Zelfs met prijsverlagingen blijven rijtjeshuizen moeilijk te verkopen.

Continue prijsverlagingen

Volgens een onderzoek van de krant Thanh Nien is het aantal individuele rijtjeshuizen dat de afgelopen maanden met korting te koop wordt aangeboden in voorheen zeer gewilde en moeilijk verkrijgbare gebieden, zoals District 7, Phu Nhuan District, Binh Thanh District en Tan Binh District, sterk toegenomen. Opvallend is dat er weliswaar veel verkopers zijn, maar dat het aantal kopers relatief klein is.

Mevrouw Phuong Di (inwoonster van het district Nha Be in Ho Chi Minh-stad) vertelde dat ze al bijna een jaar probeert haar huis met drie verdiepingen en een perceeloppervlakte van 140 m² te verkopen, voor een prijs die verlaagd is van 13 miljard VND naar 12 miljard VND. Ondanks dat veel potentiële kopers het huis hebben bezichtigd en de schoonheid en de gunstige prijs hebben geprezen, is de verkoop nog steeds niet gelukt. Naast de prijsverlaging zei mevrouw Phuong Di dat ze, als een koper serieus geïnteresseerd is, alle meubels weg zal geven. Als de koper de meubels niet wil, zal ze de kosten daarvan van de verkoopprijs aftrekken.

"Veel potentiële kopers zijn de woning komen bezichtigen. Iedereen prijst de schoonheid en de goede prijs, maar het hoge bedrag schrikt hen af. Want als ze de woning kopen, moeten ze een lening afsluiten bij de bank, en weinig mensen hebben tegenwoordig zo'n groot bedrag contant beschikbaar. Met de huidige economische recessie en de lagere inkomens is het voor kopers echter ontmoedigend om een ​​lening bij de bank af te sluiten voor de aankoop van een huis," aldus mevrouw Phuong Di.

Ondanks prijsverlagingen vinden veel rijtjeshuizen nog steeds geen koper.

In het district Tan Binh verkoopt meneer Tuan zijn gelijkvloerse woning van 42 m² aan de Ly Thuong Kietstraat voor een oorspronkelijke vraagprijs van 4,3 miljard VND, maar heeft deze inmiddels met 800 miljoen VND verlaagd naar 3,5 miljard VND. Ondanks dat de woning bij talloze makelaars te koop is gezet en overal geadverteerd, is deze nog steeds niet verkocht. Niet ver van de woning van meneer Tuan, eveneens in een steegje bij de Ly Thuong Kietstraat, verkoopt mevrouw Diem haar eigen gelijkvloerse woning voor 3,8 miljard VND, met ruimte voor onderhandeling.

In de wijk Tan Thuan, district 7, werd begin 2023 een huis van bijna 30 vierkante meter te koop aangeboden voor 5 miljard VND, maar niemand kocht het. Nu heeft de eigenaar de prijs verlaagd naar 4 miljard VND, maar het huis is nog steeds niet verkocht, ondanks dat het nieuwbouw is en met de auto bereikbaar. Volgens de heer Trong, een vastgoedinvesteerder in district 7 en Nha Be, zijn veel investeerders de afgelopen tijd gedwongen om hun eigendommen tegen relatief lage prijzen te verkopen. Door de huidige economische moeilijkheden en het geldgebrek houdt iedereen echter zijn reserves aan.

"Op dit moment kan iedereen met contant geld of startkapitaal lenen bij banken om noodlijdende panden te kopen, in afwachting van een herstel van de vastgoedmarkt. Ik ben ook op zoek naar toplocaties waarvan de eigenaren gebukt gaan onder bankleningen, om ze te verhuren of om resorts te kopen voor zakelijke doeleinden. Bankleningen hebben momenteel een rente van ongeveer 6-7% per jaar. Als je voor twee jaar leent, is de rente ongeveer 12-14%, en veel banken bieden zelfs lagere tarieven aan. Ondertussen zijn de prijzen van veel te koop staande panden met 10-20%, of zelfs meer, gedaald ten opzichte van het algemene marktgemiddelde. Dus als iemand contant geld heeft en niet hoeft te lenen bij een bank, of zelfs maar een klein bedrag leent, om die panden aan te houden, zal hij of zij zeker winst maken bij de latere verkoop. Vooral panden op toplocaties die verhuurd kunnen worden. De huurinkomsten kunnen een deel van de rente dekken," berekende de heer Trong.

De markt zal zich in het tweede kwartaal herstellen.

Volgens de meeste experts kampt de markt voor rijtjeshuizen in bestaande woonwijken in Ho Chi Minh-stad momenteel met liquiditeitsproblemen, ondanks scherpe prijsdalingen. Vastgoedexpert Tran Khanh Quang analyseerde dat rijtjeshuizen met een waarde van 20-30 miljard VND vaak moeilijk te verkopen zijn, zelfs met prijsverlagingen. Aan de andere kant zijn huizen met een prijs tussen de 5 en 7 miljard VND minder aantrekkelijk voor kopers vanwege de moeilijkheid om ze te verhuren. Waar de markt in voorgaande jaren aan het einde van het jaar nog goede transacties kende, blijft deze nu vrij traag. Dit komt doordat de meeste kopers van rijtjeshuizen investeerders zijn die op zoek zijn naar huurinkomsten en waardestijging. Deze investeerders bezitten echter al meerdere panden en hebben zelf moeite om te verkopen, waardoor verdere aankopen lastig zijn.

Als de prijs van een rijtjeshuis aan de straatkant met 30-40% daalt, kan het direct verkocht worden, maar zelfs een kleine prijsverlaging maakt het lastig om het te verkopen. Woningen die verhuurd kunnen worden en cashflow genereren, zijn gemakkelijker te verkopen en meer gewild; hetzelfde geldt voor servicepanden en kantoorgebouwen waarvan de prijs met ongeveer 20% daalt; die zullen dan direct verkocht worden. Kleine rijtjeshuizen met 2-3 verdiepingen zijn erg moeilijk te verkopen.

Vastgoedexpert Tran Khanh Quang

"Als de prijs van rijtjeshuizen aan de straatkant met 30-40% daalt, kunnen ze direct verkocht worden. Maar als de prijsdaling slechts gering is, blijven ze moeilijk te verkopen. Vastgoed dat verhuurd kan worden en cashflow genereert, is gemakkelijker te verkopen en meer in trek; hetzelfde geldt voor servicegebouwen en kantoorgebouwen waarvan de prijs met ongeveer 20% daalt. Kleine rijtjeshuizen met twee of drie verdiepingen zijn erg moeilijk te verkopen. Momenteel zijn er positieve signalen: veel mensen bezichtigen panden en willen kopen, maar ze aarzelen nog steeds, uit angst dat de economie het nog steeds moeilijk heeft en de markt nog niet hersteld is," voorspelde de heer Tran Khanh Quang.

Wat betreft de redenen waarom de prijzen van rijtjeshuizen dalen, maar er nog steeds weinig transacties plaatsvinden, denkt de heer Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com.vn in de zuidelijke regio, dat er vier factoren een rol spelen. Ten eerste zijn laagbouwwoningen aanzienlijk duurder dan het gemiddelde inkomen van de bevolking. De aankoop ervan vereist een grote som geld en vaak een lening. Gezien de huidige economische neergang die de inkomens beïnvloedt en de hoge rentetarieven, zal dit segment minder kopers aantrekken.

Vervolgens is er momenteel een trend naar ruime en veilige woonruimtes. Voor die prijs kun je iets verder naar de buitenwijken een groter huis kopen met meer ruimte, een betere buurt, een mooier uitzicht en betere infrastructuur. Een andere groep kiest voor appartementen met alle voorzieningen en veiligheid, in plaats van in een krappe rijtjeswoning te wonen. Tot slot is het rendement op investeringen in dit type vastgoed niet zo hoog als verwacht. De vraag naar huurwoningen is lager dan naar appartementen, en de huidige prijsstijging en het rendement op investeringen zijn niet meer zo snel als bij bouwgrond en rijtjeswoningen in de voorsteden; wat leidt tot een afname van de investeringsvraag naar dit productsegment.

De meeste deskundigen erkennen dat, hoewel de rente op bankleningen sterk is gedaald en de markt zich herstelt, het beleggerssentiment voorzichtig blijft. Beleggers wachten nog steeds op verdere prijsdalingen, wat leidt tot een verminderde liquiditeit. Een trage vastgoedmarkt valt doorgaans samen met een moeilijke economische periode, waardoor mensen geneigd zijn contant geld op te potten of op spaarrekeningen te zetten. Het herstel van de liquiditeit in dit segment hangt daarom af van de winstmarge, de toegang tot bankkapitaal en de mogelijkheid van verdere renteverlagingen. Velen geloven dat, met een aantrekkende economie en een scherpe rentedaling, dit segment in het tweede kwartaal van 2024 weer actief kan worden.

Volgens statistieken van de online vastgoedwebsite batdongsan.com.vn daalde de gemiddelde vraagprijs voor dit type woning in het derde kwartaal van 2023 met 3-6% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Concreet daalden de prijzen in het district Binh Thanh met 1%, in Binh Tan met 6%, in Tan Binh met 2%, in Tan Phu met 2%, in Thu Duc met 5%, in district 12 met 2%, enzovoort.

Bronlink: https://thanhnien.vn/nha-pho-giam-gia-van-kho-ban-185240122225653416.htm