Miljoenen dollars kostende ‘speeltuin’ wordt nog steeds verspild

Les 1: De trieste realiteit

De vastgoedmarkt is nog nooit zo somber geweest als nu. Nieuwe vastgoedprojecten starten op, terwijl oude projecten vrijwel "inactief" zijn. Veel vastgoedbedrijven draaien op een laag pitje en moeten soms sluiten, waardoor duizenden werknemers hun baan moeten opzeggen. Daarnaast nemen de bedrijfsschulden en obligatieschulden met de dag toe en dreigen ze elk moment te "exploderen".

De "magische" attractie is afgekoeld

De vastgoedsector in het algemeen en de high-end vastgoedmarkt in het bijzonder is een van de belangrijkste economische sectoren die een grote bijdrage levert aan de groei en het bbp van het hele land. Bovendien helpt vastgoed miljoenen werknemers aan een baan en inkomen en is het nauw verbonden met vele sectoren: de productie van bouwmaterialen, toerisme - resorts, financiën en bankwezen, bouw... Echter, in de context van streng gecontroleerd krediet, in combinatie met een aantal juridische problemen die nog niet zijn opgelost, zijn investeerders in vastgoedprojecten financieel niet sterk genoeg en zijn de juridische documenten niet compleet, waardoor "klanten" niet zo snel en gemakkelijk betalen als voorheen. Dit leidt tot trage verkopen, de vastgoedmarkt is bijna in vrije val en creëert een ongekend somber beeld.

De wereldeconomie heeft de laatste tijd te kampen met moeilijkheden door de impact van de Covid-19-pandemie. De inflatie en de gestegen bankrentes hebben de vastgoedmarkt, met name het high-end vastgoedsegment, zwaar getroffen. Veel nieuwe vastgoedprojecten hebben geen vergunning gekregen, oude projecten lopen achter op schema, waardoor het aanbod steeds schaarser wordt. Ondertussen zijn veel vastgoedprojecten uitverkocht, maar hebben investeerders ze niet volgens plan opgeleverd. Dit heeft geleid tot een reeks verlaten villa's, overwoekerd door gras, wat leidt tot verspilling.

Verlaten villa, overwoekerd met gras, verspilling van hulpbronnen

Veel buitenlandse investeerders zijn ervan overtuigd dat de vastgoedmarkt in Vietnam een ​​grote bevolking en een grote vraag naar vastgoed kent, wat voor hen altijd een aantrekkelijke reden is om te investeren. Vietnam stimuleert verstedelijking, terwijl de overheid vastbesloten is om een ​​rookvrije industrie te bouwen als speerpunt voor ontwikkeling. Bovendien neemt het aantal klanten uit de hogere klasse toe; zij zien dit als een investeringskanaal met een hoge winstgevendheid, hoewel er veel risico's aan verbonden zijn.

“

Volgens gegevens van het Ministerie van Planning en Investeringen bedroeg het geregistreerde buitenlandse directe investeringen in onroerend goed in 2021 slechts 2,6 miljard dollar, maar in 2022 was dit gestegen tot 4,5 miljard dollar en waren de eerste cijfers van 2023 nog steeds positief. Onroerend goed is na de verwerkende industrie de op één na grootste sector voor buitenlandse investeringen.

De heer Le Minh Hiep, een vastgoedhandelaar in het hogere segment in het district Nam Tu Liem, zei: "Mijn twee vrienden en ik hebben samen geïnvesteerd. Een paar jaar geleden maakten we goede winsten en hadden we snel liquide middelen, maar vanaf 2021 tot nu toe hebben we bijna geen villa's meer gekocht, terwijl sommige van de villa's die we eerder "in bezit" hadden, nog niet verkocht zijn. Hoewel sommige mensen vroegen om te kopen, boden ze een te lage prijs." De heer Hiep voegde eraan toe: "Gelukkig hebben we bij de aankoop geen geld van de bank geleend. Als we tot nu toe hadden geleend en rente hadden betaald, hadden we dringend moeten verkopen."

Het is duidelijk dat de vastgoedmarkt momenteel niet meer zo hoog is als vele jaren geleden.

Is vraag en aanbod virtueel?

Vastgoedexperts zeggen dat de voorraad in het high-end vastgoedsegment (met name villa's) vrij groot is. Nieuw aanbod zal echter steeds schaarser worden, omdat er maar weinig prestigieuze high-end vastgoedprojecten met voldoende financieel potentieel worden gerealiseerd. Ondertussen is het aanbod van villa's en shophouses (een woonmodel gecombineerd met commerciële activiteiten) in Hanoi en de noordelijke provincies sterk afgenomen. Momenteel bestaat het aanbod voornamelijk uit vastgoedprojecten die vóór 2020 zijn gerealiseerd. Van 2021 tot en met het eerste kwartaal van 2023 zijn slechts een handvol vastgoedprojecten in het high-end segment gerealiseerd, terwijl dit segment zich voornamelijk richt op de hogere klasse, niet op mensen met een laag inkomen. De toch al sombere markt is daarom nu nog somberder.

De heer Dinh Van Troi, verkoopdirecteur van Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, merkte op: "Het aanbod van villa's en herenhuizen in Hanoi is al lange tijd schaars, terwijl het nieuwe aanbod in 2022 en begin 2023 voornamelijk afkomstig is van lopende projecten en geconcentreerd is in de buitenwijken van Hanoi. In zekere zin zal dit meer producten op de markt brengen, maar niet significant voor de selectie."

Het project Thuy San Hill Villa Area in Bai Chay Ward, Halong City (Quang Ninh) kent veel onvoltooide werken.

Volgens een onderzoek van journalisten in de provincie Quang Ninh is het aanbod van villa's en winkelhuizen nog steeds ruim, maar het komt vooral van oude vastgoedprojecten zoals: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... Er worden vrijwel geen nieuwe vastgoedprojecten gerealiseerd; het nieuwe aanbod heeft een dieptepunt bereikt.

Ondertussen is het aanbod in de plaatsen Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... ook niet erg veelbelovend. In deze provincies en steden zijn er weinig hoogwaardige vastgoedprojecten en een beperkt transactievolume. De afgelopen jaren zijn er zeer weinig hoogwaardige vastgoedprojecten gerealiseerd. Terwijl oude projecten stil liggen, worden veel villa's en winkelpanden, hoewel ze wel eigenaren hebben, niet in gebruik genomen. Dit leidt tot leegstand, verspilling en mogelijk maatschappelijke misstanden.

Dat is het aanbod, en wat betreft de vraag, zeggen experts dat de trend van villa's en winkelpanden met een groene omgeving, optimale voorzieningen, gelegen in complexe gebieden en gunstige verkeersverbindingen de belangrijkste keuze zal zijn voor klanten. Daarnaast zijn de verstedelijkingsgraad, de natuurlijke bevolkingsgroei en de toename van de midden- en hogere klasse ook de belangrijkste drijvende krachten die de vraag naar villa's in de komende tijd zullen stimuleren.

Zodra de economie zich na de Covid-19-pandemie sterk herstelt, worden de overheidsbeleidsmaatregelen om obstakels en moeilijkheden voor de vastgoedmarkt weg te nemen, door lokale overheden serieus uitgevoerd. Bovendien wordt de "kredietruimte" verruimd, worden bedrijfsobligaties gegarandeerd en krijgen bedrijven en particulieren snel toegang tot het benodigde kapitaal. Van daaruit worden vastgoedprojecten uitgevoerd en wordt een verscheidenheid aan hoogwaardige vastgoedproducten op de markt gebracht: villa's, winkelpanden, resorts, gezondheidszorg... De koop- en verkoopkracht van de vastgoedmarkt zal weer levendig zijn.

Fusies en overnames verschijnen

Dit is een natuurwet: de sterke overweldigt de zwakke, de zwakken worden overgenomen en samengevoegd met de sterke, wat de laatste tijd een normale gang van zaken is in de vastgoedsector. Er zijn echter recentelijk "haaien" in binnen- en buitenland opgedoken, die via vele investeringsfondsen of met contant geld hoogwaardige vastgoedprojecten terugkopen, projecten met schone juridische documenten voor ontwikkeling.

Het is duidelijk dat Vietnamese vastgoedbedrijven vanaf begin 2023 tot nu toe zijn onderverdeeld in vier typische groepen: Risico, Balans, Potentieel en "Nieuwe spelers". De groep "Nieuwe spelers" omvat bedrijven, investeringsfondsen... die op zoek zijn naar mogelijkheden om de vastgoedmarkt te betreden door middel van fusies en overnames.

Typische voorbeelden zijn FLC Group en Tan Hoang Minh... Nadat de leider in juridische problemen was geraakt, wilden een aantal 'grote jongens' zich op de potentiële projecten van deze groepen storten. Bamboo Airways heeft zich officieel afgescheiden van FLC Group, waardoor veel vastgoedprojecten van deze groep in Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc en Phu Tho... het risico lopen de uitvoering te moeten staken of over te moeten dragen aan andere partners om het onderzoek en de implementatie van het project voort te zetten.

Veel hoogwaardige binnenlandse vastgoedprojecten trekken momenteel de aandacht van buitenlandse investeerders.

Bovendien bevinden veel andere overnames zich in de onderhandelingsfase. Volgens veel economische en vastgoedexperts zullen veel projectinvesteerders, gezien de huidige zwakke vastgoedmarkt en de moeilijke financiële situatie, geen liquide middelen meer hebben om te investeren en mogelijk moeten nadenken over de overdracht of verkoop van vastgoedprojecten. Bovendien bereiden veel bedrijven en buitenlandse investeringsfondsen geld voor om te wachten op de mogelijkheid om binnenlandse vastgoedprojecten te verwerven wanneer het bedrijf in de problemen komt en gedwongen wordt te verkopen.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), stelde voor: De regering en het Permanent Comité van de Nationale Vergadering overwegen om ondernemingen toe te staan ​​vastgoedprojecten over te dragen via een overeenkomst volgens het proefmechanisme zoals vastgelegd in Resolutie nr. 42/2017/QH14 van 21 juni 2017 van de Nationale Vergadering. Volgens de heer Chau zal de implementatie ervan de problemen met de cashflow en liquiditeit van vastgoedondernemingen oplossen, inclusief ondernemingen die obligaties uitgeven die binnenkort aflopen. Door ondernemingen toe te staan ​​projecten over te dragen via een overeenkomst, afhankelijk van de vraag, zal de staat zowel belastingen innen als de effectiviteit en efficiëntie van het staatsbeheer van de vastgoedmarkt versterken, de transparantie vergroten en de situatie van "illegale" projectoverdrachten, vermomd als aandelenoverdrachten, die verliezen voor de staatsbegroting veroorzaken, aanpakken.

Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director Research & Consulting Department bij Savills Hanoi, zei: "Het aanbod dat rechtstreeks van investeerders wordt verkocht in lopende projecten in dit segment is zeer beperkt, vanwege het kleine aantal nieuwe woningen dat op de markt komt. Stadswoningen vormen echter nog steeds de belangrijkste productlijn, gevolgd door villa's en vervolgens winkelwoningen, die slechts een klein deel van het huidige totale aanbod uitmaken."

Les 2: Langzaam racen om de finish te halen

Investeerders in vastgoedprojecten geven veel redenen, maar de meeste zijn de trage bouwvergunningsprocedure, veranderingen in juridische procedures en belastingregels en de zwakke financiële draagkracht van veel bedrijven, wat leidt tot een trage voltooiing van projecten.

Langzaam voortschrijdende vastgoedprojecten "dekken" breed

De meeste van de 63 provincies en steden hebben langzaam voortschrijdende vastgoedprojecten. Het high-end vastgoedsegment bevindt zich echter voornamelijk in grote provincies en steden met gunstige geografische ligging, potentieel voor toeristische exploitatie, transport en infrastructuurontwikkeling.

De regio met de meeste vertragingen in vastgoedprojecten is Hanoi. Volgens onvolledige statistieken heeft Hanoi momenteel honderden projecten die achterlopen op schema, wat neerkomt op een oppervlakte van meer dan 5.000 hectare die nog niet is geëxploiteerd, wat leidt tot grote verspilling.

Sommige vastgoedprojecten lopen tot wel tien jaar vertraging op, zoals: het stedelijk gebied Kim Chung - Di Trach (nu omgedoopt tot het stedelijk gebied Hinode Royal Park - PV) in het district Hoai Duc. Of het stedelijk gebied Nam An Khanh van Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), dat ooit werd gepromoot als een paradijs om te leven. De grondsanering is echter nog niet voltooid en veel villa's en herenhuizen staan ​​er nog steeds verlaten bij, wat leidt tot verspilling van grondstoffen. De mediavertegenwoordiger van Sudico zei: "Door de recente, zwakke vastgoedmarkt bezitten veel klanten die in villa's investeren alleen grond, in afwachting van positieve veranderingen op de markt. Dit leidt ertoe dat sommige villa's verlaten zijn, waardoor de algehele schoonheid van het project verloren gaat."

In Phu Tho ligt het Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project, geïnvesteerd door Song Thao Company Limited. Het project heeft een omvang van meer dan 87 hectare en loopt al meer dan twintig jaar achter op schema. Er zijn veel overtredingen. Het project is momenteel verlaten en wordt door mensen gebruikt om vee te laten grazen.

De heer Tran Van Kien, vicevoorzitter van het Volkscomité van Thanh Thuy, zei openhartig: "Het probleem van het Thanh Thuy-warmwaterbronnenproject ligt nu bij de capaciteit van de investeerder. Het project beschikt momenteel over een schone locatie en volledige juridische documenten, maar kan niet worden uitgevoerd omdat de investeerder onvoldoende capaciteit heeft. Onze gemeente is ook erg ongeduldig omdat kiezers veel meningen hebben, maar de bevoegdheid om het te behandelen ligt bij de provincie Phu Tho."

Het Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project is momenteel verlaten en wordt door de lokale bevolking gebruikt als weidegebied voor vee.

In de provincie Ha Nam is een vastgoedproject gaande dat al even spannend is: het omvormen van terreinen voor openbare werken en diensten tot commerciële woningen (winkelpanden) en het vervolgens verlaten. Het gaat om het commerciële en residentiële complex van Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Tot nu toe is de ruwbouw van het project voltooid; sommige huishoudens hebben een huis gekocht en zijn erin getrokken; veel geplande zaken zijn nog niet uitgevoerd, terwijl sommige projecten tekenen van verval en verwaarlozing vertonen.

In de inspectieconclusiekennisgeving nr. 161/TB-TTCP van 17 januari 2023 van de Overheidsinspectie betreffende het project van het winkelcentrumcomplex van Thang Loi Thanh Liem Company, is grond toegewezen aan de provincie Ha Nam, maar deze is niet via een veiling van grondgebruiksrechten tot stand gekomen. Dit is in strijd met artikel 118 van de Grondwet van 2013. Ernstiger is dat dit gebied is gepland als grond voor openbare werken, diensten en handel, zonder woonfunctie. Dit is in strijd met artikel 26 van de Wet op de ruimtelijke ordening van 2009 en artikel 14 van Besluit 37/2010/ND-CP van 7 april 2010 van de Overheid.

Verwijder de "tumor"

Plaatsen met vastgoedprojecten die achter op schema liggen of zelfs al jaren stil liggen, zijn: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Alleen al in Hanoi lopen momenteel honderden vastgoedprojecten achter op schema en zijn nog niet uitgevoerd. Veel van deze projecten hebben een rood alarm gekregen en een paar projecten zijn onmiddellijk ingetrokken door het Volkscomité van Hanoi.

Een typisch voorbeeld is het luxe woningbouwproject Phuong Vien in het district Me Linh, geïnvesteerd door de naamloze vennootschap Phuong Vien voor handel en toerisme. Aan het project werd in 2008 grond toegewezen, maar de uitvoering verliep traag. Daarom vaardigde het Volkscomité van Hanoi besluit nr. 4058/QD-UBND uit over landaanwinning, waarmee het besluit tot landtoewijzing voor bovengenoemd project werd geannuleerd. Daarnaast zijn er nog projecten: Truong Giang Construction Company met het project voor de bouw van tuinvilla's; Anh Duong Joint Stock Company met het project voor de aanleg van technische infrastructuur voor de villawijk Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company met het project voor het nieuwe stedelijke gebied Vinalines... Het Volkscomité van Hanoi vaardigde een besluit uit over landaanwinning.

Het villa- en huizengebied van het Tan Viet Urban Area Project, in het district Hoai Duc, is nog steeds dunbevolkt.

Met betrekking tot het Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project, geïnvesteerd door Song Thao Company Limited, zei de heer Ha Minh Duc - adjunct-hoofd van de afdeling Landbeheer van de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie Phu Tho: "In document 2308/UBND-KGVX van 21 juni 2022 heeft het Volkscomité van de provincie Phu Tho de provinciale belastingdienst opgedragen de grondhuur te innen die Song Thao Company verschuldigd is, en tegelijkertijd de afdeling Planning en Investeringen van de provincie, het Volkscomité van het district Thanh Thuy en relevante instanties opgedragen een gebied van ongeveer 37 hectare van de totale oppervlakte van het project te beoordelen en af ​​te zonderen voor de uitvoering door het bedrijf. De heer Duc voegde eraan toe: Momenteel heeft de investeerder de procedures voor de goedkeuring van de gedetailleerde planning van 1/500 nog niet uitgevoerd, dus er is geen basis voor het opmeten en afzonderen van het gebied volgens de richtlijnen van het Volkscomité van de provincie Phu Tho. Op 25 maart 2022 heeft het Volkscomité De provincie Phu Tho heeft besloten het investeringscertificaat voor bovengenoemd project in te trekken.

De heer Tran Nhu Long, directeur van de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie Quang Ninh, zei: In de komende tijd zal Quang Ninh doorgaan met het controleren, inspecteren en onderzoeken van het grondgebruik van projecten die achterlopen op schema, de voltooiing van technische infrastructuur vertragen, resoluut handelen en herstellen in overeenstemming met de wet, voorkomen dat de situatie van "opgeschorte" planning en "opgeschorte" projecten zich herhaalt en groepsbelangen, negativiteit, budgetverlies en verspilling van grondbronnen voorkomen en bestrijden, en bijdragen aan de gezondheid van de vastgoedmarkt.

Dit zijn enkele typische projecten die resoluut door de lokale autoriteiten zijn ingetrokken en wettelijk worden gehandhaafd. Er zijn echter nog steeds veel projecten die achterlopen op schema, meerdere malen zijn verlengd en overwoekerd zijn door onkruid, maar niet zijn aangepakt. Zo lopen in Quang Ninh veel projecten achter op schema, zoals: Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; het gemengde commerciële en appartementencomplex Bay View Tower (Ha Long City) ... Daarnaast zijn veel vastgoedprojecten in gebruik genomen, maar de bezettingsgraad is niet hoog. Veel villa's en winkelpanden hebben wel eigenaren, maar zijn nog niet bewoond, wat tekenen van verval vertoont, wat leidt tot verspilling van hulpbronnen en verlies van stedelijke schoonheid.

De heer Nguyen Huu Nha, vicevoorzitter van het volkscomité van de stad Halong, zei: De stad heeft onlangs vastberaden een evaluatie uitgevoerd, hierover gerapporteerd en aan de provincie voorgesteld om tientallen projecten die achterlopen op schema en in strijd zijn met de wet, te onderzoeken, aan te pakken en in te trekken. Op die manier wordt voorkomen dat land langdurig wordt "vastgehouden", wat onkruidgroei mogelijk maakt, leidt tot verspilling van landbronnen en gevolgen heeft voor de milieuhygiëne en het stedelijk landschap.

Bij vastgoedprojecten, en dan met name projecten in het hogere segment, moeten lokale overheden strenge maatregelen nemen om projecten met ernstige overtredingen, trage voortgang, projecten die jaren duren, projecten met een slechte planning, een beperkt financieel potentieel en het opzettelijk "vasthouden van grond" zonder uitvoering, grondig te inspecteren en aan te pakken.

We moeten af ​​van de gedachte dat als deze provincie een hoogwaardig vastgoedproject heeft, onze provincie dat ook moet hebben.

Les 3: Tijdelijk verblijven in een villa van een miljoen dollar

Mensen met een laag inkomen wonen in villa's van een miljoen dollar, huren villa's en winkeltjes om in te wonen, openen supermarkten, verkopen groente en biercafés... om zaken te doen en de kost te verdienen. Het is een grap, maar het bestaat in de meeste stedelijke gebieden (KDT) waarvan wordt verwacht dat ze leefbaar, beschaafd en modern zijn.

Villa's en winkelpanden omtoveren tot… “markten”

Het is niet moeilijk om te zien dat veel villa's en winkelpanden met brede gevels, naast woonwijken of aan de voet van appartementengebouwen in Hanoi, vaak worden gebruikt voor de verhuur om er cafés, restaurants, supermarkten, fastfoodrestaurants, winkels met verse levensmiddelen, etc. te openen. Dit is niet bij wet verboden, maar het heeft onbedoeld een armoedige uitstraling gecreëerd voor stedelijke gebieden die als beschaafd en modern worden beschouwd.

Ernaast zijn winkelpanden die gehuurd worden door mensen die er een winkel willen openen, zaken willen doen.

De heer Nguyen Quang Truong, een inwoner van het district Hoai Duc, huurde een winkelpand in het nieuwe stedelijke gebied Tan Tay Do, district Dan Phuong. Hij zei: "Mijn twee vrienden en ik huurden het winkelpand om fastfood en koffie te verkopen... Aanvankelijk huurden we het om goederen te verkopen voor 5 miljoen VND per maand (gehuurd van de verhuurder - PV). Later, omdat we 's nachts verkochten, moesten we nog eens 2 miljoen VND per maand betalen om er te overnachten.

Een ‘servicemakelaar’ die gespecialiseerd is in het verhuren van winkelpanden zei: De huurders zijn voornamelijk arbeiders uit de provincie, ze huren tegen lage prijzen om ontbijtruimtes te openen, groenten te verkopen, bierbars te bezoeken… de huur is niet bindend, je hoeft geen grote borg te betalen, als de eigenaar het meeneemt, moet het worden teruggegeven.

Doordat kleine handelaren zich hebben geconcentreerd op het verhuren van winkelpanden om hun bedrijf te organiseren, is deze plek een spontane rommelmarkt geworden. Een bewoner van het HHA-appartementencomplex in het stedelijke gebied Tan Tay Do zei: "Kopen en verkopen is handig, maar elke ochtend en in het weekend zijn er veel kopers en verkopers, en rijden er veel voertuigen het stedelijk gebied in en uit, wat kan leiden tot problemen met de verkeersveiligheid. En dan hebben we het nog niet eens over de winkels die afvalwater, afval... en nog veel meer rommel verspreiden.

Verslaggevers gingen ter plaatse in enkele stedelijke gebieden in de districten Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem en Hoang Mai... en ontdekten dat de situatie van villa's en winkelpanden die door eigenaren werden verhuurd... overal aanwezig was, elke plaats heeft andere kenmerken en verschillende huurprijzen. Maar ze hebben allemaal gemeen dat ze bijdragen aan het armoediger maken van een beschaafd en modern stedelijk gebied.

In de provincies en steden Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa... is de situatie niet erg optimistisch. Hoewel er minder huurders zijn en de prijzen lager liggen, is het er nog steeds erg rommelig. Ondertussen zijn de verlaten huizen overwoekerd door gras en vertonen ze tekenen van verval.

Veel 'nee's' in miljoenen dollar villa's

In de rol van iemand die een villa huurt om er tijdelijk te verblijven, werden we door mevrouw Nguyen Thi Bich rondgeleid door het stedelijk gebied Nam An Khanh, district Hoai Duc, Hanoi. Hier zagen we een aantal villa's en winkelpanden met bewoners. Hoewel de buitenkant van de villa nog niet af was, waren de deuren tijdelijk voorzien van plastic panelen, sommige deuren waren gemaakt van dunne golfplaten... binnen waren kleren lukraak opgehangen, de slaapplaatsen waren tijdelijk gemaakt van houten planken door arbeiders, op sommige plaatsen waren matten direct op de betonnen vloer gelegd, de keuken was provisorisch ingericht en, om het nog specifieker te zeggen, er was hier geen fatsoenlijk toilet.

Mevrouw Bich vroeg: "Voor hoeveel mensen bent u van plan de villa te huren? Als u met veel mensen bent, kunt u de hele villa huren. De oppervlakte is 200 tot 300 m², de prijs is slechts ongeveer 6 tot 8 miljoen VND per maand. U kunt zoveel mensen huren als u wilt. Als u akkoord gaat, laat het me dan weten, zodat ik de eigenaar kan bellen."

De meeste arbeiders komen uit Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc en Tuyen Quang. Ze wonen in villa's en winkeltjes en werken overdag als conciërge, bouwvakker of monteur. 's Avonds komen ze samen in miljoenenvilla's, maar ze hebben nergens last van: geen elektriciteit, geen schoon water en de toiletten werken niet.

Tijdelijk leven in een miljoenenvilla van een freelancer - Foto door Ngoc Vu

Le Khac Nam (uit Thanh Hoa) woont momenteel tijdelijk in een villa in het district Hoang Mai. Hij zei: "Ik stopte met school in de negende klas en volgde mijn buurman hierheen om als bouwvakker te werken. Nu ben ik bouwvakker. Zonder ieders steun en begeleiding weet ik niet waar ik nu zou zijn."

Tegenwoordig hebben studenten zomervakantie, veel kinderen worden door hun ouders meegenomen naar Hanoi en verblijven voor het eerst in een villa van een miljoen dollar met hun ouders. Mevrouw Le Thi Hai (uit Nghe An) zei: Mijn kind is op zomervakantie en ze zei dat ze haar ouders mist, dus ben ik teruggekomen om haar hier te laten spelen. Er is geen airconditioning en sommige dagen is het zo warm dat ik tot laat in de nacht niet kan slapen. Ik heb medelijden met mijn kind, maar ik heb geen keus. Ik ben van plan haar een à twee weken te laten blijven en haar dan mee terug te nemen naar haar geboorteplaats om bij haar grootouders te wonen.

Mevrouw Hoang Thi Sy, de chef-kok die voor meer dan 30 werknemers kookt, zei: "Tegenwoordig is het pension veel gezelliger. Er zijn vijf kinderen die door hun ouders worden opgehaald om te spelen. Overdag kook ik en neem ik ook de rol van nanny op me. Het mooie is dat ze allemaal uit een andere geboorteplaats komen, maar ze spelen heel eensgezind samen en geven zich aan elkaar over."

In sommige stedelijke gebieden in Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... wonen hier laagbetaalde arbeiders tijdelijk in villa's,

Winkelpanden bestaan ​​nog steeds, al zijn het er niet veel. Toen we hen als verslaggevers benaderden, weigerden ze te antwoorden of vroegen ze in sommige gevallen actief om geen informatie te verstrekken, geen foto's te maken... omdat ze bang waren dat de verhuurder of investeerder ze niet langer zou verhuren.

(Let op: de namen van de personages in dit artikel zijn gewijzigd om de privacy te beschermen.)

Les 4: Instellingen perfectioneren, hoogwaardig vastgoed naar zijn werkelijke waarde brengen

Projectontwikkelaars en investeerders in vastgoed moeten kleine, kortetermijnvoordelen opofferen voor langetermijnvoordelen, proactief bedrijven herstructureren, zich richten op kernprojecten, schulden afbouwen, bedrijfsobligaties goed beheren en een te grote afhankelijkheid van kredietinstellingen beperken. Wat betreft de beheersinstanties moet de staat snel een transparant rechtssysteem van centraal naar lokaal niveau realiseren en de beheersbevoegdheden duidelijk verdelen, om overlapping en gebrek aan samenhang zoals nu te voorkomen.

Offer kleine voordelen op

Voor bedrijven staan ​​voordelen altijd voorop. Het opofferen van kortetermijnvoordelen ten gunste van algemene, langetermijnvoordelen is inderdaad een uiterst moeilijke keuze. Voor een bedrijf dat gespecialiseerd is in hoogwaardig vastgoed is echter moed, visie en een zeker inzicht vereist om de noodzaak onder ogen te zien om verlieslatende projecten of projecten met een lage winstgevendheid op te offeren. Tegelijkertijd is het herstructureren van het bedrijf, het afbouwen van schulden en het focussen op de kernactiviteiten, kernprojecten... de verstandige beslissing.

De heer Dinh Van Nghi - voorzitter van de raad van bestuur en algemeen directeur van VinaPol Joint Stock Company, een divisie met jarenlange ervaring in de ontwikkeling van vastgoedprojecten, deelde openhartig het volgende: Vastgoedbedrijven moeten van deze tijd gebruikmaken om terug te blikken op zichzelf, de onderneming herstructureren, de schulden afbouwen, de afhankelijkheid van kredietinstellingen verminderen, risicovolle projecten moedig afstoten en niet te verspreid en gefragmenteerd investeren. Vermijd het najagen van kwantiteit en overhaaste ontwikkeling, want als je eenmaal in de problemen zit, is het te laat om terug te keren.

Voor "goden" is het, naast geld, noodzakelijk om de juridische aspecten van het vastgoedproject waarin u wilt investeren of dat u wilt kopen voor een langdurige bewoning, zorgvuldig te bestuderen. Dit is niet moeilijk, maar vereist wel dat investeerders er serieus over nadenken, om te voorkomen dat ze "wachten tot de koe is verdwenen om de stal te bouwen". Er zijn momenteel veel high-end vastgoedprojecten die, hoewel ze gebouwd zijn, zelfs voor klanten om in te trekken, de juridische procedures nog niet zijn afgerond en de infrastructuur niet is gesynchroniseerd. Dit leidt tot situaties waarin villa's en winkelpanden wel eigenaren hebben, maar er niemand woont, verlaten en overwoekerd achterblijven, wat leidt tot verspilling van hulpbronnen.

Binnenlandse vastgoedbedrijven moeten de broekriem aanhalen, hun schulden afbouwen, hun afhankelijkheid van kredietinstellingen verminderen en risicovolle projecten drastisch afbouwen. Ze moeten niet op een verspreide en gefragmenteerde manier investeren - Illustratieve foto.

Các địa phương cũng nên chọn lựa kỹ chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính vững, không nên chạy theo phong trào, tránh tư duy phát triển BĐS cao cấp tràn lan, thiếu quy hoạch về định hướng. Đây là tư duy sai lầm, có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy về sau. Ngoài ra, các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, thẳng thắn xử lý các chủ đầu tư sai phạm, chậm tiến độ, thậm chí thu hồi dự án, tránh để xảy ra tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên trong khi Nhà nước thất thu thuế, phí.

Cần “bàn tay ” của Nhà nước

Thực tế, thị trường BĐS nói chung và BĐS cao cấp nói riêng lâu nay đang “buông lỏng” về giá, trong khi việc đánh thuế, phí đối với lĩnh vực này còn thấp, chưa tương xứng với nhịp độ phát triển của thị trường, dẫn tới nạn đầu cơ tràn lan, thổi giá, khiến cho người có nhu cầu thực về nhà ở khó tiếp cận. Chưa nói sự chênh lệch về giá BĐS giữa đô thị và nông thôn, ngay nội tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… cũng có sự chênh lệch rõ rệt. Do đó, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS cao cấp đang bị tắc nghẽn, dẫn tới cung - cầu mất cân đối, kéo theo đó là hàng loạt các ngành nghề khác bị giảm động lực tăng trưởng. Do đó, cần phải khơi thông ngay thị trường BĐS, từ đó, dòng tiền từ trong nước và nước ngoài đổ vào BĐS tăng lên và việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, dự án BĐS sẽ diễn ra theo quy luật thị trường... qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo nên sức lan tỏa cho tất cả các ngành nghề khác phát triển.

“

Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương đã chỉ ra: “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, được kỳ vọng sẽ tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới.

Mặt khác, thủ tục hành chính để giải quyết cho doanh nghiệp thực hiện dự án về đất đai tuy đã được tháo gỡ, song vẫn còn vướng và kéo dài.

Vòng luẩn quẩn này cứ lặp đi lặp lại, từ dự án này đến dự án khác, từ doanh nghiệp này tới doanh nghiệp khác, năm này qua năm khác... thế mới có câu "sợ không đủ căn cứ pháp luật", hay “chờ ý kiến chỉ đạo của cấp trên”, khiến các dự án đầu tư bị tắc, không triển khai được, kéo theo nguồn lực của xã hội không phát huy hiệu quả.

Về hỗ trợ nguồn vốn đầu tư, một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án BĐS (xin giấu tên) cho biết: "Hiện nay, các tổ chức tín dụng làm rất tốt việc hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp: Chính phủ đã chỉ đạo “nới room” tín dụng cho BĐS, song, theo tôi, nên đi kèm khơi thông trái phiếu cho doanh nghiệp. Hiện nay, chúng tôi tiếp cận vay vốn ngân hàng rất khó. Tâm lý lo sợ đã lan rộng khắp và có nguy cơ biến thành “bệnh xã hội”.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Bron: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html