Het miljoenenbudget voor dit "speelveld" wordt nog steeds verspild.

Les 1: Een trieste realiteit…

De vastgoedmarkt is nog nooit zo traag geweest als nu. Er worden weinig nieuwe vastgoedprojecten gestart, terwijl oudere projecten vrijwel volledig stil liggen. Veel makelaarskantoren draaien op een minimaal niveau of sluiten zelfs hun deuren, wat leidt tot duizenden banenverlies. Tegelijkertijd nemen de schulden en obligatieverplichtingen van bedrijven toe en dreigen ze elk moment te exploderen.

De "magische" aantrekkingskracht is verdwenen.

De vastgoedsector in het algemeen, en de markt voor luxe vastgoed in het bijzonder, is een van de belangrijkste economische sectoren en levert een aanzienlijke bijdrage aan de groei en het bbp van het land. Bovendien biedt de vastgoedsector werkgelegenheid en inkomen aan miljoenen mensen en is deze nauw verbonden met vele andere industrieën: de productie van bouwmaterialen, toerisme en resorts, financiën en bankwezen, de bouw, enzovoort. Echter, in een context van streng gecontroleerde kredietverlening en onopgeloste juridische kwesties, beschikken projectontwikkelaars in de vastgoedsector niet over voldoende financiële draagkracht en volledige juridische documentatie, waardoor het voor kopers moeilijk is om zo snel en gemakkelijk te investeren als voorheen. Dit heeft geleid tot trage verkopen, een bijna vrije val van de vastgoedmarkt en een ongekend somber vooruitzicht.

De wereldwijde economie heeft de afgelopen tijd te kampen gehad met problemen als gevolg van de Covid-19-pandemie. De inflatie is gestegen en de oplopende bankrente heeft een diepgaande impact gehad op de vastgoedmarkt, met name in het hogere segment. Veel nieuwe vastgoedprojecten hebben nog geen vergunning gekregen en oudere projecten lopen achter op schema, wat leidt tot een steeds schaarser wordend aanbod. Tegelijkertijd zijn veel vastgoedprojecten wel uitverkocht, maar hebben de ontwikkelaars ze niet volgens plan opgeleverd. Dit heeft geresulteerd in talloze verlaten villa's die overwoekerd zijn met onkruid en een bron van verspilling vormen.

Verlaten villa's, overwoekerd door onkruid, vertegenwoordigen een verspilling van middelen.

Veel buitenlandse investeerders geloven dat de Vietnamese vastgoedmarkt aantrekkelijk is vanwege de grote bevolking en de hoge vraag naar onroerend goed. Vietnam maakt een versnelde verstedelijking door, terwijl de overheid vastbesloten is de toeristische sector als belangrijke groeisector te ontwikkelen. Bovendien ziet een groeiend aantal vermogende consumenten dit als een potentieel zeer rendabele investeringsmogelijkheid, ondanks de inherente risico's.

"
Volgens gegevens van het Ministerie van Planning en Investeringen bedroeg het geregistreerde buitenlandse directe investeringskapitaal (FDI) in de vastgoedsector in 2021 slechts 2,6 miljard dollar, maar steeg dit naar 4,5 miljard dollar in 2022. Ook het eerste kwartaal van 2023 laat positieve signalen zien. De vastgoedsector is na de verwerkende en maakindustrie de grootste aantrekker van FDI-kapitaal.

De heer Le Minh Hiep, specialist in luxe onroerend goed in het district Nam Tu Liem, zei: "Mijn twee vrienden en ik investeerden samen. Een paar jaar geleden maakten we goede winst en hadden we snel liquide middelen, maar sinds 2021 hebben we nauwelijks nog villa's gekocht, terwijl sommige van de villa's die we eerder kochten nog steeds niet verkocht zijn. Hoewel er wel mensen interesse tonen, bieden ze een te lage prijs." De heer Hiep voegde eraan toe: "Gelukkig hebben we geen geld geleend van de bank toen we ze kochten. Als we tot nu toe rente hadden moeten betalen, hadden we geen andere keus gehad dan ze snel te verkopen."

Het is duidelijk dat de vastgoedmarkt niet meer op zijn hoogtepunt verkeert zoals vele jaren geleden.

Zijn vraag en aanbod slechts een verzinsel?

Vastgoedexperts zijn van mening dat de voorraad luxe vastgoed (met name villa's) vrij groot is. Nieuw aanbod zal echter steeds schaarser worden, omdat er maar weinig gerenommeerde, financieel sterke vastgoedprojecten in het hogere segment worden gerealiseerd. Tegelijkertijd is het aanbod van villa's en winkelpanden (een combinatie van wonen en commerciële ruimte) in Hanoi en de noordelijke provincies sterk afgenomen. Momenteel komt het aanbod voornamelijk van vastgoedprojecten die vóór 2020 zijn gestart. Van 2021 tot en met het eerste kwartaal van 2023 zijn er slechts een handvol luxe vastgoedprojecten gelanceerd, terwijl dit segment vooral bestemd is voor de hogere klasse en niet voor mensen met een laag inkomen. Daardoor wordt de toch al trage markt nog trager.

De heer Dinh Van Troi, verkoopdirecteur van Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, merkte op: "Het aanbod van villa's en rijtjeshuizen in Hanoi is al lange tijd ontoereikend. Het nieuwe aanbod in 2022 en begin 2023 komt voornamelijk van projecten in ontwikkeling en is geconcentreerd in de buitenwijken van Hanoi. Hoewel dit weliswaar een klein deel van het aanbod op de markt zal brengen, is de hoeveelheid te gering om een ruime keuze te bieden."

*Het Thuy San Hill Villas-project in de wijk Bai Chay van de stad Ha Long (provincie Quang Ninh) kent veel onafgewerkte bouwwerken.*

Volgens een onderzoek van journalisten in de provincie Quang Ninh is het aanbod van villa's en winkelpanden nog steeds ruim, maar voornamelijk afkomstig van oudere vastgoedprojecten zoals BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group, enz. Er worden vrijwel geen nieuwe vastgoedprojecten meer uitgevoerd; het nieuwe aanbod is tot een dieptepunt gedaald.

Ondertussen is het aanbod in provincies als Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong en Hoa Binh ook niet erg veelbelovend. In deze provincies en steden zijn er weinig luxe vastgoedprojecten, is het transactievolume beperkt en zijn er de afgelopen jaren maar weinig hoogwaardige vastgoedprojecten gerealiseerd. Terwijl oudere projecten traag worden afgewikkeld, worden veel villa's en winkelpanden, hoewel in eigendom, niet gebruikt, wat leidt tot leegstand, verspilling en potentiële sociale problemen.

Dat is de aanbodzijde. Wat de vraag betreft, voorspellen experts dat villa's en winkelpanden met groene zones, optimale voorzieningen, gelegen in geïntegreerde complexen en met goede vervoersverbindingen, de voorkeur zullen genieten bij klanten. Daarnaast zijn de urbanisatiesnelheid, de natuurlijke bevolkingsgroei en de opkomst van de midden- en hogere klasse belangrijke factoren die de vraag naar villa's in de komende periode zullen stimuleren.

Zodra de economie zich na de Covid-19-pandemie sterk herstelt en de overheidsmaatregelen om obstakels en moeilijkheden voor de vastgoedmarkt weg te nemen serieus worden doorgevoerd, in combinatie met versoepelde kredietlimieten en gegarandeerde bedrijfsobligaties, zullen bedrijven en particulieren snel toegang krijgen tot het benodigde kapitaal. Van daaruit zullen vastgoedprojecten worden gerealiseerd, waardoor een divers aanbod aan hoogwaardige vastgoedproducten – zoals villa's, winkelpanden, resorts, zorginstellingen, enzovoort – op de markt komt en de koop- en verkoopactiviteit op de vastgoedmarkt weer zal opleven.

Fusies en overnames komen steeds vaker voor.

Dit is een natuurwet: de sterken overweldigen de zwakken, en de zwakken worden vaak overgenomen en opgenomen in de sterken – dit is de laatste tijd normaal in de vastgoedsector. De laatste tijd zijn er echter "haaien" opgedoken, zowel uit binnen- als buitenland, die met behulp van diverse investeringsfondsen of contant geld hoogwaardige vastgoedprojecten en projecten met een schone juridische status verwerven voor ontwikkeling.

Het valt op dat Vietnamese vastgoedbedrijven van begin 2023 tot heden in vier typische groepen kunnen worden ingedeeld: risicovolle bedrijven, evenwichtige bedrijven, sterke bedrijven en "nieuwe spelers". Tot de groep "nieuwe spelers" behoren bedrijven en investeringsfondsen die via fusies en overnames kansen zoeken om de vastgoedmarkt te betreden.

Typische voorbeelden zijn FLC Group en Tan Hoang Minh Group… Nadat hun leiders in juridische problemen waren geraakt, wilden een reeks grote bedrijven zich storten op de veelbelovende projecten van deze groepen. Bamboo Airways heeft zich officieel afgescheiden van FLC Group, waardoor veel vastgoedprojecten van de groep in Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho, enzovoort, mogelijk worden stopgezet of moeten worden overgedragen aan andere partners voor verder onderzoek en ontwikkeling.

*Veel luxe vastgoedprojecten in het land trekken momenteel de aandacht van buitenlandse investeerders.*

Bovendien zijn er momenteel nog veel andere overnameovereenkomsten in onderhandeling. Volgens veel economen en vastgoedexperts zal de huidige trage vastgoedmarkt en de moeilijke financiële omstandigheden ertoe leiden dat veel projectontwikkelaars, als deze situatie aanhoudt, onvoldoende werkkapitaal hebben en mogelijk moeten overwegen hun vastgoedprojecten over te dragen of te verkopen. Daarbij komt nog dat veel buitenlandse bedrijven en investeringsfondsen zich voorbereiden op kansen om binnenlandse vastgoedprojecten over te nemen zodra bedrijven in moeilijkheden komen en gedwongen worden te verkopen.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad (HoREA), heeft voorgesteld dat de regering en de vaste commissie van de Nationale Vergadering overwegen om bedrijven toe te staan vastgoedprojecten over te dragen via onderhandelde overeenkomsten, in het kader van het proefproject zoals vastgelegd in Resolutie nr. 42/2017/QH14 van 21 juni 2017 van de Nationale Vergadering. Volgens de heer Chau zou dit, indien geïmplementeerd, de problemen met de cashflow en liquiditeit van vastgoedbedrijven verlichten, met name voor bedrijven met obligaties die bijna vervallen. Het toestaan van projectoverdracht via onderhandelde overeenkomsten, op basis van de vraag, zou zowel de belastinginkomsten voor de staat verhogen als de effectiviteit en efficiëntie van het staatsbeheer van de vastgoedmarkt verbeteren. Het zou ook de transparantie vergroten en het probleem van "ondergrondse" projectoverdrachten, vermomd als aandelenoverdrachten, tegengaan, wat leidt tot inkomstenverlies voor de staatsbegroting.

Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director van de afdeling Onderzoek en Advies bij Savills Hanoi, verklaarde: "Het aanbod van woningen die momenteel rechtstreeks door projectontwikkelaars in dit segment worden verkocht, is zeer beperkt, vanwege het lage aantal nieuwe woningen dat op de markt komt. Rijtjeshuizen blijven echter het belangrijkste product, gevolgd door villa's en vervolgens winkelpanden, die slechts een klein percentage van het totale huidige aanbod uitmaken."

Les 2: Langzaam naar de finish racen
Projectontwikkelaars geven talloze redenen voor vertragingen, maar de meeste worden toegeschreven aan trage grondontginning, veranderingen in wetgeving en belastingregels, en de zwakke financiële positie van veel bedrijven. Al deze factoren dragen bij aan vertragingen in de projectoplevering.

Bij vastgoedprojecten is de voortgang vaak vertraagd.

In de meeste van de 63 provincies en steden lopen vastgoedprojecten achter op schema; het luxe vastgoedsegment bevindt zich echter voornamelijk in grote provincies en steden met een gunstige geografische ligging, potentieel voor toeristische ontwikkeling en een goed ontwikkeld transport- en infrastructuurnetwerk.

Hanoi is de stad met de meeste vertraagde vastgoedprojecten. Volgens onvolledige statistieken telt Hanoi momenteel honderden vertraagde projecten, wat neerkomt op een onbebouwd gebied van meer dan 5.000 hectare, met aanzienlijke verspilling tot gevolg.

Sommige vastgoedprojecten zijn tot wel tien jaar vertraagd, zoals het stedelijk gebied Kim Chung - Di Trach (nu omgedoopt tot Hinode Royal Park) in het district Hoai Duc. Een ander voorbeeld is het stedelijk gebied Nam An Khanh, ontwikkeld door Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), dat ooit werd aangeprezen als een paradijs om te wonen. De grond is echter nog steeds niet vrijgemaakt en veel villa's en rijtjeshuizen staan leeg, wat leidt tot verspilling van middelen. Een woordvoerder van Sudico verklaarde: "Door de recente neergang op de vastgoedmarkt houden veel investeerders in villa's hun grond vast in afwachting van een positieve marktomschakeling. Dit heeft ertoe geleid dat sommige villa's leegstaan, wat afbreuk doet aan de algehele esthetiek van het project."

In de provincie Phu Tho is het Thanh Thuy Hot Spring Resort-project, een investering van Song Thao Co., Ltd., dat een gebied van meer dan 87 hectare beslaat, al meer dan twintig jaar vertraagd en geteisterd door talloze overtredingen. Het project is momenteel verlaten en de lokale bevolking gebruikt het als weidegrond voor vee.

De heer Tran Van Kien, vicevoorzitter van het Volkscomité van Thanh Thuy, verklaarde openhartig: "Het probleem met het warmwaterbronnenproject in Thanh Thuy ligt momenteel in de capaciteit van de investeerder. Het project heeft een schone locatie en alle wettelijke documentatie is in orde, maar het kan niet worden uitgevoerd vanwege de zwakke financiële positie van de investeerder. Onze gemeente is ook zeer bezorgd, omdat de kiezers veel bezwaren hebben geuit, maar de bevoegdheid om dit af te handelen ligt bij de provincie Phu Tho."

*Het project voor het warmwaterbronnenresort Thanh Thuy is momenteel verlaten en de lokale bevolking gebruikt het als weidegrond voor vee.*

In de provincie Ha Nam is er nog een even bizar vastgoedproject: grond bestemd voor openbare werken en diensten wordt omgebouwd tot commerciële woningen (winkelpanden) die vervolgens verlaten worden. Dit is het Thang Loi Thanh Liem Commercieel en Woningcomplex. De structuur van het project is inmiddels voltooid, sommige bewoners zijn er al ingetrokken, veel geplande onderdelen moeten nog gebouwd worden en sommige gebouwen vertonen tekenen van verval en verlatenheid.

Volgens inspectierapport nr. 161/TB-TTCP van 17 januari 2023, uitgegeven door de overheidsinspectie betreffende het project voor een uitgebreid commercieel centrum van Thang Loi Thanh Liem Company in de provincie Ha Nam, is grond toegewezen zonder veiling van de gebruiksrechten, wat een schending is van artikel 118 van de Grondwet van 2013. Erger nog, dit gebied was bestemd voor openbare werken, diensten en commerciële doeleinden, en niet voor woondoeleinden, wat een schending is van artikel 26 van de Wet op de Stedenbouw van 2009 en artikel 14 van Regeringsbesluit 37/2010/ND-CP van 7 april 2010.

Het verwijderen van de "tumor"

In veel regio's, waaronder Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho en Hoa Binh, lopen vastgoedprojecten achter op schema of liggen ze zelfs al jaren stil. Alleen al in Hanoi zijn er momenteel honderden vastgoedprojecten die achterlopen op schema of nog niet zijn uitgevoerd. Veel van deze projecten hebben een rode waarschuwing gekregen en sommige zijn door het Volkscomité van Hanoi resoluut ingetrokken.

Een typisch voorbeeld is het luxe woningbouwproject Phuong Vien in het district Me Linh, een investering van Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company. Voor dit project werd in 2008 grond toegewezen, maar de ontwikkeling verliep traag. Daarom heeft het Volkscomité van Hanoi Besluit nr. 4058/QD-UBND uitgevaardigd om de grondtoewijzing voor het project in te trekken. Daarnaast zijn er andere projecten, zoals: Truong Giang Construction Company met het bouwproject van villa's en tuinhuizen; Anh Duong Joint Stock Company met het infrastructuurproject Sunny Light villawijk; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company met het project Vinalines New Urban Area… Het Volkscomité van Hanoi heeft eveneens besluiten uitgevaardigd om de grondtoewijzing voor deze projecten in te trekken.

*De villa's en rijtjeshuizen in het Tan Viet-stedelijk projectgebied in het district Hoai Duc zijn nog steeds dunbevolkt.*

Met betrekking tot het Thanh Thuy Hot Spring Resort Project, waarin Song Thao Co., Ltd. investeert, verklaarde de heer Ha Minh Duc, adjunct-hoofd van de afdeling Grondbeheer van het Provinciale Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Phu Tho: “In document 2308/UBND-KGVX van 21 juni 2022 heeft het Provinciale Volkscomité van Phu Tho de Provinciale Belastingdienst opgedragen de openstaande grondhuur van Song Thao Company te innen. Tegelijkertijd kregen het Provinciale Departement van Planning en Investeringen, het Volkscomité van het district Thanh Thuy en andere relevante instanties de opdracht om ongeveer 37 hectare van het totale projectgebied te beoordelen en af te scheiden, zodat het bedrijf met de uitvoering kon beginnen. De heer Duc voegde eraan toe: Momenteel heeft de investeerder de procedures voor de goedkeuring van het gedetailleerde plan op schaal 1/500 nog niet afgerond, waardoor er geen basis is voor het opmeten en afscheiden van het gebied zoals bevolen door het Provinciale Volkscomité van Phu Tho. Op 25 maart 2022 heeft het Provinciale Volkscomité van Phu Tho… Het comité heeft besloten het investeringssubsidiecertificaat voor het project in te trekken.

De heer Tran Nhu Long, directeur van het Departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie Quang Ninh, verklaarde: "In de komende tijd zal Quang Ninh het landgebruik van projecten die achterlopen op schema en waarvan de voltooiing van de technische infrastructuur vertraagd is, blijven evalueren, inspecteren en controleren. De provincie zal vastberaden optreden tegen de gevolgen van de wet en land terugvorderen, om herhaling van 'opgeschorte' planning en 'opgeschorte' projecten te voorkomen en gevestigde belangen en corruptie te bestrijden die leiden tot begrotingsverlies en verspilling van landbronnen, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de gezonde ontwikkeling van de vastgoedmarkt."

Dit zijn enkele typische projecten die resoluut zijn ingetrokken en door de lokale autoriteiten zijn afgedwongen. Er zijn echter nog steeds veel projecten die achterlopen op schema, meerdere malen zijn verlengd en overwoekerd zijn met onkruid, zonder dat er iets aan gedaan wordt. In Quang Ninh bijvoorbeeld lopen veel projecten, zoals het nieuwe stedelijke gebied Cao Xanh - Ha Khanh en het gemengde commerciële en appartementenproject The Bay View Tower (Ha Long City), achter op schema. Daarnaast zijn veel vastgoedprojecten weliswaar in gebruik genomen, maar hebben ze een lage bezettingsgraad; veel villa's en winkelpanden, hoewel in eigendom, staan leeg, vertonen tekenen van verval, leiden tot verspilling van grondstoffen en doen afbreuk aan de stedelijke esthetiek.

De heer Nguyen Huu Nha, vicevoorzitter van het Volkscomité van de stad Ha Long, zei: "De stad heeft de afgelopen tijd resoluut tientallen projecten die achterlopen op schema of de wet overtreden, geëvalueerd en voorstellen ingediend bij de provincie voor overweging en afhandeling. Dit om te voorkomen dat grond te lang ongebruikt blijft, waardoor onkruid kan groeien, land wordt verspild en de milieuhygiëne en het stadsbeeld worden aangetast."

Bij vastgoedprojecten, met name in het hogere segment, moeten lokale autoriteiten krachtig optreden om projecten met ernstige overtredingen, vertragingen en langdurige bouwtijd te inspecteren en resoluut aan te pakken. Ook moeten ze projecten die gebrekkig gepland zijn, over beperkte financiële middelen beschikken of opzettelijk grond oppotten zonder deze te ontwikkelen, resoluut stopzetten.

We moeten af van de gedachte dat als de ene provincie luxe vastgoedprojecten heeft, onze provincie die ook moet hebben.
Les 3: Tijdelijk verblijven in een villa van een miljoen dollar
Mensen met een laag inkomen die in villa's van miljoenen dollars wonen, huren villa's en winkelpanden om in te wonen en beginnen een kruidenierswinkel, verkopen groenten of runnen een bierstalletje om de kost te verdienen. Het klinkt ongelooflijk, maar het komt voor in de meeste stedelijke gebieden die zogenaamd leefbaar, beschaafd en modern zijn.

Villa's en winkelpanden omtoveren tot… “markten”

Het is duidelijk te zien dat veel villa's en winkelpanden met brede gevels, gelegen naast woonwijken of aan de voet van appartementencomplexen in Hanoi, vaak worden verhuurd aan cafés, restaurants, supermarkten, fastfoodrestaurants, groentewinkels, enzovoort. Hoewel dit niet wettelijk verboden is, zorgt het onbedoeld voor een rommelig uiterlijk in stedelijke gebieden die als beschaafd en modern worden beschouwd.

*Naast de winkelpanden verhuren mensen deze om er winkels, restaurants en andere bedrijven te openen.*

De heer Nguyen Quang Truong, een inwoner van het district Hoai Duc, die een winkelpand huurt in de nieuwe woonwijk Tan Tay Do in het district Dan Phuong, vertelde: "Mijn twee vrienden en ik huurden het winkelpand om fastfood, koffie, enzovoort te verkopen. Aanvankelijk huurden we het voor 5 miljoen VND per maand (van de verhuurder - PV). Later, omdat we 's nachts verkopen, moesten we 2 miljoen VND extra per maand betalen om er te mogen slapen."

Een "makelaar" die gespecialiseerd is in de verhuur van winkelpanden vertelde: "De huurders zijn voornamelijk arbeiders uit andere provincies, die voor een lage prijs huren om ontbijtzaken, groentestallen, cafés, enzovoort te openen. De huurovereenkomst is niet bindend, er is geen grote borg vereist en het geld moet worden terugbetaald wanneer de verhuurder het terugneemt."

De concentratie van kleine handelaren die winkelpanden huren om hun zaken te doen, heeft het gebied veranderd in een geïmproviseerde, tijdelijke markt. Een bewoner van het HHA-appartementencomplex in de wijk Tan Tay Do zei: "Hoewel het handig is om te kopen en te verkopen, zijn er elke ochtend en in het weekend veel kopers en verkopers, en rijden er veel voertuigen de wijk in en uit, wat een potentieel verkeersrisico vormt. Om nog maar te zwijgen van de winkels die afvalwater en afval lozen, wat een zeer ontsierende bende oplevert."

Verslaggevers die veldwerk verrichtten in verschillende stedelijke gebieden in de districten Hoai Duc en Gia Lam, en in de districten Nam Tu Liem, Bac Tu Liem en Hoang Mai, constateerden een wijdverbreid fenomeen van villa's en winkelpanden die door hun eigenaren werden verhuurd. Elke locatie heeft zijn eigen unieke kenmerken en huurprijzen, maar ze hebben allemaal één ding gemeen: ze dragen bij aan het ontsierende uiterlijk van wat ooit een beschaafd en modern stadslandschap was.

In provincies en steden zoals Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen en Thanh Hoa is de situatie niet veel beter. Hoewel er minder huurders zijn en de prijzen lager liggen, blijft de situatie chaotisch. Verlaten panden zijn overwoekerd met onkruid en vertonen tekenen van verval.

Veel "nee's" bij villa's van miljoenen dollars.

We deden ons voor als potentiële huurders die op zoek waren naar tijdelijke accommodatie in een villa en kregen van mevrouw Nguyen Thi Bich een rondleiding door de wijk Nam An Khanh in het district Hoai Duc in Hanoi. Hier zagen we af en toe villa's en winkelpanden met bewoners. Hoewel de buitenkant van de villa's nog niet af was, met tijdelijke deuren van plastic panelen, sommige zelfs van dunne golfplaten... hingen er binnen kleren slordig te drogen, hadden arbeiders geïmproviseerde slaapplekken gemaakt van houten planken, soms met matten direct op de betonnen vloer, waren er tijdelijke kookplekken ingericht en, het meest opvallende, waren er geen fatsoenlijke toiletten.

Mevrouw Bich vroeg: "Voor hoeveel personen bent u van plan de villa te huren? Als het er veel zijn, kunt u de hele villa huren. Met een oppervlakte van 200-300 vierkante meter ligt de prijs tussen de 6 en 8 miljoen VND per maand. U kunt er zoveel mensen in laten verblijven als u wilt. Als u akkoord gaat, laat het me dan weten, zodat ik contact kan opnemen met de eigenaar."

De meeste arbeiders komen uit Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang, enz. Ze wonen geconcentreerd in villa's en winkelpanden en werken overdag als schoonmakers, bouwvakkers, monteurs, enz. 's Avonds komen ze samen in hun miljoenenvilla's, maar het ontbreekt hen aan veel dingen: geen elektriciteit, geen schoon water, toiletten die niet werken...

anh-4(1).jpg — *De geïmproviseerde leefomstandigheden in een miljoenenvilla van een freelancer - Foto door Ngoc Vu*

Le Khac Nam (uit de provincie Thanh Hoa), die momenteel in een villa in het district Hoang Mai woont, zei: "Ik ben in de negende klas van school gegaan en ben met mijn buurman meegegaan om hier als bouwvakker te werken. Nu ben ik bouwvakker. Zonder ieders steun en begeleiding weet ik niet waar ik nu zou zijn."

De afgelopen dagen, nu de leerlingen zomervakantie hebben, zijn veel kinderen door hun ouders opgehaald uit hun woonplaatsen om Hanoi te bezoeken. Voor het eerst verblijven deze kinderen samen met hun ouders in villa's van miljoenen dollars. Mevrouw Le Thi Hai (uit de provincie Nghe An) vertelde: "Mijn kind had zomervakantie en zei dat ze haar ouders miste, dus heb ik haar hierheen gebracht om te spelen. Er is geen airconditioning en sommige nachten is het zo heet dat we pas laat kunnen slapen. Ik vind het zielig voor mijn kind, maar ik heb geen andere keus. Ik ben van plan haar hier een of twee weken te laten blijven voordat ik haar terugbreng naar onze woonplaats om bij haar grootouders te wonen."

Mevrouw Hoang Thi Sy, de chef-kok die kookt voor meer dan 30 werknemers, zei: "De afgelopen dagen is het veel levendiger geweest in de slaapzaal. Vijf kinderen zijn door hun ouders meegenomen om te spelen. Overdag kook ik en pas ik ook op de kinderen. Het fijne is dat, hoewel ze allemaal uit verschillende plaatsen komen, ze heel harmonieus samen spelen en rekening met elkaar houden."

In sommige stedelijke gebieden in Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh, enz., is er een situatie waarbij laagbetaalde werknemers tijdelijk in villa's verblijven.

Er bestaan nog steeds winkelpanden, zij het niet in grote aantallen. Toen we hen vanuit journalistiek oogpunt benaderden, weigerden ze pertinent te antwoorden of vroegen ze in sommige gevallen zelfs uit zichzelf om anonimiteit of om niet gefotografeerd te worden, uit angst dat de verhuurder of projectontwikkelaar hen de huur zou ontzeggen.

(Let op: de namen van de personages in dit artikel zijn gewijzigd om de privacy te beschermen.)

Les 4: Het institutionele kader verbeteren en de waarde van luxe vastgoed terugbrengen naar wat het werkelijk waard is.
Vastgoedontwikkelaars en -investeerders moeten kleine winsten op korte termijn opofferen voor voordelen op lange termijn, hun bedrijven proactief herstructureren, zich richten op kernprojecten, schulden afbouwen, effectief toezicht houden op bedrijfsobligaties en hun overmatige afhankelijkheid van kredietinstellingen beperken. Wat betreft de regelgevende instanties moet de staat snel een alomvattend wettelijk kader vaststellen, van centraal tot lokaal niveau, en de taakverdeling duidelijk definiëren, om overlappingen en een gebrek aan coördinatie, zoals nu het geval is, te voorkomen.

Kleine voordelen opofferen

Voor bedrijven staat winst altijd voorop, en het opofferen van winst op korte termijn voor voordelen op de lange termijn is dan ook een zeer moeilijke keuze. Voor een bedrijf dat gespecialiseerd is in luxe vastgoed, vereist het echter moed, vooruitziendheid en een zeker inzicht om de noodzaak onder ogen te zien om onrendabele of slecht presterende projecten op te geven, terwijl tegelijkertijd de bedrijfsactiviteiten worden gereorganiseerd, de schulden worden afgebouwd en de focus op de kernactiviteiten en projecten wordt gelegd. Alleen dan kan het als een verstandige beslissing worden beschouwd.

De heer Dinh Van Nghi, voorzitter van de raad van bestuur en algemeen directeur van VinaPol Joint Stock Company, een bedrijf met een lange geschiedenis in de ontwikkeling van vastgoedprojecten, deelde openhartig mee: "Vastgoedbedrijven zouden deze tijd moeten aangrijpen om zichzelf te evalueren, hun bedrijfsstructuur te herzien, schulden af te bouwen, de afhankelijkheid van kredietinstellingen te verminderen, resoluut risicovolle projecten af te stoten en versnipperde en gefragmenteerde investeringen te vermijden. Ze zouden moeten afzien van het najagen van kwantiteit en snelle ontwikkeling, want als er zich problemen voordoen, is het te laat om terug te keren."

Voor investeerders is het, naast het beschikken over geld, cruciaal om de juridische aspecten van het vastgoedproject waarin ze willen investeren of dat ze voor de lange termijn willen kopen, grondig te onderzoeken. Dit is niet moeilijk, maar het vereist wel serieuze overweging om te voorkomen dat ze achteraf de staldeur sluiten. In werkelijkheid ontbreken bij veel luxe vastgoedprojecten, ondanks dat ze in aanbouw zijn en er zelfs al bewoners zijn, nog steeds complete juridische procedures en een geïntegreerde infrastructuur. Dit leidt ertoe dat villa's en winkelpanden wel in bezit zijn, maar niet bewoond, verlaten en overwoekerd raken door onkruid, met als gevolg verspilling van middelen.

Binnenlandse vastgoedbedrijven moeten de broekriem aanhalen, hun schulden afbouwen, hun afhankelijkheid van kredietinstellingen verminderen en resoluut risicovolle projecten schrappen, waarbij ze versnipperde en gefragmenteerde investeringen vermijden - Illustratiefoto.

Lokale overheden moeten ook zorgvuldig gerenommeerde investeerders met een sterke financiële basis selecteren, in plaats van blindelings trends te volgen en de ongecontroleerde, ongeplande ontwikkeling van luxe vastgoed te voorkomen. Dit is een gebrekkige aanpak die later tot veel negatieve gevolgen kan leiden. Bovendien moeten lokale overheden de inspectie en het toezicht versterken en openlijk optreden tegen overtredingen door investeerders, vertragingen en zelfs de intrekking van projecten, om te voorkomen dat projecten worden afgebroken die middelen verspillen en leiden tot belasting- en heffingsverlies voor de staat.

De "hand " van de staat is nodig.

In werkelijkheid is de vastgoedmarkt in het algemeen, en de markt voor luxe vastgoed in het bijzonder, al lange tijd laks wat betreft prijsvorming, terwijl de belastingen en heffingen op deze sector laag blijven en niet in verhouding staan tot het tempo van de marktontwikkeling. Dit heeft geleid tot wijdverspreide speculatie en prijsinflatie, waardoor het voor mensen met een daadwerkelijke woonbehoefte moeilijk is om een woning te vinden. Daarbij komen nog de prijsverschillen tussen stedelijke en landelijke gebieden; zelfs binnen grote steden zoals Hanoi, Hai Phong en Ho Chi Minh-stad bestaan er aanzienlijke prijsverschillen. Daarom zijn veel vastgoedexperts van mening dat de overheid direct moet ingrijpen om de vastgoedmarkt te reguleren, aangezien de overheid momenteel over voldoende wettelijke instrumenten beschikt om dit te doen.

Volgens veel experts kampt de markt voor luxe vastgoed met knelpunten, wat leidt tot een onevenwicht tussen vraag en aanbod. Dit remt vervolgens de groei van tal van andere sectoren. Daarom is het noodzakelijk om de vastgoedmarkt onmiddellijk nieuw leven in te blazen. Dit zal de instroom van binnenlands en buitenlands kapitaal in de vastgoedsector vergroten, en fusies en overnames van vastgoedbedrijven en -projecten zullen volgens marktprincipes verlopen... waardoor economische groei wordt gestimuleerd en een positief domino-effect ontstaat voor de ontwikkeling van alle andere sectoren.

"
Resolutie 18-NQ/TW van 16 juni 2022 van het Centraal Comité van de Communistische Partij van Vietnam stelde: "Door te blijven innoveren en instellingen en beleid te verbeteren, de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik te vergroten en een impuls te creëren om van ons land een ontwikkeld land met een hoog inkomen te maken", wordt verwacht dat dit de komende periode een sterke, veelzijdige impact zal hebben op de Vietnamese vastgoedmarkt.

Aan de andere kant stuiten de administratieve procedures voor het oplossen van grondgerelateerde problemen voor bedrijven die projecten uitvoeren, hoewel gestroomlijnd, nog steeds op obstakels en vertragingen.

Deze vicieuze cirkel herhaalt zich, van het ene project naar het andere, van de ene onderneming naar de andere, jaar na jaar... vandaar uitdrukkingen als "angst voor onvoldoende juridische basis" of "wachten op instructies van leidinggevenden", waardoor investeringsprojecten vastlopen en niet worden uitgevoerd, met als gevolg een ineffectief gebruik van maatschappelijke middelen.

Met betrekking tot de steun voor investeringskapitaal verklaarde een vastgoedontwikkelingsbedrijf (dat anoniem wenste te blijven): "Momenteel doen kredietinstellingen het erg goed door de terugbetaling van schulden voor bedrijven uit te stellen en te verlengen: de overheid heeft opdracht gegeven tot het 'versoepelen' van de kredietlimieten voor vastgoed, maar naar mijn mening zou dit gepaard moeten gaan met het faciliteren van de uitgifte van obligaties voor bedrijven. Momenteel vinden we het erg moeilijk om toegang te krijgen tot bankleningen. Angst heeft zich wijdverspreid en dreigt een 'maatschappelijke ziekte' te worden."

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Bron