Huurwoningen: een grote verschuiving in het denken over huisvesting.

Waarom moet Vietnam overstappen van een mentaliteit gericht op eigenwoningbezit naar een benadering gericht op betaalbare huisvesting?

Ik herinner me een beeld uit de tijd dat Hanoi een paar jaar geleden de Covid-19-pandemie bestreed. Destijds had ik de gelegenheid om samen met een stadsbestuurder een pension in Gia Lam te inspecteren.

In een kamer van amper een paar tientallen vierkante meter wonen zo'n tien mannen dicht op elkaar. Het zijn freelancers, handarbeiders, motortaxichauffeurs en ingehuurde krachten uit verschillende provincies die naar Hanoi zijn gekomen om de kost te verdienen.

Omdat de stad in lockdown was, moesten ze dagenlang in die kamer blijven. Nadat hij ieders verhaal over hun leefomstandigheden, eten en strijd om de kost te verdienen had aangehoord, stapte de stadsbestuurder naar buiten en riep uit: "Hun mensen leven in zulke ellende."

Dat gezegde is me sindsdien altijd bijgebleven.

Nu leiders huurwoningen steeds meer als een strategisch segment beschouwen, besef ik dat achter de debatten over vastgoed, huizenprijzen of stadsplanning het verhaal schuilgaat van miljoenen mensen die in vergelijkbare krappe en armoedige kamers wonen.

Een "stad van gehuurde kamers" in Hanoi.

Hanoi heeft momenteel een zeer grote huurmarkt. Volgens stadsbestuurders wonen er mogelijk bijna 2 miljoen mensen in een huurwoning, wat neerkomt op ongeveer een kwart van de bevolking van de hoofdstad. Het gaat onder meer om fabrieksarbeiders, studenten, arbeidsmigranten, jonge kantoorwerkers en gezinnen die zich nog geen huis kunnen veroorloven.

Ze hebben een gigantische 'huurstad' gecreëerd die naast nieuwe stedelijke gebieden bestaat waar de prijzen oplopen tot honderden miljoenen dong per vierkante meter.

Deze twee werelden bestaan ​​naast elkaar in dezelfde stad, maar de toegang tot huisvesting is totaal anders.

De huurwoningmarkt bestaat al heel lang en is in eerste instantie gevormd door de mensen zelf, van arbeiderswoningen in de buitenwijken en kleine huizen die werden opgedeeld voor studentenverhuur tot tienduizenden mini-appartementen die als paddenstoelen uit de grond schieten in woonwijken.

Met andere woorden: een zeer groot deel van het huisvestingsprobleem voor midden- en lage-inkomensgroepen in Hanoi is in de loop der jaren in wezen voornamelijk opgelost door "sociale voorzieningen", oftewel "de mensen die voor de mensen zorgen".

Nu de huizenprijzen consequent sneller stijgen dan de inkomens en sociale woningbouwprogramma's niet aan de verwachtingen voldoen, rijst de vraag: is een eigen huis absoluut noodzakelijk om comfortabel in de stad te kunnen leven?

Vietnam kampt niet met een tekort aan woningen; het land heeft geen toegang tot woningen.

Volgens het Ministerie van Bouw zijn er momenteel bijna 6 miljoen woningen in aanbouw in heel Vietnam, met een totale investering van triljoenen dong. Dit laat zien dat het probleem van Vietnam niet per se in het aanbod ligt.

Het probleem zit hem in de toegankelijkheid. Wanneer een gemiddeld appartement in Hanoi zo'n 7 tot 8 miljard VND kost, terwijl veel werknemers slechts iets meer dan tien miljoen VND per maand verdienen, wordt de kloof tussen de markt en wat mensen zich kunnen veroorloven steeds groter.

Met andere woorden: Vietnam heeft misschien geen fysiek woningtekort, maar wel een tekort aan betaalbare woningen voor gewone werknemers met een normaal inkomen.

Dat is ook de reden waarom miljoenen mensen huizen blijven huren, zelfs nu er steeds meer nieuwe vastgoedprojecten omheen worden gebouwd.

Hoe zou een stad met 15 miljoen inwoners functioneren?

De hoofdstad telt momenteel ongeveer 8,5 miljoen inwoners. De stadsplanning is echter gericht op een bevolking van circa 14-15 miljoen mensen in 2035 en 15-16 miljoen mensen in 2045.

Dat betekent dat de stad de komende tien jaar alleen al zo'n 6 miljoen extra mensen zal moeten opvangen.

Gezien de omvang is de uitdaging niet langer alleen hoe we woningen voor iedereen betaalbaar kunnen maken, maar hoe we het voor miljoenen mensen mogelijk kunnen maken om in de stad te wonen.

Een stad die streeft naar een bevolking van 15-16 miljoen inwoners kan vrijwel niet functioneren als ze uitsluitend uitgaat van de gedachte dat iedereen een eigen huis moet bezitten.

Wonen is niet langer alleen maar onroerend goed.

In deze context kan de oproep van premier Le Minh Hung om huurwoningen te ontwikkelen als een strategisch segment voor de lange termijn worden gezien als een signaal dat de mentaliteit ten aanzien van de woningmarkt in Vietnam begint te veranderen.

Het is opmerkelijk dat huurwoningen worden beschouwd in de context van arbeid, productiviteit en stedelijk concurrentievermogen.

Een werknemer die dicht bij zijn werk woont, een jonge ingenieur die in de stad kan blijven wonen, of een pas afgestudeerde leraar die geen tientallen jaren schuld hoeft op te bouwen om een ​​huis te kopen – dit is niet alleen een verhaal over huisvesting. Het is ook een verhaal over ontwikkeling.

Met andere woorden, dit is een menselijk verhaal. Vanuit dat perspectief is huurwoningen niet langer slechts een sociaal vangnet, maar een instrument voor ontwikkeling.

Het vermogen om werknemers te behouden is soms net zo belangrijk als het aantrekken van investeringen. Een stad zal moeite hebben om te concurreren als haar werknemers het zich niet kunnen veroorloven om er te wonen.

Van huizenkoper naar huisgebruiker

Het Vietnamese huisvestingsbeleid is jarenlang voornamelijk gericht geweest op het helpen van mensen bij het bezitten van een eigen huis. Deze aanpak staat echter onder steeds grotere druk, omdat de huizenprijzen in stedelijke gebieden veel sneller stijgen dan de inkomens van mensen, terwijl de vraag naar woningen vanuit de beroepsbevolking blijft toenemen door de verstedelijking.

Niet iedereen hoeft direct een eigen huis te bezitten, maar iedereen heeft wel een stabiele, veilige en betaalbare plek nodig om te wonen. Het lijkt misschien een klein verschil, maar in feite gaat het om twee totaal verschillende visies op stadsontwikkeling.

Ook de komende jaren zal de meerderheid van de jongeren in Hanoi ernaar streven een eigen huis te bezitten. Maar een stad die streeft naar een bevolking van 15-16 miljoen inwoners kan onmogelijk gebouwd worden op de veronderstelling dat iedereen een huis moet kunnen kopen om zich veilig te voelen in zijn of haar woonsituatie.

Want uiteindelijk is het niet de waarde van de gebouwen die een stad haar vitaliteit geeft, maar het vermogen van gewone mensen om er te wonen, te werken en hun toekomst op te bouwen.

Deel 2: Huurwoningen: Wat is de formule voor een win-winsituatie?

"Een huis is om in te wonen." De uitspraak "Een huis is om in te wonen", gedaan door secretaris-generaal en voorzitter To Lam, heeft veel mensen in de samenleving weerklank gevonden.

Bron: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-su-thay-doi-lon-trong-tu-duy-nha-o-2521389.html