Bij een Build-Transfer (BT)-contract waarderen de staat en de investeerder niet alleen een project en een stuk grond. Ze waarderen ook de periode tussen die twee. In de loop der tijd stijgen de kapitaalkosten maandelijks, schommelen de grondprijzen, kunnen de plannen wijzigen en stapelen de risico's voor beide partijen zich stilletjes op voordat het contract wordt afgesloten.
Op 29 april 2026 is in Ho Chi Minh-stad begonnen met de bouw van vier grote projecten met een totale investering van ongeveer 142 miljard VND, waaronder het nieuwe administratieve centrum in Thu Thiem, uitgevoerd door Sun Group volgens het Build-Transfer (BT)-model. De stad heeft ook een lijst goedgekeurd van 33 percelen grond die bestemd zijn voor betaling in het kader van BT-projecten, waarvan vele zich in het stadscentrum en Thu Thiem bevinden. De BT-kwestie is verschoven van een juridisch debat naar vragen over publiek bezit. Tegen welke prijs zullen deze percelen worden gewaardeerd, volgens welke procedures, en wie zal profiteren van de waardestijging na voltooiing van de infrastructuur?
Het BT-model (Build-Transfer) maakt een comeback vanwege de reële druk. Het meerjareninvesteringsplan voor de publieke sector voor de periode 2026-2030 bedraagt ongeveer 8,22 miljoen VND. Dit budget is nauwelijks toereikend om alle infrastructuurbehoeften te dekken. Voor projecten die geen directe inkomsten genereren, zoals administratieve centra, pleinen of bepaalde stedelijke projecten, zijn PPP-projecten (Public-Private Partnership) met tolheffing moeilijk te realiseren. BT biedt een alternatief: investeerders leveren kapitaal voor de bouw en de staat vergoedt hen met grond. Dit argument is overtuigend, vooral wanneer steden sneller infrastructuurprojecten nodig hebben.
Maar een rationele reden alleen is niet voldoende om een contract veilig te stellen. Bij BT is het risico verdeeld over drie waarden die binnen één overeenkomst naast elkaar bestaan.
Allereerst zijn de projectkosten van belang. De aanvankelijke totale investering en de werkelijke kosten na de definitieve afrekening kunnen verschillen. De Rijksaccountantsdienst adviseerde ooit om meer dan 5.200 miljard VND aan 29 BT-projecten te onderzoeken, waarbij problemen speelden met de totale investering, de selectie van investeerders, de toewijzing van grond en de bepaling van de werkelijke uitvoeringskosten.
Het nieuwe wettelijke kader heeft BT-projecten (Build-Transfer) weer aan strengere regels onderworpen. Decreet 257/2025/ND-CP en bijbehorende documenten leggen het mechanisme vast voor BT-contracten, inclusief betaling met grondgelden, de afhandeling van discrepanties en de rol van de audit. 
Dan is er nog de grondprijs. De grond die onder het BT-model (Build-Transfer) wordt betaald, is geen vast bedrag. De grond heeft een locatie, bestemmingsplan, ontwikkelingsrechten en een verwachte waarde. Een stuk grond in Thu Thiem zal er anders uitzien voordat de infrastructuur is aangelegd dan nadat het gebied een nieuw administratief, commercieel of dienstverlenend centrum is geworden. Als de grondprijs in het contract lager is dan de werkelijke waarde, gaat het verschil ten koste van de publieke sector. Als de grondprijs te hoog wordt vastgesteld om het risico op verlies te beperken, kan het financiële plan van de investeerder in gevaar komen.
Investeerders in BT ontvangen niet alleen grond. Ze dragen de risico's van de bouw, de kapitaalkosten, de timing van de grondoverdracht, de mogelijke exploitatie van de grond en de financiële verplichtingen die aan die grond verbonden zijn. Een contract dat de investeerder uiteindelijk niet kan nakomen, zal het project niet aan de staat opleveren. Het beginsel van gelijke waarde in het nieuwe wettelijke kader moet, indien strikt toegepast, zowel publieke activa als de haalbaarheid van het project beschermen.
De grootste uitdaging is tijd. De bouw kan eerder beginnen, terwijl de grond later wordt overgedragen. Tussen die twee momenten kan de vastgoedmarkt stijgen, dalen of stagneren. Rentetarieven schommelen. Regionale planning wordt aangepast. De commerciële waarde van de grond blijft niet constant gedurende de looptijd van het contract. Een contract dat bepaalde elementen vastlegt op het moment van ondertekening, maar andere elementen laat fluctueren met de markt, zet zowel de overheid als het bedrijf op het spel voor de lange termijn.
Als de markt sterk stijgt, kan de winstmarge voor de investeerder hoger uitvallen dan het bedrag dat de overheid bij het tekenen van het contract had berekend. Als de markt corrigeert of de grondoverdracht vertraging oploopt, kan het financiële plan van de investeerder in de war raken. In beide gevallen verdwijnt het niet-toegewezen risico niet. Het blijft bestaan totdat een van de partijen de last niet langer kan dragen.
Het nieuwe wettelijke kader heeft BT-projecten (Build-Transfer) weer aan banden gelegd. Decreet 257/2025/ND-CP en bijbehorende documenten leggen het mechanisme vast voor BT-contracten, inclusief betaling met grondgelden, de afhandeling van discrepanties en de rol van de audit. Maar het document is slechts het begin. De waarde van BT-projecten hangt af van elk specifiek contract. Hoe worden projectkosten gecontroleerd? Wanneer wordt de grond gewaardeerd? Hoe wordt het verschil tussen de projectwaarde en het grondgeld afgehandeld? Welke documenten geven het publiek, de Volksraad en de Rijksaccountantsdienst inzage in deze berekeningen?
De lijst met 33 percelen in Ho Chi Minh-stad betreft geplande betalingen, niet percelen die al zijn toegewezen. Daarom is de huidige fase cruciaal voor voorspellingen. Voordat een perceel de staat verlaat, moet de samenleving weten hoe dat perceel wordt geregistreerd, welk mechanisme wordt gebruikt om de waarde ervan te bepalen, of het geveild zal worden en wie verantwoordelijk wordt gehouden als de werkelijke waarde later aanzienlijk afwijkt van het oorspronkelijke plan.
Een stad kan projecten wellicht sneller voltooien dankzij het Build-Transfer (BT)-model. Maar snelheid alleen kan de kosten niet compenseren. Het verschuift de kosten naar andere vormen. Een deel ervan is verwerkt in de totale investering voor het project. Een deel ervan is verwerkt in de grondontwikkelingsrechten. Een deel ervan is verwerkt in de wachttijd tussen de bouw, de overdracht van de grond en de ingebruikname. Deze BT-test gaat niet alleen over het vrijmaken van middelen. Het gaat er ook om drie zaken tegelijkertijd nauwkeurig te kunnen waarderen: het project, de grond en de tijd.
Tien jaar na de voltooiing zal de ware waarde van een Build-Transfer (BT)-contract zich openbaren in het stadsleven. Zal het project de gemeenschap beter van dienst zijn, zal de grond efficiënter worden benut en zullen publieke middelen extra waarde creëren voor de gemeenschap? Als dit wordt bereikt, kan BT een betrouwbare manier worden om middelen te mobiliseren voor een nieuwe ontwikkelingsfase.
Bron: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
Reactie (0)