Welk type vastgoed zal, na appartementen, in de komende periode de meeste cashflow genereren?

Appartementencomplexen zijn nog steeds de marktleider

Naast de stabiliteit van de economische groei, bleef de vastgoedmarkt in het tweede kwartaal van 2024 positieve signalen registreren, met een sterke toename van het nieuwe aanbod en het transactievolume, respectievelijk 3 keer en 2,4 keer vergeleken met het voorgaande kwartaal.

Onderzoeksgegevens van de Vietnam Association of Realtors (VARS) laten zien dat het primaire woningaanbod in het afgelopen kwartaal ongeveer 27.335 producten bereikte, met ongeveer 19.747 nieuwe producten. In de gehele markt werden 14.400 succesvolle transacties geregistreerd. Het transactievolume nam sterk toe dankzij een verbeterde kwaliteit van het aanbod en de vraag, met name gericht op appartementenprojecten. De marktvraag, inclusief de investeringsvraag, steeg met ongeveer 30% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, en de reële vraag verbeterde beide doordat het vertrouwen in de markt geleidelijk herstelde.

VARS gaf ook aan dat appartementen tot nu toe nog steeds het belangrijkste segment vormen met de grootste marktliquiditeit. Hiervan werd in het tweede kwartaal van 2024 meer dan 70% van het aanbod en 75% van het transactievolume van de primaire vastgoedmarkt geleverd door het appartementensegment. Nieuw geopende appartementenprojecten, met name projecten met prijzen boven de 50 miljoen VND/m², geconcentreerd in Hanoi , lieten allemaal een zeer goede absorptiegraad zien, tot wel 90% na een korte periode van officiële opening voor verkoop, hoewel de primaire prijzen bleven stijgen.

De prijsindex voor appartementen blijft een opwaartse trend vertonen, met de hoogste groei in Hanoi. Sinds medio tot eind 2023 is de groei van de verkoopprijzen op de appartementenmarkt in Hanoi toegenomen en overtreft deze de prijsstijging in Ho Chi Minhstad. In het tweede kwartaal van 2024 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van appartementen in Hanoi bijna 60 miljoen VND/m². Vergeleken met 2019 is de prijs van appartementen in Hanoi met meer dan 58% gestegen, meer dan het dubbele van de stijging (27%) in Ho Chi Minhstad.

Bovendien is de prijsindex voor appartementen in Da Nang weer gaan stijgen. De prijsstijging in het tweede kwartaal van 2024 overtrof die van Ho Chi Minhstad. De gemiddelde appartementprijs ligt hier echter nog steeds lager dan in de twee andere steden.

VARS verwacht dat de prijzen van appartementen in het basissegment moeilijk te verlagen zullen blijven, vooral nu het aanbod van luxe appartementen overweldigend is. Daarnaast stijgen de bouwkosten en de investeringen in ruimte en nutsvoorzieningen worden steeds hoogwaardiger. Grondfondsen voor commerciële woningbouw in het centrum en de voorsteden zullen blijven worden ontwikkeld door investeerders in het appartementensegment, waarmee wordt voldaan aan de investeringsbehoeften en de reële woonbehoeften van "de rijken". Wat betreft woningbezit zullen mensen met een laag en middeninkomen afhankelijk blijven van sociale huurwoningen. Maar dit segment zal binnen een straal van minder dan 30 km van het centrum niet veel beschikbaar zijn.

Volgens deze eenheid zal het appartementensegment, nu de vastgoedmarkt nog niet volledig hersteld is en het aanbod nog steeds schaars is, een aantrekkelijke en risicoarme optie blijven voor investeerders. De schommelingen van de vorige oplossing vormen namelijk dure lessen voor zowel nieuwe investeerders als "ervaren" investeerders die strengere eisen stellen aan de aankoop van huizen voor investeringen, vooral wanneer ze gebruikmaken van financiële hefboomwerking.

Het is waarschijnlijk dat de cashflow een andere richting zal krijgen.

Volgens VARS zal de cashflow, op basis van zorgvuldige overweging van microfactoren, geleidelijk aan 'overgaan' naar andere soorten cashflow, rekening houdend met factoren als locatie, ontwikkelingspotentieel en een schone juridische status.

Locatie is de belangrijkste factor bij vastgoedinvesteringen en bepaalt de waarde en de potentiële prijsstijging van het product. Dit zijn producten die zich in het centrum bevinden, in gebieden met een goede economische groei, ontwikkeling op het gebied van industrie, handel en dienstverlening, met een gunstig openbaar vervoerssysteem en dicht bij voorzieningen zoals scholen, ziekenhuizen, winkelcentra en uitgaansgelegenheden.

Bovendien zal vastgoed in gebieden met effectieve ontwikkeling en planning, een aantrekkelijk investeringsbeleid en een gedurfd aanbod van synchroon verkeer een duidelijk prijsstijgingspotentieel hebben. Het is echter noodzakelijk om het ontwikkelingsplan voor dat gebied in de toekomst zorgvuldig te bestuderen.

Tot slot zijn vastgoedproducten met rode/roze boeken of certificaten voor legaal grondgebruik ook belangrijke factoren. Of het product is ontwikkeld door gerenommeerde investeerders, heeft een synchroon en modern infrastructuur- en nutsvoorzieningssysteem, of producten met een hoogwaardig service-ecosysteem, gericht op elite woongemeenschappen.

Er wordt voorspeld dat de investeringskasstroom in onroerend goed het potentieel heeft om van richting te veranderen.

VARS is van mening dat de vastgoedmarkt zeker tijd nodig zal hebben om de inhoud van de nieuwe wetten volledig te "absorberen". Daarnaast hebben vastgoedprojecten tijd nodig om obstakels te overwinnen, aangezien de wet vijf maanden eerder van kracht werd dan het vorige besluit, en om procedures af te ronden, te starten en opnieuw te implementeren voordat er nieuw aanbod op de markt komt. Naast het appartementensegment zal de cashflow daarom op korte termijn geleidelijk verschuiven naar producten die "klaar" zijn om te verhandelen en over uitstaande factoren beschikken.

Ten eerste kunnen we de laagbouwprojecten van gerenommeerde investeerders noemen, met overdrachtsvoorwaarden of reeds overgedragen, met een sterke positie op de secundaire markt. Ten tweede kunnen we het type grond niet onvermeld laten - "de koning onder de investeringskanalen" met aantrekkelijke winsten. De percelen die zijn verdeeld in percelen, in ontwikkelde gebieden met betrekking tot industrie, handel en dienstverlening, met complete infrastructuur en prijzen die niet te hoog zijn, zullen gewild blijven bij investeerders.

Het aantrekkelijkste type grond wordt geveild in stedelijke en residentiële gebieden, omdat dit type grond schoon is, niet betrokken is bij geschillen of rechtszaken, niet wordt aangetast en niet te huur is, vooral niet met rode boeken en beschikbare infrastructuur. Investeerders kunnen op deze percelen gemakkelijk huizen bouwen voor de verhuur, wat een maandelijkse cashflow oplevert.

Sterker nog, gemeenten organiseren de laatste tijd vaker grondveilingen in stedelijke gebieden en nieuwe woonwijken dan in dezelfde periode. In sommige gebieden is de grondveilingactiviteit enorm geweest, met een explosief stijgend aantal aanvragen, met succesvolle prijzen die 20% tot 10 keer hoger lagen dan de startprijs.

In de komende tijd zal er zeker geld blijven "stromen" naar veilingland, wanneer de manier waarop veel veilingen worden georganiseerd, inkomsten uit de begroting oplevert.

"Goede investeringen helpen investeerders niet alleen om activa te behouden, winst te genereren en toegevoegde waarde voor de maatschappij te creëren, maar zorgen er ook voor dat de vastgoedmarkt zich op de lange termijn gezonder en effectiever ontwikkelt, in plaats van grondproducten en vele soorten prijzen", aldus VARS.

Bron: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html