr. 71/2024/ND-CP uitgevaardigd, dat ingaat op de datum waarop de Grondwet nr. 31/2024/QH15 van kracht wordt. Dit decreet kent echter nog enkele onduidelijkheden. Zo is het bijvoorbeeld erg moeilijk om de kosten van technische infrastructuur in de meerwaardeberekening voorafgaand aan de taxatie te beoordelen.

De overheid maakt steeds weer fouten en "corrigeert" ze vervolgens, maar wie neemt de verantwoordelijkheid als investeerders verliezen lijden?

- De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars en vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedmakelaars.

In voorgaande jaren kregen veel toeristische projecten aan de kust, ondanks het gebruik van grond bestemd voor commerciële en dienstverlenende doeleinden, grondleases van maximaal 70 jaar van de autoriteiten van sommige provincies en steden in Centraal-Vietnam. Deze leases werden later teruggebracht tot 50 jaar. Dit aanpassingsproces was tijdrovend en veroorzaakte aanzienlijke problemen voor de bedrijven.

Dit probleem bestond natuurlijk al eerder in de wetgeving, maar de pogingen om het te voorkomen zijn niet doorslaggevend genoeg geweest. Bovendien bevatten sommige wettelijke bepalingen lacunes, tegenstrijdigheden en overlappingen, wat leidt tot inconsistente interpretaties en handhaving, waarbij elke regio een andere aanpak hanteert.

In sommige gebieden voeren inspecteurs controles uit, ontdekken overtredingen, waarna een proces van uitleg en afhandeling volgt. Dit leidt tot stagnatie in de ontwikkeling en uitvoering van lokale economische ontwikkelingsplannen en -strategieën.

Volgens onze statistieken zijn er momenteel landelijk meer dan 1.000 projecten stilgelegd voor evaluatie, in afwachting van een oplossing of in afwachting van nieuwe regelgeving om de problemen op te lossen. Veel van deze projecten vertonen tekenen van laks overheidsbeheer.

Autoriteiten die fouten maken, moeten ter verantwoording worden geroepen en kunnen zelfs strafrechtelijk worden vervolgd. Tot nu toe zijn er echter geen zaken voorgelegd voor "onderzoek" om duidelijk te analyseren hoe die fouten van de autoriteiten bedrijven en burgers hebben geschaad.

Zo gaven sommige gemeenten onlangs bijvoorbeeld bestemmingsplannen af ​​voor toeristische en recreatieprojecten. Klanten gebruikten deze plannen als basis voor hun aankoopbeslissingen. Toen inspecteurs onderzoek deden en concludeerden dat de afgifte van de certificaten in strijd was met de regelgeving, hebben de autoriteiten de situatie "gecorrigeerd" door de afgegeven certificaten in te trekken of aan te passen.

De autoriteiten maken steeds weer fouten en "corrigeren" die vervolgens, maar wie is verantwoordelijk als investeerders en klanten verliezen lijden? Als dit probleem niet wordt opgelost, zal het leiden tot klachten en rechtszaken tegen projectontwikkelaars op verschillende niveaus, wat sociale instabiliteit veroorzaakt en vooral het vertrouwen van investeerders en het publiek in het rechtssysteem en overheidsinstanties ondermijnt.

Naar mijn mening zijn regelgevingen nodig. Naast het straffen van degenen die overtredingen begaan, moet de overheid altijd bereid zijn tot dialoog en het vinden van oplossingen, zelfs door verkeerde beslissingen te compenseren. En om verdere overtredingen te voorkomen, is het van cruciaal belang om ambtenaren zorgvuldig te selecteren en aan te stellen, en grondige evaluaties en screenings uit te voeren.

De nieuw uitgevaardigde regelgeving met betrekking tot grondbezit is beter, consistenter en uniformer. Wij zijn ervan overtuigd dat duidelijke regelgeving fouten zal beperken en barrières zal opwerpen die ambtenaren ervan weerhouden vergissingen te begaan.

Wettelijke voorschriften moeten consistent zijn.

- Advocaat Le Cao, advocatenkantoor FDVN

Van de vier methoden om de grondwaarde te bepalen, wordt de surplusmethode toegepast door de totale geschatte ontwikkelingskosten van het perceel of gebied af te trekken van de totale geschatte ontwikkelingsopbrengsten, gebaseerd op het meest efficiënte grondgebruik volgens het bestemmingsplan en het gedetailleerde bouwplan.

Volgens artikel 158 van de Grondwet van 2024 en zoals bepaald in artikel 6 van Decreet nr. 71/2024/ND-CP, wordt de winst in principe berekend door de geschatte ontwikkelingskosten af ​​te trekken van de geschatte totale ontwikkelingsopbrengsten.

In werkelijkheid omvatten de kosten echter meer dan alleen de ontwikkelingskosten van een vastgoedproject of de waarde van het vastgoed zelf. Velen vrezen dat als de winst gelijkgesteld wordt aan de totale ontwikkelingsopbrengsten min de totale ontwikkelingskosten, de oorspronkelijke waarde van de gebruiksrechten niet wordt meegerekend. Alleen de kosten van de initiële investering en de ontwikkelingsfase worden dan in aanmerking genomen, niet het kapitaal dat is geïnvesteerd in de aankoop van de grond of de te betalen gebruiksrechten. Dit zou leiden tot een zeer hoge schijnbare winst. Een hoge schijnbare winst zou vervolgens leiden tot hoge belastingen en heffingen, met als gevolg een lage werkelijke winst, of zelfs verlies. Om de winstgevendheid te garanderen, zouden bedrijven daarom de vastgoedprijzen opdrijven. Dit is nadelig voor huizenkopers en duwt de markt tegelijkertijd in een spiraal van instabiliteit, omdat de prijzen de realiteit niet weerspiegelen.

Die zorgen zijn naar mijn mening zeer belangrijk. Hoewel er gedetailleerde regelingen zijn om de bepalingen in artikel 6 van het recent uitgevaardigde decreet nr. 71/2024/ND-CP te vervangen door de surplusberekeningsmethode zoals vastgelegd in artikel 6 van decreet nr. 71/2024/ND-CP (een aanvulling op artikel 5d van decreet nr. 44/2014/ND-CP), kan de winstmargemethode, ondanks de gedetailleerde regelgeving ter vervanging van de bepalingen in artikel 8, lid 1 van decreet nr. 12/2024/ND-CP (een aanvulling op artikel 5d van decreet nr. 44/2014/ND-CP), nog steeds niet voldoen aan de eis om de grondprijzen dichter bij hun werkelijke waarde te brengen. De winstmarge wordt immers kunstmatig opgeblazen, zoals ik zojuist heb geanalyseerd.

Ondanks de vrij specifieke regelgeving rondom grondwaardering, blijft de kwestie in de praktijk zeer complex. Veel taxatiebureaus aarzelen om publieke bezittingen en grond die verband houden met projecten gefinancierd met publieke middelen te taxeren, uit angst voor aansprakelijkheid voor eventuele fouten.

Grondwaardering gaat dus niet alleen over het bepalen van de prijs, maar ook over het faciliteren van de juridische procedures op de vastgoedmarkt. Zodra de gebruiksrechten van de grond zijn afgegeven, de vergoeding voor het bouwrijp maken van de grond is betaald en de financiële verplichtingen met betrekking tot de grond zijn nagekomen, kunnen de daaropvolgende juridische stappen worden gezet.

Gezien de huidige tekortkomingen ben ik van mening dat de volgende specifieke oplossingen nodig zijn:

Ten eerste is het, naast decreet nr. 71/2024/ND-CP, bij het opstellen van andere decreten ter sturing van de Grondwet 2024, de Wet op de Vastgoedactiviteiten 2023, de Woningwet 2023, enz., noodzakelijk om specifieke en gedetailleerde bepalingen met een uniforme aanpak op te nemen om de werkelijke waarde op de vastgoedmarkt te controleren. Dit omvat het synchroniseren van oplossingen om accurate gegevens en informatie over vastgoed in het algemeen en vastgoedwaarden in het bijzonder, inclusief de waarde van gebruiksrechten, te systematiseren. Een accurate grondwaardering vereist consistentie in de regelgeving van de relevante vastgoedwetgeving.

Ten tweede bepaalt artikel 8 van decreet nr. 71/2024/ND-CP de factoren die van invloed zijn op de grondprijzen. Dit is een belangrijke nieuwe inhoud die vereist dat het grondwaarderingproces specifieke kwesties in kaart brengt. De implementatie van deze kwestie is discretionair; daarom moeten specifieke regelgeving en grondwaarderingactiviteiten in de verschillende gemeenten consistent zijn met standaardvoorwaarden en -gegevens, zodat grondwaarderingmethoden in de praktijk op een wetenschappelijke en nauwkeurige manier worden toegepast en de werkelijke marktwaarde van grondgebruiksrechten weerspiegelen.

Ten derde is een alomvattende, systematische, consistente en resolute implementatie van nieuwe wettelijke regelingen inzake grond, onroerend goed en woningen noodzakelijk om een ​​effectieve handhaving in de praktijk te garanderen. Grondprijzen moeten op passende wijze worden vastgesteld en gehandhaafd, de werkelijke marktwaarde weerspiegelen en niet worden beïnvloed door regelgeving met betrekking tot investeringen, planning, zakelijke voorwaarden, transactievoorwaarden en andere bepalingen in diverse juridische documenten. Wanneer deze regelgeving effectief wordt geïmplementeerd en de vastgoedmarkt volgens marktprincipes functioneert, zullen vastgoedprijzen hun werkelijke waarde weerspiegelen.

INVESTEERDER DREIGT MET RECHTSZAKEN TEGEN HET VOLKSCOMITÉ VAN DA NANG

Op 28 juni 2024 heeft Hoa Binh Company Limited een bericht gestuurd naar de eigenaren van appartementen in het Da Nang Golden Bay Project (ook bekend als het Hoa Binh Green Da Nang Complex Project) waarin staat dat het bedrijf op 5 juni 2024 een officiële brief (nr. 212-2024/CV-HB) heeft gestuurd naar de voorzitter van het Volkscomité van Da Nang met het verzoek om een ​​reactie op de uitgifte van eigendomsbewijzen voor appartementen in het Da Nang Golden Bay Project. Indien het Volkscomité van Da Nang niet vóór 30 juni 2024 reageert, zal het bedrijf een rechtszaak aanspannen.
Naar verluidt had het Volkscomité van Da Nang op 3 juli 2024 nog geen officieel antwoord gegeven, en Hoa Binh Company Limited verklaarde dat ze een rechtszaak zouden aanspannen, zoals eerder vermeld.

Bron: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html