De droom van een eigen huis waarmaken - Deel 3: Obstakels door de kredietverstrekking

Paradoxaal genoeg is echter slechts ongeveer 3.400 miljard VND van het voor deze sector bestemde kredietpakket van 145 biljoen VND uitgekeerd, wat neerkomt op minder dan 3% van de omvang van het programma. Wanneer bedrijven te maken krijgen met bureaucratische obstakels en mensen moeite hebben om leningen te verkrijgen, bereiken de preferentiële fondsen niet degenen die huisvesting het hardst nodig hebben.

Fotoonderschrift — Klanten die transacties uitvoeren op het hoofdkantoor van Vietcombank in Hanoi. (Illustratieve foto: Tran Viet/TTXVN)

Het kapitaal is er wel, maar het is nog niet in grote hoeveelheden beschikbaar gekomen.

Na een lange periode van trage groei betreedt de sociale woningbouwsector een nieuwe fase van versnelde ontwikkeling.

Volgens regeringsbesluit nr. 07/NQ-CP, waarin doelstellingen voor de ontwikkeling van sociale woningbouw voor de periode 2026-2030 aan lokale overheden worden toegewezen, moet het hele land alleen al in 2026 meer dan 158.700 appartementen opleveren. In de eerste vier maanden van dit jaar zijn er al 40 extra sociale woningbouwprojecten gestart, met een totale omvang van ongeveer 36.590 appartementen.

Volgens het Ministerie van Bouw zijn er in het hele land momenteel 226 projecten gestart met de bouw van ongeveer 228.725 appartementen, wat overeenkomt met 144% van de gestelde doelstelling. Tegelijkertijd zijn er ongeveer 5.426 appartementen opgeleverd en in gebruik genomen; 25 gemeenten hebben hun startdoelstellingen voor dit jaar gehaald of overtroffen.

Om het aanbod te ondersteunen, heeft de bankensector een preferentieel kredietprogramma voor de ontwikkeling van sociale woningbouw opgezet, dat momenteel een waarde heeft van ongeveer 145.000 miljard VND. Dit wordt beschouwd als een van de belangrijkste financiële instrumenten om de doelstelling van woonzekerheid te realiseren.

De daadwerkelijke uitbetalingen zijn echter achtergebleven bij de verwachtingen. Tot nu toe hebben slechts 38 van de 63 gemeenten de lijst met projecten die in aanmerking komen voor leningen bekendgemaakt. In totaal komen ongeveer 100 projecten in aanmerking voor het programma, met een kapitaalbehoefte van circa 70.000 miljard VND.

Het totale uitgekeerde kapitaal bedraagt echter slechts ongeveer 3.400 miljard VND, wat overeenkomt met minder dan 3% van de omvang van het gehele programma. Hiervan is ongeveer 2.940 miljard VND uitgekeerd aan investeerders in 21 projecten; huizenkopers hebben slechts toegang gekregen tot ongeveer 460 miljard VND in 19 projecten.

Volgens deskundigen weerspiegelt de grote kloof tussen de omvang van het kredietpakket en het uitgekeerde kapitaal de nog steeds geringe capaciteit van de markt om kapitaal te absorberen.

Dr. Can Van Luc, hoofdeconoom van de Vietnamese Investerings- en Ontwikkelingsbank (BIDV), is van mening dat de vastgoedmarkt zich duurzamer zal ontwikkelen naarmate bankkredieten zich meer richten op de vraag naar woningen. Om deze kapitaalstroom effectief te laten verlopen, is het echter noodzakelijk om tegelijkertijd aandacht te besteden aan het aanbod, het wettelijk kader en de woningprijzen.

Deze knelpunten waren ook een punt van bijzondere zorg voor secretaris-generaal en president To Lam tijdens een recente werkvergadering met het partijcomité, de regering en relevante instanties over de ontwikkeling van sociale woningbouw. Het recht op legale huisvesting is immers een fundamenteel recht van burgers, en de staat heeft een woningbouwbeleid dat erop gericht is ervoor te zorgen dat iedereen een plek heeft om te wonen. Om dit doel te bereiken, moeten de procedures met betrekking tot investeringen, planning, grondtoewijzing, bouwvergunningen en toegang tot preferentiële kredieten worden gestroomlijnd, met aandacht voor gemak, duidelijke deadlines en individuele verantwoordelijkheid.

Een van de grootste knelpunten is momenteel het langdurige implementatieproces van projecten als gevolg van overlappende procedures. Veel projecten vergen jaren om procedures af te ronden die verband houden met planning, grondtoewijzing, het bepalen van verkoopprijzen, het goedkeuren van in aanmerking komende kopers en investeringsprocedures.

"Om het aanbod te vergroten en de huizenprijzen te verlagen, moeten we allereerst de vergunningsprocedure verbeteren, de administratieve procedures vereenvoudigen en de projectuitvoeringstijd verkorten," benadrukte dr. Can Van Luc.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, deelt deze mening en is van mening dat, zelfs met een toenemend kredietvolume, het moeilijk zal zijn de efficiëntie te verbeteren als plannings- en procedurele belemmeringen niet worden weggenomen.

Wanneer mensen met een laag inkomen moeite hebben om toegang te krijgen tot kapitaal.

Hoewel bedrijven wellicht moeite hebben om financiering te krijgen voor projectontwikkeling, ligt het grootste obstakel voor huizenkopers in de financiële druk op de lange termijn.

Na jarenlang in Hanoi te hebben gehuurd, had Le Xuan, een werktuigbouwkundige, herhaaldelijk onderzoek gedaan naar sociale woningbouwprojecten ter voorbereiding op een eigen woning. Toen hij echter de looptijd van de hypotheek van meer dan 20 jaar berekende, aarzelde zijn familie nog steeds om een definitieve beslissing te nemen.

Volgens de heer Xuan is de aanvankelijk gunstige rente positief, maar veel werknemers maken zich vooral zorgen over de rente na afloop van die periode. Met een inkomen dat slechts toereikend is voor levensonderhoud en de opleiding van de kinderen, kunnen schommelingen in de leenkosten een aanzienlijke impact hebben op het gezinsbudget.

Voor mevrouw Nguyen Thi Mai, een zelfstandige ondernemer in de voedingssector in Hanoi, ligt het probleem echter in het voldoen aan de leningvoorwaarden van de bank.

Mevrouw Mai vertelde dat haar familie een bepaald bedrag aan eigen vermogen had opgebouwd en in aanmerking kwam voor een sociale huurwoning. Toen ze echter onderzoek deed naar de aanvraagprocedure, bleek het helemaal niet zo eenvoudig om een stabiel inkomen aan te tonen.

"Mijn inkomen is wel degelijk reëel, maar het staat niet altijd terug in loonstroken of arbeidscontracten. Bij het aanvragen van een lening moesten veel documenten meerdere keren worden ingediend, waardoor de goedkeuringsprocedure langer duurde dan verwacht," aldus mevrouw Mai.

Volgens de huidige regelgeving moeten leners, naast het in aanmerking komen voor sociale huisvesting, ook voldoen aan kredietvoorwaarden zoals het vermogen om de schuld volgens afspraak terug te betalen, het hebben van een geldig koop- of huurcontract voor een sociale huurwoning en het implementeren van de voorgeschreven zekerheidsmaatregelen.

Deze eisen zijn bedoeld om de kredietveiligheid van banken te waarborgen, maar in werkelijkheid maken ze het voor een deel van de laagbetaalde of onstabiele werknemers moeilijk om leningen te verkrijgen.

Deze zorgen worden ook door veel deskundigen gedeeld.

De heer Nguyen Xuan Bac, adjunct-directeur van de afdeling Kredietverlening aan Economische Sectoren (Staatsbank van Vietnam), zei dat het creëren van een stabiel, langetermijnrentemechanisme voor kopers van sociale woningen uiterst noodzakelijk is.

"Kopers van sociale huurwoningen hebben doorgaans een laag of gemiddeld inkomen en beperkte financiële middelen. Het ontwerpen van een mechanisme voor gunstige en stabiele rentetarieven over een lange periode zal hen een gevoel van zekerheid geven bij het afsluiten van een lening en hun vermogen om de schuld terug te betalen vergroten," aldus de heer Bac.

Volgens de heer Bac kunnen huizenkopers met het leningprogramma onder regeringsbesluit nr. 100/2024/ND-CP, waarin enkele bepalingen van de Wet op de Woningbouw met betrekking tot de ontwikkeling en het beheer van sociale woningbouw worden uitgewerkt, lenen tegen een rente van ongeveer 5,4% per jaar en met een maximale looptijd van 25 jaar.

Veel deskundigen zijn echter van mening dat voor mensen met een laag inkomen niet alleen gunstige rentetarieven belangrijk zijn, maar ook de stabiliteit van het kredietbeleid op de lange termijn. De mogelijkheid om de maandelijkse aflossingen te voorspellen, geeft mensen meer vertrouwen bij de beslissing om een huis te kopen.

Vanuit een ander perspectief stelt juridisch adviseur en advocaat Nguyen Van Dinh dat er sprake is van een "discrepantie" tussen beleid en praktijk. Veel mensen die in aanmerking komen voor sociale huisvesting beschikken niet over de financiële middelen om een lening af te sluiten voor de aankoop van een huis, terwijl degenen die wel financieel in staat zijn, er niet voor in aanmerking komen.

"Met een inkomen dat nauwelijks toereikend is om van te leven, hebben mensen vaak moeite om de hoofdsom van hun hypotheek af te lossen, laat staan de rente. Bovendien maakt een laag inkomen het voor mensen moeilijk om aan te tonen dat ze de schuld kunnen terugbetalen, waardoor banken de lening niet verstrekken," analyseerde de heer Dinh.

Dit leidt tot de paradox dat degenen die het meest behoefte hebben aan huisvesting ook de groep zijn met de minste toegang tot kapitaal.

We kunnen niet uitsluitend op de markt vertrouwen.

In een recent rapport over de richting van woningbouwontwikkeling benadrukte secretaris-generaal en voorzitter To Lam: "De staat subsidieert geen woningen, maar laat de regulering ervan ook niet volledig aan de markt over."

Volgens deskundigen moet deze mentaliteit ook worden ingebouwd in het kredietbeleid voor sociale woningbouw. Professor Hoang Van Cuong, lid van de Financiële en Begrotingscommissie van de Nationale Assemblee, is van mening dat het lage uitbetalingspercentage van kredietprogramma's voor sociale woningbouw aantoont dat er tekortkomingen zijn in de manier waarop ze zijn georganiseerd en uitgevoerd.

"We vermengen marktmechanismen met staatsmechanismen voor sociale zekerheid. Sociale huisvesting is een vorm van sociaalzekerheidsbeleid, en als zodanig moet de staat zijn instrumenten gebruiken om het te reguleren, maar momenteel gebruiken we marktmechanismen," benadrukte de heer Cuong.

Volgens hem is sociale huisvesting een humanitair programma, en daarom is er ook behoefte aan een humaan kredietmechanisme dat de meest gunstige voorwaarden schept voor mensen om toegang te krijgen tot kapitaal, van leningprocedures tot rentetarieven.

Daarnaast zijn veel deskundigen van mening dat het Nationaal Woningfonds spoedig in werking moet worden gesteld, om zo een langetermijnkapitaalbron te creëren voor de ontwikkeling van sociale woningbouw in plaats van voornamelijk afhankelijk te zijn van commerciële kredieten.

Opvallend is dat de nieuwe koers van de Partij en de Staat ook sterk verschuift naar de ontwikkeling van huurwoningen. Secretaris-generaal en president To Lam heeft verzocht om prioriteit te geven aan de ontwikkeling van huurwoningen, met name het model van huurappartementen in grote steden, industriële zones, economische zones en gebieden met een groot ontwikkelingspotentieel.

Advocaat Nguyen Van Dinh is van mening dat deze aanpak aansluit bij de praktische behoeften van werknemers. Om particuliere bedrijven aan te trekken, heeft de staat sterke financiële mechanismen nodig om investeringen te stimuleren. "De staat zou een leningpakket kunnen ondersteunen dat 80% van de totale projectinvestering dekt, met een looptijd van meer dan 20 jaar en een preferentiële rente van minder dan 3% per jaar", stelde de heer Dinh voor.

De doelstelling van één miljoen sociale huurwoningen in 2030 toont de sterke vastberadenheid van de Partij, de Staat en de ministeries en agentschappen om het recht op huisvesting voor de bevolking te waarborgen. Om deze woningen echter daadwerkelijk bij mensen met een laag inkomen te krijgen, moeten preferentiële kapitaalstromen synchroon van bedrijven naar huizenkopers worden geleid. Pas wanneer knelpunten in procedures, rentetarieven en kredietmechanismen zijn weggenomen, kan sociale huisvesting haar rol als duurzame pijler van de sociale zekerheid in de economie volledig vervullen.

Artikel 4: Da Nang zoekt naar oplossingen via sociale huurwoningen.

Bron: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm