De Vietnamese centrale bank moet de circulaire aanpassen.

De Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad (HoREA) heeft een document gepubliceerd met betrekking tot de bevestiging van de Staatsbank van Vietnam (SBV) dat zij de rechten van organisaties en particulieren om woningen in aanbouw te kopen niet beperkt, zoals vastgelegd in Circulaire nr. 22/2023/TT-NHNN (wijziging en aanvulling van enkele artikelen van Circulaire nr. 41/2016/TT-NHNN).

Er bestaan nog steeds veel misverstanden.

HoREA is daarom van mening dat, hoewel Circulaire 22 kopers van nieuwbouwprojecten aanvankelijk gerust heeft gesteld, er nog steeds "juridische obstakels" bestaan.

Concreet: punt a, clausule 11, artikel 2 van circulaire 41/2016/TT-NHNN (gewijzigd en aangevuld door clausule 1, artikel 1 van circulaire 22/2023/TT-NHNN) bepaalt alleen dat het van toepassing is op commerciële woningen die "klaar voor oplevering" zijn, oftewel commerciële woningen die "kant-en-klaar" zijn, maar niet op gevallen van het afsluiten van een lening voor de aankoop van commerciële woningen die "nog niet klaar voor oplevering" zijn, oftewel commerciële woningen die "in aanbouw" zijn.

Volgens HoREA kan het concept "voltooide huizen die klaar zijn voor overdracht" niet zo worden geïnterpreteerd dat het ook "huizen in aanbouw" omvat die commerciële banken als onderpand zouden accepteren voor leningen om die huizen te kopen.

Bovendien bevestigt de aankondiging van de Vietnamese centrale bank dat "Circulaire 41/2016/TT-NHNN, die de kapitaalratio van commerciële banken en filialen van de Vietnamese centrale bank regelt, geen document is dat de kredietverlening door kredietinstellingen stuurt."

In werkelijkheid bevat Circulaire 41 (gewijzigd en aangevuld door Clausule 1, Artikel 1 van Circulaire 22/2023/TT-NHNN) echter wettelijke bepalingen die geen betrekking hebben op "regelgeving inzake kapitaaltoereikendheidsratio's van commerciële banken en filialen van de Staatsbank van Vietnam", maar eerder op "kredietverleningsactiviteiten van kredietinstellingen".

Meer specifiek bepaalt clausule 11 van artikel 2 dat "leningen met onroerend goed als onderpand voor particulieren voor de aankoop van huizen die aan de voorwaarden voldoen" moeten worden verstrekt, vergelijkbaar met de regelgeving in de circulaires van de Staatsbank van Vietnam "die de kredietverlening door kredietinstellingen begeleiden".

" De vereniging is van mening dat als Circulaire 41 alleen de 'kapitaalratio van commerciële banken en filialen van de Staatsbank van Vietnam' voorschrijft, er geen behoefte is aan wettelijke bepalingen die de 'voorwaarden' specificeren voor 'hypothecaire leningen met onroerend goed als onderpand voor particulieren om huizen te kopen', zoals opgenomen in Clausule 11, Artikel 2. Er bestaan immers al circulaires van de Staatsbank van Vietnam die de kredietverlening door kredietinstellingen reguleren ," aldus het HoREA-document.

Volgens HoREA is het recente document "Enkele gegevens met betrekking tot regelgeving inzake kapitaaltoereikendheidsratio's voor banken en filialen van buitenlandse banken", uitgegeven door de Vietnamese centrale bank, geen "juridisch bindend document" zoals circulaires en heeft het daarom slechts waarde als informatiebron.

Banken en filialen van buitenlandse banken moeten hun kredietverlening baseren op de Wet op Kredietinstellingen en de Circulaires van de Staatsbank van Vietnam.

Hypotheekleningen met onroerend goed in aanbouw als onderpand ondervinden problemen. (Illustratieve afbeelding: Cong Hieu)

De circulaire moet duidelijk worden aangepast en aangevuld.

Gezien de bovengenoemde moeilijkheden is HoREA van mening dat circulaire nr. 22/2023/TT-NHNN, voordat deze op 1 juli 2024 in werking treedt, spoedig moet worden gewijzigd en aangevuld om de vastgoedmarkt op een transparante, veilige, gezonde en duurzame manier te ondersteunen bij het herstel en de ontwikkeling ervan. Tegelijkertijd moet de circulaire de voorwaarden scheppen voor kredietinstellingen om leningen te verstrekken aan particulieren voor de aankoop van "commerciële panden in aanbouw" met het pand zelf als onderpand (hypotheek).

Veel andere deskundigen zijn het er ook mee eens dat de Vietnamese centrale bank de circulaire moet aanpassen om een duidelijke en transparante juridische basis te garanderen, in plaats van louter informatie te verspreiden en in te spelen op de publieke opinie.

Dr. Le Dang Doanh, voormalig directeur van het Centraal Instituut voor Economisch Managementonderzoek, is van mening dat lenen en uitlenen moeten voldoen aan de kredietwetgeving en dat de Staatsbank van Vietnam duidelijke schriftelijke richtlijnen moet verstrekken. Voordat de circulaire wordt uitgegeven, zouden deze richtlijnen openbaar moeten worden gemaakt, zodat relevante partijen feedback kunnen geven en misverstanden en onnodige discussies kunnen worden voorkomen.

Associate Professor Dr. Dinh Trong Thinh stelde dat het niet verbieden van leningen voor de aankoop van huizen in aanbouw noodzakelijk is. Omdat de Vietnamese centrale bank echter nog geen wettelijk bindend document hierover heeft uitgevaardigd, moeten commerciële banken hun beoordelings- en zelfevaluatievermogen verbeteren om weloverwogen beslissingen te kunnen nemen.

Deskundigen suggereren dat de circulaire over leningen voor de aankoop van huizen in aanbouw verduidelijking behoeft. (Illustratieve afbeelding)

Een andere economische expert analyseerde: " Kredietinstellingen houden zich doorgaans aan decreten en circulaires van de Vietnamese centrale bank met een duidelijke juridische waarde. Als circulaire 22 de concepten niet verduidelijkt, zal dit leiden tot misverstanden, verwarring en twijfel bij bedrijven en particulieren. Kredietinstellingen zullen dan aarzelen en mogelijk zelfs terughoudend zijn om leningen te verstrekken."

Als de Vietnamese centrale bank leningen voor toekomstige woningaankopen nog niet heeft verboden, dan zou zij actie moeten ondernemen om dit te legaliseren, zodat de problemen voor alle betrokken partijen na de inwerkingtreding van de circulaire worden verlicht ."

Vertegenwoordigers van veel vastgoedbedrijven uitten eveneens hun verwarring over de nieuwe regelgeving. De directeur van een in Hanoi gevestigd bedrijf verklaarde: "Als de Vietnamese centrale bank deze regelgeving niet duidelijk definieert, hebben we geen wettelijke basis om transacties met banken uit te voeren. In de huidige context van beperkte toegang tot krediet is het essentieel om de circulaire aan te passen en te verduidelijken om bedrijven te beschermen."

In een recente verklaring bevestigde de Vietnamese centrale bank dat de nieuwe regelgeving de rechten van kopers van toekomstig gebouwde woningen niet beperkt en niet in strijd is met de bestaande regelgeving.
"De voorwaarde dat de woning conform het koopcontract wordt opgeleverd, geldt alleen voor hypothecaire leningen (die een lagere risicoweging hebben dan andere vorderingen met onroerend goed als onderpand)."
In gevallen waarin organisaties of particulieren woningen in aanbouw moeten bouwen of kopen en deze woningen in aanbouw met een hypotheek moeten financieren, valt dit onder de categorie leningen met onroerend goed als onderpand, zoals bepaald in clausule 10, artikel 2 van circulaire 41, en wordt de bijbehorende risicocoëfficiënt toegepast zoals bepaald in clausule 10, artikel 9 van circulaire 41.
Concreet zullen organisaties en particulieren die een huis willen kopen en dit toekomstige huis willen financieren (met een hypotheek) een risicoweging van 30-120% toepassen, afhankelijk van de loan-to-value ratio (LTV), berekend als de verhouding tussen het openstaande leenbedrag en de waarde van het onderpand. Indien de LTV-ratio niet beschikbaar is, bedraagt de risicoweging 150%.

Cong Hieu

Bron