Staatsbank moet circulaire aanpassen

De Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) heeft zojuist een document uitgegeven over de State Bank of Vietnam (SBV) waarin wordt bevestigd dat de rechten van organisaties en individuen om in de toekomst woningen te kopen, niet zullen worden beperkt in Circulaire nr. 22/2023/TT-NHNN (waarin een aantal artikelen van Circulaire nr. 41/2016/TT-NHNN worden gewijzigd en aangevuld).

Er bestaan nog steeds veel misverstanden

HoREA is dan ook van mening dat, hoewel de eerste stappen toekomstige huizenkopers een veiliger gevoel hebben gegeven, de “juridische problemen” van Circulaire 22 nog steeds bestaan.

Meer specifiek: Punt a, Clausule 11, Artikel 2 van Circulaire 41/2016/TT-NHNN (gewijzigd en aangevuld in Clausule 1, Artikel 1 van Circulaire 22/2023/TT-NHNN) bevat alleen regelgeving die van toepassing is op gevallen van commerciële woningen die "voltooid zijn voor overdracht", d.w.z. "beschikbare" commerciële woningen, maar omvat geen gevallen van kredietleningen voor de aankoop van commerciële woningen die "niet voltooid zijn voor overdracht", d.w.z. "toekomstig gevormde" commerciële woningen.

Volgens HoREA kan het concept ‘voltooid huis ter overdracht’ niet zo worden uitgelegd dat het ook ‘toekomstige huisvesting’ omvat die door commerciële banken als onderpand voor leningen voor de aankoop van dat huis wordt geaccepteerd.

Bovendien bevestigde de mededeling van de Staatsbank dat de "Circulaire 41/2016/TT-NHNN die de kapitaalveiligheidsratio van commerciële banken en buitenlandse bankfilialen reguleert, geen document is dat als leidraad dient voor de kredietverleningsactiviteiten van kredietinstellingen".

Maar in feite bevat Circulaire 41 (gewijzigd en aangevuld in Clausule 1, Artikel 1 van Circulaire 22/2023/TT-NHNN) wettelijke voorschriften die geen betrekking hebben op "voorschriften inzake de kapitaalveiligheidsratio van commerciële banken en buitenlandse bankfilialen", maar op "kredietverstrekkingsactiviteiten van kredietinstellingen".

Meer specifiek bepaalt artikel 2, lid 11, “leningen met onroerend goed als onderpand voor particulieren om huizen te kopen die aan de voorwaarden voldoen”, vergelijkbaar met de bepalingen in de circulaires van de Staatsbank “die richtlijnen geven voor de kredietverleningsactiviteiten van kredietinstellingen”.

" De Vereniging is van mening dat, indien Circulaire 41 alleen de "kapitaalveiligheidsratio van commerciële banken en buitenlandse bankfilialen" reguleert, het niet nodig is om wettelijke voorschriften te hebben die de "voorwaarden" van "hypothecaire leningen zijn leningen met onroerend goed als onderpand voor particulieren om huizen te kopen" in Clausule 11, Artikel 2 reguleren, omdat er circulaires van de Staatsbank bestaan die de kredietverstrekkingsactiviteiten van kredietinstellingen sturen ", aldus het document van HoREA.

Bovendien is het document "Enkele informatie met betrekking tot de regelgeving inzake de kapitaalveiligheidsratio voor banken en buitenlandse bankfilialen", dat onlangs door de Staatsbank is uitgegeven, volgens HoREA geen "juridisch document" zoals circulaires, en is het daarom alleen nuttig om informatie te verstrekken.

Ondertussen moeten banken en buitenlandse bankfilialen zich voor het verrichten van kredietverleningsoperaties baseren op de Wet op Kredietinstellingen en de circulaires van de Staatsbank.

Hypotheken die gedekt zijn door toekomstig onroerend goed, kampen met problemen. (Illustratie: Cong Hieu)

Circulaires moeten duidelijk worden gewijzigd en aangevuld.

Als reactie op de bovengenoemde moeilijkheden is HoREA van mening dat circulaire nr. 22/2023/TT-NHNN, vóór de inwerkingtreding ervan op 1 juli 2024, zo spoedig mogelijk moet worden gewijzigd en aangevuld om de vastgoedmarkt te ondersteunen in het proces van herstel en transparante, veilige, gezonde en duurzame ontwikkeling. Tegelijkertijd creëert het voorwaarden voor kredietinstellingen om kredietleningen goed te keuren voor particulieren die "toekomstgerichte commerciële woningen" kopen, die door die woning als onderpand (hypotheek) zijn verstrekt.

Ook veel andere deskundigen zijn het erover eens dat de Staatsbank de circulaire moet aanpassen om deze juridisch helder en transparant te maken, in plaats van alleen maar informatie te publiceren en te reageren op de publieke opinie.

Dr. Le Dang Doanh, voormalig directeur van het Centraal Instituut voor Economisch Management, zei dat lenen en uitlenen moet voldoen aan de kredietwet en dat de Staatsbank duidelijke schriftelijke instructies moet hebben. Voordat de circulaire wordt uitgegeven, moeten dergelijke instructies worden verstrekt, zodat relevante partijen hun mening kunnen geven en onnodige misverstanden en discussies kunnen voorkomen.

Universitair hoofddocent dr. Dinh Trong Thinh stelde dat het noodzakelijk is om leningen voor toekomstige woningaankopen niet te verbieden. De Staatsbank heeft echter nog geen juridisch document over deze kwestie gepubliceerd, waarin commerciële banken worden verplicht hun taxatiecapaciteit te verbeteren en zelf te taxeren om beslissingen te kunnen nemen.

Deskundigen adviseren om de circulaire over het lenen van geld voor de aankoop van toekomstige huizen te verduidelijken. (Illustratiefoto)

Een andere economisch expert analyseerde: " Kredietinstellingen houden zich vaak aan decreten en circulaires van de Staatsbank met een duidelijke juridische waarde. Als circulaire 22 de concepten niet verduidelijkt, zal dit leiden tot misverstanden, paniek en twijfel bij bedrijven en burgers, en tot verwarring bij kredietinstellingen, die zelfs terughoudend zullen zijn om leningen te verstrekken."

Als de Staatsbank in de toekomst geen hypotheekleningen verbiedt, moet zij actie ondernemen om dit te legaliseren en zo de problemen voor alle partijen weg te nemen nadat de circulaire van kracht wordt .

Vertegenwoordigers van veel vastgoedbedrijven uitten ook hun verwarring over de nieuwe regelgeving. Een bedrijfsleider in Hanoi zei: "Als de Staatsbank geen duidelijke regelgeving hanteert, hebben we geen wettelijke basis om zaken te doen met banken. Gezien de huidige moeilijke toegang tot kredietkapitaal is het dringend noodzakelijk om de circulaire te wijzigen en te verduidelijken om bedrijven te beschermen."

De Staatsbank heeft in een recent document bevestigd dat de nieuwe regelgeving de rechten van toekomstige huizenkopers niet beperkt en niet in strijd is met de huidige regelgeving.
"De voorwaarde dat de woning voltooid is in het koopcontract voor de woning, geldt alleen voor hypothecaire leningen (waarvoor een lagere risicoweging geldt dan voor andere leningen met onroerend goed als onderpand).
Indien een organisatie of individu behoefte heeft aan de bouw of aankoop van toekomstige huisvesting en deze toekomstige huisvesting hypothekeert, is er sprake van een lening gedekt door onroerend goed zoals voorgeschreven in Clausule 10, Artikel 2 van Circulaire 41 en is de overeenkomstige risicocoëfficiënt zoals voorgeschreven in Clausule 10, Artikel 9 van Circulaire 41 van toepassing.
Specifiek hanteren organisaties en particulieren die een huis moeten kopen en dit toekomstige huis (een hypotheek) willen veiligstellen, een risicocoëfficiënt van 30-120%, afhankelijk van de garantieratio (LTV), berekend op basis van de verhouding tussen het leningssaldo en de waarde van het onderpand. Indien er geen informatie is over de LTV-ratio, bedraagt de risicocoëfficiënt 150%.

Cong Hieu

Bron