Welke richting moet de fusie- en overnamemarkt in de vastgoedsector inslaan?

TPO - Wat de markt momenteel mist bij fusies en overnames in de vastgoedsector, zijn niet per se grondreserves, noch volledig cashflow. Beleggers zijn pas echt klaar voor de lange termijn wanneer ze hun rechten en verplichtingen duidelijk begrijpen, en weten of die rechten ook na vele jaren nog steeds beschermd zullen zijn.

Overlappende regelgeving

Tijdens het seminar "Wetgeving inzake financiële activiteiten met betrekking tot overdracht, kapitaalinbreng en investeringen in vastgoedprojecten in Vietnam" stelde de heer Tran Son Vu, voorzitter van de Vereniging voor Onderzoek en Advies over Juridisch Beleid voor Investeringsactiviteiten in Vietnam, dat de vastgoedmarkt na een periode van aanzienlijke schommelingen een sterke herstructurering nodig heeft.

De heer Tran Son Vu sprak tijdens het seminar.

Volgens de heer Vu zal het perfectioneren van het juridische kader met betrekking tot projectoverdrachten, kapitaalinbreng en fondsenwervingsactiviteiten bedrijven niet alleen helpen om moeilijkheden te overwinnen, maar ook bijdragen aan het creëren van een transparanter, veiliger en duurzamer investeringsklimaat.

"De markt heeft een duidelijk en consistent juridisch kader nodig om de rechtmatige rechten van de staat, bedrijven en investeerders te waarborgen, en tegelijkertijd de efficiëntie van het gebruik van landbronnen in de nieuwe ontwikkelingsfase te verbeteren," aldus de heer Vu.

Ondertussen oordeelde de heer Bui Dang Dung, voormalig vicevoorzitter van de commissie Financiën en Begroting van de Nationale Vergadering , dat de nieuwe regelgeving heeft bijgedragen aan meer transparantie bij projectoverdrachten, een juridische basis heeft gecreëerd voor marktherstructurering en binnenlands en internationaal investeringskapitaal heeft aangetrokken.

De heer Dung wees er echter ook op dat de overlappende regelgeving tussen de Grondwet, de Investeringswet, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedhandel een belangrijk knelpunt blijft. Veel projecten, zelfs die waarbij overdracht of herstructurering nodig is, ondervinden nog steeds langdurige verwerkingstijden als gevolg van de verschillen in de toepassing van de wet door de bevoegde autoriteiten.

Daarom stelde de heer Dung voor om een ​​mechanisme te onderzoeken waarmee kredietinstellingen als garantstellers konden optreden of escrow-rekeningen konden openen. Op die manier zouden gelden van de koper direct kunnen worden ingehouden om de grondbelasting namens de verkoper aan de staat te betalen. Deze oplossing zou projecten die vastgelopen waren doordat de vorige investeerder de belastingen niet kon betalen, weer vlot trekken en er tegelijkertijd voor zorgen dat de staat de belastingen correct en volledig int.

Tegelijkertijd is het noodzakelijk om snel het wettelijke kader voor de ontwikkeling van vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) en private-equityfondsen af ​​te ronden. Deze zullen een solide financiële basis bieden en fungeren als professionele kopers om gefragmenteerde projecten te consolideren door middel van aandelenoverdrachten, waardoor de overmatige afhankelijkheid van bankkrediet wordt verminderd.

In Dong Nai is onlangs begonnen met de bouw van een project op een stuk grond dat via een fusie of overname is verworven.

"De administratieve procedures na de overdracht moeten worden vereenvoudigd. Het proces van het wijzigen van de investeerder op het investeringscertificaat en het eigendomsbewijs van de grond moet via een centraal loket verlopen, waardoor de wachttijd wordt verkort en kapitaal sneller in de wederopbouw van het project kan worden geïnvesteerd," aldus de heer Dung.

Wat moeten we doen?

Ook de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad, gaf aan dat het gehele politieke systeem momenteel zeer vastberaden is om obstakels voor projecten uit de weg te ruimen. De regelgeving die voorschrijft dat projecten die de eigendom geheel of gedeeltelijk willen overdragen, aan hun financiële verplichtingen moeten voldoen, zorgt echter voor problemen voor bedrijven.

Om schone grond te verwerven, moeten bedrijven een enorm kapitaal investeren. Tegen de tijd dat ze met de uitvoering beginnen, hebben veel investeerders geen geld meer, omdat de wet vereist dat projecten eigendomsbewijzen van de grond hebben om in aanmerking te komen voor leningen. Daardoor worden veel investeerders gedwongen hun projecten voortijdig te verkopen.

Wanneer projectoverdrachten echter op problemen stuiten, omzeilen bedrijven de regels door aandelen over te dragen. In dat geval verandert de "kern" van het bedrijf en is de nieuwe eigenaar in feite de koper van het project. Deze maas in de wet is op zich niet verkeerd, omdat de wet de overdracht van aandelen niet verbiedt, maar brengt wel risico's met zich mee op de lange termijn.

Volgens advocaat Truong Anh Tu, voorzitter van advocatenkantoor TAT, gaat het bij fusies en overnames in de vastgoedsector niet langer alleen om de overdracht van activa, maar in veel gevallen om de overdracht van het volledige juridische kader van een project. Dit is ook de reden waarom juridische aspecten steeds vaker de eerste filter vormen voor kapitaalstromen.

De regelgeving die bedrijven verplicht om aan hun financiële verplichtingen te voldoen voordat ze de eigendom van een geheel of gedeeltelijk project overdragen, zorgt voor problemen voor hen.

"Voorheen waren kredietinstellingen vooral geïnteresseerd in de waarde van het onderpand, maar nu willen ze weten hoe de gebruiksrechten van de grond zijn verkregen, in hoeverre aan de financiële verplichtingen is voldaan, of het project publieke middelen betreft en of die eigendomsrechten stabiel blijven in geval van veranderingen in de juridische omgeving," aldus advocaat Tú.

Tijdens het due diligence-proces voor fusies en overnames worden juridische risico's dus direct weerspiegeld in de transactiewaarde. Een project met een complexe juridische geschiedenis zal een grotere korting opleveren. Een project dat nog niet aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan, zal langer nodig hebben om financiering te verkrijgen. Een project met een onduidelijke juridische geschiedenis zal een strenger en langduriger due diligence-proces doorlopen.

Volgens de heer Tú ontbreekt het de markt momenteel niet zozeer aan grond of cashflow. Beleggers zijn pas echt klaar voor de lange termijn als ze hun rechten en verplichtingen duidelijk begrijpen, en weten of die rechten ook na vele jaren nog steeds beschermd zullen zijn.

"Daarom draait het in de fusie- en overnamemarkt voor vastgoed niet langer om de wedloop om meer grond te bezitten, maar om het creëren van transparantere, stabielere en betrouwbaardere eigendomsrechten. Dat is de meest ingrijpende verandering die zich momenteel in de Vietnamese vastgoedmarkt voltrekt," aldus advocaat Tú.

Bron: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo