Miljoenen dollars kostende ‘speeltuin’ wordt nog steeds verspild

Les 1: De trieste realiteit

De vastgoedmarkt is nog nooit zo somber geweest als nu. Nieuwe vastgoedprojecten starten op, terwijl oude projecten vrijwel "inactief" zijn. Veel vastgoedbedrijven draaien op een laag pitje en moeten soms sluiten, waardoor duizenden werknemers hun baan moeten opzeggen. Daarnaast nemen de bedrijfsschulden en obligatieschulden toe en dreigen ze elk moment te "exploderen".

De "magische" attractie is afgekoeld

De vastgoedsector in het algemeen en de high-end vastgoedmarkt in het bijzonder zijn een van de belangrijkste economische sectoren die een grote bijdrage leveren aan de groei en het bbp van het hele land. Bovendien helpt vastgoed miljoenen werknemers aan een baan en inkomen en is het nauw verbonden met vele sectoren: de productie van bouwmaterialen, toerisme - resorts, bankwezen en financiën, bouw... Echter, in de context van streng gecontroleerd krediet, in combinatie met een aantal juridische problemen die nog niet zijn opgelost, zijn investeerders in vastgoedprojecten financieel niet sterk genoeg en zijn de juridische documenten niet compleet, waardoor "klanten" niet zo snel en gemakkelijk betalen als voorheen. Dit leidt tot trage verkopen, de vastgoedmarkt is bijna in vrije val en creëert een ongekend somber beeld.

De wereldeconomie heeft de laatste tijd te kampen met moeilijkheden door de impact van de Covid-19-pandemie. De inflatie en de gestegen bankrentes hebben de vastgoedmarkt, met name het high-end vastgoedsegment, zwaar getroffen. Veel nieuwe vastgoedprojecten hebben geen vergunning gekregen, oude projecten lopen achter op schema, waardoor het aanbod steeds schaarser wordt. Ondertussen zijn veel vastgoedprojecten uitverkocht, maar hebben investeerders ze niet volgens plan opgeleverd. Dit heeft geleid tot een reeks verlaten villa's, overwoekerd door gras, wat leidt tot verspilling.

Verlaten villa, overwoekerd met gras, verspilling van hulpbronnen

Veel buitenlandse investeerders zijn van mening dat de vastgoedmarkt in Vietnam de kenmerken heeft van een grote bevolking en een grote vraag naar vastgoed, wat voor hen altijd een aantrekkelijke reden is om te investeren. Vietnam stimuleert verstedelijking, terwijl de overheid vastbesloten is om een rookvrije industrie te bouwen als speerpunt voor ontwikkeling. Bovendien neemt het aantal klanten uit de hogere klasse toe; zij zien dit als een investeringskanaal met een hoge winstgevendheid, hoewel er veel risico's aan verbonden zijn.

“
Volgens gegevens van het Ministerie van Planning en Investeringen bedroeg het geregistreerde buitenlandse directe investeringen in onroerend goed in 2021 slechts 2,6 miljard dollar, maar in 2022 was dit gestegen tot 4,5 miljard dollar en waren de eerste drie maanden van 2023 nog steeds positief. Onroerend goed is de tweede sector die buitenlandse directe investeringen aantrekt, na de verwerkende industrie en de maakindustrie.

De heer Le Minh Hiep, een vastgoedhandelaar in het hogere segment in het district Nam Tu Liem, zei: "Mijn twee vrienden en ik hebben samen geïnvesteerd. Een paar jaar geleden maakten we goede winsten en hadden we snel liquide middelen, maar vanaf 2021 tot nu toe hebben we bijna geen villa's meer gekocht, terwijl sommige van de villa's die we eerder "in bezit" hadden, nog niet verkocht zijn. Hoewel sommige mensen vroegen om te kopen, boden ze een te lage prijs." De heer Hiep voegde eraan toe: "Gelukkig hebben we bij de aankoop geen geld van de bank geleend. Als we tot nu toe hadden geleend en rente hadden betaald, hadden we dringend moeten verkopen."

Het is duidelijk dat de vastgoedmarkt momenteel niet meer zo hoog is als vele jaren geleden.

Is vraag en aanbod virtueel?

Vastgoedexperts zeggen dat de voorraad in het high-end vastgoedsegment (met name villa's) vrij groot is. Nieuw aanbod zal echter steeds schaarser worden, omdat er maar weinig prestigieuze high-end vastgoedprojecten met voldoende financieel potentieel worden gerealiseerd. Ondertussen is het aanbod van villa's en shophouses (een woonmodel gecombineerd met commerciële activiteiten) in Hanoi en de noordelijke provincies sterk afgenomen. Momenteel bestaat het aanbod voornamelijk uit vastgoedprojecten die vóór 2020 zijn gerealiseerd. Van 2021 tot en met het eerste kwartaal van 2023 zijn slechts een handvol vastgoedprojecten in het high-end segment gerealiseerd, terwijl dit segment zich voornamelijk richt op de hogere klasse, niet op mensen met een laag inkomen. De toch al sombere markt is daarom nu nog somberder.

De heer Dinh Van Troi, verkoopdirecteur van Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, merkte op: "Het aanbod van villa's en herenhuizen in Hanoi is al lange tijd schaars, terwijl het nieuwe aanbod in 2022 en begin 2023 voornamelijk afkomstig is van lopende projecten en geconcentreerd is in de buitenwijken van Hanoi. In zekere zin zal dit meer producten op de markt brengen, maar niet significant voor de selectie."

*Het project Thuy San Hill Villa Area in Bai Chay Ward, Halong City (Quang Ninh) kent veel onvoltooide werken.*

Volgens een onderzoek van journalisten in de provincie Quang Ninh is het aanbod van villa's en winkelhuizen nog steeds ruim, maar het komt vooral van oude vastgoedprojecten zoals: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... Er worden vrijwel geen nieuwe vastgoedprojecten gerealiseerd; het nieuwe aanbod heeft een dieptepunt bereikt.

Ondertussen is het aanbod in de plaatsen Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh, enz. ook niet erg veelbelovend. In deze provincies en steden zijn er weinig hoogwaardige vastgoedprojecten, beperkte transacties en zijn er de afgelopen jaren zeer weinig hoogwaardige vastgoedprojecten uitgevoerd. Terwijl oude projecten stil liggen, worden veel villa's en winkelpanden, hoewel in eigendom, niet in gebruik genomen. Dit leidt tot leegstand, verspilling en mogelijk maatschappelijke misstanden.

Dat is het aanbod, en wat betreft de vraag, zeggen experts dat de trend van villa's en winkelpanden met een groene omgeving, optimale voorzieningen, een complexe ligging en een gunstige transportverbinding de belangrijkste keuze van klanten zal zijn. Daarnaast zijn de verstedelijking, de natuurlijke bevolkingsgroei en de toename van de midden- en hogere klasse ook de belangrijkste drijvende krachten die de vraag naar villa's in de komende tijd zullen stimuleren.

Zodra de economie zich na de Covid-19-pandemie sterk herstelt, worden de overheidsbeleidsmaatregelen om obstakels en moeilijkheden voor de vastgoedmarkt weg te nemen, door lokale overheden serieus uitgevoerd. Bovendien wordt de "kredietruimte" verruimd, worden bedrijfsobligaties gegarandeerd en krijgen bedrijven en particulieren snel toegang tot het benodigde kapitaal. Van daaruit worden vastgoedprojecten uitgevoerd en wordt een verscheidenheid aan hoogwaardige vastgoedproducten op de markt gebracht: villa's, winkelpanden, resorts, gezondheidszorg... De koop- en verkoopkracht van de vastgoedmarkt zal weer levendig zijn.

Fusies en overnames verschijnen

Dit is een natuurwet: de sterke overweldigt de zwakke, de zwakken worden overgenomen en samengevoegd met de sterke, wat de laatste tijd een normale gang van zaken is in de vastgoedsector. Recentelijk zijn er echter "haaien" uit binnen- en buitenland opgedoken, die veel investeringsfondsen gebruiken of geld uitgeven om hoogwaardige vastgoedprojecten terug te kopen, projecten met schone juridische documenten voor ontwikkeling.

Het is duidelijk dat Vietnamese vastgoedbedrijven vanaf begin 2023 tot nu toe zijn onderverdeeld in vier typische groepen: Risico, Balans, Potentieel en "Nieuwe spelers". De groep "Nieuwe spelers" omvat bedrijven, investeringsfondsen... die op zoek zijn naar mogelijkheden om de vastgoedmarkt te betreden door middel van fusies en overnames.

Typische voorbeelden zijn FLC Group en Tan Hoang Minh... Nadat de leider in juridische problemen was geraakt, wilden een aantal 'grote jongens' zich op de potentiële projecten van deze groepen storten. Bamboo Airways heeft zich officieel afgescheiden van FLC Group, waardoor veel vastgoedprojecten van deze groep in Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc en Phu Tho... het risico lopen de uitvoering te moeten staken of gedwongen te worden over te stappen naar andere partners om het onderzoek en de implementatie van het project voort te zetten.

*Veel hoogwaardige binnenlandse vastgoedprojecten trekken momenteel buitenlandse investeerders aan.*

Bovendien bevinden veel andere overnames zich in de onderhandelingsfase. Volgens veel economische en vastgoedexperts zullen veel projectinvesteerders, gezien de huidige zwakke vastgoedmarkt en de moeilijke financiële situatie, geen geld meer hebben om te investeren en mogelijk moeten nadenken over de overdracht of verkoop van vastgoedprojecten. Bovendien bereiden veel bedrijven en buitenlandse investeringsfondsen geld voor in afwachting van de mogelijkheid om binnenlandse vastgoedprojecten te verwerven wanneer bedrijven in de problemen komen en gedwongen worden te verkopen.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), stelde voor: De regering en het Permanent Comité van de Nationale Vergadering overwegen om ondernemingen toe te staan vastgoedprojecten over te dragen via een overeenkomst volgens het proefmechanisme zoals vastgelegd in Resolutie nr. 42/2017/QH14 van 21 juni 2017 van de Nationale Vergadering. Volgens de heer Chau zal de implementatie ervan de problemen met de cashflow en liquiditeit voor vastgoedondernemingen wegnemen, inclusief ondernemingen die obligaties uitgeven die bijna aflopen. Door ondernemingen toe te staan projecten over te dragen via een overeenkomst, afhankelijk van de vraag, zal de staat zowel belastingen innen als de effectiviteit en efficiëntie van het staatsbeheer van de vastgoedmarkt versterken, de transparantie vergroten en de situatie van "ondergrondse" projectoverdrachten, vermomd als aandelenoverdrachten, die verliezen voor de staatsbegroting veroorzaken, aanpakken.

Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director Research & Consulting Department bij Savills Hanoi, zei: "Het aanbod dat rechtstreeks van investeerders wordt verkocht in lopende projecten in dit segment is zeer beperkt, vanwege het kleine aantal nieuwe woningen dat op de markt komt. Stadswoningen vormen echter nog steeds de belangrijkste productlijn, gevolgd door villa's en vervolgens winkelwoningen, die slechts een klein deel van het huidige totale aanbod uitmaken."

Les 2: Langzaam racen om de finish te halen
Investeerders in vastgoedprojecten geven veel redenen, maar de meeste zijn de trage bouwvergunningsprocedure, veranderingen in juridische procedures en belastingregels en de zwakke financiële draagkracht van veel bedrijven, wat leidt tot een trage voltooiing van projecten.

Langzaam voortschrijdende vastgoedprojecten "dekken" breed

In de meeste van de 63 provincies en steden lopen de vastgoedprojecten achter op schema. Het duurdere vastgoedsegment bevindt zich echter vooral in grote provincies en steden met gunstige geografische liggingen, mogelijkheden voor toeristische exploitatie en transport- en infrastructuurontwikkeling.

De regio met de meeste vertragingen in vastgoedprojecten is Hanoi. Volgens onvolledige statistieken heeft Hanoi momenteel honderden projecten die achterlopen op schema, wat neerkomt op een oppervlakte van meer dan 5.000 hectare die nog niet is geëxploiteerd, wat leidt tot grote verspilling.

Sommige vastgoedprojecten lopen tot wel tien jaar vertraging op, zoals: Kim Chung - Di Trach Urban Area (nu omgedoopt tot Hinode Royal Park Urban Area - PV), in het district Hoai Duc. Of Nam An Khanh Urban Area van Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), dat ooit werd gepromoot als een paradijs om te leven. De grondsanering is echter nog niet voltooid en veel villa's en herenhuizen staan er nog steeds verlaten bij, wat leidt tot verspilling van grondstoffen. Een woordvoerder van Sudico zei: "Door de recente, zwakke vastgoedmarkt bezitten veel klanten die in villa's investeren alleen grond, in afwachting van positieve veranderingen op de markt. Dit leidt ertoe dat sommige villa's verlaten zijn, waardoor de algehele schoonheid van het project verloren gaat."

In Phu Tho is het Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project, geïnvesteerd door Song Thao Company Limited, van meer dan 87 hectare groot. Het project loopt meer dan twintig jaar achter op schema en er zijn veel overtredingen. Het project is momenteel verlaten en wordt door mensen gebruikt als weidegrond voor vee.

De heer Tran Van Kien, vicevoorzitter van het Volkscomité van Thanh Thuy, zei openhartig: "Het probleem van het Thanh Thuy-warmwaterbronnenproject ligt nu bij de capaciteit van de investeerder. Het project beschikt momenteel over een schone locatie en volledige juridische documenten, maar kan niet worden uitgevoerd omdat de investeerder onvoldoende capaciteit heeft. Onze gemeente is ook erg ongeduldig omdat kiezers veel meningen hebben, maar de bevoegdheid om het te behandelen ligt bij de provincie Phu Tho."

*Het Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project is momenteel verlaten en wordt door de lokale bevolking gebruikt als weidegebied voor vee.*

In de provincie Ha Nam is een vastgoedproject gaande dat al even spannend is: het omvormen van terreinen voor openbare werken en diensten tot commerciële woningen (winkelpanden) en het vervolgens verlaten achterlaten. Het gaat om het commerciële en residentiële complex van Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Tot nu toe is de ruwbouw van het project voltooid; sommige huishoudens hebben een huis gekocht en zijn erin getrokken; veel geplande zaken zijn nog niet uitgevoerd, terwijl sommige projecten tekenen van verval en verwaarlozing vertonen.

In de inspectieconclusiekennisgeving nr. 161/TB-TTCP van 17 januari 2023 van de Overheidsinspectie betreffende het project van het Complex Commercial Center van Thang Loi Thanh Liem Company, is grond toegewezen aan de provincie Ha Nam, maar deze is niet via een veiling van grondgebruiksrechten tot stand gekomen. Dit is in strijd met artikel 118 van de Grondwet van 2013. Ernstiger is dat dit gebied is gepland als grond voor openbare werken, diensten en handel, zonder woonfunctie. Dit is in strijd met artikel 26 van de Wet op de Stedenbouw van 2009 en artikel 14 van Besluit 37/2010/ND-CP van 7 april 2010 van de Overheid.

Verwijder de “tumor”

Plaatsen met vastgoedprojecten die achter op schema liggen of zelfs al jaren stil liggen, zijn: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Alleen al in Hanoi lopen momenteel honderden vastgoedprojecten achter op schema en zijn nog niet uitgevoerd. Veel van deze projecten hebben een rood alarm gekregen en een paar projecten zijn door het Volkscomité van Hanoi ingetrokken.

Een typisch voorbeeld is het luxe woningbouwproject Phuong Vien in het district Me Linh, geïnvesteerd door de naamloze vennootschap Phuong Vien voor handel en toerisme. Aan het project werd in 2008 grond toegewezen, maar de uitvoering verliep traag. Daarom vaardigde het Volkscomité van Hanoi besluit nr. 4058/QD-UBND uit over landaanwinning, waarmee het besluit tot landtoewijzing voor bovengenoemd project werd geannuleerd. Daarnaast zijn er nog projecten: Truong Giang Construction Company met het project voor de bouw van tuinvilla's; Anh Duong Joint Stock Company met het project voor de aanleg van technische infrastructuur voor de villawijk Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company met het project voor het nieuwe stedelijke gebied Vinalines... Het Volkscomité van Hanoi heeft een besluit uitgevaardigd over landaanwinning.

*De villa's en huizen in het Tan Viet Urban Area Project, in het district Hoai Duc, zijn nog steeds dunbevolkt.*

Met betrekking tot het Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project, geïnvesteerd door Song Thao Company Limited, zei de heer Ha Minh Duc - adjunct-hoofd van de afdeling Landbeheer van de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie Phu Tho: "In document 2308/UBND-KGVX van 21 juni 2022 heeft het Volkscomité van de provincie Phu Tho de provinciale belastingdienst opgedragen de grondhuur te innen die Song Thao Company verschuldigd is, en tegelijkertijd de afdeling Planning en Investeringen van de provincie, het Volkscomité van het district Thanh Thuy en relevante instanties opgedragen een gebied van ongeveer 37 hectare van de totale oppervlakte van het project te beoordelen en af te zonderen voor de uitvoering door het bedrijf. De heer Duc voegde eraan toe: Momenteel heeft de investeerder de procedures voor de goedkeuring van de gedetailleerde planning van 1/500 nog niet uitgevoerd, dus er is geen basis voor het opmeten en afzonderen van het gebied volgens de richtlijnen van het Volkscomité van de provincie Phu Tho. Op 25 maart 2022 heeft het Volkscomité De provincie Phu Tho heeft besloten het investeringscertificaat voor bovengenoemd project in te trekken.

De heer Tran Nhu Long, directeur van de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie Quang Ninh, zei: In de komende tijd zal Quang Ninh doorgaan met het controleren, inspecteren en onderzoeken van het grondgebruik van projecten die achterlopen op schema, de voltooiing van technische infrastructuur vertragen, resoluut handelen en herstellen in overeenstemming met de wet, voorkomen dat de situatie van "opgeschorte" planning en "opgeschorte" projecten zich opnieuw voordoet en groepsbelangen, negativiteit, budgetverlies en verspilling van grondbronnen voorkomen en bestrijden, en bijdragen aan de gezondheid van de vastgoedmarkt.

Dit zijn enkele typische projecten die resoluut door de lokale autoriteiten zijn ingetrokken en wettelijk worden gehandhaafd. Er zijn echter nog steeds veel projecten die achterlopen op schema, meerdere malen zijn verlengd en waar onkruid wild groeit, maar niet is aangepakt. Zo lopen in Quang Ninh veel projecten achter op schema, zoals: Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; het gemengde commerciële en appartementencomplex Bay View Tower (Ha Long City) ... Daarnaast zijn veel vastgoedprojecten in gebruik genomen, maar de bezettingsgraad is niet hoog. Veel villa's en winkelpanden hebben wel eigenaren, maar zijn nog niet bewoond, wat tekenen van verval vertoont, wat leidt tot verspilling van hulpbronnen en verlies van stedelijke schoonheid.

De heer Nguyen Huu Nha, vicevoorzitter van het volkscomité van de stad Halong, zei: De stad heeft onlangs resoluut de evaluatie en het rapport uitgevoerd en de provincie voorgesteld om tientallen projecten die achterlopen op schema en in strijd zijn met de wet, te beoordelen, aan te pakken en in te trekken. Op die manier wordt voorkomen dat land lange tijd wordt "vastgehouden" waardoor onkruid kan groeien, wat leidt tot verspilling van landbronnen en de milieuhygiënische voorzieningen en het stedelijk landschap aantast.

Bij vastgoedprojecten, en dan met name projecten in het hogere segment, moeten lokale overheden strenge maatregelen nemen om projecten met ernstige overtredingen, trage voortgang, projecten die jaren duren, projecten met een slechte planning, een beperkt financieel potentieel en het opzettelijk "vasthouden van grond" zonder uitvoering, grondig te inspecteren en aan te pakken.

We moeten af van de gedachte dat als deze provincie een hoogwaardig vastgoedproject heeft, onze provincie dat ook moet hebben.
Les 3: Verblijven in een miljoenenvilla
Mensen met een laag inkomen wonen in villa's van een miljoen dollar, huren villa's en winkeltjes om in te wonen, openen supermarkten, verkopen groente en biercafés... om zaken te doen en de kost te verdienen. Het klinkt als een grap, maar het bestaat in de meeste stedelijke gebieden (KDT) waarvan wordt verwacht dat ze leefbaar, beschaafd en modern zijn.

Villa's en winkelpanden omtoveren tot… “markten”

Het is niet moeilijk om te zien dat veel villa's en winkelpanden met brede gevels, naast woonwijken of aan de voet van appartementengebouwen in Hanoi, vaak worden gebruikt voor de verhuur om er cafés, restaurants, supermarkten, fastfoodrestaurants, winkels met verse levensmiddelen, etc. te openen. Dit is niet bij wet verboden, maar het heeft onbedoeld een armoedige uitstraling gecreëerd voor stedelijke gebieden die als beschaafd en modern worden beschouwd.

*Ernaast zijn winkelpanden die gehuurd worden door mensen die er een winkel willen openen, zaken willen doen.*

De heer Nguyen Quang Truong, woonachtig in het district Hoai Duc, huurde een winkelpand in het nieuwe stedelijke gebied Tan Tay Do, district Dan Phuong. Hij vertelde: "Mijn twee vrienden en ik huurden het winkelpand om fastfood en koffie te verkopen... Aanvankelijk huurden we het om goederen te verkopen voor 5 miljoen VND per maand (gehuurd van de verhuurder - PV). Later, omdat we de hele nacht doorverkochten, moesten we nog eens 2 miljoen VND per maand betalen om er te overnachten.

Een ‘servicemakelaar’ die gespecialiseerd is in de verhuur van winkelpanden zei: De huurders zijn voornamelijk arbeiders uit de provincie, ze huren goedkoop om ontbijtzaakjes te openen, groenten te verkopen, bierbars te bezoeken… de huur is niet bindend, je hoeft geen grote borg te betalen, als de eigenaar het meeneemt, moet het worden teruggegeven.

Doordat kleine handelaren zich hebben geconcentreerd op het verhuren van winkelpanden om hun bedrijf te organiseren, is deze plek een spontane rommelmarkt geworden. Een bewoner van het HHA-appartementencomplex in het stedelijk gebied Tan Tay Do zei: "Kopen en verkopen is handig, maar elke ochtend en in het weekend zijn er veel kopers en verkopers, en rijden er veel voertuigen het stedelijk gebied in en uit, wat kan leiden tot problemen met de verkeersveiligheid. Om nog maar te zwijgen van de winkels die afvalwater en afval lozen... wat erg rommelig is."

Verslaggevers gingen ter plaatse in enkele stedelijke gebieden in de districten Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem en Hoang Mai... en ontdekten dat de situatie van villa's en winkelpanden die door eigenaren werden verhuurd... overal terug te vinden was, elke plek had andere kenmerken en verschillende huurprijzen. Maar ze hadden allemaal één ding gemeen: ze droegen bij aan de verloedering van de beschaafde en moderne stedelijke omgeving.

In de provincies en steden Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa, enz. is de situatie niet erg optimistisch. Hoewel er minder huurders zijn en de prijzen lager liggen, is het er nog steeds erg rommelig. Ondertussen zijn de verlaten huizen overwoekerd door gras en vertonen ze tekenen van verval.

Veel 'nee's' in miljoenenvilla

In de rol van iemand die een villa huurt om er tijdelijk te verblijven, werden we door mevrouw Nguyen Thi Bich rondgeleid door het stedelijk gebied Nam An Khanh, district Hoai Duc, Hanoi. Hier zagen we een aantal villa's en winkelpanden met bewoners. Hoewel de buitenkant van de villa nog niet af was, waren de deuren tijdelijk voorzien van plastic panelen, sommige deuren waren gemaakt van dunne golfplaten... binnen waren kleren lukraak opgehangen, de slaapplekken waren tijdelijk gemaakt van houten planken door arbeiders, sommige plekken hadden matten direct op de betonnen vloer gelegd, de keuken was provisorisch ingericht en, om preciezer te zijn, er was hier geen fatsoenlijk toilet.

Mevrouw Bich vroeg: "Voor hoeveel mensen bent u van plan de villa te huren? Als u met veel mensen bent, kunt u de hele villa huren. De oppervlakte is 200 tot 300 m², de prijs is slechts ongeveer 6 tot 8 miljoen VND per maand. U kunt zelf kiezen met hoeveel personen u wilt verblijven. Als u akkoord gaat, laat het me dan weten, zodat ik de eigenaar kan bellen."

De meeste arbeiders komen uit Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc en Tuyen Quang. Ze wonen in villa's en winkeltjes en werken overdag als conciërge, bouwvakker of monteur. 's Avonds komen ze samen in een villa van een miljoen dollar, maar ze hebben nergens last van: geen elektriciteit, geen schoon water en de toiletten werken niet.

broer-4(1).jpg — *Tijdelijk leven in een miljoenenvilla van een freelancer - Foto door Ngoc Vu*

Le Khac Nam (uit Thanh Hoa) woont momenteel tijdelijk in een villa in het district Hoang Mai. Hij zei: "Ik stopte met school in de negende klas en volgde mijn buurman hierheen om als bouwvakker te werken. Nu ben ik bouwvakker. Zonder ieders steun en begeleiding weet ik niet waar ik nu zou zijn."

Tegenwoordig hebben studenten zomervakantie, veel kinderen worden door hun ouders meegenomen naar Hanoi. Voor het eerst verblijven ze in een villa van een miljoen dollar met hun ouders. Mevrouw Le Thi Hai (uit Nghe An) zei: Mijn kind is op zomervakantie. Ze zei dat ze haar ouders mist, dus ik ben teruggekomen om haar hier te laten spelen. Er is geen airconditioning, sommige dagen is het zo warm dat ik tot laat in de nacht niet kan slapen. Ik heb medelijden met mijn kind, maar er is geen andere oplossing. Ik ben van plan om mijn kind 1-2 weken te laten blijven en haar dan mee terug te nemen naar het platteland om bij haar grootouders te wonen.

Mevrouw Hoang Thi Sy, de chef-kok die voor meer dan 30 werknemers kookt, zei: "Tegenwoordig is het pension veel gezelliger. Er zijn vijf kinderen die door hun ouders worden opgevangen. Overdag kook ik en neem ik ook de rol van nanny op me. Het mooie is dat ze allemaal uit een andere geboorteplaats komen, maar ze spelen heel eensgezind samen en geven zich aan elkaar over."

In sommige stedelijke gebieden in Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... wonen hier laagbetaalde arbeiders tijdelijk in villa's,

Winkelpanden bestaan nog steeds, al zijn het er niet veel. Toen we hen als verslaggevers benaderden, weigerden ze te antwoorden of vroegen ze in sommige gevallen actief om geen informatie te verstrekken of foto's te maken... uit angst dat de verhuurder of investeerder ze niet langer zou verhuren.

(Let op: de namen in dit artikel zijn gewijzigd om de privacy te beschermen.)

Les 4: Instellingen perfectioneren, hoogwaardig vastgoed naar zijn werkelijke waarde brengen
Projectontwikkelaars en investeerders in vastgoed moeten kleine, kortetermijnvoordelen opofferen voor langetermijnvoordelen, proactief bedrijven herstructureren, zich richten op kernprojecten, schulden afbouwen, bedrijfsobligaties goed beheren en een te grote afhankelijkheid van kredietinstellingen beperken. Wat betreft de beheersinstanties moet de staat snel een duidelijk rechtssysteem opzetten van centraal naar lokaal niveau en de beheersbevoegdheden duidelijk verdelen, om overlapping en gebrek aan samenhang zoals nu te voorkomen.

Offer kleine voordelen op

Voor bedrijven staan voordelen altijd voorop; het opofferen van kortetermijnvoordelen ten gunste van algemene, langetermijnvoordelen is inderdaad een uiterst moeilijke keuze. Voor een bedrijf dat gespecialiseerd is in hoogwaardig vastgoed is echter moed, visie en een zeker inzicht vereist om de noodzaak onder ogen te zien om verlieslatende projecten of projecten met een lage winstgevendheid op te offeren, en tegelijkertijd het bedrijf te herstructureren, de schulden af te bouwen en zich te concentreren op de kernactiviteiten, kernprojecten... dat is de verstandige beslissing.

De heer Dinh Van Nghi - voorzitter van de raad van bestuur en algemeen directeur van VinaPol Joint Stock Company, een divisie met jarenlange ervaring in de ontwikkeling van vastgoedprojecten, deelde openhartig het volgende: Vastgoedbedrijven moeten van deze tijd gebruikmaken om terug te blikken op zichzelf, de onderneming herstructureren, de schulden afbouwen, de afhankelijkheid van kredietinstellingen verminderen, risicovolle projecten moedig afstoten en niet te verspreid en gefragmenteerd investeren. Vermijd het najagen van kwantiteit en overhaaste ontwikkeling, want als je eenmaal in de problemen zit, is het te laat om terug te keren.

Voor "goden" is het, naast geld, noodzakelijk om de juridische aspecten van het vastgoedproject waarin u wilt investeren of dat u wilt kopen voor een langdurige bewoning, zorgvuldig te bestuderen. Dit is niet moeilijk, maar vereist wel dat investeerders er serieus over nadenken en voorkomen dat ze "de staldeur sluiten nadat de koe is verdwenen". Er zijn momenteel veel high-end vastgoedprojecten die, hoewel ze gebouwd zijn en zelfs klanten hebben toegestaan om er te wonen, de juridische procedures nog niet zijn afgerond en de infrastructuur nog niet is gesynchroniseerd. Dit leidt tot situaties waarin villa's en winkelpanden wel eigenaren hebben, maar er niemand woont, verlaten zijn, overwoekerd door gras en grondstoffen verspillen.

Binnenlandse vastgoedbedrijven moeten de broekriem aanhalen, hun schulden afbouwen, hun afhankelijkheid van kredietinstellingen verminderen en risicovolle projecten drastisch afbouwen. Ze moeten niet op een verspreide en gefragmenteerde manier investeren - Illustratieve foto.

Gemeenten zouden ook zorgvuldig investeerders met een goede reputatie en een sterk financieel potentieel moeten selecteren, trends niet moeten volgen en de mentaliteit van grootschalige ontwikkeling van hoogwaardig vastgoed en een gebrek aan planningsgerichtheid moeten vermijden. Dit is een verkeerde mentaliteit, die later tot vele gevolgen kan leiden. Bovendien moeten gemeenten de inspectie en het toezicht versterken, investeerders die de regelgeving overtreden, de voortgang vertragen of zelfs projecten intrekken, openlijk aanpakken en verspilling van middelen voorkomen, terwijl de staat belasting- en heffingsinkomsten misloopt.

De "hand " van de staat nodig

De vastgoedmarkt in het algemeen, en met name de markt voor luxe vastgoed, is al lange tijd "los" qua prijzen, terwijl de belastingen en heffingen voor deze sector nog steeds laag zijn en niet in verhouding staan tot het tempo van de marktontwikkeling. Dit leidt tot ongebreidelde speculatie en prijsinflatie, waardoor het voor mensen met een reële woonbehoefte moeilijk is om een woning te vinden. Om nog maar te zwijgen van de verschillen in vastgoedprijzen tussen stedelijke en landelijke gebieden, zelfs in grote steden zoals Hanoi, Hai Phong, Ho Chi Minhstad, enz. zijn er duidelijke verschillen. Veel vastgoedexperts zijn daarom van mening dat de overheid direct moet deelnemen aan de regulering van de vastgoedmarkt, omdat de overheid momenteel over voldoende juridische middelen beschikt om deze te controleren.

Volgens veel experts is de markt voor hoogwaardig vastgoed overbelast, wat leidt tot een onevenwicht tussen vraag en aanbod, wat op zijn beurt de groei van veel andere sectoren vermindert. Daarom is het noodzakelijk om de vastgoedmarkt onmiddellijk te deblokkeren, waardoor de geldstroom vanuit binnen- en buitenland naar vastgoed toeneemt en de aan- en verkoop, fusies van bedrijven en vastgoedprojecten volgens de marktregels zullen plaatsvinden... wat bijdraagt aan de economische groei en een spillover-effect creëert voor de ontwikkeling van alle andere sectoren.

“
Resolutie 18-NQ/TW van 16 juni 2022 van het Centraal Comité stelde: "Door te blijven innoveren en instellingen en beleid te perfectioneren, de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik te verbeteren, momentum te creëren om ons land te transformeren tot een ontwikkeld land met een hoog inkomen", wat naar verwachting in de komende tijd een sterke impact zal hebben op veel aspecten van de Vietnamese vastgoedmarkt.

Aan de andere kant zijn de administratieve procedures voor bedrijven om grondprojecten uit te voeren weliswaar opgelost, maar ze zijn nog steeds ingewikkeld en langdurig.

Deze vicieuze cirkel herhaalt zich steeds opnieuw, van project tot project, van onderneming tot onderneming, jaar in jaar uit... Daarom is er de uitdrukking "angst om niet over voldoende wettelijke basis te beschikken" of "wachten op instructies van superieuren". Hierdoor lopen investeringsprojecten vast, kunnen ze niet worden uitgevoerd en worden maatschappelijke middelen niet efficiënt gebruikt.

Over de ondersteuning van investeringskapitaal zei een bedrijf gespecialiseerd in de ontwikkeling van vastgoedprojecten (naam niet vermeld): "Kredietinstellingen doen momenteel uitstekend werk met het uitstellen en verlengen van schulden voor bedrijven: de overheid heeft opdracht gegeven om de kredietruimte voor vastgoed te verruimen, maar naar mijn mening zou dit gepaard moeten gaan met het vrijgeven van obligaties voor bedrijven. Momenteel is het voor ons erg moeilijk om toegang te krijgen tot bankleningen. De angstmentaliteit heeft zich overal verspreid en dreigt uit te groeien tot een "maatschappelijke ziekte".

Veel vastgoeddeskundigen zijn van mening dat de staat direct moet ingrijpen in de regulering van de vastgoedmarkt, omdat de staat op dit moment over voldoende juridische middelen beschikt om dit te controleren.

De voltooiing van instellingen en beleid op het gebied van landbeheer en -gebruik op een synchrone en consistente manier met de ontwikkelingsinstellingen van een socialistisch georiënteerde markteconomie zal landhulpbronnen ontsluiten, waardoor de staat land kan beheren, exploiteren en gebruiken om het meest economische, duurzame en effectieve gebruik van land te garanderen. Om dat te bereiken moet de voltooiing van de wijzigingen in de grondwet, de huisvestingswet, de onroerendgoedwet, enz. zorgen voor synchronisatie en eenheid, wat een dringende vereiste is. Bovendien is het noodzakelijk om de organisatie van het staatslandbeheerapparaat te perfectioneren, stroomlijning en eenheid te garanderen, tussenpersonen te elimineren, decentralisatie en delegatie van macht te bevorderen, vergezeld van een mechanisme voor inspectie, toezicht en controle van de macht.

Afgevaardigde Dang Bich Ngoc - Delegatie van de Nationale Vergadering van de provincie Hoa Binh

Noodzaak om het probleem van opgeschorte en vertraagde projecten op te lossen

Het (gewijzigde) wetsontwerp inzake grond, dat aan deze vijfde zitting is voorgelegd, is gebaseerd op een synthese na een brede publieke raadpleging. Persoonlijk waardeer ik de inspanningen van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu ten zeerste bij het synthetiseren en verzamelen van meningen van kiezers en mensen uit het hele land, op basis van het screenen, evalueren en aanpassen van het wetsontwerp inzake land (gewijzigd) dat tijdens deze vijfde zitting aan de 15e Nationale Vergadering is voorgelegd.

Het wetsontwerp moet het probleem van opgeschorte en vertraagde projecten aanpakken. Momenteel zijn er in veel provincies en steden bijvoorbeeld aan veel projecten investeringsvergunningen verleend, maar als gevolg van veel objectieve factoren worden ze traag uitgevoerd of worden er slechts een paar procedurele stappen uitgevoerd. Daarna worden ze vijf jaar, zelfs tien jaar lang niet uitgevoerd, wat verspilling van landbronnen en frustratie voor de mensen veroorzaakt.

Ik hoop dat het wetsontwerp inzake grond (gewijzigd) deze keer strikte en specifieke regels moet bevatten om gemeenten te helpen deze kwestie fundamenteel en grondig aan te pakken. Omdat in het verleden veel projecten werden opgeschort of uitgesteld, maar bij inspectie en controle hadden de investeerders nog steeds redenen: gedeeltelijk uitgevoerd of vanwege objectieve omstandigheden.

Advocaat Nguyen Hong Bach - Directeur van Hong Bach and Associates Law Firm

Wees voorzichtig bij het beleggen van geld

Momenteel zijn vastgoedbeleggingen in de huidige economische situatie nog steeds een veilige bestemming voor beleggers. Vastgoedprojecten trekken dan ook veel aandacht. Daarom is het voor investeerders uiterst noodzakelijk en zinvol om zorgvuldig te leren over vastgoedprojecten, vooral het luxe vastgoed.

Vastgoedbeleggers moeten echter voorzichtig zijn als ze "geld neerleggen". Ten eerste moeten ze de legaliteit, het merk en de reputatie van de investeerder zorgvuldig bestuderen. Ten tweede moeten ze de voortgang van het project kennen, dus moeten kopers de voortgang van de bouw van het project monitoren en bijwerken om risico's te vermijden die hun rechten en belangen kunnen aantasten. Ten derde moeten de wettigheid van documenten zoals: Projectinvesteringslicentie, Bouwlicentie... kopers aandacht besteden aan de bovenstaande documenten, want als er een geschil is, zal het gemakkelijker zijn om met de rechten om te gaan. Ten vierde de inhoud van de contractvoorwaarden en andere kosten. Investeerders in vastgoedprojecten moeten de voorwaarden van de overeenkomst in het contract lezen en zorgvuldig begrijpen voordat ze het contract ondertekenen en de beslissing nemen om "geld neer te leggen".

Mevrouw Do Thu Hang - Senior directeur, afdeling Onderzoek en Consulting, Savills Hanoi

Besteed aandacht aan de wettigheid van het project

Het aanbod dat rechtstreeks door investeerders wordt verkocht in lopende projecten in het duurdere segment is zeer beperkt, je zou kunnen zeggen schaars, terwijl nieuwe vastgoedprojecten die net zijn begonnen met de bouw op de vingers kunnen worden geteld, deels als gevolg van de impact van de wereldwijde financiële crisis, deels doordat veel projecten niet worden voltooid of moeite hebben met het voltooien van juridische procedures om met de bouw te beginnen... dit zijn de belangrijkste redenen waarom het aanbod van hoogwaardig vastgoed de komende tijd beperkt zal zijn.

Investeerders moeten zichzelf echter uitrusten met de duidelijkste informatie over het project, en tegelijkertijd moeten er specifieke toezeggingen zijn die veel partijen met elkaar verbinden. Bovendien moet het wettelijke kader veelomvattend, compleet en duidelijk zijn en gedetailleerde instructies geven... om investeerders te helpen zuiveren en duurzame marktontwikkeling te bevorderen, om veel prijsschommelingen te voorkomen en tegelijkertijd de voordelen voor de staat te garanderen.

Bron